Квартира в залоге

Продажа квартиры в ипотеке (в залоге у банка), 3 способа

Покупка квартиры в ипотеку – порой единственный способ решить жилищный вопрос. Но главным неудобством приобретателя является обременение залогом недвижимости на долгое время. За годы ежемесячных выплат часто возникают ситуации, когда ипотечную квартиру необходимо продать. Вопреки распространенному мнению, законодательство позволяет совершать сделки с заложенным имуществом. Провести сделку, объектом которой будет являться квартира в ипотеке, можно с согласия банка.
Потребность в продаже заложенной недвижимости возникает по разным причинам. Заемщик может испытывать финансовые затруднения, в силу чего ежемесячная оплата кредита становится для него непосильной. Или семейные доходы возросли, и возникла возможность улучшить жилищные условия. Так же продажа ипотечной квартиры требуется, когда заемщики разводятся, и требуется произвести раздел имущества. Какой бы не была причина, следует учитывать, что продажа недвижимости, обремененной залоговым обязательством, имеет ряд особенностей:

  • Совершение сделок ипотечной собственностью возможно только с согласия залогодержателя
  • Такая процедура занимает больше времени по сравнению с «чистой» продажей
  • Необходимо найти покупателя, который будет готов на приобретение заложенной недвижимости

Стоит отметить, что факт обременения квартиры залогом у банка, дает повод потенциальному покупателю торговаться о цене в разумных пределах.

Способ 1. Продаете квартиру за наличный расчет

Поскольку все сделки с заложенной собственностью совершаются лишь с разрешения залогодержателя, первым шагом при продаже будет получение согласия банка. Совершить отчуждение ипотечной квартиры, не поставив в известность кредитную организацию, невозможно, поскольку Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи недвижимости с ипотечным обременением. Банк вправе наложить запрет на продажу жилплощади, если ему станет известно о том, что заемщик не просто совершает досрочное погашение, а продает заложенную квартиру.
Поскольку банкам более выгодно продолжать получать ежемесячные платежи от заемщика, в сумму которых входят проценты по кредиту, они идут на подобную процедуру неохотно и требуют указать причину досрочного погашения долга. Но кредитная организация заинтересована в погашении займа, если плательщик испытывает финансовые затруднения. Так же банк не сможет отказать, если возможность отчуждения обремененной квартиры прописана в заключительном договоре.
В большинстве банков выдача согласия на совершение сделки с жилплощадью является бесплатной, но некоторые организации оказывают эту услугу платно. Такие расходы следует учитывать при продаже недвижимости.
Получив разрешение кредитной организации, необходимо найти покупателя. Человек, приобретающий недвижимость, должен быть готов передать деньги в размере остатка по кредиту до совершения сделки купли-продажи. На этом этапе собственнику следует выписаться из квартиры и выписать всех зарегистрированных в ней людей, в том числе несовершеннолетних. Сняться с регистрационного учета можно и позднее, после проведения сделки. Этот вопрос нужно обсуждать с покупателем, и прописывать в договоре купли-продажи срок, в течение которого все зарегистрированные в помещении лица должны выписаться.
Следующим этапом будет оформление договора задатка. Приобретатель передает денежную сумму равную остатку по кредиту. Эта процедура связана с определенным риском для покупателя, поэтому договор задатка следует заверить нотариально, и указать в нем обязанность продавца продать недвижимость приобретателю после погашения обязательства перед банком и снятия обременения с объекта в УФРС. В договоре задатка также указывается:

  • Сумма сделки, порядок проведения расчета. На практике, чаще всего расчет проводится через банковские ячейки. Сумма задатка помещается в одну ячейку, остаток средств во вторую. До совершения сделки деньги получить может только покупатель. После регистрации сделки доступ к средствам получают банк и продавец
  • Срок, в течение которого собственник жилье обязуется его продать
  • Срок для снятия залогодержателем обременения

После проведения задатка, продавец и покупатель погашают в кредитной организации оставшийся долг. Банк выдает справку об исполнении обязательства со стороны продавца и закладную на недвижимое имущество. Теперь продавцу необходимо снять обременение с объекта сделки. Для совершения этой процедуры собственник квартиры и представитель банка обращаются УФРС. Собственнику потребуются следующие документы:

  • Заполненное заявление о снятии обременения с объекта недвижимости
  • Паспорт владельца жилплощади
  • Свидетельство о праве собственности на имущество или выписка из ЕГРН
  • Справка о погашенном кредите
  • Закладная на недвижимость

После снятия обременения продавец должен заключить договор купли-продажи с покупателем и получить остальные денежные средства.

Способ 2. Если покупатель сам с ипотекой

На сегодняшний день далеко не все люди, желающие приобрести недвижимость, располагают полной суммой для ее покупки. Распространены ситуации, когда на руках имеется часть денежных средств, а остальные добираются в кредитной организации.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Способ продажи заложенной квартиры потенциальному приобретателю, желающему взять ипотечный кредит, сложнее, но таких покупателей тоже стоит рассматривать.
Для совершения сделки необходимо, чтобы приобретающая недвижимость сторона располагала денежной суммой в размере остатка по кредиту. Это первое, что следует выяснить у покупателя. Если денег на досрочное погашение хватает, можно приступить к процедуре продажи ипотечной квартиры. Для успешного заключения сделки следует совершить следующие действия:

  • Получить согласие залогодержателя на отчуждение имущества в ипотеке
  • Заключить с покупателем договор о задатке и заверить его нотариально. В тексте документа следует отметить факт приобретения объекта в ипотеку в конкретной кредитной организации. Такой договор необходим приобретающей стороне в качестве гарантии для ее кредитора
  • Использовать сумму задатка для полной оплаты оставшегося долга
  • Продавец с представителем банка обращается в УФРС и снимает обременение с жилплощади
  • Подготавливается пакет документов для кредитора покупателя

Для того чтобы подготовить документы для покупателя-ипотечника собственнику недвижимости следует снять с регистрационного учета всех прописанных в квартире лиц. Если имеются долги по коммунальным платежам, следует погасить их. Банку покупателя потребуется:

  • Выписка из ЕГРН. Этот документ показывает отсутствие обременений объекта недвижимости, поэтому заказывать её нужно после снятия залога
  • Справка от управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам
  • Справка о том, что в квартире никто не прописан. Этот документ необходим банку в качестве гарантии, что на территории залогового объекта не осталось прописанных лиц, которых невозможно будет выписать принудительно. В случае не выполнения своих обязательств заемщиком, банку тяжело будет реализовать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние или лица, отбывающие наказание в исправительном учреждении
  • Оценка недвижимости. В большинстве случаев эту процедуру оплачивает покупатель. Документ следует заказывать у аккредитованного банком оценщика. Кредитная организация предоставит список лицензированных компаний, в которых можно заказать услугу

Собранные документы подаются в банк покупателя. В случае положительного решения сделка проходит регистрацию в УФРС, и продавец получает остаток денежных средств.

Способ 3. Продаем квартиру с помощью банка

Поручить реализацию обремененной квартиры можно самому залогодержателю. Такая потребность может возникнуть, если собственнику некогда заниматься самостоятельной продажей, к примеру, при срочном переезде в другой город. В такой ситуации действия по поиску потенциального покупателя, снятии залога и подготовкой документов к регистрации в УФРС занимаются работники кредитной организации. Остаток долга погашает будущий владелец, а остаток суммы вносится в банковскую ячейку. Продавец получает денежные средства после регистрации сделки.
Выбирая такой способ продажи заложенной недвижимости, следует учитывать, что банк заботиться, в первую очередь, о том, чтобы погасить оставшуюся задолженность. Залогодержатель не станет ждать выгодного предложения от покупателя, и продавец может потерять на продаже значительную сумму средств.

Сколько может стоить ипотечная квартира на рынке

Продавая ипотечную квартиру, следует учитывать, что обременение объекта является для потенциального покупателя поводом для торга. Но снижать цену стоит в разумных пределах. В настоящее время на рынке недвижимости присутствует немало квартир с ипотечным обременением, их продажа довольно распространенная практика. Цена такой квартиры будет зависеть, в первую очередь, от месторасположения, состояния, квадратуры. Наличие залога может понизить стоимость недвижимости максимум на 10 процентов в сравнении с квартирой без обременения.
Если продавец располагает свободным временем, и продажа квартиры не является срочной, он может сам подыскать покупателя и дождаться лучшего предложения. Потеря денежных средств при этом будет минимальной. Главная проблема при продаже ипотечной квартиры – получить согласие банка и найти покупателя, который будет готов дать задаток в размере остатка задолженности. Не стоит скрывать наличие залога от покупателя. Необходимо сразу сообщить об этом факте, чтобы не вызвать лишнего недоверия.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Что такое залоговая квартира?

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Покупка залоговой квартиры у должника

В этом случае при непогашенном кредите продавцу потребуется разрешение банка на продажу заложенной квартиры (о том, что квартира находится в залоге можно узнать из свидетельства о собственности или из выписки ЕГРП). В большинстве ситуаций, банк такое разрешение дает. Мотив тут понятен – передача залоговой квартиры в собственность банка может состояться только через суд, который, скорее всего, растянется на многие месяцы, после чего объект еще придется и реализовывать с дисконтом.

Право собственности здесь оформляется с обременением, снимать которое придется новому собственнику. Чтобы добросовестному покупателю застраховаться от возможных притязаний третий стороны (ведь квартира находится в залоге у банка) можно проводить сделку через банковскую ячейку. В этом случае деньги поступят на счет продавца только после оформления свидетельства о собственности без обременения в виде кредита.

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит.

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Где искать залоговые квартиры?

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов — http://fssprus.ru/.

Как попасть на торги?

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру?

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

  • Отсутствие коммунальных долгов;
  • Отсутствие прописанных людей;
  • Отсутствие открытых судебных споров;
  • Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

Олег Кожевников, «Школа Инвестора».

НЕДВИЖИМОСТЬ

Что еще?

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка? Особенности и риски

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *