Квартиранты

Юристы рассказали, как вести себя в ситуациях, когда квартиросъемщик перестал пускать хозяев в помещение или без предупреждения сделал ремонт Фото: Лев Федосеев/ТАСС

Долгосрочная аренда жилья может привести к разногласиям между хозяином квартиры и квартиросъемщиком. Собственнику не всегда нравится, как жильцы используют квартиру, а у арендаторов часто имеется собственное мнение о том, как лучше обставить помещение и как часто хозяин может приходить с проверкой.

Для разрешения проблемных ситуаций редакция «РБК-Недвижимости» узнала у юристов, насколько детально хозяин квартиры вправе контролировать использование недвижимости арендаторами и при каких условиях квартиросъемщиков можно выселить досрочно.

1. Соседи рассказали мне, что регулярно слышат собаку, живущую в моей квартире, — топот, лай и вой. Я не давал разрешения на содержание в квартире домашних животных, и этот пункт имеется в договоре. Когда прихожу в квартиру, собаки не вижу — а жильцы утверждают, что не держат животных. Я верю соседям и хочу выселить квартирантов. Как это сделать?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Выселить квартирантов можно, если принудительно расторгнуть заключенный договор аренды. Основанием для расторжения может стать несоблюдение существенных условий, в том числе запрета на содержание домашних животных. Одного рассказа соседей недостаточно: в суде этот довод могут не принять во внимание. Доказательством является фиксация наличия животного в квартире участковым либо представителем управляющей компании. Также доказательством может стать фотография арендаторов при выгуле животного.

Начать выселение лучше с письменного досудебного требования покинуть квартиру. Если арендатор не отреагирует, то можно обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды по ст. 450 Гражданского кодекса России (существенное нарушение условий договора) и выселить арендаторов. Расторжение договора по соглашению сторон возможно только в случае обоюдного согласия и подписания соответствующего соглашения.

2. Я обнаружил, что мои квартиранты внезапно сделали ремонт — без предупреждения и согласования со мной. В частности, они за свой счет заменили ванну на душевую кабину. Мне это не нравится. Могу ли я заставить их вернуть квартиру в исходное состояние? Если да, то как это сделать?

Александр Тарасов, управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Да. Квартиранты не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В квартире они могут сделать только мелкий текущий ремонт, а по окончании действия договора арендаторы обязаны передать квартиру собственнику в том состоянии, в котором ее получили, с учетом нормального износа.

Необходимо помнить, что переустройство жилого помещения, в том числе замена инженерного оборудования, требует согласования с надзорным органом, а соответствующие изменения вносятся в технический паспорт. Замена ванны на душевую кабину — это и есть замена инженерных сетей. Подобные действия необходимо вносить в технический паспорт жилого помещения. Важный момент: за самовольное переустройство жилого помещения установлена административная ответственность. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние или согласовать выполненные работы.

Что делать? Вы можете заставить квартирантов вернуть квартиру в исходное состояние. Основание — Гражданский кодекс России. Собственник квартиры может требовать устранения любых нарушений своего права собственности даже в том случае, если такие нарушения не связаны с лишением владения.

Если квартиранты откажутся в добровольном порядке вернуть квартиру в исходное состояние, то есть вернуть ванну на место, хозяин жилого помещения имеет право обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности. В суде потребуется доказать, что вы являетесь собственником жилого помещения и что действия квартирантов по переустройству квартиры нарушают право собственности.

В конечном итоге нужно будет подтвердить тот факт, что состояние квартиры не соответствует тому, которое было прописано в акте приема-передачи, составленном в момент заключения договора найма.

По итогам рассмотрения дела суд, скорее всего, обяжет квартирантов устранить последствия нарушения, то есть вернуть исходное инженерное оборудование.

3. Мои квартиранты испортили общедомовое имущество: разбили стекло и повредили дверь в подъезде. Возмещать стоимость они не хотят, а владельцы других квартир требуют деньги с меня — я же собственник. Существуют ли законные способы заставить квартирантов возместить материальный ущерб? Как это сделать?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— Если имущество было повреждено в результате действий арендатора, то он должен возместить весь причиненный ущерб. Обычно это прописывается в договорах аренды. В Москве вместе с заключением договора на аренду собственник часто берет депозит на определенную сумму с квартирантов именно на такие случаи. Владелец квартиры на законных условиях может распоряжаться этими деньгами с тем, чтобы возместить стоимость разбитого стекла и поврежденной двери.

Если собственник знает, что именно квартиранты испортили общедомовое имущество, то для обращения в правоохранительные органы необходимо обеспечить доказательную базу — к примеру, предоставить видеозаписи с камер наблюдения в подъезде или пригласить соседей для дачи показаний. Если доказательства предоставить невозможно, то собственнику нужно доказать сам факт проживания квартирантов в помещении в момент порчи имущества.

В случае если квартиранты отказываются платить, собственник имеет полное право подать на них в суд. Если общедомовому имуществу нанесен крупный ущерб, а стороны на протяжении долгого времени не могут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду достаточно подтверждения факта проживания жильцов от соседей, а также уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения решения в пользу собственника. В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд. Стоит отметить, что если между сторонами был только устный договор, то все указанные варианты теряют законную силу и с большой вероятностью взыскать сумму с квартирантов не удастся.

4. Я сдал квартиру и прописал в договоре, что жильцы обязаны хотя бы раз в месяц пускать меня в квартиру — по предварительной договоренности. Я регулярно прошу их это сделать, но они отказываются меня впустить. Платят они исправно, но я не понимаю, почему не могу попасть внутрь. Могу ли я заставить их провести осмотр квартиры? Поможет ли привлечение участкового?

Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро А2:

— Да: независимо от того, как составлен договор аренды жилплощади, собственник имеет право попасть в квартиру в любое время. Чтобы подтвердить свое право, он должен иметь на руках свидетельство о праве собственности. Если мирные переговоры не помогают, владелец может обратиться с документами на квартиру к местному участковому и попасть в помещение в его сопровождении — при условии добровольного согласия жильцов. Если даже при виде представителя власти квартиранты не будут открывать дверь, то можно пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок. Это вполне закономерный процесс, так как квартира, согласно договору, сдается в пользование жильцам, однако наличие договора не может запрещать досмотр жилого помещения, если у собственника возникла необходимость убедится лично, что с его жилплощадью все в порядке.

Важно учитывать, что при обращении к участковому владельца квартиры, скорее всего, попросят письменно обосновать причины, по которым он стремится попасть в собственное жилое помещение. Собственник может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб. В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с владельцем: полицейский уполномочен провести проверку, а в случае необходимости зафиксировать ущерб и факт нарушения прав собственника. После этого можно будет начинать прения с жильцами об их выселении либо возмещении ущерба.

5. Я обнаружил, что за время аренды в квартире перестала работать сантехника. Обязаны ли жильцы возместить мне ущерб, если они отказываются самостоятельно чинить либо менять сантехнику?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Обычно текущий ремонт в съемной квартире — это обязанность нанимателя. Соответствующая норма прописана в ст. 681 Гражданского кодекса России. Если договор изначально не предусматривает других условий, то ремонт сантехнических приборов и устройств, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), раковины и мойки, ванны и душевые поддоны, унитазы и смывные бачки, возложен на нанимателя в качестве расходов по текущему ремонту. Эти затраты можно удержать из гарантийного депозита, если он был предусмотрен договором найма, либо взыскать с арендатора в судебном порядке.

Если обе стороны договора являются предпринимателями, то судебная практика допускает удержание принадлежащих нанимателю вещей в качестве способа обеспечения обязательства до оплаты нанимателем указанных расходов. Об этом говорит п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года. При этом важно понимать, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника без его воли.

6. Я случайно узнал, что моя квартира сдана в субаренду, хотя я не давал такого разрешения. Могу ли я взыскать материальный ущерб с арендаторов, которые решили пересдать мою квартиру? Могу ли я их выселить?

Михаил Черба, член Адвокатской коллегии Москвы:

— Все упирается в то, как составлен договор об аренде жилой площади, на какой срок он заключен и прошел ли государственную регистрацию. В договорах, которые легко найти в интернете, часто не прописана прямая ответственность жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду. В этом случае привлечь квартирантов к ответственности вряд ли получится. Устные договоренности не имеют силы.

Если же в договоре имеются пункты, где сказано, что «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок без предварительного согласования с собственником жилья», то на первый план выходит вопрос о государственной регистрации документа. Чтобы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, договор должен быть внесен в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В противном случае у арендодателя вряд ли получится отстоять свою правоту в суде.

Если все оформлено как надо, договор внесен в реестр, а арендодатель своевременно платит налог на доходы от сдачи помещения внаем, то документ об аренде имеет юридически законную силу. При наличии в таком договоре пункта о запрете на субаренду владелец квартиры может обратиться в суд с претензией к жильцам и получить полную или частичную компенсацию за причиненный моральный вред и нарушение обязательств. Выселить арендаторов можно, если суд примет обращение и удовлетворит иск.

Российское законодательство предусматривает достаточно лояльные условия для собственников жилья, желающих сдать его в аренду. Такой способ получения дохода удобный и выгодный.

Но, при определенных обстоятельствах он несет за собой ряд рисков, в первую очередь затрагивающих интересы собственников, озабоченных тем, как выселить квартирантов.

Основания для выселения съемщиков

Некоторые недобросовестные граждане учитывают обязательства, которые они автоматически берут на себя при съеме чужой недвижимости. И зачастую не желают покидать насиженное место. Желая избавиться от таких постояльцев, собственникам жилья не следует забывать о морально-этических нормах.

Для выселения должны иметься веские основания. Например:

  1. Просрочка платежа за аренду. Достаточным будет задержка оплаты в срок от 2-х и более месяцев.
  2. Попытки съемщиков воспрепятствовать приходу собственников в квартиру. Замена ключей, блокирование дверей.
  3. Когда жильцы решают использовать арендуемую квартиру в корыстных целях. Например, сдача в аренду третьим лицам или субаренда.
  4. Приведение съемного жилища в ненадлежащий вид, ухудшение санитарных норм. Сюда относятся и нарушение противопожарных правил.
  5. Если квартиранты пытаются использовать объект недвижимости не по назначению. Превращают съемное жилье в склад, офис или торговую точку.
  6. Жалобы соседей на аморальное поведение жителей. Это могут быть драки, пьянки. Сюда относится и причинение вреда соседям (долгие ремонтные работы в поздние вечера, громкая музыка и прочее).

Как избавиться от неугодных жильцов

Прежде, чем подбирать приемлемый способ избавления от жильцов и обдумывать, как выселить квартирантов которые не платят, стоит уточнить главный момент – наличие договора найма.

Данный документ официально регламентирует отношения между собственником жилья и квартиросъемщиками. В договоре фиксируются все обязанности двух сторон, а также и причины, по которым квартиранты могут быть выселены до окончания срока аренды.

Выселение без договора найма

По действующему законодательству РФ лица, не являющиеся владельцами определенной жилплощади, не имеют никакого права там находиться.

При выселении таких граждан закон предусматривает три варианта действий:

  1. Добровольное.
  2. С привлечением сотрудников полиции.
  3. Выселение через судебные разбирательства.

На практике чаще используются первые два метода. Но, конечно, лучшим вариантом становится первый – добровольное согласие жильцов на выезд.

Съемщикам следует знать, что без договора найма, в случае разрушения, затопления, пожара жильцы не будут нести никакой ответственности. Собственнику придется своими силами восстанавливать как свою квартиру, так и пострадавшее жилище соседей.

Как действовать

Задаваясь вопросом, что делать, если квартиранты не платят за квартиру и как от них избавляться, первым делом следует официально уведомить проживающих о выселении. И сделать это заблаговременно, чтобы люди смогли подобрать новое место жительства.

Предупредить квартирантов о выселении можно несколькими способами:

  • устно, предупредив жильцов лично;
  • письменно, через написанное на бумаге требование (вручается лично под роспись);
  • почтовым уведомлением, если нет возможности лично встретиться с проживающими гражданами.

Если квартиранты отказываются подписывать письменное уведомление о выселении, следует привлечь двух соседей и в их присутствии зачитать съемщикам требование.

Что делать, если жильцы отказываются выезжать

Порой возникает ситуация, когда квартиранты не платят и не съезжают. Если все установленные сроки истекли, а жильцы выезжать не торопятся, придется обращаться за помощью к участковому.

Но действовать следует грамотно, ориентируясь на следующую инструкцию:

  1. Написать заявление. В бумаге указываются личные данные и адрес квартиры. Также прописывается суть возникшей проблемы с документальными основаниями для выселения (письменные жалобы соседей, квитанции, подтверждающие задолженность по аренде и прочее).
  2. Собрать документы, подтверждающие права собственности на квартиру.
  3. Вызвать участкового для принудительного выселения жильцов. По нормам закона обязаны также присутствовать двое соседей. Свидетели осматривают жилище на предмет порчи, несоответствия санитарным нормам.
  4. При необходимости вызвать специалистов из МЧС для вскрывания заблокированных дверей.
  5. Вынести все вещи квартирантов. Если выселение происходит в их присутствии, зачитать свои требования и принудить их покинуть дом.
  6. В отсутствие жильцов, самим вынести их вещи. Кстати, при выносе вещей съемщиков, собственник квартиры не несет за их сохранность ответственности.
  7. Незамедлительно поменять замки на дверях, чтобы исключить прихода незваных гостей в будущем.

Задача участкового – подтвердить незаконное проживание лиц в квартире, им не принадлежащей. На основании такого факта все дальнейшие действия уполномоченного будет регламентировать действующее законодательство.

Но собственнику стоит понимать, что сдача жилья в наем без оформления договора и уплаты всех полагающихся налогов – это нарушение, которое может повлечь определенную ответственность.

Но самостоятельно планировать, как выгнать квартирантов из своей квартиры путем личных действий не стоит. Такая ситуация несет за собой трудности.

При неграмотных действиях собственник сам может стать фигурантом судебного разбирательства и ему придется компенсировать ущерб жильцам, если те обратятся в суд.

Чего стоит опасаться

Юристы не зря настоятельно советуют оформлять факт сдачи жилья документально, заключая договор найма. Стоит помнить, что при устных договоренностях собственник может столкнуться с огромными долгами по оплате коммунальных услуг. Причем оплачивать их ему придется из собственного кармана.

Также велик риск, что обиженные жильцы сами заявят на владельца в налоговую о получении скрытого дохода. Следует обязательно оформлять договор найма, где можно прописать все возможные условия и правила. Такая бумага дает гарантии собственнику и делает процесс сдачи жилья безопасным.

Отдельным моментом стоит рассмотреть и такую ситуацию, как смена замков двери квартиры. Причем сделать это могут без согласования с другой стороной, как квартиранты, так и сами владельцы недвижимости. Такие необдуманные действия при любом раскладе становятся проигрышными. По сути, владелец недвижимости имеет полное право на неограниченный доступ в свою квартиру.

Но, если квартиранты сменили замки, самостоятельно вскрывать двери юристы не советуют. Всегда будет риск подачи заявления в суд от съемщиков с заявлением о пропаже личных вещей.

А это приводит к открытию уголовного дела и долгому судебному разбирательству, по окончанию которого арендодателя могут привлечь к штрафным санкциями, а арендаторов – к возмещению материального и морального вреда.

Выселение с договором найма

В договорах, заключенных при съеме жилья, указывается срок окончания аренды. В этот день квартиранты должны продлить соглашение или освободить жилплощадь.

Если срок аренды еще не истек, добиться выселения можно только через суд. В судебные инстанции также следует обращаться, когда квартиранты съехали, не заплатив, если договор есть, то открывается дело о мошенничестве и с должников будет взыскана вся сумма неустойки.

Процедура выселения квартирантов до окончания срока аренды начинается только после получения положительного решения о досрочном прекращении договора найма. Для возбуждения дела должны иметься веские основания, официально зафиксированные нарушения.

Также для подачи иска собственник жилья обязан представить следующие документы:

  • паспорт;
  • договор аренды/найма жилья;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • любые бумаги (квитанции, справки), подтверждающие нарушение договорных обязательств.

Если возникают трудности, помочь в принудительном выселении неугодных квартирантов могут судебные приставы или полиция. Существенную помощь оказывает и участковый.

Деятельность данных сотрудников полиции регламентируется приказом МВД за №1166, что наделяет участковых довольно широким кругом полномочий.

Нюансы, осложняющие процедуру выселения

Для собственников жилья, столкнувшихся с такой проблемой, стоит узнать и о некоторых нюансах, с которыми можно столкнуться при принудительном выселении съемщиков. Эти особенности следует знать, а советы, данные юристами, применять на практике.

Если съемщики являются родственниками

Профессиональные риэлторы не советуют сдавать собственное жилье родственникам, даже на самых выгодных условиях. Особенные трудности могут возникнуть при выселении таких арендаторов, когда они не хотят съезжать.

Например, суд разрешает оставаться на жилплощади таким гражданам в срок до года, при условии:

  • наличия работы в городе, где родственник снимает жилье;
  • отсутствия у них стабильного источника дохода, необходимого для найма нового жилья.

Ситуация с выселением усложняется при наличии у квартирантов детей. Особенно, если они посещают школу/детский сад, расположенные в непосредственной близости от арендуемой жилплощади.

Конечно, следует учитывать и родственные связи, которые при таких ситуациях осложняются, принося лишние нервы и обиды.

Квартиросъемщики с детьми

Большинство собственников жилья с опаской завязывают отношения по аренде с семьями, где имеются малолетние дети, объясняя это появлением препятствия в случае преждевременного выселения.

Выселение таких жильцов ничем не отличается от обычных, не имеющих детей, но есть некоторые нюансы:

  1. С договором найма. В этом случае, если собственник решил выселить людей до окончания срока найма и обратился в суд, велика вероятность получения отказа. Судебные инстанции всегда дают отсрочку квартирантам для поиска нового жилья, особенно в отопительный сезон. Причем на всем периоде рассмотрения дела, съемщики имеют право находиться в квартире.
  2. Без договора. Если нет договора, то лучше договариваться мирным путем и дать некоторую отсрочку квартирантам. Но при возникновении конфликтных ситуаций расторгать договор можно в одностороннем порядке, как и в случае с бездетными съемщиками.

Вопросы, связанные с выселением квартирантов с детьми, разрешаются проблематично и сложно. При судебном разбирательстве таким съемщикам закон всегда дает право на отсрочку выселения.

Временная прописка в арендуемой квартире

Юристы относят такие случаи к сложным, особенно, если сдача квартиры прошла без оформления договора.

Действующие законы РФ в 2020 году предусматривают оформление временной регистрации лицам, которые проживают не по месту своей прописки более 90 суток. Поэтому просьбы о предоставлении такой услуги вполне обоснованы.

При выявлении отсутствия временной прописки у лиц, которые проживают не по месту основной регистрации, нарушителю придется столкнуться со штрафами. Кстати, к административной ответственности будет привлечен и сам собственник жилья, предоставивший право на проживание.

При выселении жильцов с временной пропиской на помощь приходит все тот же договор аренды, в котором указываются все условия сделки. Расторжение договора (и досрочное в том числе) автоматически лишает арендаторов временной прописки.

При отсутствии договора чтобы лишить проживающего временной прописки, у арендодателя должны иметься обоснования.

Например, следующего характера:

  • призыв жильца на военную службу;
  • арест и тюремное заключение съемщика;
  • признание проживающего без вести пропавшим либо умершим;
  • отсутствие квартирантов более полугода в снимаемой квартире;
  • наличие задолженности по оплате арендной платы или коммунальных услуг;
  • систематическое нарушение съемщиками общественного порядка, законов РФ;
  • предоставление заведомо ложных сведений о себе (при оформлении временной прописки).

Нужно знать, что временная регистрация наделяет жильцов правом на использование недвижимости, аналогичное тому, какое имеется у самого владельца. Выселить таких лиц с занимаемой жилплощади можно только по судебному решению.

Выселение из квартиры соседей

Если с расставанием своих жильцов все понятно, то, что делать, если квартиранты соседей не дают спокойной жизни, пьянствуют, ругаются, устраивают ночные разборки или тусовки, а владельцы квартиры не торопятся с ними расставаться? На практике разрешить такую проблему можно, но придется запастись терпением.

Действовать следует поэтапно:

  1. Попытаться спокойно поговорить с шумными жильцами, призвав их к порядку.
  2. Обратиться к владельцу квартиры с просьбой воздействовать на квартирантов.
  3. Если беседы не помогают, необходимо обращаться в суд. К иску приложить письменные показания и других соседей, также недовольных проживающими.

Важные рекомендации для владельцев недвижимости

Если собственники жилья планируют сдавать квадратные метры, к такому процессу следует подходить ответственно и грамотно. В последнее время правоохранительные органы отмечают участившиеся случаи мошенничества.

Чтобы не столкнуться с неприятностями, при сдаче квартиры следует обратить внимание на такие моменты:

  • выяснить уровень платежеспособности граждан;
  • проверить паспорта будущих съемщиков, а еще лучше снять ксерокопии документов;
  • при наличии малолетних детей у будущих квартирантов, выяснить наличие у них постоянной регистрации;
  • если квартиросъемщики желают оформить временную прописку на занимаемой жилплощади, не следует с этим торопиться, еще лучше вообще отказаться от такого действия.

Выводы

Нужно понимать, что взаимоотношения со съемщиками могут сложиться неудачно. А возникающие трудности при внеплановом выселении жильцов – это лишь результат неграмотного подхода к такому делу самих собственников. А именно не оформление или неправильное составление договора найма.

В этом документе необходимо четко и точно описывать все возможные ситуации. Если опыта у собственников не имеется, то лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу. И тогда сложностей в вопросе, как выселить квартирантов не возникнет.

Не найти ничего практичнее, чем оценить порнушку на досуге – очень расслабляет тело после рукоблудия, или напротив – возбуждает для порева с милашкой. Вот и здешние видео сдал квартиру вместе с женой порно могут зарядить самочувствие. Красотки будоражат фантазию идеальными параметрами: манящими щелками и объемными титьками, да и в работе они прекрасны: открывают попку каждому жеребцу для траха или куни, да и сами минетчицы они еще тесупер: заглатывают шланг до самых кокосов. Или отыщут себе подружку для лесби любви.
Тут найдется старые и свежие видео, наши и забугорные. Если вы желаете идеал – посмотрите что-нибудь из нежного порно с режиссерской игрой. Вам требуется жестокость? Вот вам – кошмарный гэнг-бэнг с использованием жестоких штучек-дрючек. Нужна естественность? Тогда оцените любительскую видео: там партнеры просто шпилятся для собственного наслаждения. Или что-либо из ненастоящего, но интересного: мульты и хентай, персонажи там чересчур секс-озабоченные. Но – главное: никаких проблем с просмотром! Не нужно регистрироваться на площадке, высылать какие-либо СМСки, просто кликайте на понравившийся ролик и кайфуйте!

Что делать, если выселяют из квартиры, как защититься от слишком частых проверок хозяина недвижимости и еще четыре полезных рекомендации для арендаторов жилья Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки. Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю. Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа. Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем. В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба. Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта. Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры. Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона. Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время. Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

Андрей Безрядов, адвокат:

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества. Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество. Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя. Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества. Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что собственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет. Владелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня. Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном. Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору. Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий. Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей. Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

Елена Лузанова, адвокат, член адвокатской палаты Москвы:

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя. Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель. Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы. Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения. Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

Марина Катянина, юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды. Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора. Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной. В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора. Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

Валерий Вечканов, адвокат:

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели. При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией. Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры. При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества). Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист.

20.06.2017 | Рубрика: Полезные советы

Юристы рассказали, как вести себя в ситуациях, когда квартиросъемщик перестал пускать хозяев в помещение или без предупреждения сделал ремонт.

Долгосрочная аренда жилья может привести к разногласиям между хозяином квартиры и квартиросъемщиком. Собственнику не всегда нравится, как жильцы используют квартиру, а у арендаторов часто имеется собственное мнение о том, как лучше обставить помещение и как часто хозяин может приходить с проверкой.
Для разрешения проблемных ситуаций редакция «РБК-Недвижимости» узнала у юристов, насколько детально хозяин квартиры вправе контролировать использование недвижимости арендаторами и при каких условиях квартиросъемщиков можно выселить досрочно.
1. Соседи рассказали мне, что регулярно слышат собаку, живущую в моей квартире, — топот, лай и вой. Я не давал разрешения на содержание в квартире домашних животных, и этот пункт имеется в договоре. Когда прихожу в квартиру, собаки не вижу — а жильцы утверждают, что не держат животных. Я верю соседям и хочу выселить квартирантов. Как это сделать?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской юридической службы:
— Выселить квартирантов можно, если принудительно расторгнуть заключенный договор аренды. Основанием для расторжения может стать несоблюдение существенных условий, в том числе запрета на содержание домашних животных. Одного рассказа соседей недостаточно: в суде этот довод могут не принять во внимание. Доказательством является фиксация наличия животного в квартире участковым либо представителем управляющей компании. Также доказательством может стать фотография арендаторов при выгуле животного.
Начать выселение лучше с письменного досудебного требования покинуть квартиру. Если арендатор не отреагирует, то можно обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды по ст. 450 Гражданского кодекса России (ст. 420 ГК РБ) и выселить арендаторов. Расторжение договора по соглашению сторон возможно только в случае обоюдного согласия и подписания соответствующего соглашения.
2. Я обнаружил, что мои квартиранты внезапно сделали ремонт — без предупреждения и согласования со мной. В частности, они за свой счет заменили ванну на душевую кабину. Мне это не нравится. Могу ли я заставить их вернуть квартиру в исходное состояние? Если да, то как это сделать?

Александр Тарасов, управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»:
— Да. Квартиранты не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В квартире они могут сделать только мелкий текущий ремонт, а по окончании действия договора арендаторы обязаны передать квартиру собственнику в том состоянии, в котором ее получили, с учетом нормального износа.
Необходимо помнить, что переустройство жилого помещения, в том числе замена инженерного оборудования, требует согласования с надзорным органом, а соответствующие изменения вносятся в технический паспорт. Замена ванны на душевую кабину — это и есть замена инженерных сетей. Подобные действия необходимо вносить в технический паспорт жилого помещения. Важный момент: за самовольное переустройство жилого помещения установлена административная ответственность. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние или согласовать выполненные работы.
Что делать? Вы можете заставить квартирантов вернуть квартиру в исходное состояние. Основание — Гражданский кодекс. Собственник квартиры может требовать устранения любых нарушений своего права собственности даже в том случае, если такие нарушения не связаны с лишением владения.
Если квартиранты откажутся в добровольном порядке вернуть квартиру в исходное состояние, то есть вернуть ванну на место, хозяин жилого помещения имеет право обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности. В суде потребуется доказать, что вы являетесь собственником жилого помещения и что действия квартирантов по переустройству квартиры нарушают право собственности.
В конечном итоге нужно будет подтвердить тот факт, что состояние квартиры не соответствует тому, которое было прописано в акте приема-передачи, составленном в момент заключения договора найма.
По итогам рассмотрения дела суд, скорее всего, обяжет квартирантов устранить последствия нарушения, то есть вернуть исходное инженерное оборудование.
3. Мои квартиранты испортили общедомовое имущество: разбили стекло и повредили дверь в подъезде. Возмещать стоимость они не хотят, а владельцы других квартир требуют деньги с меня — я же собственник. Существуют ли законные способы заставить квартирантов возместить материальный ущерб? Как это сделать?
Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:
— Если имущество было повреждено в результате действий арендатора, то он должен возместить весь причиненный ущерб. Обычно это прописывается в договорах аренды.
Если собственник знает, что именно квартиранты испортили общедомовое имущество, то для обращения в правоохранительные органы необходимо обеспечить доказательную базу — к примеру, предоставить видеозаписи с камер наблюдения в подъезде или пригласить соседей для дачи показаний. Если доказательства предоставить невозможно, то собственнику нужно доказать сам факт проживания квартирантов в помещении в момент порчи имущества.
В случае если квартиранты отказываются платить, собственник имеет полное право подать на них в суд. Если общедомовому имуществу нанесен крупный ущерб, а стороны на протяжении долгого времени не могут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду достаточно подтверждения факта проживания жильцов от соседей, а также уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения решения в пользу собственника. В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд. Стоит отметить, что если между сторонами был только устный договор, то все указанные варианты теряют законную силу и с большой вероятностью взыскать сумму с квартирантов не удастся.
4. Я сдал квартиру и прописал в договоре, что жильцы обязаны хотя бы раз в месяц пускать меня в квартиру — по предварительной договоренности. Я регулярно прошу их это сделать, но они отказываются меня впустить. Платят они исправно, но я не понимаю, почему не могу попасть внутрь. Могу ли я заставить их провести осмотр квартиры? Поможет ли привлечение участкового?
Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро А2:
— Да: независимо от того, как составлен договор аренды жилплощади, собственник имеет право попасть в квартиру в любое время. Чтобы подтвердить свое право, он должен иметь на руках свидетельство о праве собственности. Если мирные переговоры не помогают, владелец может обратиться с документами на квартиру к местному участковому и попасть в помещение в его сопровождении — при условии добровольного согласия жильцов. Если даже при виде представителя власти квартиранты не будут открывать дверь, то можно пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок. Это вполне закономерный процесс, так как квартира, согласно договору, сдается в пользование жильцам, однако наличие договора не может запрещать досмотр жилого помещения, если у собственника возникла необходимость убедится лично, что с его жилплощадью все в порядке.
Важно учитывать, что при обращении к участковому владельца квартиры, скорее всего, попросят письменно обосновать причины, по которым он стремится попасть в собственное жилое помещение. Собственник может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб. В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с владельцем: представитель правоохранительных органов уполномочен провести проверку, а в случае необходимости зафиксировать ущерб и факт нарушения прав собственника. После этого можно будет начинать прения с жильцами об их выселении либо возмещении ущерба.
5. Я обнаружил, что за время аренды в квартире перестала работать сантехника. Обязаны ли жильцы возместить мне ущерб, если они отказываются самостоятельно чинить либо менять сантехнику?
Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:
— Обычно текущий ремонт в съемной квартире — это обязанность нанимателя. Если договор изначально не предусматривает других условий, то ремонт сантехнических приборов и устройств, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), раковины и мойки, ванны и душевые поддоны, унитазы и смывные бачки, возложен на нанимателя в качестве расходов по текущему ремонту. Эти затраты можно удержать из гарантийного депозита, если он был предусмотрен договором найма, либо взыскать с арендатора в судебном порядке.
6. Я случайно узнал, что моя квартира сдана в субаренду, хотя я не давал такого разрешения. Могу ли я взыскать материальный ущерб с арендаторов, которые решили пересдать мою квартиру? Могу ли я их выселить?
Михаил Черба, член Адвокатской коллегии Москвы:
— Все упирается в то, как составлен договор об аренде жилой площади, на какой срок он заключен и прошел ли государственную регистрацию. В договорах, которые легко найти в интернете, часто не прописана прямая ответственность жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду. В этом случае привлечь квартирантов к ответственности вряд ли получится. Устные договоренности не имеют силы.
Если же в договоре имеются пункты, где сказано, что «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок без предварительного согласования с собственником жилья», то на первый план выходит вопрос о государственной регистрации документа. Чтобы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, договор должен быть внесен в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В противном случае у арендодателя вряд ли получится отстоять свою правоту в суде.
Если все оформлено как надо, договор внесен в реестр, а арендодатель своевременно платит налог на доходы от сдачи помещения внаем, то документ об аренде имеет юридически законную силу. При наличии в таком договоре пункта о запрете на субаренду владелец квартиры может обратиться в суд с претензией к жильцам и получить полную или частичную компенсацию за причиненный моральный вред и нарушение обязательств. Выселить арендаторов можно, если суд примет обращение и удовлетворит иск.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *