Ликвидации ЖСК услуга

О том, как правильно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, рассказывает Юрий Нетреба из Московской коллегии адвокатов «Арбат». Если соблюсти не все формальности, решение собрания потом могут признать недействительным. Поэтому важно знать, как подготовить документацию, сообщить о проведении собрания, правильно его организовать, оформить и подсчитать результаты. Также юрист рассказал о порядке уведомления чиновников и хранении документов собрания.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и не жилых помещений, машино-мест, подземного гаража, т.е. собственников любых помещений) — это орган управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно проводить неограниченное количество раз. Законодатель не запрещает проводить одновременно несколько собраний с разной повесткой дня. Также не установлена протяженность общего собрания, а значит, общее собрание может продолжаться месяц, два и так далее, но не реже раза в год, если не установлено иного порядка. В то же время, санкции за непроведение общего собрания нет.

Основные этапы организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее — ОСС) таковы:

  1. Определение инициатора.
  2. Подготовка документации общего собрания.
  3. Сообщение о проведении общего собрания.
  4. Проведение общего собрания по выбранной форме (очная, заочная, очно-заочная).
  5. Оформление результатов голосования.
  6. Уведомление о результатах ОСС собственников и заинтересованных лиц.
  7. Направление документов в орган жилищного надзора (ГЖИ).
  8. Хранение документации.

Общее собрание инициирует активная группа или отдельные лица, внеочередное собрание – чаще всего собственники. Такое право есть и у юридических лиц, например, действующей управляющей компании (п.7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы могут действовать через представителя, для чего необходима доверенность, удостоверенная нотариусом, либо оформленная в соответствии с общими требованиями ст. 185.1 ГК.

Для подготовки к проведению общего собрания потребуются следующие документы:

  1. Реестр собственников помещений многоквартирного дома.
  2. Сообщение о проведении общего собрания собственников.
  3. Бланки решений собственников.
  4. Листы регистрации.

Где и как получить эти документы?

Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.

Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).

Сообщение (уведомление) о проведении общего собрания

Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:

  1. сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
  2. форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование, собрание в очно-заочной форме);
  3. дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного голосования – время, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  4. повестка дня собрания;
  5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте ОСС следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования установило общее собрание, можно повесить объявление в подъезде или другом общедоступном месте, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Какие вопросы решаются на общем собрании собственников помещений?

  • Смена УК или способа управления домом.
  • Создание/ликвидация ТСЖ.
  • Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания собственников.
  • Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд.
  • Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
  • Использование придомовой территории.
  • Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
  • Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
  • Решение вопросов о направлении средств, собираемых на капитальный ремонт.

(Средства могут идти как на собственный счет ТСН, так и в общий государственный фонд. Принятие такого решения не требует отлагательств.)

Способы управления многоквартирным домом

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает наиболее удобный и подходящий способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Способ 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Способ 3. Управление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками. Они вправе на общем собрании отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Проведение общего собрания

В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений. Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Сведения о лицах, участвующих в очной части голосования, вносятся в регистрационные листы. Вне зависимости от участия в очной части голосования все собственники голосуют письменно, заполняя бланк решения. Бланки решения надо направить или выдать заблаговременно, а также сообщить дату, время и место приема заполненных бланков.

Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять ее.

Порядок проведения подробно регламентируется Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»

Что должно содержать решение собственника помещения МКД?

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, донадо указать следующие сведения:

Сведения о собственнике:

  1. сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О. голосующего собственника (представителя собственника), № помещения, его доля в праве собственности на помещение);
  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (номер бланка свидетельства либо регистрационный номер из выписки ЕГРН);
  3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Если голосование осуществляет представитель, он должен приложить доверенность. Законный представитель, проголосовавший за несовершеннолетнего собственника (родитель), обязательно прилагает копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего.

Сведения о времени, дате и месте приема бланков решений, подпись собственника или его представителя. (Бланк решения без подписи считается недействительным и не принимается во внимание при подсчете голосов по результатам голосования).

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

При разрешении вопроса о создании ТСН в бланке решения, а также в повестке дня должны стоять вопросы:

  1. О создании Товарищества собственников недвижимости.
  2. Об утверждении его названия;
  3. Об утверждении его устава;
  4. Об избрании его председателя;
  5. О выборе способа управления;
  6. О расторжении ранее заключенных договоров управления.

Для принятия решение о создании ТСН необходимо более 50% от общего числа голосов. Все собственники, проголосовавшие «ЗА» создание ТСН и утверждение устава, должны подписать протокол общего собрания.

Оформление результатов голосования

Счетная комиссия обрабатывает бюллетени и подсчитывает результаты голосования. Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании.

Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными. Если в повестке несколько вопросов – один некорректный ответ не делает недействительным все решение (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Требования к протоколу подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Обязательными реквизитами протокола являются:

  1. наименование документа;
  2. дата и регистрационный номер протокола общего собрания;
  3. дата и место проведения общего собрания;
  4. заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
  5. содержательная часть протокола общего собрания;
  6. место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
  7. приложения к протоколу общего собрания (в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания);
  8. подпись председателя и секретаря, членов счетной комиссии, или инициатора общего собрания собственников помещений, в случае, если председатель и секретарь не избирались.
  9. Подписи всех собственников, проголосовавших «ЗА» создание ТСН и утверждение устава Товарищества.

В тексте протокола различают две части: вводную и основную.

Вводная – зафиксированная статистика, факты.

Оформляя протокол, в этом разделе указываются данные: Инициатор собрания.

Для юридического лица согласно с регистрационными и учредительными документами прописывают наименование организации без сокращений, ОГРН. Для физического лица согласно с документом, удостоверяющим личность, указывается Ф. И. О. без сокращений, номер жилого помещения, собственником которого выступает физлицо, реквизиты документа на право собственности.

Указываются председатель, секретарь и состав счетной комиссии.

Список членов общего собрания. Суммарное количество голосов собственников МКД. Общая площадь многоквартирного дома. Повестка дня. Наличие/отсутствие кворума и правомочности собрания.

В основной части записаны непосредственно процессуальные моменты проведения очного этапа. Заочный этап не описывается.

Основная часть

Здесь прописывается повестка дня и отдельные разделы (их количество соответствует вопросам). Вопросы ставятся на рассмотрение собственниками соответственно уведомлению о проведении собрания. На повестке дня может стоять один или несколько вопросов. Вопросы пронумерованы.

Запрещено добавлять пункт «Разное», обсуждать в его рамках различные вопросы. Запрещено ставить на повестку вопросы, не попавшие в уведомление о собрании.

Нельзя соединять в единой формулировке вопросы с разным содержанием.

Когда на голосовании стоит документ, надо указать его полное наименование и реквизиты. Согласно правилам заполнения, речь в основной части протокола идет от 3 лица мн. числа.

Основная часть включает 3 раздела:

Часть 1. «Слушали» – здесь пишется Ф. И. О. выступающего участника собрания, порядковый номер, содержание вопроса соответственно повестке, сокращенное содержание выступления или указание на приложение с текстом выступления.

Часть 2. «Предложено» – однозначная и краткая суть предложения по вопросу, стоящему на голосовании.

Часть 3. «Решили» – решения относительно всех вопросов, стоящих на повестке дня: формулировка может быть «за», «против», «воздержался». Обязательно пишется номер и точная формулировка вопроса соответственно повестке, сумма голосов по разным пунктам.

В решении может быть несколько пронумерованных пунктов.

Сведения о присутствующих и приглашенных

Присутствующие на собрании – это физлица и юрлица, имеющие право голоса на собрании (за ними закреплено право собственности на помещения в МКД). Приглашенные на собрание – лица, находящиеся на собрании, но не имеющие право голоса. Чаще всего это юристы или другие эксперты.

После слова «Присутствующие» вносятся сведения обо всех лицах, присутствующих на общем собрании.

Они включают в себя:

Для физических лиц — Ф. И. О. (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае если он принимает участие в общем собрании).

Для юридических лиц – наименование, написанное без сокращений и ОГРН юр. лица соответственно регистрационным и учредительным документам, наименование и реквизиты документа, который подтверждает право собственности на помещение, суммарное количество голосов, которым владеет соответствующее лицо. Ф. И. О. (при наличии) представителя юридического лица (запись вносят в соответствии с документом, удостоверяющим личность), наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица, подпись данного лица.

Они указываются соответственно документу, удостоверяющему личность гражданина. Пишется номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение. Указывается количество голосов соответствующего лица, наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя собственника помещения (при условии участия в общем собрании и голосовании), подписи всех указанных лиц.

Данные о лицах, присутствующих на собрании, можно оформить списком, если их число превышает 15 человек. В нем также протоколируют информацию о присутствующих согласно указанным выше требований п. 12 Приказа.

Список – это обязательное приложение к протоколу общего собрания. В самом протоколе ставится пометка «Список прилагается, приложение № ____» сразу после написания общего количества присутствующих.

Обязательным приложением к протоколу общего собрания является:

  1. реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников — физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме;
  2. сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с п. 5 ст. 45, п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ.
  3. реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
  4. список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников).
  5. доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании. В случае если за несовершенного ребенка голосовал родитель, то необходимо приложить свидетельство о рождении ребенка;
  6. документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании;
  7. решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования;
  8. иные документы или материалы, которые будут определены в качестве обязательного приложения к протоколу общего собрания решением на общем собрании, принятом в установленном порядке.

Протокол общего собрания изготавливается в сроки, установленные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, но не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

Сообщение о результатах собрания

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников.

Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган

Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.
2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.
3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, — в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.

Хранение материалов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

В связи с принятием поправок в ЖК РФ Федеральным законом №485-ФЗ от 31.12.2017, с 11.01.2018г. теперь допускается хранить только копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Товарищество собственников жилья может быть как успешной организацией, так и убыточной. Кроме того, нередкими бывают случаи мошенничества со стороны руководства ТСЖ. И если жильцы недовольны, они могут предпринять определенные действия.

Законные основания

С юридической точки зрения товарищество собственников жилья может быть при необходимости ликвидировано. Инициаторам следует лишь придерживаться законодательства.

Причины для прекращения деятельности могут заключаться в следующем:

  • Нарушение норм россаийского законодательства.
  • Недействительная реорганизация.
  • Членами ТСЖ являются менее 50% собственников.
  • Решение о ликвидации принял суд.
  • По решению собрания.

К нарушениям законодательства можно отнести:

  • несоблюдение закона или других актов госорганов;
  • осуществление деятельности, противоречащей законодательству РФ, в том числе и Конституции;
  • осуществление регистрации товарищества с грубыми нарушениями.

Неважно, какая причина закрытия ТСЖ. Участникам все равно необходимо придерживаться соответствующей процедуры ликвидации.

Нормативная база

Ликвидация товарищества осуществляется на основании таких нормативных документов, как Гражданский кодекс и Жилищный кодекс.

При закрытии ТСЖ используются те же положения, что и при ликвидации любого другого юридического лица (ст. 61 ГК РФ). О соблюдении данной процедуры сказано и в ст. 141 ЖК РФ.

Ликвидация ТСЖ

Ликвидация ТСЖ осуществляется поэтапно, начиная с принятия решения и закачивая регистрацией в налоговом органе. Нюансы процедуры зависят от того, кто выступает инициатором закрытия.

Общим собранием собственников

Как высший орган управления товарищества общее собрание вправе принять подобное решение.

Пошаговая инструкция по ликвидации ТСЖ в 2020 году заключается в следующем:

  1. Инициаторы закрытия товарищества проводят так называемую агитацию и убеждают остальных членов организации о необходимости ликвидации.
  2. Как только больше половины владельцев квартир проголосуют за закрытие, необходимо, чтобы каждый подал заявление о выходе из ТСЖ.
  3. Когда членов товарищества, являющихся собственниками, станет меньше половины, организация должна быть ликвидирована по закону.

Наиболее распространенными основаниями для закрытия товарищества собственниками являются:

  • аварийное состояние общедомового имущества;
  • недостаточное обслуживание МКД и квартир;
  • задержка платежей за коммунальные услуги и подрядчикам;
  • нарушение прав жильцов, не являющихся членами организации.

Нередко инициаторам даже не нужно проводить агитацию. Если жильцы самостоятельно покидают организацию, ее все равно придется закрыть. Но этот способ используется, когда некоторые члены ТСЖ не хотят ее ликвидации.

Нередко бывает так, что на общем собрании все члены товарищества практически единогласно голосуют за закрытие.

По решению суда

Для того чтобы подобное решение вынес судебный орган, должны быть серьезные основания. Это могут быть финансовые нарушения со стороны руководства, нарушения договорных обязательств и т. д.

Инициаторам ликвидации нередко приходится обращаться с исковым заявлением, если не удается собрать необходимое количество заявлений о выходе из ТСЖ.

Как только суд принимает решение о ликвидации юридического лица, происходит следующее:

  1. Осуществляется проверка финансовой и хозяйственной деятельности ТСЖ.
  2. Назначается соответствующая комиссия.

В целом, процедура стандартная. Как и при самостоятельном закрытии дается соответствующее объявление в СМИ и направляется уведомление кредиторам, а также составляется баланс для выплаты долгов.

Полномочия ревизионной комиссии

Как только решение принято, должна быть создана так называемая ревизионная комиссия. В нее входят члены товарищества. Если же закрытие осуществляется по решение судебного органа, то в состав комиссии входят посторонние люди.

Полномочия этого органа заключается в проверке всех финансовых документов и контроле за ликвидацией ТСЖ.

Читайте, куда пожаловаться на председателя ТСЖ.

Что такое ТСЖ и как его организовать? Смотрите .

Порядок действий

Дальнейшие действия комиссии таковы:

  • уведомление регистрирующего органа;
  • размещение объявления в СМИ о ликвидации юридического лица;
  • направление уведомления о закрытии кредиторам товарищества.

Через 1–2 месяца комиссия обязана сформировать промежуточный баланс. При этом учитывается имущество организации, деньги на счетах, количество долгов.

Необходимые документы

Для закрытия товарищества понадобятся следующие бумаги:

  • заявление о ликвидации для подачи в регистрирующий орган (составляется по форме, утвержденной законодательством);
  • решение о закрытии (собрания или суда);
  • ликвидационный баланс (с отметкой из НС);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • бумаги, подтверждающие передачу сведений о сотрудниках в Пенсионный фонд.

Эти документы подаются в регистрирующий орган для осуществления юридической процедуры закрытия.

Протокол собрания

Если ТСЖ закрывают сами участники, то обязательным документом является протокол общего собрания. Он должен содержать:

  • номер;
  • адрес и дату проведения заседания;
  • состав собственников;
  • ФИО председателя;
  • повестку дня;
  • количество голосов;
  • принятое решение;
  • сроки;
  • состав комиссии и т. д.

Также важно подробно указать тех членов ТСЖ, кто голосовал за это решение, кто против, а кто воздержался.

Образец протокола ТСЖ о закрытии здесь.

Если есть долги

В случае, когда у юридического лица есть долги перед третьими лицами, есть два варианта действий — либо расплатиться с кредиторами, либо объявить о банкротстве.

Причем стать банкротом ТСЖ может только тогда, когда не платит более 3 месяцев, а сумма задолженности превышает 100 тыс. рублей.

Обычно для кредиторов это не означает возвращение долгов, так как своего имущества у объединения жильцов нет, поэтом даже через суд взыскать нечего. Эти долги остаются следующему ТСЖ или УК.

При оплате долгов также важно соблюдать соответствующую процедуру. Выплаты проводятся только после фиксации промежуточного баланса. Когда все задолженности будут погашены, комиссия формирует окончательный ликвидационный баланс. Это необходимо, особенно, если все дела ТСЖ передает другой управляющей организации.

Прекращение управления домом

При ликвидации ТСЖ многоквартирный дом остается без управления. Это не очень хорошо в первую очередь для жильцов, которые остаются с проблемами по благоустройству один на один. Но если с товариществом не вышло, есть смысл нанять управляющую компанию.

Порядок регистрации ТСЖ определяется действующим законодательством.

Можно ли вносить изменения в Устав ТСЖ? Информация .

Какова ответственность председателя ТСЖ? Подробности в этой статье.

Последствия для жильцов

Еще один вопрос, волнующий многих собственников, это оплата долгов товарищества. Но претензии кредиторов не могут распространяться на общедомовое и личное имущество жильцов, а только на собственность ТСЖ. Поэтому даже суд не вправе забрать недвижимость владельцев в счет покрытия задолженностей организации.

Товарищество собственников жилья должно осуществлять свою деятельность согласно российскому законодательству.

Но даже соблюдение законов не гарантирует, что ТСЖ будет успешно управлять домом и повысит уровень жизни владельцев квартир. Поэтому закон разрешает ликвидировать юридическое лицо, выполнив стандартные для этой процедуры действия.

При наличии оснований и кворума решение о ликвидации ТСЖ может быть принято общим собранием членов товарищества и общим собранием собственников жилья в многоквартирном доме, а также судом по требованию члена ТСЖ. Дальнейшие действия по ликвидации юрлица осуществляет ликвидационная комиссия (определенные судом члены ТСЖ или орган, уполномоченный на ликвидацию ТСЖ его уставом). ТСЖ считается ликвидированным со дня внесения записи об этом в ЕГРЮЛ.

Ликвидация ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ и собственников жилья

ТСЖ может быть ликвидировано (п. 2 ст. 61 ГК РФ; ч. 3 ст. 135, ч. 2 ст. 141, п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ):

  • по решению общего собрания членов товарищества. Исчерпывающий перечень оснований такого решения в законодательстве не установлен. В частности, ликвидация ТСЖ может быть обусловлена истечением срока, на который было создано товарищество, если такой срок предусмотрен его уставом;
  • по решению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилья. В данном случае принятие решения о ликвидации ТСЖ является обязательным.

Решение общего собрания членов ТСЖ о ликвидации товарищества должно быть принято не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

Кворум для принятия решения о ликвидации ТСЖ общим собранием собственников жилых помещений в законодательстве не установлен. Полагаем, что такое решение, как и решение о создании ТСЖ, должно считаться принятым, если за него проголосовали собственники жилья, обладающие более 50% общего числа голосов собственников жилых помещений в доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Как правило, на этом же собрании назначается ликвидационная комиссия (ликвидатор) и устанавливаются порядок и сроки ликвидации (п. 3 ст. 62 ГК РФ).

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами ТСЖ (п. 4 ст. 62 ГК РФ).

Ликвидация ТСЖ по требованию члена товарищества в судебном порядке

ТСЖ может быть ликвидировано по требованию члена товарищества в судебном порядке. Основанием иска может послужить невозможность достижения целей, ради которых создано ТСЖ, в том числе если осуществление деятельности товарищества становится невозможным или существенно затрудняется (пп. 5 п. 3 ст. 61 ГК РФ; ч. 1 ст. 141 ЖК РФ).

Например, такое требование может быть удовлетворено, если иные члены товарищества уклоняются от участия в нем, делая невозможным принятие решений в связи с отсутствием кворума. В результате этого становится невозможным достижение целей, ради которых создано юридическое лицо, в том числе если осуществление деятельности юридического лица становится невозможным или существенно затрудняется ввиду длительной невозможности сформировать органы юридического лица (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Член ТСЖ может обратиться в суд самостоятельно. Для ликвидации товарищества по решению суда нет необходимости в принятии решения о таком обращении всеми членами ТСЖ.

В таком случае исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения ТСЖ. При подаче иска необходимо уплатить госпошлину (ст. ст. 24, 28 ГПК РФ; абз. 3 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 09.12.2002 N 11).

Справка. Размер госпошлины

При подаче иска госпошлина составит 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

По общим правилам искового производства срок рассмотрения дела районным судом не должен превышать двух месяцев (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ).

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если оно не было обжаловано (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

После вступления в силу решения суда о ликвидации ТСЖ товарищество не считается ликвидированным. С этого момента начинается процедура его ликвидации. Решением суда эта функция может быть возложена на членов ТСЖ или орган, уполномоченный на ликвидацию ТСЖ его уставом, которые, по сути, исполняют функции ликвидационной комиссии (п. 5 ст. 61 ГК РФ).

Примечание. С иском о ликвидации ТСЖ в суд полномочны обращаться также уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления, в частности органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля, а также прокурор (пп. 1, 3 п. 3 ст. 61 ГК РФ; п. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ; п. 3 ст. 35 Закона от 17.01.1992 N 2202-1; ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).

Последствия решения о ликвидации ТСЖ

1) направить в налоговый орган уведомление для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ) записи о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации;

2) опубликовать сведения о ликвидируемом ТСЖ в «Вестнике государственной регистрации».

Кроме того, лица, уполномоченные на осуществление процедуры ликвидации, осуществляют, в частности, следующие действия (ст. 63 ГК РФ):

1) принимают меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности;

2) уведомляют в письменной форме кредиторов о ликвидации ТСЖ;

3) после окончания срока предъявления требований кредиторами составляют промежуточный ликвидационный баланс.

Обратите внимание!

Если ликвидационная комиссия установила недостаточность имущества ТСЖ для удовлетворения всех требований кредиторов, дальнейшая ликвидация товарищества может осуществляться только через процедуру его банкротства (п. 4 ст. 62 ГК РФ);

4) осуществляют продажу имущества ТСЖ с торгов, если имеющихся у товарищества денежных средств недостаточно для удовлетворения требований кредиторов.

Примечание. Для продажи объектов стоимостью не более 100 000 руб. (согласно утвержденному промежуточному ликвидационному балансу) проведение торгов не требуется;

5) производят выплаты кредиторам;

6) после завершения расчетов с кредиторами составляют окончательный ликвидационный баланс;

7) подают документы для государственной регистрации ликвидации ТСЖ.

Завершение ликвидации

Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения записи об этом в ЕГРЮЛ (п. 9 ст. 63 ГК РФ; п. 6 ст. 22 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ).

Связанные ситуации

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? Узнать →

Каков порядок ликвидации ТСЖ по решению суда? Узнать →

Процедура ликвидации ТСЖ предусматривает полное прекращение деятельности данного юридического лица.

В каких случаях необходимо проводить ликвидацию ТСЖ? Жилищным и Гражданским кодексами предусмотрены следующие случаи:

1) количество членов ТСЖ уменьшилось до менее, чем 50 % голосов собственников;

2) судом принято решение о ликвидации ТСЖ (например, при наличии нарушений в процедуре создания ТСЖ);

3) судом принято решение о признании недействительной реорганизации ТСЖ (преобразование ЖСК в ТСЖ);

4) члены ТСЖ приняли решение о ликвидации товарищества собственников жилья.

Основные этапы ликвидации ТСЖ

1. Проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (или членов ТСЖ)

На данном собрании принимается решение о ликвидации Товарищества с указанием причин ликвидации, избирается состав ликвидационной комиссии (или назначается ликвидатор). Существует ошибочное мнение, что, если до момента ликвидации ТСЖ действовало фактически, необходимо назначать ликвидационную комиссию. Для упрощение процедуры ликвидации мы рекомендуем назначать ликвидатора, вне зависимости от того, вело ли свою деятельность ТСЖ до принятия решения о ликвидации.

2. Уведомление налогового органа о принятом решении о ликвидации Товарищества

В трехдневный срок с момента принятия решения о ликвидации ТСЖ (в настоящее время налоговый орган не штрафует за нарушение данного срока) необходимо уведомить налоговый орган (в Москве — МИФНС №46 по г. Москве) о принятом решении о ликвидации и о назначении ликвидатора (ликвидационной комиссии) путем подачи формы Р15001 и приложением необходимых документов (протокол о ликвидации и нотариальная доверенность на представителя — если документы представляет в налоговый орган не ликвидатор лично).

3. Размещение в органах печати сведений о ликвидации Товарищества

Размещение ликвидатором (ликвидационной комиссией) в органах печати (журнал «Вестник государственной регистрации») объявления о ликвидации товарищества собственников жилья, о порядке и сроках заявления требований кредиторами (указанный срок не может быть менее двух месяцев с момента размещения публикации о ликвидации).

4. Принятие ликвидационной комиссией мер к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, письменное уведомление кредиторов о ликвидации ТСЖ.

5. Составление промежуточного ликвидационного баланса и уведомление о его сотавлении налогового органа

После истечения двух месяцев ликвидатор (ликвидационная комиссия) составляет промежуточный ликвидационный баланс, содержащий сведения о составе имущества ТСЖ, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения. Составленный промежуточный ликвидационный баланс должен быть утвержден общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Далее необходимо уведомить налоговый орган о составлении промежуточного ликивдационного баланса (также путем подачи формы Р15001).

6. Составление ликвидационного баланса и утверждение его на общем собрании.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидатором (ликвидационной комиссией) составляется ликвидационный баланс, который должен быть утвержден на общем собрании собственников помещений.

7. Последним этапом ликвидации ТСЖ считается подача в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации юридического лица в связи с его ликвидацией (подача формы Р16001).

Ликвидация юриди­ческого лица считается завершенной, а юридическое лицо пре­кратившим свою деятельность только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Часто задаваемые вопросы:

1. В какой срок осуществляется ликвидация ТСЖ нашими специалистами

В случае, если ликвидация производится «с нуля», то примерный срок сопровождения процедуры государственной регистрации ликвидации ТСЖ составляет 6-7 месяцев. Срок может быть больше в случае наличия у ТСЖ задолженности перед фондами и ИФНС.

  • уполномоченного органа госвласти или местного самоуправления (далее — орган власти). Полномочиями на обращение в суд наделены органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля. В Москве в качестве такого органа выступает Мосжилинспекция;
  • члена товарищества.

Кроме того, с иском о ликвидации ТСЖ, созданного с нарушением закона, в суд может обратиться прокурор в порядке защиты прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов РФ, ее субъектов и муниципальных образований (п. 3 ст. 35 Закона от 17.01.1992 N 2202-1; ч. 1 ст. 45 ГПК РФ; п. 5 Обзора, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010).

Основания ликвидации ТСЖ по требованию органа власти

  • признание государственной регистрации товарищества недействительной, в том числе в связи с допущенными при его создании грубыми нарушениями закона, если эти нарушения являются неустранимыми. Правом заявить такое требование наделены также налоговые органы (абз. 2 п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 N 506);
  • осуществление ТСЖ деятельности, запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. При этом неоднократность нарушения закона сама по себе не может служить основанием для ликвидации юридического лица, должны оцениваться нарушение и его последствия (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);
  • неисполнение в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ или внесенных в него изменений требованиям ЖК РФ.

На практике имеются примеры ликвидации ТСЖ по требованию органа государственного жилищного надзора в связи с отсутствием кворума, необходимого для принятия общим собранием собственников жилых помещений решения о создании товарищества, то есть в нарушение ч. 1 ст. 136 ЖК РФ.

Основания ликвидации ТСЖ по требованию членов ТСЖ

По иску членов ТСЖ может быть ликвидировано в случае невозможности достижения целей, ради которых оно создано, в том числе если осуществление деятельности товарищества становится невозможным или существенно затрудняется (пп. 5 п. 3 ст. 61 ГК РФ).

Например, такое требование может быть удовлетворено, если иные участники юридического лица уклоняются от участия в нем, делая невозможным принятие решений в связи с отсутствием кворума. В результате этого становится невозможным достижение целей, ради которых создано юридическое лицо, в том числе если осуществление деятельности юридического лица становится невозможным или существенно затрудняется ввиду длительной невозможности сформировать органы юридического лица (п. 29 Постановления N 25).

Иные основания ликвидации ТСЖ

Список оснований для ликвидации юридических лиц не является исчерпывающим (пп. 6 п. 3 ст. 61 ГК РФ). Применительно к ТСЖ иных специальных оснований ликвидации не предусмотрено. Вместе с тем дополнительным основанием ликвидации ТСЖ можно считать признание товарищества банкротом (п. 6 ст. 61, п. 1 ст. 65 ГК РФ; п. 2 ст. 1, абз. 2 ст. 2 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Порядок обращения в суд с требованием о ликвидации ТСЖ

Если о фактах, которые могут послужить основанием для ликвидации ТСЖ по требованию органа власти, известно гражданину, он может обратиться в этот орган власти с соответствующим заявлением (ст. 2 Закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ).

Если орган власти по результатам проверки посчитает необходимым обратиться в суд, он выступит в качестве истца. При этом следует иметь в виду, что если вопрос о ликвидации ТСЖ ставится в связи с оспариванием решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, то обратиться в суд можно в течение шести месяцев со дня выявления органом власти в ходе проверки нарушения (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ; вопрос 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2013 г.).

Если у члена ТСЖ имеются основания для обращения в суд на основании невозможности достижения ТСЖ целей, ради которых оно создано, гражданин может обратиться в суд самостоятельно. Для ликвидации ТСЖ по решению суда нет необходимости в принятии решения о таком обращении всеми членами товарищества.

По общим правилам искового производства срок рассмотрения дела районным судом не должен превышать двух месяцев (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ).

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если оно не было обжаловано (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Правовые последствия вступления в силу решения суда о ликвидации ТСЖ

После вступления в силу решения суда о ликвидации ТСЖ товарищество не считается ликвидированным. С этого момента начинается процедура его ликвидации. Решением суда эта функция может быть возложена на членов ТСЖ или орган, уполномоченный на ликвидацию ТСЖ его уставом (п. 5 ст. 61 ГК РФ).

Лица, на которых судом возложена ликвидация ТСЖ, осуществляют, в частности, следующее (ст. 63 ГК РФ):

1) публикуют в средствах массовой информации сообщение о ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами;

2) принимают меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также уведомляют в письменной форме кредиторов о ликвидации юридического лица;

3) после окончания срока предъявления требований кредиторами составляют промежуточный ликвидационный баланс;

4) осуществляют в случае необходимости продажу имущества ТСЖ;

5) осуществляют выплаты кредиторам;

6) составляют окончательный ликвидационный баланс;

7) решают судьбу оставшегося после расчетов с кредиторами имущества ТСЖ;

8) подают документы для государственной регистрации ликвидации ТСЖ.

Завершение ликвидации

Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц (п. 9 ст. 63 ГК РФ; п. 6 ст. 22 Закона N 129-ФЗ).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *