Контроль за управляющими компаниями

Все статьи Государственный надзор и муниципальный контроль в сфере ЖКХ: прокурорско-надзорная практика (Умрихин М.В.)

Несмотря на принимаемые государством серьезные финансовые и правовые решения, направленные на улучшение состояния жилищно-коммунального хозяйства (далее — ЖКХ), ситуация в данной сфере остается неудовлетворительной. Результаты прокурорских проверок свидетельствуют о тенденции к значительному росту количества нарушений в ЖКХ. Так, в 2013 г. органами прокуратуры выявлено и пресечено почти 320 тыс. нарушений законодательства (в 2012 г. — 213 тыс.), в целях устранения которых внесено около 70 тыс. представлений (46 тыс.), в суды направлено свыше 52,9 тыс. исков и заявлений (30 тыс.), принесено более 7,9 тыс. протестов на незаконные правовые акты (6 тыс.), к дисциплинарной и административной ответственности привлечено около 63 тыс. виновных должностных и юридических лиц (42 тыс.) <1>.
———————————
<1> URL: http://www.genproc.gov.ru/smi/news/genproc/news-86632/20.02.2014.

По мнению ряда авторов, одна из причин создавшегося положения состоит в том, что реформа отрасли ЖКХ требует поступательного, осмысленного принятия решений и не терпит стремительного перевода ЖКХ из социальной сферы в сугубо предпринимательскую, рыночную <2>. Отрасли ЖКХ жизненно необходим действенный государственный контроль (надзор) во всех областях без исключения.
———————————
<2> Ряховская А.Н. Развитие финансирования в жилищно-коммунальном хозяйстве: монография. М.: Магистр: ИНФРА-М, 2013. С. 40.

Необходимость ужесточения государственного жилищного контроля (надзора) и изменения порядка его осуществления явились причиной внесения изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации федеральными законами от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", от 18.07.2011 N 242-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", от 25.06.2012 N 93-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", от 28.06.2014 N 200-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которыми в жилищно-коммунальной сфере предусматривается трехуровневая система контроля (надзора): государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль, общественный контроль (ст. 20 ЖК РФ).
Таким образом, в настоящее время существует несколько видов органов, которые осуществляют контроль и надзор в сфере ЖКХ, при этом границы их полномочий четко не установлены и взаимоотношения этих органов по контролю и надзору не определены <3>, что позволяет сделать вывод о целесообразности принятия в субъектах Российской Федерации законов, регламентирующих порядок взаимодействия органов муниципального жилищного контроля с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор.
———————————
<3> Шешко Г. К вопросу об обоснованности и целесообразности изменений, внесенных в Жилищный кодекс РФ Федеральными законами от 04.06.2011 N 123-ФЗ и от 18.07.2011 N 242-ФЗ // Жилищное право. 2011. N 10. С. 5 — 15.

Полномочиями в сфере жилищного надзора до недавнего времени обладали исключительно органы государственной власти субъектов Российской Федерации. Федеральным законом от 25.06.2012 N 93-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" введено новое понятие "муниципальный жилищный контроль". Порядок осуществления муниципального жилищного контроля должен быть установлен муниципальным правовым актом либо законом субъекта Российской Федерации, при этом нормативно-правовые акты органов местного самоуправления в указанной сфере не должны противоречить законам субъекта.
На сегодняшний момент, как уже упоминалось выше, четкого разграничения полномочий как такового между органами государственного и муниципального контроля (надзора) не существует. Законодатель непоследователен в регламентации порядка осуществления государственного жилищного надзора. По сути, они наделяются смежными полномочиями.
Структура муниципального контроля пока еще только формируется, что подтверждается результатами прокурорских проверок. В первую очередь это касается формирования жилищных инспекций и правовой регламентации их деятельности. Практически во всех субъектах Российской Федерации имели место случаи ненадлежащего выполнения муниципалитетами требований закона по созданию органов муниципального жилищного контроля.
Часть нарушений была обусловлена невнесением изменений и дополнений в уставы муниципальных образований, в результате чего отсутствовала надлежащая правовая основа для принятия муниципальных правовых актов, регулирующих порядок осуществления указанной формы контроля. Например, в Архангельской области такие факты выявлялись прокурорами Вельского, Ленского, Мезенского районов.
Одновременно при наличии созданных жилищных инспекций органами местного самоуправления не обеспечивается надлежащее правовое сопровождение их деятельности, зачастую сопряженное с отсутствием нормативных актов (положений, административных регламентов), регулирующих работу жилищных инспекций. Только в Волгоградской области прокурорами в 2013 — 2014 гг. в органы местного самоуправления внесено 102 представления, в суд направлено 31 заявление о признании бездействия муниципалитетов незаконным и о понуждении к устранению пробелов в правовом регулировании.
К числу аспектов, связанных с неудовлетворительным состоянием работы по эффективному функционированию жилищных инспекций, относится и противоречие федеральному законодательству правовых актов, регламентирующих их деятельность.
В большинстве случаев основанием принятия мер реагирования послужили нормативные положения, наделяющие органы жилищного контроля полномочиями, не предусмотренными законом либо, напротив, ограничивающими и суживающими компетенцию данных органов, установленную федеральным законодательством.
К примеру, Закон Кемеровской области "О муниципальном жилищном контроле" содержал норму, определяющую в качестве формы осуществления муниципального жилищного контроля проведение обследования муниципального жилищного фонда, что не предусмотрено ни положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, ни положениями Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".
В Республике Бурятия прокурором опротестованы нормы Положения о муниципальном жилищном контроле на территории муниципального образования сельского поселения "Саган-Нурское", которыми вопреки ч. 4.1 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливалась периодичность проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей не чаще чем раз в 3 года.
Наряду с правовой регламентацией деятельности жилищных инспекций не менее важное значение приобретают вопросы текущей их деятельности. В ряде случаев прокурорами установлено, что, несмотря на создание органов жилищного контроля, отсутствует организационно-методическое и кадровое их обеспечение, не везде сформулированы квалификационные требования к сотрудникам муниципального жилищного контроля, в большинстве районов отсутствуют соответствующие планы и программы подготовки (переподготовки) квалифицированных специалистов, отвечающих современным требованиям. Органы местного самоуправления большинства поселений не имеют необходимых и достаточных ресурсов для надлежащей организации муниципального жилищного контроля, при этом передача (делегирование) контрольных полномочий в жилищной сфере с уровня поселений на уровень муниципального района не используется в полной мере.
Практика прокурорского надзора свидетельствует о многочисленных нарушениях, допускаемых органами жилищного надзора и муниципального жилищного контроля при реализации полномочий в области деятельности организаций ЖКХ.
Выявлены неединичные нарушения закона, связанные с непроведением анализа складывающейся ситуации по использованию и сохранности жилищного фонда, управлению многоквартирными домами, капитальному ремонту многоквартирных домов. Не в полном объеме жилищными инспекциями реализуются полномочия по выявлению и пресечению нарушений жилищного законодательства, отсутствует планирование работы, направленной на предупреждение правонарушений в жилищной сфере, не налажено взаимодействие с органами местного самоуправления. Нарушаются сроки рассмотрения дел об административных правонарушениях, не контролируется исполнение наложенных наказаний. Не соблюдаются требования законодательства о защите прав предпринимателей, а также сроки рассмотрения обращений граждан.
К примеру, прокуратурой в ходе проверки в Государственной жилищной инспекции Республики Калмыкия установлено, что мероприятия по контролю в отношении организаций жилищно-коммунального комплекса в установленном законом порядке инспекцией не планировались. В рамках внеплановых проверок нарушения установленных в этой области требований выявлялись не в полном объеме.
Основанием для вмешательства прокуратуры Владимирской области явилось необоснованное уклонение государственной жилищной инспекции администрации Владимирской области от проведения проверок по жалобам граждан.
Прокуратурой Смоленской области установлено, что Главным управлением "Государственная жилищная инспекция Смоленской области" по результатам проведенной проверки в отношении ООО "Н." в нарушение ч. 1 ст. 17 Закона N 294-ФЗ в адрес данного общества, нарушившего требования стандарта раскрытия информации, предписание об устранении выявленных нарушений не выдано, меры по привлечению юридического лица к административной ответственности не приняты.
Прокуратурой г. Мурманска установлено, что в приказе о проведении проверки деятельности ООО "С." не были указаны правовые основания проверки, в нарушение ч. 11 ст. 11 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ у юридического лица запрошены документы, не относящиеся к предмету проверки, контрольное мероприятие начато до установленного в приказе срока, акт о проверке составлен с нарушением.
Прокуратурой г. Вологды при реализации полномочий по осуществлению муниципального жилищного контроля департаментом градостроительства и инфраструктуры администрации г. Вологды установлено, что вопреки требованиям п. 9 ст. 14 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 4, 5 Закона Вологодской области от 01.02.2013 N 2986-ОЗ "О некоторых вопросах осуществления муниципального жилищного контроля на территории Вологодской области" главный инспектор отдела муниципального жилищного контроля при проведении отдельных проверок не составлял акты об их проведении, наниматель жилого помещения о проверке не уведомлялся специалистами отдела муниципального жилищного контроля, при проведении проверок допускались технические ошибки в оформлении документов.
К типичным нарушениям в деятельности жилищных инспекций также относятся: ненадлежащий контроль за исполнением выданных предписаний и, как следствие, непривлечение виновных лиц по ст. 19.5 КоАП РФ, необоснованное продление их сроков; не всегда отслеживается реальное устранение выявленных нарушений; при выявлении нарушений выдается только предписание; несоблюдение требований КоАП РФ при возбуждении дела об административном правонарушении, его рассмотрении, вынесении постановления по делу, необоснованное прекращение дел по ст. 2.9 КоАП РФ и освобождение виновных лиц от административной ответственности с объявлением устного замечания; в связи с неоплатой административного штрафа протокол по ч. 1 ст. 20.25 КоАП РФ не составляется и др.
Например, Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга при рассмотрении административных дел не исполняется требование ч. 1 ст. 29.13 КоАП РФ, согласно которому при установлении причин административного правонарушения и условий, способствовавших его совершению, необходимо вносить представление о принятии мер по их устранению; практически не налажена работа по применению санкций по факту неоплаты назначенных инспекцией штрафов — за 5 месяцев 2014 г. свыше 60 лиц не оплатили в установленный законом срок штраф, при этом дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 20.25 КоАП РФ, должностными лицами инспекции не возбуждены.
Для оценки масштабности неудовлетворительного состояния законности в работе жилищных инспекций приведем несколько цифр. Так, в Южном федеральном округе в 2013 — 2014 гг. в связи с нарушениями законодательства органами регионального государственного жилищного надзора прокурорами внесено 53 представления, по результатам рассмотрения которых к дисциплинарной ответственности привлечено 67 должностных лиц; по нарушениям законодательства о порядке рассмотрения обращений граждан и о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля в отношении сотрудников данных органов возбуждено 31 дело об административном правонарушении по ст.

Куда обратиться с жалобой на ЖКХ – контролирующие инстанции и образец претензии

5.59, 19.6.1 (несоблюдение должностными лицами органов государственного контроля (надзора), органов муниципального контроля требований законодательства о государственном контроле (надзоре), муниципальном контроле) КоАП РФ, по результатам рассмотрения которых виновные лица привлечены к ответственности.
Краткий анализ проблем государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля позволяет сделать вывод о том, что до настоящего времени вопреки требованиям законодателя, сформулированным в Жилищном кодексе Российской Федерации, не созданы условия для его эффективного осуществления.

Литература

1. Шешко Г. К вопросу об обоснованности и целесообразности изменений, внесенных в Жилищный кодекс РФ Федеральными законами от 04.06.2011 N 123-ФЗ и от 18.07.2011 N 242-ФЗ // Жилищное право. 2011. N 10.
2. Ряховская А.Н. Развитие финансирования в жилищно-коммунальном хозяйстве: монография. М.: Магистр: ИНФРА-М, 2013.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Постановлением Правительства РФ №731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" установлена обязанность управляющих организаций (УК, ТСЖ и т.п.) раскрывать информацию по управлению многоквартирными домами.

Однако управляющие организации не стремятся соблюсти требования данного нормативно-правового акта, например, отказывая гражданам — собственникам жилых помещений в предоставлении сведений об управлении многоквартирным домом, навязывая оплату не оказанных услуг.

Контролирующие и надзорные органы в сфере ЖКХ

Лишь Ваша активная позиция и систематический контроль деятельности управляющей компании позволят Вам добиться честности и выполнения всех необходимых работ от управляющей организации.

Какую информацию обязаны раскрывать управляющая организация, ТСЖ и кооператив?

1. общую информацию об управляющей организации, о ТСЖ и кооперативе (наименование юридического лица, ФИО руководителя управляющей компании, ОГРН, адрес, контактные телефоны, сайт, режим работы, часы приема и др.);

2. основные показатели финансово-хозяйственной деятельности (годовая бухгалтерская отчетность, бухгалтерский баланс, сведения о доходах и расходах и др.);

3. сведения о выполняемых работах, услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (обеспечение поставки коммунальных ресурсов, заключение от имени собственников договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), охрана подъезда и автостоянок и др.);

4. порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

5. сведения о стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (описание содержания каждой услуги, периодичность выполнения работ, их результат, стоимость работ в расчете на единицу измерения и др.);

6. сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы (перечень ресурсов, указание конкретных поставщиков, объемов закупаемых ресурсов, цены на них).

Данная информация должна предоставляться любому лицу вне зависимости от цели ее получения.

Управляющая компания, ТСЖ вправе опубликовать данную информацию на своем сайте, в СМИ, путем размещения на информационных стендах в помещении управляющей организации, а также в помещении многоквартирного дома, доступном для всех собственников.

Собственники жилых помещений вправе направить в управляющую организацию запрос

а) по электронной почте;

б) письменный запрос.

Информация на основании запроса, поступившего в электронном виде, предоставляется на адрес электронной почты в течение 2 рабочих дней (УК), в течение 5 рабочих дней (ТСЖ). В таком случае ответ на запрос должен содержать текст запроса, информацию, ФИО и должность сотрудника УК, ТСЖ, направляющих информацию собственнику.

Предоставление информации по письменному запросу осуществляется в течение 20 дней. Данный запрос подлежит регистрации в день его поступления с присвоением ему регистрационного номера.

План действий по проверке управляющей компании на честность:

1. необходимо изучить отчеты УК с особым вниманием, так как некоторые управляющие компании отчитываются за услуги, которые жильцам не были оказаны:

— попросите предоставить приложения к отчету (здесь содержатся более подробные сведения о расходах);

— обратите внимание на такие графы, как текущий ремонт кровель, подъездов, подвалов. В данном случае реальность расходов проверить довольно легко — Вы знаете что и когда ремонтировали в доме. Если же коммунальщики в отчете указали, что "был проведен текущий ремонт крыши", а по факту кровля осталась неисправна, тогда Вам необходимо требовать от управляющей компании более подробного отчета по затратам на ремонт;

— гораздо сложнее проверить расходы на электричество, возможно, Вам понадобиться помощь электрика: необходимо пересчитать количество лампочек в доме, количество подъездов, затраты на электричество при работающем лифте и т.п. Таким образом, вы получите приблизительный расчет электроэнергии, который сможете сравнить с расчетом, предоставленным Вам управляющей компанией;

—  обратите внимание на расход воды для мытья подъездов, лестничных площадок и т.п. Например, в отчете Вы можете заметить что ежемесячно тратятся тысячи литров воды на уборку помещений общего пользования, а по факту подъезды не убираются более месяца;

— ремонт дверей, окон и т.п. — еще одна статья расходов, позволяющая управляющей компании злоупотреблять доверием собственников. По данной статье расходов происходит постоянное списание затрат на шпингалеты, ручки и иные комплектующие. Соответственно Вам необходимо убедиться в обоснованности данных расходов, а также в том, что комплектующие действительно закреплены на дверях, окнах и т.п.

— накладные расходы за организацию работ, оформление документов зачастую необоснованы, так как заработная плата сотрудников управляющей компании не входит в накладные расходы. Следовательно, за разъяснениями о том какие именно работы и услуги были оплачены, Вам необходимо обратиться в бухгалтерию.

2. необходимо объединяться в инициативные группы (например, выбрать по представителю от каждого подъезда). Желательно, чтобы в инициативную группу входили юристы, бухгалтеры, экономисты, электрики и иные специалисты, которые могут проконсультировать в случае возникновения вопросов и спорных ситуаций.

Не ждите, что проверив отчет и указав на недостатки управляющей компании, она их сразу же исправит и вернет деньги. Возможно, за свои деньги придется "побороться": в российской действительности управляющие компании в большинстве своем массово нарушают законодательство, незаконно присваивают себе деньги собственников жилых помещений и др.

Мы рекомендуем Вам систематически контролировать деятельность управляющей компании, ведь как известно, контроль дисциплинирует.

В случае же обнаружения серьезных нарушений со стороны управляющей компании не пренебрегайте обращением в Прокуратуру, суд и Роспотребнадзор.

Назад в раздел

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *