Купля продажа квартиры

Содержание

Вы в настоящий момент являетесь Продавцом квартиры, тогда Вам будет интересно узнать на какие моменты стоит обратить внимание при прохождении этапов проведения сделки купли-продажи квартиры.  

1 этап:

   Внесение начальной денежной суммы ("Оформление      предварительных договоренностей").

        Вы продаете "свободную" квартиру. Вы нашли покупателя, договорились с ним о цене, по которой Вы согласны продать квартиру. Теперь Вам понадобиться зафиксировать Ваши устные договоренности с Покупателем на бумаге. Это может быть договор аванса, задатка, расписка, предварительный договор купли-продажи. В зависимости от Вашей конкретной ситуации, я подскажу, что именно выбрать и помогу правильно оформить документ. Ведь помимо цены квартиры существует много других условий, которые стороны нередко  забывают проговорить и зафиксировать в самом   начале, а они могут влиять в том числе и на цену квартиры.  Это вопросы и стоимости имущества, переходящего или непереходящего вместе с квартирой, и сроки освобождения квартиры, и передача ключей от банковской ячейки, и оформление расписок за проданную квартиру, и валюта взаиморасчетов и многое другое.

           Вы можете подписать договор задатка, по которому, может оказаться, что к тому сроку, который Вы прописали в договоре не собраны необходимые документы и формально Вы виноваты в том, что не готовы к сделке. Это может привести к тому, что Вы будете вынуждены вернуть Покупателю полученную сумму задатка в двойном размере.

           Также может получиться, что на Вас лягут некие дополнительные расходы, которые были вписаны в договор, а Вы этого не заметили или не придали должного значения. На практике, нередко, Покупатели требуют дополнительные документы по квартире или по собственникам (которые не нужны для проведения сделки купли-продажи , а нужны, скорее, для проверки квартиры и детальной идентификации Вас самих)- и здесь, главное, договориться за чей счет и каким образом будут собраны эти документы. 

Основная причина проблем при совершении сделки купли-продажи квартиры заключается в том, что в начале не были оговорены детали, которые и стали причиной несостоявшейся сделки или существенного снижения продажной цены объекта.

Так вот, для того чтобы сделка прошла необходимо продумать и оговорить основной круг вопросов: сумма начального платежа, сроки сбора документов, обязанности сторон по подготовке к сделки и  условия ее проведения, условия взаиморасчетов, сроки освобождения квартиры, сроки подписания акта передачи и четко зафиксировать это на бумаге.

2 этап:

Подготовка документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи квартиры.

В данный этап входит: сбор Продавцом необходимых документов для подписания договора купли-продажи квартиры.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно: этапы, договор, проверка чистоты

Комплект необходимых бумаг может различаться в зависимости от правоустанавливающих документов и предварительных договоренностей с Покупателем. (Более подробно см. Документы, необходимые для сделки купли-продажи квартиры).

При подготовке к сделке составляется также Договор купли-продажи квартиры, с которым стороны могут ознакомиться заранее, внести в него свои коррективы. Нередко стороны только в день проведения сделки впервые видят проект Договора купли-продажи и, естественно, возникает масса вопросов, которые приходится решать прямо на месте. К сожалению, не всегда это приводит к консенсусу.

На этом этапе стороны также оговаривают между собой конкретные условия доступа к ячейке банка, который они определили для своих взаиморасчетов. Подают эти условия в Банк или готовят их заранее, чтобы не тратить на это время непосредственно в день сделки.

3 этап: 

         Взаиморасчеты.

          В 95% случаях взаиморасчеты проводятся через банковскую ячейку Банка. Это должен быть достаточно известный банк. Условия Банка должны полностью устраивать Продавца.

          Для этого надо предварительно ознакомиться с условиями Договора аренды ячейки.

          Обычно ячейка арендуется сроком на один месяц, при этом у Продавца после закладки необходимой денежной суммы Покупателем, доступ к ячейке осуществляется на особых условиях, а именно — Продавец имеет право подойти к ней в течение определенного срока при предъявлении договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации перехода права собственности, сделанной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. (Управление Росреестра по Москве) на имя Покупателя.                  В условия доступа по соглашению сторон могут быть внесены и другие документы. Это зависит от предварительных договоренностей с Покупателем. На практике срок доступа Продавца прописывают от 20 дней и дольше, на это нужно обратить особое внимание, чтобы не оказалось так, что Вы не успеете забрать свои деньги за проданную квартиру в отведенные сроки,если возникнет задержка с получением необходимых документов для предъявления их в банк.

            Обратите внимание, что в некоторых банках условием допуска Продавца к ячейке после регистрации перехода прав собственности на квартиру на имя Покупателя является ключ от банковской ячейки, а в случае его утери банк разрешает допуск к ячейке только одновременно и Продавцу, и Покупателю.

             Что это означает на практике расскажем подробней: нередко стороны договариваются, что ключи от банковской ячейки на время регистрации перехода прав собственности на квартиру будут  находится у Покупателя. Таким образом, после регистрации перехода прав на квартиру в Управлении Росреестра по Москве Продавец должен получить ключи от Покупателя. Нередко ситуация выглядит следующим образом: Переход прав собственности зарегистрирован, Вы, как Продавец, перестали быть собственником своей квартиры, а ключи по каким- то причинам Вам не передают (заболел Покупатель, уехал в командировку, не говорим про злой умысел и т.п.) и Вы не можете подойти к ячейке, в которой лежат уже Ваши деньги… Представитель Банка говорит, что без ключа не может допустить к ячейке (формально он прав), что Вы должны  подойти вместе с Покупателем -таковы условия Договора,-ключ является условием доступа Продавца к ячейке. Чтобы такого не произошло нужно внимательно читать условия Договора аренды банковской ячейки, в случае необходимости настоять на проведении сделки в другом банке или иметь дополнительные договоренности на счет ключа.

              Ключ от ячейки после закладки денежной суммы Банк всегда выдает сторонам(за редким исключением, когда ключ остаётся на хранении в Банке), но не всегда он является условием доступа при выполнении сторонами условий Договора. Если он не является условием доступа, то при потере ключа  Вы пишите соответствующее  заявление в Банк, платите штраф (в среднем — от 3000 до 10 000 рублей) и через некоторое время Вас допускают к ячейке без Покупателя (срок может различаться от нескольких часов до нескольких дней).

             Это всего лишь один из множества нюансов практики; при взаиморасчетах часто возникают также вопросы о расписках, гарантийных письмах и т.п. Все они требуют определенных знаний и опыта,неподготовленному человеку лучше не пытаться самостоятельно решить их.

 4 этап:

              Подписание договора купли-продажи квартиры.

             Не забывайте, что в связи с изменениями в Гражданский Кодекс 1 марта 2013года договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента подписания такого договора. Регистрация такого договора отменена. При этом подлежит регистрации переход права собственности на нового собственника. Таким образом этап подписания договора купли-продажи квартир требует тщательной подготовки и внимания.

  Этот этап обычно проходит в один день с предыдущим. Нередко стороны подписывают договор купли-продажи прямо в Банке, в котором проводится сделка. Как мы уже говорили выше, проект Договора должен быть уже у Вас на руках. Он должен быть вычитан и одобрен. Никаких добавлений по сравнению с тем Договором, который был согласован ранее, не должно быть. Если все-таки изменения необходимы, лучше обратиться к профессионалу. Количество экземпляров Договора подписывается обычно на один больше, чем участников Договора. Один экземпляр остается в регистрирующем органе, остальные возвращаются участникам сделки купли-продажи квартиры после регистрации перехода прав.

5 этап:

     Регистрация перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. (Управление Росреестра по Москве).

                 После того как Вы подписали Договор купли-продажи, необходимое число его экземпляров надо отдать на регистрацию перхода прав собственности  в Управление Росреестра по Москве. Не обязательно ехать и сдавать документы самостоятельно, можно поручить это своему представителю. Тогда Вам понадобиться  выдать целевую Доверенность на выполнение данных действий. После того как Вы или Ваш представитель сдали  необходимые документы в Управление Ростреестра по Москве необходимо получить Расписку о принятии документов. В случае необходимости по ее номеру можно отследить готовность документа.

6 этап:

      Получение сторонами документов после регистрации перехода прав собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

            В среднем через 10 рабочих дней переход права собственности на квартиру будет зарегистрирован.  Ваш представитель известит Вас об этом.  Вы, как Продавец, получаете на руки Договор купли-продажи квартиры, с отметкой Управления Росреестра по Москве о переходе права собственности на имя Покупателя. Этот договор с данной отметкой Управления Россреестра по сути и является допуском к Вашим деньгам, находящимся в ячейке Банка. На этом этапе, как мы говорили выше, нередко происходит передача Продавцу ключа от ячейки.

 7 этап:

    Получение денежной суммы продавцом. (Передача расписки).

                После того как Вы получили в Управлении Росреестра по Москве Договор купли-продажи квартиры с отметкой о переходе права собственности на имя Покупателя на руки, вы должны осуществить доступ к ячейке в те сроки, которые оговорены в Договоре аренды ячейки с Банком. Даже, если Вы не собираетесь в ближайшее время потратить эти деньги, лучше всего осуществить доступ к ячейке в ближайший день-два. Может оказаться, что при составлении банковского Договора была допущена ошибка и для того, чтобы подойти к банковской ячейке, где хранятся Ваши деньги, Вам понадобится присутствие Покупателя. (Этого не происходит, если банковский Договор аренды ячейки и Договор купли-продажи квартиры были выверены заранее, в том числе и на соответствие друг другу).

   Это важно сделать еще по той причине, что после регистрации перехода прав на квартиру в Управлении Росреестра, как правило происходит передача расписки Продавца о том, что он получил всю денежную сумму полностью, Покупателю. 

   Идеальный вариант для Вас, как Продавца,-передача расписки о получении денежной суммы за проданную квартиру после того, как Вы осуществили доступ к собственной ячейке.

  Вы осуществили доступ к банковской ячейке. Не торопитесь забирать деньги из Банка. Слишком много участников сделки, многие знают о том, что сделка купли-продажи прошла с Вашим участием в конкретные сроки.  Рекомендую арендовать ячейку в этом же Банке на свое имя сроком на месяц и в дальнейшем осуществлять доступ к ней по собственному графику или открыть счет в этом же банке, а затем перевести с него необходимую денежную сумму на Ваш счет в "вашем" банке. 

 8 этап:

                         Подписание акта передачи квартиры.

                  Как мы говорили выше, мы рассматриваем вариант, когда Вы продаете свободную квартиру, ничего не покупая взамен. Как правило, в течение 1-2 дней с момента получения Вами денежной суммы стороны подписывают Акт передачи, в котором указывается, что Договор купли-продажи исполнен полностью, взаиморасчеты произведены, подтверждается, что Покупатель принял квартиру и претензий к Вам не имеет. Нередко продавцы, не придают должного внимания такому документу, как Акт передачи. Считается, что он больше нужен Покупателю.        И в этом кроется большое заблуждение. В соответствие со ст.556 ГК РФ "обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче."   Именно Акт передачи подтверждает состоявшееся вручение Покупателю квартиры.  Например, передача ключей от квартиры не может расцениваться как выполнение Продавцом обязательств по передаче квартиры. 

   Неподписание Акта передачи Продавцом может расцениваться как неисполнение своих обязательств по Договору, что может повлечь за собой определенные санкции. Покупатель в данном случае может потребовать возмещения причиненных убытков, также может потребовать взыскать неустойку, если это прописано в Договоре. (Например, за каждый день просрочки обязательства по передаче квартиры Покупателю,  Продавец обязан выплатить 0,1 % от стоимости квартиры за каждый день просрочки.)

   Еще одно "за" подписание Акта передачи Продавцом. Пока Продавец не подписал Акт передачи и не передал квартиру Покупателю, на нем лежит обязанность по оплате коммунальных платежей за квартиру.

   После подписания Акта передачи и вручения ключей Покупателю, Вас можно поздравить с успешной продажей квартиры. Не забудьте только оставить свой экземпляр Акта передачи проданной квартиры у себя в архиве.

 

Образец Акта передачи можно найти вразделе — "Шаблоны документов".

Все зависит от состояния документов и того, как работает УФРС по вашему региону.Вариант №1 (идеалистический) если ВСЕ ваши документы в порядке (есть проавоустанавливающий документ, правоподтвердающий, техпаспорт не старше 5-ти лет, в квартире никто не прописан и среди собственников отсутствуют несовершеннолетние) , если вы знаете какие документы необходимо сдать в регпалату и собрали их все, если в вашем регионе можно сдать документы в регпалату сразу (у нас сначала получаешь талончик, а сдаешь через неделю, если без взяток) , то процедура займет 21 день. (именно такой срок отведен для соврешения государственной регистрации перехода прав на недвижимость)Вараиант №2 (пессимистический) частично изложен "зоя", только можно еще добавить, что БТИ может делать техпаспорт и месяц, а органы опеки выдавать свое разрешение хоть полгода. Плюс еще в самой регпалате вполне может состояться следующий сценарий: вы приходите в 5 утра, занимаете очередь, подходите за талончиком, специалист просматривает ваши документы и говорит "нет того-то и того-то, в договоре не хватает таких-то сведений и т. д. " вы все это исправляете, процедура повторяется, вы получаете талончик, через неделю по этому талончику приходите непосредственно к регистратору и уже он находит какие-то недочеты в ваших документах и вы начинаете повторять всю процедуру с самого начала. Это может затянуться еще недели на две — месяц.Обычно, сроки лежат где-то между этими границами. Значительно ускоряет процесс: если вы не уверены в своих знаниях и возможностях по самостоятельному заключению сделки и/или вам необходимо "любой ценой" срочно ее заключить — обращайтесь в юридическую фирму; ВСЕ задержки в регпалате решаются через взятки, но если у вас нет "выхода" на нужных людей — то вы и взятку-то дать не сможете, опять таки — придется прибегнуть к помощи посредников.

Оформление сделки купли-продажи квартиры: 3 основных способа

Один месяц

обычно ровно месяц

Совсем недавно продала свою квартиру. Но, проблем была куча и маленькая тележка. Во-первых кадастровый номер на земельный участок делали 3 месяца. Во вторых БТИ занималась паспортом квартиры примерно 2 недели. Дурацкие новогодне-рождественские каникулы съели еще 2 недели. Квартира была приватизирована на меня и дочь (до 14 лет) . Разрешение из опекунского совета еще скушало 1 месяц. Причем ребенок, на момент разрешения, должен быть обеспечен в собственность жилплощадью не меньшей по кв. метрам. А это как минимум месяц на то, чтобы получить свидетельство на собственность. В моем случае мы оформили часть квартиры бабули в дарение внучки. А если что-то другое, то еще больше времени. После получения всех документов с клиентом пошли в регистрационную палату, чтобы подписать договор совершения сделки. Так документы на собственность и отторжение собственности заняли еще месяц. Вот и посчитайте, как быстро у нас в России все делается ( без помощи специального агенства).

По ФЗ-122 тридцать дней. Но учитывайте еще и срок пока документы в порядок приведете, выписки возьмете…

в москве месяц в других городах (не МО) от 3х дней

Если собираетесь переезжать в Краснодар, сразу обращайтесь в Службу расселения Краснодарского края, служба помогает решить такие вопросы: КАК БЕЗОПАСНО ПРИОБРЕСТИ ЖИЛЬЕ В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ? КАК ИЗБЕЖАТЬ РИСКОВ, СВЯЗАННЫХ С ПЕРЕЕЗДОМ В ДРУГОЙ РЕГИОН? ГДЕ ПОЛУЧИТЬ ДОСТОВЕРНУЮ И ОБЪЕКТИВНУЮ ИНФОРМАЦИЮ О ЦЕНАХ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ? КТО ПОМОЖЕТ СОРИЕНТИРОВАТЬСЯ НА НОВОМ МЕСТЕ И БЕЗ ПРЕДВЗЯТОСТИ РАССКАЗАТЬ О ГОРОДСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЕ, РАБОТЕ, ТРАНСПОРТНОЙ ДОСТУПНОСТИ, ПРЕИМУЩЕСТВАХ И НЕДОСТАТКАХ РАЙОНОВ ГОРОДА? КАКОЙ ЗАСТРОЙЩИК ЯВЛЯЕТСЯ НАДЕЖНЫМ? Эти и многие другие вопросы помогает решить СРКК безвозмездно, без риэлторских %. Это Ваша первая инстанция. Подробности можно узнать позвонив по телефону: +7 928 210 37 31 или (861) 290 37 31

Собирать все документы месяца три. А оформление один день

Войдите, чтобы написать ответ

Как правильно купить квартиру: юридическая чистота сделки

Существуют сделки, которые мы совершаем каждый день. К ним, например, относится розничная купля продажа, практически постоянно ежедневно или раз в несколько дней ее совершают все люди. Но есть договор, важность которого нельзя недооценивать, ведь такое соглашение может быть даже единственным в жизни. Помимо прочих, к таким сделкам относится купля продажа квартиры. Это неслучайно, ведь недвижимость была всегда в цене, особенно в нашей стране. В этой статье мы рассмотрим такой вопрос, как оформление купли продажи квартиры.

Документы

Чтобы заняться этим соглашением, нужно для начала знать, какие документы собрать. Если вы покупатель, то важно иметь правоустанавливающий документ на объект недвижимости и правоподтверждающий. Все это можно попросить у продавца. Документ такой называется "свидетельством". Его выдает продавец либо специальный регистрирующий орган (название меняется). В принципе, этого уже достаточно, чтобы оформить договор купли продажи. Ведь если вы истребуете документ у государственного органа, то нет сомнений, что он является подлинным. Можно подстраховаться, попросить у продавца техническую документацию. Впрочем, ее тоже можно получить в учреждении за определенную плату. Также в пакет документов входят те, которые удостоверят личности сторон в договоре (паспорта), свидетельство о зарегистрированных гражданах в конкретной квартире или доме.

Типовой договор купли продажи квартиры

Так получилось, что сегодня можно составить соглашение и без специалистов. Существует масса типовых бланков, на основе которых можно произвести оформление купли продажи квартиры. Кроме того, есть и специальные сервисы, кторые помогают такую сделку осуществить. Тем не менее я бы советовал все таки пользоваться услугами юристов, ведь если вы что то неверно сделаете, то последствия могут быть весьма удручающими. Важно четко понимать и осознавать силу любых положений договора, ведь он может в будущем стать основой для судебного разбирательства. Торопиться с такого рода документами не стоит, важно внимательно все прочитать и вникнуть в суть сделки.

Обращаем внимание!

Оформление купли продажи квартиры сложная процедура, которая может иметь массу тонкостей. Деньги необходимо передавать только по документам, которые подписываются. Важно убедиться в отсутствии прав других лиц на квартиру, долгов тоже не должно быть. Если вы покупаете жилье у человека, который состоит в браке, то необходимо истребовать согласие другого супруга. Причем оно должно быть заверено нотариально. Важно помнить, что если собственник квартиры это лицо несовершеннолетнее или недееспособное, то продавать такой объект недвижимости можно только с согласия соответствующих органов (опеки и попечительства). Прошу заметить, что оформление купли продажи квартиры редко проходит гладко и без каких либо сложностей. Даже в самом простом случае может возникнуть ситуация, когда есть сомнения в некоторых вопросах. В таком случае "на авось" регистрацию делать не нужно. Я уже упоминал о последствиях, которые могут быть.

Материалы по теме:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *