Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры

Кто может оспорить совершенную сделку с жильем и как распознать возможные риски при покупке недвижимости

Опубликовано: 03.02.2017Просмотров: 1374

Юристы рассказали, кто может оспорить совершенную сделку с жильем и как распознать возможные риски при покупке недвижимости

Покупка жилья не всегда заканчивается вместе с подписанием договора и передачей денег продавцу. Иногда бывшие владельцы или совершенно посторонние люди пытаются оспорить заключенную сделку. Для покупателей такая история может обернуться кошмаром: в особо запущенных случаях судебные тяжбы длятся годами.

Чтобы не стать участником судебного разбирательства, покупатели проверяют интересующие квартиры всеми возможными способами — изучением документов, выписками из ЕГРП и даже опросом соседей. Тем не менее существуют ситуации, которые невозможно спрогнозировать — просто потому, что некоторые риски появляются только после приобретения квартиры. Редакция «РБК-Недвижимости» задала семи юристам семь неудобных вопросов о продаже квартир в необычных обстоятельствах.

1. Я купил квартиру, а вскоре после этого одного из продавцов признали невменяемым и положили в психиатрическую клинику. Могут ли отменить сделку и лишить меня квартиры?

Александр Базыкин, управляющий партнер юридической компании Heads Consulting:

— Да — но только если бывшие владельцы квартиры докажут, что один из продавцов был невменяемым уже в момент заключения сделки. В этом случае имущество, отчужденное лицом, не понимавшим значения своих действий, может быть истребовано от добросовестного приобретателя. Стоит помнить: наличие психического расстройства не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной. Иными словами, даже при наличии официального документа, в котором будет написано о психическом расстройстве продавца, квартиру вы сохраните: для отмены сделки истцам придется обратиться в суд.

Чтобы отобрать квартиру, необходимы доказательства стороны, оспаривающей сделку, что продавец в момент заключения договора не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими. При этом суд принимает во внимание всю совокупность обстоятельств дела и в большинстве случаев назначает судебную экспертизу.

2. Мы отнесли договор купли-продажи в Росреестр для регистрации, а на следующий день один из покупателей умер — до того, как все участники сделки получили подтверждение законности сделки. Что теперь будет?

Андрей Безрядов, основатель «Адвокатского кабинета Андрея Безрядова»:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре купли-продажи. К примеру, окончательным моментом исполнения обязательств по договору могут быть определены передача денежных средств или получение жилого помещения по акту приема-передачи — но уже после государственной регистрации права. В этом случае сделка не считается завершенной до окончания регистрации права собственности и исполнения сторонами всех обязательств по договору.

В целом переход права собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. После смерти одной из сторон все права и обязанности по незавершенной сделке переходят наследникам в порядке универсального правопреемства. А значит, дальнейшая судьба сделки зависит от желания наследников: до вступления в законные права, то есть по истечении шестимесячного срока, они могут приостановить регистрацию и исполнение по сделке, а впоследствии вообще поставить вопрос о признании сделки недействительной в судебном порядке. В свою очередь, продавец вправе потребовать проведение государственной регистрации и окончательное исполнение сделки. В результате последнее слово останется за судебной инстанцией, которая определит, кто в сложившейся ситуации прав.

3. Я хочу купить квартиру, одним из владельцев которой является 17-летний подросток. Договор должны подписывать его родители (то есть законные опекуны), и у них есть все документы, подтверждающие законность сделки, — органы опеки дали им одобрение. Между тем сам 17-летний владелец открыто выступает против сделки и обещает опротестовать ее при первой возможности. Получится ли у него добиться признания продажи незаконной?

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

— Да. Дело в том, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Соответствующая норма прописана в Гражданском кодексе России. Тем не менее несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки.

Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия. Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение. Учитывая 17-летний возраст собственника, органы опеки вообще не должны были давать разрешение на совершение сделки: в таком возрасте личное мнение несовершеннолетнего обычно учитывается.

Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия. Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, потому что она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника. Однако если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры, то после заключения сделки оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены.

4. Я готовлюсь купить квартиру у дееспособного владельца, который не в состоянии самостоятельно подписать документы из-за инвалидности. Как мне гарантировать чистоту сделки и неприкосновенность моей квартиры после покупки?

Антон Толмачев, управляющий партнер компании «Юрпартнеръ»:

— Если вследствие физического недостатка или болезни человек не способен собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин — эта норма установлена ст. 160 Гражданского кодекса России. Подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с обязательным указанием причин, в силу которых совершающий сделку человек не смог подписать договор собственноручно. Судебная практика исходит из того, что подписание договора третьим лицом — это исключительная мера, которой нельзя злоупотреблять.

Для гарантии чистоты сделки необходимо удостовериться в том, что договор подписывается рукоприкладчиком в присутствии фактического продавца, которому вслух зачитываются условия сделки. Физический недостаток продавца, лишающий его возможности самостоятельно подписать документ, должен быть очевиден и бесспорен. В документе необходимо прямо указать причины, по которым подпись за продавца ставит иное лицо, в противном случае договор может быть оспорен впоследствии.

Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Наконец, покупателю необходимо удостовериться, что физический недостаток или болезнь продавца не влияют на его способность здраво мыслить. К примеру, если инвалидность и невозможность подписания договора обусловлены последствиями инсульта, то риски для покупателя существенно увеличиваются. В этом случае желательно обсудить с продавцом возможность прохождения добровольного медицинского освидетельствования.

5. Шесть лет назад я купил квартиру у вдовы — на тот момент единственной собственницы, которая унаследовала жилье от покойного мужа. Сейчас выяснилось, что ее муж, официально признанный умершим, оказался пропавшим без вести — и вернулся домой. Сможет ли он вернуть себе квартиру?

Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Скорее всего, нет. Человек, объявленный умершим, может потребовать возврата своего сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя. Что касается возмездных сделок — то есть таких, в которых фигурируют денежные выплаты, — гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у вас квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать вашу недобросовестность при приобретении квартиры.

Недобросовестность заключается в том, что, приобретая имущество, вы знали или должны были знать о том, что гражданин, объявленный умершим, жив. При определении добросовестности покупателя суд будет исследовать вопрос, мог ли покупатель на момент приобретения квартиры об этом знать и проявил ли он разумную осмотрительность при выяснении данного вопроса. Если покупатель действительно ничего не знал, то вернувшийся собственник вряд ли сможет заполучить квартиру. Однако если квартира была куплена после предъявления иска об отмене решения суда, согласно которому гражданин признан умершим, то суд может счесть это свидетельством недобросовестности покупателя.

6. Пенсионерка предлагает мне заключить с ней договор пожизненного содержания, по которому я стану единственным и полноправным собственником ее квартиры в обмен на мои услуги — я должен буду ухаживать за ней до самой смерти. Смогут ли ее родственники оспорить нашу сделку и заполучить квартиру после того, как пенсионерка умрет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Нет. Договор пожизненного содержания с иждивением подразумевает, что получатель ренты передает принадлежащее ему на праве собственности имущество в собственность плательщика ренты. Иными словами, вы станете владельцем недвижимости еще при жизни пенсионерки. К наследникам перейдет только то имущество, которое принадлежало ей на праве собственности в момент смерти. Квартира, которую она решила передать плательщику ренты в обмен на договор с иждивением, в состав этого имущества не входит.

Наследники смогут претендовать на жилое помещение только при условии признания договора пожизненного содержания недействительным — однако они не вправе требовать расторжения договора пожизненного содержания, так как не являются получателями ренты. Иск о расторжении договора может предъявить только сам получатель ренты (в нашем случае — пенсионерка).

7. Я готовлюсь купить квартиру у человека, который находится на грани развода. Единоличным собственником квартиры является один из супругов: он заселился сюда еще в советское время, но приватизировал квартиру только после того, как заключил брак. Квартира ни разу не меняла владельцев. Сможет ли второй супруг оспорить сделку после ее завершения, если они все-таки разведутся и он решит претендовать на эту квартиру, считая ее совместно нажитым имуществом?

Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

— По умолчанию квартира, полученная в собственность в результате приватизации, считается личной собственностью одного супруга. Однако суд может признать такое имущество совместной собственностью, если, к примеру, жена сможет доказать, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества либо труда жены были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт). Еще один фактор — брачный договор, который мог быть заключен до брака или в любое время в течение брака в отношении как имеющегося, так и будущего имущества.

Для минимизации рисков покупатель может заранее договориться с супругом, который не является собственником жилья, и документально оформить отказ от возможных претензий на квартиру. В этом случае риск оспаривания сделки значительно уменьшится.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Срок оспаривания сделки купли продажи недвижимости

29 Июль, 2014 — 12:56

По действующему законодательству РФ существуют различный срок оспаривания сделки купли продажи недвижимости.

В случае признания сделки оспоримой, срок давности составляет 1 год с момента получения ранее неизвестной информации, которая может сделать сделку купли-продажи недействительной, или с момента прекращения различных действий и обстоятельств, насильственного и угрожающего характера.

Является ли сделка оспоримой, определяет своим решением только суд. По решению суда оспоримая сделка купли продажи будет считаться недействительной с момента ее заключения.

Сделка признается недействительной в случаях:

  1. Совершения сделки недееспособным лицом, без согласия опекуна или попечителя.
  2. Совершения сделки несовершеннолетним лицом без разрешения родителей или опекуна.
  3. Совершения сделки под угрозой жизни, с помощью насильственных действий или других преступных намерений или действий.
  4. Совершения сделки лицом, не имеющих юридического права совершать сделки купли продажи недвижимости, или превышающего данные полномочия.

Срок давности для оспаривания мнимой или притворной сделки составляет 3 года с момента получения информации о нарушении условий договора купли продажи или выяснения новых, ранее неизвестных обстоятельств, при которых сделка может быть признана недействительной.

Оспаривание сделки происходит по решению суда, причинами для подачи искового заявления могут быть:

  1. Присутствие несовершеннолетних детей в проданной квартире, чьи интересы не были соблюдены в момент совершения сделки.
  2. Незнание одного из супругов или других родственников, имеющих право, о продаже квартиры, находящейся в общей собственности.
  3. Махинация или мнимая сделка, целью которой был заведомый обман покупателя.
  4. Другие причины, предусмотренные действующим законодательством.

Для решения спорного вопроса о действительности сделки по покупке и продаже недвижимости рекомендуется консультация квалифицированного юриста.

Материалы по теме:

Признание сделки купли-продажи недействительной

Законодательством не воспрещается осуществлять расторжение договора по обоюдному соглашению сторон. Форма расторжения любой сделки должна полностью соответствовать изначальной форме ее заключения. В нашем варианте, договор купли-продажи подлежит письменному оформлению, значит, и процедура его расторжения должна проходить также.

В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи?

Гражданским кодексом предполагается ряд предпосылок, которые оговаривают случаи расторжения сделок купли-продажи. Так, расторжение возможно по следующим причинам:

  • по волеизъявлению одной из сторон (в судебном порядке либо исключая судебную инстанцию);
  • вследствие обоюдного (добровольного) решения сторон;
  • были нарушены права и гарантии другой стороны. Для наступления данного основания, потерпевшее лицо должно указать какие убытки были им понесены в связи с незаконным деянием (бездеятельностью) ответчика;
  • расторжения сделки могут в некоторых случаях потребовать государственные структуры (например, при нарушении антимонопольных нормативных актов);
  • в иных случаях, что были предусмотрены непосредственно договором;
  • в случаях предусмотренных гражданским или другим законодательством.

Из вышеуказанного списка можно понять, что причин и у сторон, и у других субъектов, чтобы оспорить договор купли-продажи более чем достаточно.

Право продавца на расторжение договора купли-продажи

Закон в равной мере защищает права, как продавца, так и покупателя. Так, продавец может получить возможность на оспаривание договора купли-продажи, в случае если покупатель не принял проданное имущество (товар) или/и не оплатил объект продажи. Договор может подлежать расторжению и в случае, если покупатель должен был застраховать объект, но такое действие не произвел.

Гражданский кодекс оговаривает, что стороны могут договориться о том, что покупатель может забрать купленный товар по месту его непосредственного нахождения. Поэтомупри невыполнении данного положения у продавца тоже возникает право на оспаривание договора купли-продажи.

Прекращение действия сделки купли-продажи по инициативе покупателя

Прекратить свое существование договор купли-продажи может и по настоянию покупателя. Для этого у него есть такие законные основания:

  • продавец отказал предать проданную вещь в оговоренный срок или не передал вообще;
  • продавец предал объект продажи, но без документов или без необходимых принадлежностей;
  • продавец предал товар несоответствующего качества, ассортимента или есть какие-то другие недостатки товара;
  • если обязанность застраховать товар была у продавца, но он такую обязанность не выполнил;

Способы оспаривания договора купли-продажи

Практика показывает, что прекращение действия сделок за обоюдным согласием сторон происходят не часто. Как правило, без обращения в суд потерпевшему лицу не обойтись.

В иске обязательно следует указать причину, которая дает вам право оспорить договор купли-продажи и приложить имеющиеся у вас доказательства нарушений со стороны ответчика.

Для построения правильной защиты в суде и получения решения в вашу пользу нужно воспользоваться услугами надежного адвоката. Ведь только специалист с юридическим образованием может грамотно составить иск с посыланием на соответствующие законодательные акты и последовательно выстроить правильную линию защиты. 

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

8782 юристов ждут Вас Быстрый ответ, бесплатно!

Можно ли оспорить договор купли продажи

Дополнительные материалы:

На сегодняшний день, наверное, уже и невозможно представить себе какие-то операции по купле – продаже без заключения соответствующего договора. Естественно, такая форма ведения сделки является самой удобной и безопасной для обеих сторон (продавца и покупателя).

Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?

Однако ведь нередко бывает и так, что покупка, которая еще недавно полностью устраивала покупателя, по каким-то, разумеется, обоснованным причинам утратила свою значимость. Как обычно в подобной ситуации поступают? Можно ли как-то оспорить заключенный договор купли-продажи? Да, это возможно.

Если в результате совершенной сделки купли-продажи Ваши интересы были каким-то образом нарушены, Вы имеете законное право оспорить даже в суде заключенное соглашение. Как показывает практика, больше всего оспариваемых сделок связано именно с недвижимостью.

План действий:
1. По законодательству сделка может быть официально признана незаконной в следующих случаях:
— когда сделка была совершена юридическим лицом, не имеющим полномочий на заключение подобных договоров;
— если в заключении данной сделки принимал участие гражданин, еще не достигший совершеннолетия (до 18 лет), не имея для этого согласия родителей или любых других законных представителей;
— когда сделка была совершена неким недееспособным лицом;
— если сделка совершалась при условии, что один из ее участников (как правило, покупатель) был под влиянием обмана, насилия или угрозы второго участника.

2. Обязательно нужно собрать максимальное количество неоспоримых доказательств, которые будут подтверждать хотя бы одно из указанных выше нарушений.

3. Гораздо труднее будет доказать, что Вы или же другой участник сделки был введен в заблуждение сознательно. Более того, если Вы полностью осознавали свои поступки в момент заключения договора, вероятность успеха максимально приближена к нулю. Именно поэтому мы рекомендуем перед подписанием самым внимательным образом прочитать договор. Особое внимание уделите самому мелкому шрифту.

4. Для заключения договора купли-продажи лучше привлечь свидетелей, которые в спорных ситуациях смогут выступить в суде.

В самых сложных ситуациях без промедления обращайтесь к юристу нашей компании и выясняйте вопрос о том, можно ли как-то оспорить заключенный договор купли-продажи. Мы тщательно изучим все нюансы Вашего дела и дадим грамотные рекомендации.

Задай свой вопрос прямо сейчас и получи ответ юриста
по телефону Бесплатно!

Архив: Вопросы юристу онлайн

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *