Квартиры в пятиэтажках

Стоит ли приобретать квартиры в пятиэтажках под снос?

В рамках реализации программы по сносу пятиэтажек, согласно которой власти Москвы собираются снести около 25 млн. кв. м. устаревшего жилья, к началу мая будут составлены списки «хрущевок», которые будут демонтироваться, при этом 10 домов района Хамовники будут исключены из этого реестра, поскольку не было найдено площадок для строительства жилья под переселения.

Кроме того, большинство жителей Хамовников выступили против этой программы. Однако в целом жители устаревших пятиэтажек, живущие в других районах, поддерживают расселение и уже ожидают переезда. Часть из них собираются продать свои квартиры, рассчитывая на увеличение инвестиционного спроса в связи с реализацией программы. Совсем недавно квартиры в пятиэтажных хрущевках интересовали разве что покупателей, имеющих сравнительно небольшую сумму для приобретения жилья. Коммуникации в таких домах изношены, планировки давно морально устарели. Но даже с этим учетом стоимость квартир в таких пятиэтажках не маленькая. Но сейчас владение такой квартирой дает перспективу получения более современного жилья. Есть ли смысл вкладываться в приобретение жилья в пятиэтажках под снос, мы сейчас поговорим.

Обжитой район столицы

Без сомнения, это – преимущество приобретения хрущевки. В настоящее время рынок недвижимости предлагает сравнительно небольшой ассортимент жилья в обжитых районах Москвы. При этом качественного жилья, соответствующего современным условиям эксплуатации, среди доступных вариантов еще меньше. Поэтому, несмотря на отличное расположение панельных хрущевок, многие покупатели предпочитают приобретать квартиры в Подмосковье или в районах за МКАД, где предложений нового или относительно нового качественного жилья существенно больше. Однако программа реновации кварталов пятиэтажной застройки подразумевает, что расселение жильцов этих домов будет происходить в этом же или в соседнем районе. Только владельцы квартир в Центральном, Троицком, Зеленоградском и Новомосковском округах имеют возможность получения жилья в любом районе. Таким образом, приобретя хрущевку в желаемом районе столицы, можно рассчитывать, что через некоторое время можно стать владельцем нового жилья в этом же районе.

Однако не все так просто. Ведь это кажущееся бесспорным на первый взгляд преимущество имеет свои подводные камни. Поскольку нет четких правил переселения, то нет и сведений, куда будут переселяться жильцы сносимой пятиэтажки, и неизвестно, можно ли будет отказаться от предлагаемого жилья. В законопроекте об этом ничего не говорится. Именно поэтому есть большой риск у жителей тех округов, где возможно расселение в любые районы. Ведь вместо тихого и уютного местечка в Замоскворечье им могут предложить новостройку в Басманном районе близ станции метро «Электрозаводская». А жители «пятиэтажек» в Царицыно могут переехать в Чертаново. Если же говорить о собственниках жилья в Южном Тушине, то им и вовсе могут предоставить квартиру за МКАД, в Митино.

Полная отделка жилья

Сейчас до 86% первичного жилья массового сегмента сдается в эксплуатацию без отделки. А это значит, что с покупкой квартиры в новостройке расходы не заканчиваются, и на ремонт обычной однокомнатной квартиры понадобится еще около миллиона рублей, а то и больше. А на вторичном рынке многие квартиры находятся в таком плачевном состоянии, что требуют еще большего вложения денег на ремонт. В рамках же существующей программы в жилье, предоставляемом вместо старых панельных домов, будет произведена полная отделка, при этом при желании жильцов предусмотрена перепланировка.

Можно получить доход

Вот уже несколько лет цены на вторичное жилье падают, при этом стоимость квартир в новостройках переживает взлеты и падения. Согласно же законопроекту о реновации, стоимость новых квартир, которые будут предоставлены вместо «пятиэтажек», будет до 35% выше стоимости прежнего жилья, а в наименее ликвидных локациях эта разница может составить до 50%. И, конечно, вложение средств в покупку квартир в сносимых хрущевках может принести доход и становится сберегательной инвестицией. Ведь продать новую квартиру можно довольно выгодно и быстро.

Но эта разница в стоимости квадратных метров может существенно снизиться, если учитывать район, куда могут переселить жителей сносимого дома. Можно не только не получить доход за счет разницы в цене, но и проиграть. Так,  например, в Кузьминках квадратный метр жилья в хрущевках оценивается в 145 тыс. руб. А в соседнем Люблино, куда могут переселить собственников квартир из сносимых пятиэтажек, стоимость квадратного метра нового жилья составляет лишь 132 тыс. руб., поскольку этот район считается менее удачным и, соответственно, менее ликвидным. Не стоит, конечно, говорить об убытках при вложении средств в сносимые хрущевки, но в большинстве случаев стоимость нового жилья вряд ли будет дороже старого более чем на 10-15%.

Кроме того, выполнение программы зависит от политической и экономической ситуации в стране. И хотя помощь частных инвесторов, как заявляют столичные власти, пока не требуется, стоимость выполнения программы, по предварительным оценкам экспертов, составляет не менее 3,5 трлн. руб. При том, что годовой бюджет города не превышает 1,9 трлн руб. Поэтому есть риск, что реновацию не смогут довести до конца.

Таким образом, вкладываясь в устаревшее жилье для получения дохода от разницы в цене между старой и новой квартирой, нельзя просчитать эту выгоду, пока нет сведений о жилье, которое будет предоставляться взамен хрущевки, поскольку цена будет колебаться от локации, улицы, характеристик недвижимых объектов.

Получение дополнительной площади

Один из основных недостатков таких домов – это теснота. Кухни, балконы, места общего пользования очень небольшие. Когда в свое время возводились пятиэтажные дома-хрущевки, предполагалось, что кухни не должны быть большими, поскольку люди, живущие при коммунизме, будут питаться в общественных столовых, кафе и  ресторанах. Однако жизнь скорректировала планы строителей коммунизма и их жилого фонда. И сейчас в новостройках активно внедряется евроформат – объединение гостиной и кухни, благодаря которому квартира становится более просторной по сравнению с пятиэтажными панельными строениями, даже с учетом равнозначности площади и количества комнат. По предыдущей программе расселения «хрущевок» жители пятиэтажек получали жилье большей площади, разница составляла 5-10 кв.м. В рамках существующей новой программы собственники сносимых домов так же получат безвозмездно дополнительные квадратные метры, что, конечно, добавит новому жилью и комфортности, и стоимости.

Продажа квартир в пятиэтажках

Однако это преимущество тоже сомнительно, поскольку в нем тоже много неясностей. Да и условия переселения будут не такими, как в первую волну сноса, а более жесткими. Кроме того существует риск, что приобретение хрущевки для получения дополнительных квадратных метров и, соответственно, улучшения собственных условий проживания может обернуться длительным проживанием в этой квартире в ожидании сноса. Надо учитывать, что нынешняя программа почти в пять раз более значительна по масштабам, чем предыдущая. Ведь в ней планируется снести около 8000 пятиэтажек, тогда как в прошлую компанию избавились от 1700 «пятиэтажек». Именно поэтому одновременно всех людей переселить просто невозможно, все будет происходить поэтапно. А значит, и расселение будет происходить не одновременно. Так, пятиэтажки по первой программе сносились в течение 18 лет. Теперь же срок увеличится до 25 лет. А значит, приобретать подобное жилье для улучшения жилищных условий, не зная графика расселения, крайне опрометчиво.

Специалисты нашего агентства рекомендуют своим клиентам, которые имеют достаточный бюджет для приобретения однокомнатной квартиры в панельном пятиэтажном здании, приобрести за эти средства квартиру в новостройке, поскольку это более надежный вариант. 

Дополнительно для ознакомления:

Жители могут отказаться от сноса

В марте 2017 года квартиры в домах подлежащих сносу почти перестали продаваться

Комфорт и эконом классы квартир

Про улучшение жилищных условий

Центральные районы Москвы исключили из программы реновации

Квартиры в пятиэтажках – все за и против покупки

Как известно первые пятиэтажки начали строить во времена Никиты Хрущева, при этом считалось что прослужат они не более 25–30 лет, пока в стране не наступит коммунизм и все мы переедем в более комфортабельное жилье. Однако идеям коммунизма осуществиться было не суждено, но время показало, что жизнеспособность «хрущевок» сильно недооценили. Строители пятиэтажки добросовестно, контроль был на должном уровне. В пятиэтажных домах по сей день живут, и жилплощадь до сих пор пользуются спросом у населения. Интересно почему, и давайте разберемся, стоит ли покупать квартиры в пятиэтажках?

Насколько пригодны для комфортного жилья квартиры в пятиэтажках?

Квартиры в пятиэтажках в нашей стране составляют сегодня значительную часть вторичного рынка недвижимости. К ним относятся кирпичные пятиэтажные дома и дома старой панельной застройки.

Пятиэтажные дома хрущевки естественно как физически, так и морально устарели. Планировка помещений в квартирах пятиэтажных домов для жилья неудобная, отсутствует лифт и мусоропровод, потолки низкие, плохая тепло — и гидроизоляция.

Квартиры в Москве

Насколько пригодна для комфортного жилья комната площадью 14 кв.м, а много ли может разместиться людей на кухне площадью 6 кв.м?

В каком же из случаев стоит покупать квартиру в пятиэтажке. Или может быть все-таки лучше скопить денег на дом в новостройке?

Преимущества и достоинства пятиэтажных хрущевок.

Если быть откровенным до конца, то у пятиэтажных хрущевок имеются свои преимущества. Эти дома, как правило, расположены вдали от городского шума в тихих спальных районах. В этих районах за многие годы сформировалась комфортная, самобытная инфраструктура: очень много зелени, уютные дворы, в достатке садики, школы и поликлиники.

Рядом с домом есть свои гаражи и сарайчики. Особенно этим славилось ведомственное жилье. И самое главное – нет очень высокой плотности населения, ведь в новых районах на 1 кв. км приходится 9 с лишним тысяч человек.

Известно, что в обстановке перенаселения люди ведут себя неадекватно, а порой и агрессивно. Чего только стоят битвы за место парковки у дома или под балконом.

Что же касается неудобной планировки, то в пятиэтажках легко можно провести переустройство, удалив внутренние перегородки (они гипсовые – не несущие нагрузки) и сделав желаемый ремонт, получить комфортное жилье.

И главное достоинство квартир в пятиэтажках заключается в доступной цене для широкого круга покупателей. Однокомнатные квартиры в старых пятиэтажных домах покупают молодые пары или семьи без детей, трехкомнатные квартиры подходят для семей с детьми.

Трешка в пятиэтажке получается дешевле двухкомнатной квартиры в новостройке. А ведь новостройка это обычно строй вариант, стены – в которые еще предстоит влаживать и влаживать деньги. А в старой пятиэтажке сразу можно жить, сделав лишь косметический ремонт, если его еще не сделали перед продажей квартиры специально для Вас. Для семей с подросшими детьми или пожилыми родителями – это порой единственный вариант решить хоть как-то жилищную проблему.

Так какие цены на квартиры в пятиэтажках?

По данным ведущих агентств недвижимости, стоимость одного квадратного метра в хрущевке составляет от 11 тысяч рублей до 30 тысяч рублей.

В новостройках стоимость стройварианта выше верхней планки на 20–30%.

Говоря о том, стоит ли покупать квартиры в пятиэтажках старой постройки, необходимо упомянуть и о том, что некоторые покупатели специально отыскивают ветхое жилье, рассчитывая на его снос и последующее расселение в новостройки.

Однако купить квартиру в пятиэтажках под снос  не так просто – жители сами ждут выгодного расселения. А выгодное ли оно, еще неизвестно, имея квартиру в центре или в тихом спальном районе, не очень то захочется переезжать на окраину в муравейник.

В целом на данный момент покупка квартиры в пятиэтажке постройки 60-70 годов прошлого века, наверное, наиболее простой и доступный способ решения жилищного вопроса. Впрочем, не исключается вопрос, приобретения квартиры в хрущевской пятиэтажке как неплохой инвестиции.

СТАНДАРТ строительства и отделки для жилых домов по программе Реновации

Яркий архитектурный дизайн и нестандартные 5 фасады новых домов улучшат внешний вид Москвы.

В квартирах установлены пластиковые окна, хорошо 6 защищающие жилые помещения от пыли и шума.

Все квартиры оснащены фасадными корзинами для размещения кондиционеров.

Планировка новых домов предусматривёает наличие балкона или лоджии в каждой квартире.

Высококачественный линолеум в комнатах обладает повышенной износостойкостью. В плинтусах проложены кабель-каналы.

Балконы в квартирах оборудованы стеклопакетами, а на полу уложена качественная керамическая плитка. Это станет дополнительным местом для хранения вещей и отдыха жильцов.

Просторные коридоры со светлой отделкой формируют уютное пространство в квартире.

Стоит ли покупать квартиры в домах, которые попали под реновацию?

Современный ремонт выполнен «под ключ».

Межкомнатные двери оснащены ручками и фиксаторами замков. Не требуется дополнительных трат на фурнитуру.

Энергоэффективные батареи будут обеспечивать теплом с регулируемым температурным режимом. В домах установят автоматическую систему, которая будет контролировать температуру подачи воды и тепла в зависимости от погодных условий.

В квартирах будет проведена электрическая разводка с безопасными выключателями и розетками.

Все квартиры оснащены индивидуальными приборами учета воды и электроэнергии, показания с которых будут передаваться автоматически.

Все квартиры оборудованы точкой выхода домофона, который позволит контролировать доступ в дом и повысит безопасность.

Фартук из керамической плитки позволит легко поддерживать кухню в чистоте. Достаточное количество розеток позволит удобно разместить кухонный гарнитур, холодильник и другую бытовую технику.

В отделке кухонной зоны используются обои светлых тонов с возможностью окрашивания и фартук из керамической плитки. Пол кухни застелен износостойким линолеумом.

В отделанном плиткой санузле устанавливается керамический унитаз.

Новые дома предполагают раздельный санузел. Здесь устанавливается металлическая ванна с защитным экраном и качественными смесителями с душем.

Качественное оснащение санузла является обязательным условием сдачи новой квартиры. Раковина с пьедесталом и смесителем устанавливается в ванной комнате.

Ванная комната оборудована хромированным полотенцесушителем и точкой доступа к инженерным системам.

Современные детские площадки с безопасным резиновым покрытием оборудованы качелями, горками, спортивными снарядами – всем необходимым для игр и развлечений на воздухе.

Во дворах появятся мощеные дорожки, газоны и цветники, будут высажены кустарники и деревья.

Площадь зеленых насаждений во дворах будет сохранена или увеличена, согласно новым стандартам благоустройства.

В каждом новом квартале появится прогулочная аллея или небольшой парк с хорошим освещением, лавочками, клумбами, детскими площадками.

Входные группы обеспечены низкими порогами и заездные пандусами для удобства жителей. Энергосберегающее освещение подъездов экономит средства при оплате коммунальных услуг.

Керамическая плитка на полу холлов обеспечивает всегда чистый подъезд. Яркий дизайн и современные материалы отделки создают настроение и уют для всех посетителей дома.

Широкие холлы и дверные проемы обеспечивают безбарьерную среду. Теперь не существует проблем для провоза колясок.

Современные почтовые ящики вписываются в общий дизайн подъездных холлов.

Новые дома строятся с учетом повышенных мер безопасности. Установленные видеокамеры будут фиксировать все происходящее 24 часа в сутки.

В домах установлены высокоскоростные лифты. Их запланировано минимум два: грузовой и пассажирский.

Все дома оборудованы современными инженерными системами. Качественные материалы сетей повышают срок их работы, что гарантирует бесперебойное снабжение теплом, водой и электричеством.

Подземные парковки гарантируют владельцу автомобиля безопасность транспортного средства. Кроме того, такая система парковки обеспечивает чистые дворы для отдыха и прогулок без машин.

В последнее время становится все больше домов старинной постройки, предназначенных под снос. Жильцы таких домов по закону должны переселиться в предоставленные им государством квартиры, или получить компенсацию за свои квартиры в денежном эквиваленте.

Дома под снос – это чаще всего ветхое жилье, где очень долго не было капитального ремонта, или дома в аварийном состоянии. По закону каждую семью, проживающую в таком жилье, обязаны переселить в отдельную квартиру. Но и здесь есть свои тонкости.

К примеру, много зависит от того, было ли ветхое жилье приватизировано – если да, то собственники квартиры получают равноценную квартиру в собственность, и могут распоряжаться ею по своему желанию – продать, обменять, подарить и т.д. Если же квартира не была приватизирована, жильцы и новую не смогут приватизировать, они так и остаются в арендуемой у государства квартире. Зато есть возможность улучшить жилищные условия – по новым правилам, на одного жильца предназначается 18 кв. метров площади, и если большая семья раньше ютилась в маленькой квартирке, теперь у них есть возможность получить квартиру, гораздо больше по площади.

За полгода до сноса дома сделки с квартирами запрещены – нельзя продать, купить, разменять квартиры в таких домах. Прописаться в жилье под снос тоже можно только до определенного момента. В целях улучшения жилищных условий многие стараются как можно больше жильцов прописать в свою квартиру – чтобы после сноса получить несколько квартир, а не одну. Это возможно, если в квартире прописано несколько семей – разные поколения родственников, супруги с детьми, совершеннолетние дети. Однако следует знать, что при распределении квадратных метров чиновниками принимается во внимание вся недвижимость, имеющаяся у родственников. Например, если муж имеет свою недвижимость, детей пропишут к нему, а не добавят дополнительную площадь матери.

Для того, чтобы ускорить процесс переселения, можно обратиться в администрацию города с заявлением о том, чтобы дом признали аварийным и непригодным для жилья.

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию?

В течение одного месяца после заявления будет создана комиссия, которая призвана провести проверку, имеется ли угроза безопасности жильцов или их здоровью. В комиссию обязательно входят сотрудники санэпидемстанции и пожарные. После проверки в течение 5 дней выносится акт – решение о сносе. Если такой акт уже есть, можно добиваться сноса через суд.

Рыночная стоимость квартир, предназначенных под снос, разнится. Считается, что ветхое жилье неизбежно стоит дешевле, чем новое. Однако в некоторых регионах дома под снос, наоборот, дорожают из-за потенциальной возможности получить новую квартиру. Некоторые предприниматели даже занимаются перекупкой таких квартир – как инвестированием в недвижимость с целью получения прибыли.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *