Купля продажа квартиры

Процесс продажи квартиры представляется достаточно простым, но только на первый взгляд. На самом деле нужно учесть много нюансов, и если нет желания (или возможности) самостоятельно разбираться во всех тонкостях этой сделки, нужно обратиться к профессионалам: в агентство недвижимости.

Но тут возникает еще один нюанс: как выбрать агентство и конкретного специалиста, который будет заниматься продажей?

Содержание

Продажа квартиры через риэлтора что надо знать

Сумма сделки по продаже квартиры настолько велика, что желающих поживиться найдется немало. Вот почему в процессе сделки нужно быть готовым ко всем способам обмана и заранее принимать меры для защиты собственных интересов.

Плюсы продажи жилья через агентство

Сначала нужно разобраться, чем может помочь риэлтерское агентство при продаже жилья.

Оценка квартиры

Очень важно грамотно и точно оценить недвижимость, ведь от этого зависит, какую сумму вы получите в результате. Если вы завысите стоимость жилья, которое хотите продать, оно останется невостребованным, если занизите — не получите максимально возможную сумму, то есть потеряете деньги. Профессионалы из агентства недвижимости на основе своего опыта могут оценивать недвижимость с высокой точностью. Кроме того, они определят конкретные достоинства и недостатки вашей недвижимости и подскажут, как провести нужную предпродажную подготовку. Лучше всего нанести визит в несколько риэлтерских агентств, так вы получите более точную оценку жилья. Стоит учитывать риск того, что даже оптимально оценив квартиру, риэлтор все же озвучит вам завышенную стоимость. Ведь он получает комиссию от цены проданной недвижимости.

Рекламная кампания

При обращении в агентство недвижимости обязательно уточните, какими способами планируется рекламировать вашу квартиру, попросите показать примеры продвижения других продаваемых объектов, а также уточните бюджет такой рекламы. Сотрудники агентства опубликуют объявления о продаже и будут отвечать на звонки. Кроме того, многие агентства практикуют обмен информацией по продаваемым и покупаемым объектам. Поиск потенциального покупателя вашей квартиры в базе других агентств существенно увеличит возможность продать недвижимость. Риэлторы будут также проводить показы вашей квартиры, которые могут проходить и при отсутствии владельца.

Грамотная подготовка документации

Сделки по продаже недвижимости сопровождаются сбором и оформлением большого количества документов. Рутинную работу по оперативному сбору, грамотному оформлению, а также своевременной регистрации нужных документов возьмет на себя риэлтерское агентство. Оно также зарегистрирует договор продажи в соответствующих учреждениях и организует процедуру передачи денежных средств.

В процессе сбора и оформления документов могут возникать задержки и осложнения, связанные, к примеру, с несанкционированной перепланировкой или детьми, находящимися под опекой. Профессионалы, имеющие опыт преодоления таких сложностей, подготовят все документы оперативно и грамотно. Они же окажут помощь при заключении договора аренды банковской ячейки.

Проверка покупаемой квартиры

Если квартиру вы продаете для того, чтобы купить другую, агентство недвижимости окажет вам услугу по проверке приобретаемой квартиры. Это защитит от случаев, когда человек расставался с купленной квартирой по причине наличия прав неких третьих лиц, о которых на момент покупки не было известно.

Конечно, можно сэкономить, если весь процесс по продаже, начиная с подготовки и заканчивая передачей денег, выполнять самостоятельно. Размер сэкономленной суммы будет равен 2-6% от стоимости квартиры, это уровень комиссионного вознаграждения агентства. При современных ценах на недвижимость сумма эта значительна. Но ее размер можно индивидуально обговорить (и снизить) в агентстве.

Сделки с недвижимостью — это трудоемкий (иногда длительный) процесс, который требует определенного опыта и знаний законодательства. Это сделки повышенного риска, так как они связаны с высокими ценами на недвижимость. А кроме этого, в процессе подготовки к сделке и во время ее проведения необходимо участвовать в переговорах: с представителями различных учреждений и, самое главное, с потенциальным покупателем или продавцом. Сотрудники агентства недвижимости профессионально проведут эти переговоры, а также безопасным способом решат остальные вопросы, связанные с продажей жилья.

Сложный выбор риэлтерского агентства

Поиск надежного агентства недвижимости — задача сложная, но вполне выполнимая. На что нужно обратить внимание при выборе агентства, которому вы можете доверять?

Продолжительность работы

Для начала нужно узнать, сколько времени агентство недвижимости существует на рынке. Ведь чем дольше оно работает, тем больший имеет опыт. А если агентство сумело пережить все кризисы, это говорит о высоком профессионализме сотрудников. Самые первые риэлтерские агентства в России открылись в начале 90-х годов прошлого века, а частные маклеры появились еще раньше.

Отзывы и рекомендации

Перед визитом в агентство желательно послушать отзывы о его работе. Самыми лучшими рекомендациями станут хорошие отзывы от родных, друзей и знакомых. Но можно поискать отзывы и в интернете. Просматривая положительные и отрицательные отзывы, можно составить себе представление о том или ином агентстве.

Размеры агентства

Небольшие компании уступают в надежности крупным и средним по размеру агентствам. Причин тому несколько:

  • в крупной компании выше финансовая устойчивость, а значит, она продолжит работу даже в условиях кризиса,
  • в такой компании больше профессиональных юристов, которые проводят квалифицированное сопровождение сделки,
  • в крупной компании обширная база данных по объектам недвижимости, а соответственно, большой выбор вариантов, удовлетворяющих самым разным запросам,
  • в такой компании существует уже отработанная схема расчетов с покупателями и продавцами жилья,
  • в крупной компании имеется возможность выделять средства на постоянное повышение квалификации своих сотрудников,
  • в такой компании дорожат репутацией, а потому не делят клиентов на «дорогих и дешевых», стараясь удовлетворить запросы каждого.

Но все вышесказанное не означает, что маленьким агентствам нельзя доверять. Небольшая компания может ответственно выполнять свою работу. Кроме того, многие из таких агентств создаются частными маклерами, имеющими свою базу данных, либо бывшими сотрудниками крупной компании, решившими основать свое дело. А обращаясь в крупное агентство, вы подвергаетесь риску (пусть и небольшому) стать клиентом некомпетентного сотрудника, ведь для роста компания обязана постоянно увеличивать штат.

Офис в собственности

У агентства недвижимости может быть как арендованный офис, так и принадлежащие ему на праве собственности помещения. Собственный офис подтверждает надежность агентства. Если же помещение арендовано, нужно постараться узнать (от независимого источника), как долго агентство находится по этому адресу.

Оформление документов

В офисе агентства нужно ознакомиться с образцами документов, которые вам, возможно, предстоит подписать. Желательно попросить эти образцы и показать их независимому юристу. В договорах и соглашениях должны быть учтены все нюансы, которые на первый взгляд могут показаться незначительными. Если же в документах прописаны лишь общие положения, подписывать их не стоит.

Сайт

Наличие своего сайта — еще один плюс в пользу агентства. Но сайт нужно внимательно изучить: полная информация о компании и сотрудниках, приятный дизайн, а также наличие полезных тематических статей расскажут об ответственном подходе к работе. На сайте можно будет и ознакомиться с образцами документов, и получить информацию о проходящих акциях.

Реклама

Мошенники на рынке недвижимости вряд ли пойдут на серьезные рекламные расходы. Поэтому если агентство тратит на рекламу значительные средства, ему можно доверять. Обратить внимание нужно и на рекламу агентства в целом (так называемую имиджевую рекламу), и на продвижение отдельных объектов (эксклюзивное жилье).

Награды и достижения

Дипломы, сертификаты, благодарственные письма и другие награды свидетельствуют о высоком профессиональном уровне сотрудников и о признании компании коллегами и клиентами.

Договор с риэлтерским агентством

Итак, если вы остановили свой выбор на каком-либо агентстве, вам предстоит подписать договор об обслуживании. Он определяет обязанности и права обеих сторон (агентства и его клиента). Проект договора нужно внимательно прочитать, а еще лучше предварительно показать независимому юристу. Особенно осторожным нужно быть, если в тексте есть непонятные и двусмысленные формулировки. Обычно агентства недвижимости имеют готовые бланки, которые заполняются клиентом. Безукоризненно составленных бланков практически не бывает, нужно подходить индивидуально к каждому договору.

Заказчик и исполнитель

В договоре должно быть указано, кто и на каких условиях подписывает документ. Со стороны агентства должны быть прописаны данные его представителя и его полномочия. В соответствии с действующим законодательством заключать договор от имени агентства вправе только руководитель. Но он может доверить право заключать договоры и другому лицу. Необходимо убедиться в наличии доверенности у этого лица. Без таких полномочий договор будет признан недействительным. Желательно приложить к договору копию доверенности.

Лицо, подписавшее договор, и будет исполнителем по нему, то есть должно лично оказывать услуги по договору. На него и будет оформлена доверенность. Но если непосредственно оказывать услугу будет третье лицо, то его нужно обязательно вписать в договор.

В договоре обязательно должны быть указаны реквизиты сторон. Со стороны исполнителя — сведения о юридическом лице, юридический и фактический адреса, банковские реквизиты. В документ также следует вписать контактные телефоны обеих сторон для связи, можно указать и адреса электронной почты.

Предмет договора

В качестве предмета договора выступают обязанности агентства и клиента, то есть перечисляются действия, выполняемые агентством, и указывается обязанность клиента оплатить услугу. От точности и полноты формулировок в предмете договора зависит возможность отстоять свои права в случае конфликтной ситуации, в том числе и при подаче иска в суд.

Обязанности сторон

К обязанности клиента относится предоставление необходимых документов для выполнения сделки. Если вы отдаете в агентство оригиналы документов, обязательно возьмите расписку в их получении. В этом случае нужно включить в договор пункт об ответственности агентства за утрату оригиналов. Но в агентство можно предоставить и заверенные копии документов. К другим обязанностям клиента относятся оплата услуг исполнителя, оформление доверенности, присутствие при государственной регистрации сделки, а также (при необходимости) участие в показе квартиры.

В договоре должна быть прописана ответственность за срыв сделки. Для клиента это будет ответственность за неуплату денежных средств, для агентства — за неправильную подготовку и оформление документов или наличие претензий со стороны третьих лиц. По статье 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств обеспечивается залогом, неустойкой, удержанием имущества и прочими мерами. Следовательно, в договоре можно закрепить одну из этих мер.

Стоимость услуг

В договоре указывается стоимость услуг. Она может быть выражена конкретной суммой либо в виде процента от общей стоимости сделки. Возможно указание в договоре предварительной оплаты за услугу в виде задатка или аванса.

Если договор оказался неисполненным, при наличии вины клиента задаток остается у исполнителя. В случае вины исполнителя, он выплачивает клиенту двойную сумму задатка. К тому же ответственная за срыв сделки сторона возмещает другой стороне возникшие убытки с учетом задатка. Если предоплата была внесена в виде аванса, при расторжении договора данная сумма возвращается клиенту. При этом не имеет значения, кто был инициатором расторжения данного договора.

Передаваемые в обеспечение агентского договора задаток и аванс нельзя путать с аналогичными платежами покупателя недвижимости по договору купли-продажи.

Срок заключения договора и порядок расторжения

Агентство может предложить для подписания договор, заключаемый на неопределенный срок, который будет действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства, а за расторжение такого договора будут предусмотрены штрафные санкции. Не стоит подписывать такой тип договора. Ведь поиск варианта может затянуться на многие месяцы, а расторгнуть без штрафа такой договор вы не сможете.

Заключать договор желательно на 1-2 месяца. Если за этот срок вам не будет предложено достойного варианта, договор можно расторгнуть без ущерба. В договоре обычно указываются условия его расторжения. Если порядок расторжения не прописан в договоре, то руководствоваться нужно Гражданским кодексом. Согласно его положениям заказчик на любой стадии договора имеет право отказаться от услуги, при этом оплатив расходы, понесенные исполнителем. Размер расходов можно рассчитать в соответствии с объемом уже оказанной услуги.

В договоре также должны быть указаны и те действия, которые стороны обязаны выполнить по истечению срока действия: получение клиентом сданных документов, возврат задатка и т.д.

Заключение

Покупка и продажа недвижимости без посредников постепенно уходит в прошлое. Такие сделки требуют профессионального подхода, знания законодательства и немалых затрат времени. А потому все более востребованными оказываются услуги агентств недвижимости. Вдумчивый выбор агентства и заключение грамотного договора с ним дадут возможность не только продать свое жилье с максимальной выгодой, но и избежать неприятностей, нередко возникающих в процессе продажи.

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.

Как быстро продать квартиру

Экономический кризис привел к замораживанию вторичного рынка недвижимости. Продать квартиру или дом в 2015 году гораздо труднее, чем несколько лет назад, и улучшений пока не предвидится. Одновременно возросло количество людей, которым нужно оформить продажу жилья в срочном порядке. Что же делать в такой ситуации, как быстро продать квартиру?

Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать?

Советы риэлтора и секреты успешной продажи собраны в этой статье.

Для начала несколько важных нюансов. Люди, которые раньше самостоятельно не продавали недвижимость, имеют очень смутные представления о механизмах работы этого рынка, а потому сталкиваются с неожиданными для себя трудностями. Так, среди продавцов собственного жилья очень распространены следующие заблуждения:

  • Если все пойдет удачно, я продам квартиру сразу, и до конца недели забуду обо всех заботах. На самом деле, говоря о быстрой продаже квартиры, следует рассчитывать минимум на месяц. Ведь только государственная регистрация «чистого» жилья (без ипотеки и проблем с документами) займет три недели. Добавьте к этому несколько дней на переговоры с покупателями, демонстрацию квартиры и пр.
  • Продавать хорошую недвижимость легко. Да, если Ваша квартира находится в удобном месте, сама в отличном состоянии и по адекватной цене, у нее больше шансов быстро продаться. Но это не значит, что Вам ничего не надо будет делать. Продажа недвижимости – это тяжелый труд, отнимающий много времени и сил. Имейте в виду, что предложение на вторичном рынке превышает спрос в несколько раз!
  • Достаточно сделать бесплатное объявление на сайте или в местной газете, и покупатель тут же найдется. Все сложнее. Чтобы быстро продать недвижимость, нужно организовать ей грамотную эффективную рекламу. И не вся она будет бесплатной.
  • Главное, чтобы кто-то позвонил, а дальше как-нибудь быстренько договоримся. Во-первых, готовьтесь к тому, что Вам будет звонить множество людей, каждый в удобное для себя время. Многим придется называть адрес, некоторым – показывать недвижимость изнутри. Эти звонки и встречи отнимают много времени, к тому же, общение не всегда приятное. Во-вторых, «как-нибудь» можно и не договориться. Переговоры надо вести грамотно. Иначе Вы рискуете потерять в цене квартиры или дома до 10 %! А в худшем случае просто спугнете потенциального покупателя.

Все перечисленное обязательно надо иметь в виду, принимаясь за самостоятельную продажу жилья. Если же Вас такие трудности не пугают, воспользуйтесь советами риэлтора о том, как быстро продать квартиру или дом. Для удобства мы оформили их в поэтапную инструкцию.

Этап 1. Изучите спрос и предложение

Просмотрите существующие объявления о продаже и покупке квартир (домов) в Вашем районе. Ознакомьтесь со всеми возможными источниками – интернет-ресурсами, газетами, расклеенными по городу листовками. Обращайте внимание на объявления с недвижимостью Вашего типа – квартиры, размещенные в том же районе, с таким же количеством комнат и т.д. Сравните условия, запишите цены. Обязательно поспрашивайте у продавцов о возможных скидках (как правило, цена, указанная в объявлениях, является только стартовой).

Можете даже посетить несколько предложенных вариантов под видом покупателя. Это поможет Вам:

  • оценить конкуренцию;
  • заметить плюсы и минусы своей недвижимости;
  • правильно сориентироваться в стоимости.

Важный совет! Объявления с пометкой «куплю» просматривайте регулярно, пока не продадите квартиру или дом. Вполне возможно, что Ваш покупатель не ищет подходящий вариант среди предложений о продаже, а, наоборот, ждет, когда продавцы сами ему позвонят. Такие объявления можно найти на досках и остановках Вашего района, на местных интернет-форумах разных тематик, а также в специализированных изданиях. Если найдете предложение о покупке жилья Вашего типа, Вам останется лишь грамотно презентовать его покупателю.

Этап 2. Назначьте цену

В случае продажи недвижимости понятия «быстро» и «выгодно» взаимоисключающие. Но это не значит, что свою квартиру нужно отдавать за бесценок. Если сроки не слишком поджимают, попробуйте продать ее по адекватной стоимости. Но она должна быть именно адекватной, не завышенной. Вот несколько важных моментов относительно стоимости:

  • Одна из главных ошибок владельцев недвижимости – необоснованное завышение ее цены. Хозяин считает свою квартиру лучшей, хочет покрыть вырученной суммой все свои расходы, боится продешевить. А покупатели, конечно, ищут дешевые варианты, ведь рынок перенасыщен, и выбирать есть из чего. Поэтому при расчетах учитывайте существующие цены на похожую недвижимость, а также все достоинства и недостатки своего варианта. На стоимость влияет расположение квартиры, ее состояние, инфраструктура, экологическая обстановка в районе и т.д.
  • Чтобы ускорить продажу, цену в объявлении снижают относительно реальной на 10–15 %. Опять же, если немного времени у Вас все-таки есть, можете для начала установить стоимость всего на 10–20 тыс. рублей ниже, чем в аналогичных предложениях по Вашему району. Это сразу даст преимущество, но при отсутствии покупателей придется снижать цену и дальше. Как узнать, что снижение стоимости достаточное? По резко возросшему количеству звонков (такое правило работает только при условии хорошей рекламы).
  • Цена недвижимости в объявлении редко бывает окончательной. Она лишь примерно покажет покупателю, что Ваша квартира находится в его ценовой категории. А во время переговоров у Вас обязательно попросят скидку. Ее реальный размер сейчас составляет от 5 до 20 % цены в зависимости от типа недвижимости. К примеру, самое популярное и недорогое жилье (вроде однокомнатной квартиры у станции метро) можно продавать с минимальным дисконтом. Если Вы не готовы отдавать свою недвижимость с такими потерями, можете заложить часть скидки в стартовую цену. Но это, конечно, отразится на количестве звонков по Вашему объявлению.

Этап 3. Организуйте рекламу

Используйте все доступные способы распространить информацию о продаже:

  1. Сообщите о продающейся квартире всем своим знакомым. Это бесплатный, простой, но очень эффективный способ. Социальные связи имеют широкое «покрытие».
  2. Разместите объявления о продаже в местных газетах и на интернет-порталах. Не ограничивайтесь одним изданием или сайтом. Здесь работает принцип «чем больше, тем лучше».
  3. Расклейте рекламу на досках и остановках транспорта в Вашем районе. Для эффективности этого способа нужно расклеить минимум 2–3 сотни объявлений.
  4. Повесьте баннер с надписью «Продам» на окнах квартиры. Это целесообразно, если окна выходят на проходную улицу, а не во двор.
  5. Сделайте предложения офисам, расположенным поблизости.

Что обязательно должно быть в объявлении:

  • Максимум информации о самом объекте – площадь, этаж, тип и этажность дома, количество и размеры комнат, тип санузла, наличие балкона или лоджии.
  • Данные об инфраструктуре – близость поликлиник, детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов и т.д.
  • Удачные фотографии. Они должны привлекать внимание потенциальных покупателей и создавать приятное впечатление о Вашей недвижимости, но при этом быть информативными. В интернете используйте максимально возможное количество изображений. Это могут быть красивые фотографии комнат, план квартиры и ее размещения на этаже. Если есть функция «отметить на карте», обязательно ею воспользуйтесь. В печатных изданиях с изображениями сложнее, их количество ограничено, поэтому придется отнестись к выбору фотографий более тщательно.
  • Достоинства и недостатки Вашей квартиры. Это могут быть не только серьезные обстоятельства, но и мелочи – наличие или отсутствие ванны, состояние подъезда, вид из окон и пр.

Размещая объявления, не забывайте, что конкуренция высокая, и Ваше предложение очень быстро потеряется среди других подобных. Чтобы повысить его эффективность, воспользуйтесь следующими советами:

  • Используйте не только бесплатные форматы, но и всевозможные платные услуги – пометки «срочно», выделение цветом и шрифтом, размещение в первых строчках и т.д. Удобнее оплатить рекламу на несколько номеров или недель вперед. Сильно Вы не потратитесь, зато сэкономите свое время.
  • Регулярно обновляйте предложения на сайтах и в газетах, следите за состоянием расклейки.
  • Укажите в заголовке объявления, что оно срочное.

Если Вы продаете стандартную квартиру по адекватной цене, этих шагов должно хватить. Владельцам бюджетной недвижимости невыгодно тратиться на дорогие рекламные баннеры на первых страницах прессы и в интернете. К такой рекламе стоит прибегать при продаже элитных дорогих квартир и загородных домов.

Важный совет! Не утаивайте недостатков своей недвижимости. На этой ошибке «прокалываются» многие новички в деле продаж. Скрывая в объявлениях отрицательные стороны, Вы заставляете покупателя разочаровываться в Вашем предложении. В результате человек отказывается от недвижимости, которую мог бы купить, если бы знал о недостатках с самого начала.

У каждого в воображении существует готовый образ квартиры. Получив неприятный сюрприз, покупатель не может сразу сориентироваться и решить, насколько этот недостаток для него важен. Разочарованный, он на эмоциях отказывается от предложения. Если указать отрицательные моменты сразу, люди заранее настраиваются на их наличие. А те, для кого такие недостатки недопустимы, просто не станут Вам звонить и отнимать время.

Этап 4. Подготовьте квартиру к презентации

Грамотно организованный показ жилья крайне важен для его успешной продажи. Если Вы спросите, как профессиональному риэлтору удается быстро продать квартиру, Вам ответят двумя словами: реклама и презентация. Первое необходимо, чтобы привлечь максимум людей, заинтересованных в покупке, второе – чтобы превратить потенциального покупателя в реального.

Дело в том, что первое впечатление от увиденного у человека очень сильное. Здесь срабатывают не столько ум и расчетливость, сколько подсознание. Глядя на уютную, чистую, ухоженную квартиру, человек подсознательно надеется, что его здесь ждет такая же приятная жизнь. А грязное и захламленное жилье так же подсознательно отторгается. Поэтому необходимо представить недвижимость в наилучшем виде, несмотря на то, что после покупки в ней будут делать ремонт и кардинально менять интерьер.

Как подготовить квартиру к презентации:

  1. Сделайте уборку. Во всех комнатах должно быть чисто и убрано. Даже если Вы пока здесь живете, ни в коем случае не показывайте покупателю невымытую посуду, грязный санузел или разбросанную одежду. Старательно вымойте окна, отчистите плитку в ванной и кухне, приведите в порядок сантехнику. Обязательно уничтожьте всех насекомых и, тем более, грызунов.
  2. Избавьтесь от лишних вещей, мебели и хлама. Без них помещения будут казаться более чистыми и просторными. Покупатель сможет в уме «расставить» по комнатам свою мебель и если она поместится, Ваши шансы на продажу возрастут.
  3. Постарайтесь максимально обновить обстановку – отполируйте шкафы, накройте старый диван покрывалом, стол – скатертью. Если у Вас покупают квартиру без меблировки, то нет смысла тратиться на новую мебель только ради удачной продажи. Но придать приличный вид старым вещам не помешает.
  4. Если отделка выглядит очень уж непрезентабельно, сделайте небольшой косметический ремонт. Ободранные обои и облупленная краска не добавят привлекательности. Но затевать серьезный ремонт не стоит – люди покупают стены, а не отделку. Просто замажьте и закрасьте трещины или смените обои. Постарайтесь сделать так, чтобы это обновление не сильно бросалось в глаза, иначе покупатель решит, что Вы специально приукрашиваете действительность, скрываете последствия пожара или потопа. Наличие капитального ремонта положительно повлияет на стоимость и скорость продажи, вот только начинать его ради самой продажи невыгодно. Прибыли это не принесет, разве покроет ремонтные затраты.
  5. Избавьтесь от запахов. Обоняние – очень важный источник информации, и действует он обычно на подсознательном уровне. Если в доме чувствуется стойкий запах мочи, лекарств, затхлости, животных, у многих возникнет ощущение брезгливости. Люди постараются поскорее уйти и даже не посмотрят квартиру внимательно. Более того, в каждом жилье со временем создается свой специфический запах – это «букет» ароматов людей, одежды, мебели, кухонной утвари и еды, бытовой химии и т.д. Вы его можете вообще не чувствовать, так как он условно «Ваш». Но на покупателей такие запахи действуют отрицательно, создают впечатление «чужой» территории. Чтобы устранить этот фактор, старательно проветрите квартиру (не менее 4 часов), вымойте все поверхности специальными моющими средствами, избавьтесь от старой мебели, смените старые занавески и покрывала. Помните, что лучше всего хранят запахи вещи из ткани, бумаги и необработанного дерева.
  6. Создайте атмосферу. Избавившись от неприятных запахов, наполните свежий воздух привлекательными, уютными ароматами – корицы, апельсина, свежемолотого кофе. Обратите внимание на контраст между обстановкой внутри и снаружи квартиры. Если на улице жара, пусть в доме будет прохладно, а в воздухе витают цитрусовые и мятные ароматы. Если продаете квартиру зимой, наоборот, позаботьтесь о том, чтобы в доме было тепло и пахло горячей выпечкой. За окном очень шумная улица? Обеспечьте в доме полную тишину или включите тихую, спокойную музыку. Такие мелочи способны очень сильно повлиять на решение потенциальных покупателей. Приятная атмосфера сыграет Вам на руку куда сильнее, чем чашка кофе и кусок пирога, которые Вы предложите человеку во время демонстрации.

Важный совет! Не ограничивайте подготовку только квартирой. Все Ваши старания по ее улучшению пойдут насмарку, если покупателю придется пройти через грязный подъезд и постоять на замусоренной лестничной площадке. Постарайтесь привести в более-менее приличный вид все «подъездные пути». Организуйте уборку подъезда и лифта – уберите мусор, устраните неприятные запахи и т.д.

Этап 5. Соберите документацию для оформления сделки

Если Вы рассчитываете продать квартиру быстро, документы на нее надо готовить заранее. Когда Ваш потенциальный покупатель увидит жилье и захочет его приобрести, он первым делом спросит, все ли у Вас готово к оформлению сделки. Любые заминки и проволочки, как правило, отпугивают обычных людей. Их интересуют лишь «чистые» сделки – когда все готово, и можно хоть завтра идти к регистратору.

Между тем, продавцы часто сами не ориентируются в своих документах и правах на квартиру разных членов семьи. А разобраться со всем этим необходимо, иначе квартиру не переоформят. Если Вы не сильны в юридических тонкостях, можете поручить подготовку документации и оформление сделки агентству недвижимости. Это называется юридическим сопровождением, стоит недорого, зато все пройдет спокойно и безопасно. Впрочем, когда с правами собственности все понятно, можно разобраться и самостоятельно.

Что обязательно следует сделать перед продажей:

  • выпишите из квартиры всех зарегистрированных жильцов;
  • узаконьте все перепланировки, если Вы делали их без соответствующих согласований;
  • оплатите долги по коммунальным услугам.

Также подготовьте все документы:

  • Свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье.
  • Документ, на основании которого продавец имеет право на квартиру или дом (решение суда, акт о приватизации, договор купли-продажи, дарения и пр.).
  • Паспорта всех совладельцев недвижимости.
  • Разрешение органов опеки, если среди владельцев есть несовершеннолетние и недееспособные.
  • Свидетельство о регистрации или расторжении брака.
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу общего жилья.
  • Выписка из домовой книги (о составе семьи, зарегистрированных лицах).
  • Техпаспорт на недвижимость.
  • Договор купли-продажи, который Вы будете подписывать со своим покупателем.

    Во избежание ошибок его следует составлять с юристом или риэлтором.

Этап 6. Правильно презентуйте жилье

Когда все готово, и есть желающие посмотреть квартиру, назначайте потенциальным покупателям встречу и демонстрируйте недвижимость. Главное, сделать это грамотно. Вот некоторые секреты риэлторов, касающиеся вопроса, как быстро продать квартиру:

  • Правильно выберите время встречи. Если окна выходят на запад, лучше проводить демонстрацию вечером, если на восток – утром. В любом случае, постарайтесь сделать так, чтобы в доме не создавалось впечатление «темной каморки». Вид за окнами не слишком приятный? Лучше встретиться с покупателями, когда стемнеет.
  • Во время встречи будьте приветливы, но не лицемерьте и не давите на людей. Говорите просто, не используйте пафосных эпитетов. Похвала в сторону квартиры должна быть объективной. Иначе у покупателей создастся впечатление, что Вы им что-то «впариваете».
  • Описывая достоинства своей недвижимости, будьте честными, но больше рассказывайте людям о том, что им может пригодиться. К примеру, семье с детьми сообщите о близости детской площадки, школы, центра развития. Пожилым людям скажите, что у Вас спокойные соседи. Не забудьте также предупредить о недостатках, как очевидных, так и скрытых. Некоторые из них могут всплыть при ознакомлении с документами, и тогда Вы потеряете покупателя в последний момент перед сделкой.
  • Подготовьтесь к возможным вопросам, отвечайте прямо, честно и достаточно подробно. Обычно люди спрашивают об инфраструктуре, соседях, состоянии документов на квартиру и о том, кто еще имеет права собственности на нее. Также Вас могут спросить, почему Вы решили продать жилье.
  • Держите под рукой документы. Скорее всего, заинтересованные покупатели захотят их увидеть. Возможно, кому-то понадобится взять с собой копию плана, чтобы ознакомиться с ней в домашней обстановке. А бывает так, что покупателю нравится квартира, и он готов сразу же подписать договор. Будьте готовы к такой удаче.

Этап 7. Оформление продажи

Если все прошло удачно, и Вы нашли покупателя на свою недвижимость, осталась не самая трудная, но самая важная часть работы – оформить сделку. Здесь лучше все-таки воспользоваться услугами квалифицированного юриста или риэлтора. Он займется проверкой всех документов, оформлением задатка и договора купли-продажи, передачей денег и регистрацией недвижимости в Федеральной регистрационной службе (ФРС).

На этом эпопея с продажей жилья будет закончена. Надеемся, наши советы помогут Вам быстро продать свою квартиру или дом. А если все кажется слишком сложным, подыщите себе хорошего риэлтора и доверьте эту работу ему.

—>

Ошибки при продаже квартиры

При продаже квартиры главная задача выручить как можно больше денег и не лишится при этом их. При этом избежать десяти типичных ошибок.
Кроме того, нельзя ошибиться в трех вещах. Во-первых, нужно придать жилью товарный вид и выставить его за адекватную цену. С другой стороны, обидно было бы продать квартиру дешевле, чем это было бы возможно. И, наконец, совсем обидно было бы лишиться денег, после совершения сделки.
Чтобы избежать всех этих неприятностей и достичь желаемого результата, эксперты рынка недвижимости рассказали о типичных ошибках, которые допускают люди в подобных ситуациях.
Ошибка № 1
Любой продавец хочет продать свою квартиру подороже. Но, как известно, во всем нужно знать меру. Мы никогда не знаем реальные цены продаж, а ориентируемся на цены предложений.

Как продать квартиру: подробная инструкция

Выбрав аналогичные предложения квартир в базах данных, конечно, можно, найдя самое дорогое, накинуть еще процентов десять, но результата, скорее всего, эта тактика не принесет.
Ошибка № 2
Не только сами продавцы, но и риэлторы склонны варьировать цены, используя их как наживку для клиента. Одна из самых распространенных ошибок — люди при выборе риэлторской компании отталкиваются от называемой им цены. Не от имени компании, условий, а исключительно от цифры. Выбирают, естественно, тех риэлторов, которые предлагают максимальную. На самом деле, это момент, который можно назвать недобросовестной конкуренцией. Риэлторы — не все, разумеется, но некоторые — называют цену повыше.
Чем это грозит? Только тем, что риэлторы потом оказываются не в состоянии выполнить свои обещания. Клиентам следует понимать, что даже заключение договора с агентством недвижимости на продажу не дает никаких гарантий. И клиент потеряет время и усилия, без толку потраченные на беготню, показы.
А время сейчас значит многое. Цены — по крайней мере, на некоторые типы квартир — начали снижаться. Если вы не продали в ноябре — сейчас она будет уже процентов на 5-8 дешевле.
Ошибка № 3
Вы уже определились с оптимальной ценой своей квартиры. Однако, она все равно не продается. Возможно, ей просто не хватает товарного вида?
Тут важно одно золотое правило — поменьше говорить во время показов. Потому что можно сказать что-то лишнее.
Ошибка № 4
Излишняя жадность также может погубить продавца.
Ошибка № 5
Бывает так, что все, вроде, хорошо, и цена приемлемая и квартира хорошая, но не продается она никак, даже просмотров нет. Возможно, просто не везет. А, возможно, дело не просто в невезении.
Когда человек сам принимает звонки от людей, интересующихся квартирой, нередко бывает так, что он не может правильно и выгодно описать достоинства своей квартиры. В разговоре он может упустить незначительные, на его взгляд, детали, которые могут быть важными и принципиальными для звонящего человека. Так продавец, сам того не ведая, теряет потенциального покупателя.
Ошибка № 6
Существуют и другие крайности. Всегда обидно продать квартиру дешевле, чем это можно было бы сделать. Чаще, все же цены на рынке растут, нежели падают. Инфляцию сбрасывать со счетов не стоит.
Нередко бывает и так, что продавец выставляет свою квартиру по той же цене, за которую продавали знакомые или соседи. И, как правило, эта цена уже не соответствует рыночной, поскольку с тех пор, как продавали квартиру знакомые, прошло время и обстановка на рынке недвижимости изменилась.
Есть специальное выражение — выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по предлагаемой цене, мы рекомендуем ее не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену.
Ошибка № 7
Многие продавцы после положительного устного решения потенциального клиента, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжить поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства покупки Вашей квартиры.
Ошибка № 8
Ошибочной является расчет продавца на то, чтобы сделать ремонт и продать квартиру дороже. Делать дорогой ремонт в жилье массового спроса не имеет смысла, поскольку затраченные деньги целиком не возвращаются. При определении цены более значимую роль имеет месторасположение, состояние дома, инфраструктура и другие характеристики. Гораздо разумнее сделать косметический ремонт, чтобы квартира выглядела прилично, а новые владельцы уже сделают ремонт сами, сообразуясь со своими потребностями.
Ошибка № 9
Пустить в квартиру вора, даже если квартира продается — не самый правильный поступок в жизни. Будьте внимательны с приглашением потенциальных покупателей.
Ошибка № 10
Самое страшное, что может произойти — это потеря всего. Неправильно организованный процесс передачи денег — грозит серьезными неприятностями.
В подобных случаях, люди теряют голову, начинают устраивать истерики, звонить риэлтору, покупателю и кричать, что их ограбили. Но не стоит отчаиваться раньше времени, в большинстве случаев, такие происшествия оказываются досадными недоразумениями.

Категория: Это надо знать | Добавил: Irina (13.11.2011)
Просмотров: 17158

Федеральная нотариальная палатаМинимальные цены у нотариусаОформление договора купли-продажи у нотариуса

Стоимость оформления договора купли-продажи у нотариуса зависит от кадастровой стоимости недвижимости и стоимости за тех. работу, но при оформлении сделки у нашего нотариуса — стоимость будет ниже, т.к. наш нотариус освободит от уплаты за тех.

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

работу

РосреестрОформление сделки за два посещенияОформление договора купли-продажи без участия нотариуса

  • Составление договора 40 мин.
  • Регистрация документов 10 рабочих дней
  • Оплата по факту

Главные преимущества оформления договора купли/продажи у нотариуса

  1. Стоимость услуг нотариальных сборов будет дешевле чем у других нотариусов(см. расчет стоимости).

Здесь Вы заплатите нотариусу за техническую работу (УПТХ) 3 000 руб.

У других нотариусов Вы заплатите за техническую работу от 5 000 до 10 000 руб.

Выша выгода 2 000 руб.

  1. Мы сами заказываем выписку из ЕГРН и кадастровые справки — Вы избавляете себя от хлопот посещать МФЦ
  2. Вам не нужно предоставлять справки из БТИ, об отсутствии ареста на недвижимость, справки об отстутствии задолженности перед налоговой инспекцией, справку из ПНД
  3. Когда Вы приходите к нотариусу — Вам только остается подписать документы.
  4. Осуществляем проверку чистоты сделки.
  5. Мы сами регистрируем право собственности в Росреестре (по вашему желанию)

Сколько стоит купля/продажа у нотариуса

Что бы рассчитать конкретно стоимость вашей сделки купли/продажи рассмотрите на примере ниже.

Пример 1.

Отчуждается 1/3 квартиры.

Кадастровая стоимость всей квартиры 15 млн руб.

1/3 доля стоит 5 млн.

Данная сумма умножается на 0,5%, получаем 25 000 руб., но будет не более 20 000 руб. и плюс тех. работ, как минимум, 5000 руб.

У нас Вы заплатите за тех. работу 3000 руб.

ИТОГО: стоимость услуг нотариуса составит 23 000 руб.

Ваша выгода 2 000 руб.

Пример 2.

Кадастровая стоимость всей квартиры 8 млн руб.

1/3 доля стоит 2 667 000 руб.

Данная сумма умножается на 0,5%, получаем 13 300 руб. плюс техническая работа 3000 руб.

ИТОГО: стоимость услуг нотариуса составит 16 300 руб.

Ваша выгода 2 000 руб.

Из всего выше сказанного следует, что оформлять договор купли/продажи у нотариуса будет дороже, чем составить договор в простой письменной форме, а затем зарегистрировать его в Росреестре. Но в связи с новым законодательством от 2016 года, как указано было выше оформить договор купли продажи в простой письменной форме, можно, только если квартира дарится полностью. Что касается отчуждение доли в квартире или продажи комнаты в квартире, то чтобы оформить сделку необходим обязательный порядок нотариального удостоверения сделки.

Многие граждане мотивируют, что заверив и оформив договор купли/продажи у нотариуса они будут застрахованы от рисков связанных с переходом права собственности.

На самом деле чистоту сделки в настоящее время проверить не составляет особого труда. Доступ к информации всех данных о продавце недвижимости может получить любой гражданин РФ в Росреестре, оплатив государственную пошлину.

Но при всё перечисленном всё же оформив договор купли продажи у нотариуса, вы можете в дальнейшем избежать непредвиденных ситуаций, например связанных с дееспособностью участника сделки.

Если говорить в общих чертах о стоимости, то за оформление договора купли/продажи, при продаже доли постороннему лицу вы заплатите 0,5% от кадастровой стоимости объекта, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Если Вы оформляете куплю продажи квартиры полностью, тогда берется расчет до 1 000000 руб. — 3 000 рублей + 0,4% суммы сделки. Свыше 1 000 000 до 10 000 000 включительно = 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки превышающих 1 000 000 рублей. Свыше 10 000 000 рублей -25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, домов, земельных участков) не более 100 000 рублей. Помимо всего нотариусу ещё вы заплатите за техническую работу, в среднем от 5 000 до 8 000 рублей.

— это возмездная сделка двух и более лиц, по которой одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупатель) квартиру или долю квартиры за денежное вознаграждение, определяемое стороной сделки.

В соответствии с новым законом ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-Ф"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Однако ФЗ от 03 июля 2016 года указывает на то, что данные нововведения не применяются к сделкам по купли-продажи земельных долей.

Задаваясь вопросом как оформить договор купли/продажи у нотариуса, вы должны понимать, что с 1998 года все сделки с недвижимостью регистрируются только в государственной регистрационной палате (Росреестр).

Стоимость оформления купли/продажи в Москве когда нотариус не требуется

  • Составление договора купли продажи — 3 000 руб.
  • Регистрация договора купли продажи — 7 500 руб.
  • Оформление договора купли продажи "под ключ" — 10 500 руб.

Стоимость оформления купли продажи в Московской, Калужской, Тульской, Рязанской, Владимирской области (квартиры, земли и т.д.) зависит от загруженности территориального отдела Росреестра.

Как оформить договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости

Работы могут быть заказаны по отдельности или в комплексе и включают в себя:

  1. Консультации юристов по вопросам оформления договора купли продажи;
  2. Проверка документов на объект договора купли продажи (квартиру, комнату, долю квартиры и т.д.);
  3. Проверка объекта недвижимости на чистоту сделки;
  4. Сбор всех необходимых документов для оформления и регистрации прав по договору купли продажи (в БТИ, паспортном столе);
  5. Подготовка договора купли продажи;
  6. Сопровождение подписания договора купли продажи квартиры, в том числе у нотариуса (при необходимости);
  7. Подача документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру в Управление Росреестра по Москве;
  8. Регистрация ранее возникшего права на объект недвижимости (если такое право не было зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
  9. Получение зарегистрированного договора купли продажи и свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

Для того, чтобы воспользоваться данной услугой, необходимо заключение договора на юридическое обслуживание, в котором четко прописывается перечень выполняемых организацией работ.

Оформление купли-продажи

Купля продажа в гражданском праве — это договор, согласно которому одно лицо на возмездной основе передаёт своё имущество в собственность другому за денежное вознаграждение.

Законом обычно предусматриваются некоторые обязательные условия оформления договора купли продажи для признания его действительным.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Документы необходимые для оформления договора купли-продажи недвижимости

Перечень документов, которые требуются для нотариуса, а также регистрации сделки в Росреестре, может отличаться в зависимости от основания приобретения недвижимости продавцом сделки.

Основной перечень документов для подготовки договора купли-продажи недвижимости:

  1. Копии паспортов продавца и покупателя.
  2. Документы, подтверждающие права собственности на объект купли продажи.
Наименование нотариального действия Стоимость нотариального действия (госпошлина + УПТХ (в рублях))
а) подлежащий обязательному нотариальному удостоверению:
Договор, предметом которого является отчуждение недвижимого имущества: 0,5 % суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. + 3000 руб.
ДОГОВОРЫ: Договор, предметом которого является отчуждение недвижимого имущества: б) не подлежащий обязательному нотариальному удостоверению: Супругам, родителям, детям, внукам:
— до 10 000 000 руб. включительно 3000 руб. + 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки) + 8000 руб.
— свыше 10 000 000 руб. 23000 руб. + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб. + 8 000 руб.
Другим лицам:
— до 1 000 000 руб. 3000 руб. + 0,4 % суммы сделки + 8000 руб.
— от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб. включительно 7 000 руб. + 0,2 % суммы договора, превышающей 1 000 000 руб. + 8000 руб.
— свыше 10 000 000 руб. 25000 руб. + 0,1 % суммы договора, превышающей 10 000 000 руб. + 8000 руб., а в случае отчуждения жилых помещения (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, не более 100 000 рублей.

Как продают квартиры риэлторы

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее — Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее — Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Что нужно знать при продаже квартиры

Продажа квартиры – процесс длительный и непростой. И лучше его доверить профессионалам. Не стоит забывать о том, что каждый должен заниматься своим делом. Но если вы все таки решили сделать это самостоятельно, то возможно эта статья сможет вам помочь.

  • Самостоятельное проведение сделки купли-продажи квартиры 
  • Что нужно знать и учитывать при продаже квартиры 
  • Прохождение инстанций при продаже квартиры 
  • Документы, необходимые для сделки купли-продажи квартиры 

Этот вариант, конечно, имеет свои плюсы и минусы. Вы можете в лучшем случае сэкономить 4-7%, которые в качестве комиссионных забрало бы агентство недвижимости. В худшем — лишитесь и денег, и квартиры. Если Вы верите в свои силы, то можете рискнуть, проведя сделку самостоятельно, используя наши советы.

Будьте предельно осторожны:  
— по статистике, четверть продавцов – обычные квартирные мошенники  
— прежде, чем продавать квартиру, тщательно изучите ситуацию на рынке недвижимости.

1. АНАЛИЗ РЫНКА

Для начала Вам необходимо проанализировать динамику цен и понять, что происходит сейчас на рынке. Понятно, что на спаде активности с продажей лучше подождать, а в случае подъема осуществить сделку как можно быстрее.
Какие факторы позволят Вам оценить перспективы продажи Вашей квартиры? Во-первых, это стоимость квартир на вторичном рынке, которая находится в зависимости от строящихся по соседству новостроек. В случае, если вокруг в районе идет активная распродажа новостроек, а Вы пытаетесь продать квартиру в скромной панельной девятиэтажке (кстати, стоимость ее может быть соизмерима с новым жильем на этапе строительства), советуем Вам отложить продажу до лучших времен, т.к.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

у Вас есть конкуренты, и Вы не возьмете за Вашу квартиру хорошую цену. Точно так же Вы зависите и от количества предложенных на рынке квартир, аналогичных Вашей и от их цен.

2. ОЦЕНКА

После того, как выбрано время продажи квартиры, нужно определить цену квартиры. Тут возможны два варианта. Можно воспользоваться услугами профессиональных риэлторов или попытаться вычислить среднюю цену за метр для жилья того же класса. Как правило, объявления в газетах распределены по станциям метро. Выберите нужную категорию дома и этажность, количество комнат и другие подходящие параметры. Произведя нехитрые математические вычисления, Вы получите среднюю стоимость квадратного метра.
Большинство квартир продаются с одновременной покупкой другого жилья, поэтому, если Ваша квартира свободна, в ней никто не прописан, и Вы ничего не покупаете взамен — можете добавить к ее стоимости 3-5%.

3.РЕКЛАМА

Следующий немаловажный шаг продажи квартиры — это реклама Вашего жилья. Можно расклеить объявления на остановках, можно рекламировать квартиру бесплатным купоном "Из рук в руки". Гораздо эффективнее активная реклама в специализированных изданиях, размещение информации в профессиональных электронных базах. Однако рекламу такого уровня может осуществить только профессиональное агентство недвижимости.
Оценить эффект от рекламной кампании легко. Телефон молчит? Скорее всего, цену придется снизить. И наоборот, если телефон постоянно звонит, возможно, Вы продешевили. Но, если Вы завысили цену, а потом постепенно опускаете ее, "выясняя" оптимальную цифру, тем самым Вы портите историю рекламы квартиры, и покупатели, которые давно наблюдают за Вашими "манипуляциями", будут смотреть на Ваше объявление с опаской. Поэтому лучше сразу правильно оценить квартиру.

4. ПОКАЗ КВАРТИРЫ

Будем надеяться, что Ваши усилия не пропали даром, и встреча с потенциальным покупателем скоро произойдет. К ней нужно тщательно подготовиться. По возможности выбросить все лишнее, вымыть окна, вытереть пыль и избавиться от неприятных запахов и насекомых. В случае если квартира в плохом состоянии, можно сделать легкий косметический ремонт, не требующий значительных затрат.
Потенциальных покупателей лучше встретить на улице или у метро, и провести к дому по заранее запланированному кратчайшему маршруту, демонстрируя достоинства района и обходя злачные места. Не стоит впадать в крайности, рассказывая обо всех недостатках своей квартиры или без конца воспевая ее достоинства.
Во встрече покупателей у метро есть еще один существенный момент: Вы сможете обезопасить себя от лиц, которые не внушают Вам доверия. Ведь открывая дверь незнакомому человеку, Вы каждый раз рискуете нарваться на афериста.

5. ВЫБОР ПОКУПАТЕЛЯ

Не всегда самый лучший покупатель тот, который больше заплатит. Приложением к нему может стать большое количество различных организационных проблем. Выявить скрытые «подводные камни» сделки может только высококвалифицированный риэлтор. Идеальным покупателем считается человек, владеющий свободными деньгами, которому не надо брать ипотечный кредит в банке или продавать свою квартиру. Как правило, больше Вам заплатят ипотечные покупатели, понимая, что они вовлекают Вас в более длительный и трудоемкий процесс. Но прежде, чем связываться с ипотечными покупателями, необходимо для начала выяснить все о банке, в котором будет проходить сделка, и все технологические нюансы. Скорее всего, Вам придется дополнительно собирать некоторые документы, ожидать независимого оценщика, а также посетить психоневрологический и наркологический диспансеры. С альтернативными покупателями (теми, кто продает свою и покупает Вашу квартиру) дело обстоит не намного легче. Прежде, чем брать аванс у такого покупателя, стоит выяснить, сколько квартир участвует в так называемой «цепочке». Если перед Вами три и более квартир и в конце покупается Ваша, то риск срыва сделки возрастает с каждой дополнительной квартирой, участвующей в этом процессе.

6. ТОРГИ

После того, как предварительное согласие покупателя на сделку получено, начинается обсуждение условий продажи, и в первую очередь — цены. Здесь следует учесть, что самый большой спрос традиционно существует на малые по площади одно- и двухкомнатные квартиры. Это связано с тем, что они очень популярны при расселении больших квартир. Соответственно, и метр площади в них стоит несколько дороже.
Будьте готовы к тому, что в процессе торга придется выдержать некоторое психологическое давление. Например, покупатель говорит, что в соседнем доме ему предлагали точно такую же квартиру дешевле. В ответ имеет смысл спокойно возразить, что у Вашей квартиры свои достоинства, на нее уже есть желающие и снижать цену Вы не собираетесь.
Мы не рекомендуем сразу же соглашаться с условиями покупателя. Тогда придется сбавлять цену и дальше.

7. ПОЛУЧЕНИЕ АВАНСА

Когда вы окончательно договоритесь, нужно снять квартиру с продажи и назначить дату сделки. На этом этапе желательно подстраховаться. Пока договоренность достигнута только на словах, вполне возможно, что покупатель в любой момент может передумать. Поэтому продавцу нужно поставить вопрос о сумме предоплаты в подтверждение намерений покупателя.
Заключая с покупателем авансовое соглашение, отнеситесь к нему очень серьезно. От того, что Вы пропишете в нем, будут полностью зависеть все Ваши дальнейшие действия и обязательства.
Заранее оговорите, кто возьмет на себя расходы, связанные со сбором пакета документов и оформлением договора. Обычно продавец сам оплачивает сбор необходимых документов для отчуждения квартиры, а покупатель несет расходы, связанные с приобретением квартиры (оплата банковской ячейки, услуг нотариуса (если это необходимо), госпошлины и подготовки проекта договора купли-продажи). В случае дополнительных расходов их несет сторона — инициатор этих расходов.
Еще один важный момент. В договоре можно указать рыночную стоимость квартиры, можно символическую (1 млн. рублей), а можно — сумму по БТИ. Продавцу выгодно указывать в договоре рыночную стоимость в том случае, если у него имеются льготы по уплате подоходного налога. На сегодняшний день подоходным налогом не облагается сумма менее чем в миллион руб., вырученная от продажи квартиры, находившейся в Вашей собственности менее 3 лет. Если же квартира находится в собственности более 3 лет, то налогом продажа не облагается. Если в льготную категорию квартира не попадает, то имеет смысл указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.
В том случае, если Вы не продаете, а покупаете жилье, главным для Вас будет вопрос юридической чистоты квартиры. Нужно убедиться в том, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно, не зарегистрированные на момент продажи, но сохранившие право проживания. К ним, в частности, относятся дети, не участвовавшие в приватизации, которая до 1994 года проходила с нарушением прав несовершеннолетних. Помимо этого, следует обязательно проверить, не обременена ли выбранная Вами квартира правами третьих лиц, не сдана ли она в аренду, не является ли предметом залога или судебного спора, не находится ли под арестом …

8. СБОР ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Основной пакет документов для продажи квартиры следующий:  
1.Паспорта участников сделки  
2.Правоустанавливающие документы (Договор передачи и свидетельство о собственности, а также Договор купли-продажи, дарения, ренты, Свидетельство о праве на наследство, Решение суда и др.)  
3.Выписка из домовой книги  
4.Копия финансово-лицевого счета  
5.Экспликация  
6.Поэтажный план  
7.Кадастровый паспорт  
Но в зависимости от Вашей ситуации это может быть также Распоряжение органов опеки и попечительства (если собственниками продаваемой квартиры являются дети), Брачный договор (если квартира приобретается в браке), Согласие супругов на покупку и продажу квартиры (если они есть, а на продажу – только в том случае, если продаваемая квартира приобреталась в браке) и.т.д.
В случае, если Вашу квартиру покупает «ипотечник», дополнительно, как правило, требуется выписка из ЕГРП, справки из психоневрологического и наркологического диспансера (если в сделке участвует пенсионер), расширенная выписка из домовой книги (которую не всегда дадут в ЕИРЦ даже собственнику квартиры).

Материал перепечатан с сайта http://www.justrealty.ru

Назад в раздел

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *