Можно ли продать ипотеку

Как продать дом под ипотеку: преимущества и возможные опасения

Автор: Сергей Кошин

Не так давно мои родители решили сменить место проживания и перебраться поближе к своим детям. Мне позвонил отец с вопросом о том, как продать дом по ипотеке? Поясню. Родители имеют свою, относительно небольшую усадьбу с 8 сотками земли и аккуратным коттеджем на территории. Потенциальными клиентами на их владение оказались несколько молодых семей, две из которых планируют купить дом под ипотеку. Родители, так как они уже довольно пожилые тревожатся по поводу того, что покупателями окажутся люди, которые хотят воспользоваться займом, а это в свою очередь займет много времени на согласования и непосредственно выдачу финансовых средств. Пришлось раскрыть глаза своему отцу на современную действительность:

  1. Во-первых, сегодня продажа дома в ипотеку – довольно распространенный вид сделок, так как многие покупатели загородной недвижимости предпочитают пользоваться кредитами.
  2. Во-вторых, являться продавцом по договору купли-продажи недвижимости, в котором покупатель пользуется заемными средствами безопаснее, так как банк проверит надежность покупателя, и банк же перечислит на счет продавца договоренную сумму. Таким образом, избавив продавца от волнений по поводу подлинности денежных средств.
  3. В-третьих, продажа домов под ипотеку, вопреки сложившимся стереотипам не занимает много времени при соблюдении со стороны заемщиков условий, предъявляемых банков.

Объяснив своему отцу как продать дом под ипотеку, особенно обратив его внимание на то, что бояться такой сделки вряд ли стоит, я решил отправиться к родителям, чтобы поприсутствовать и понаблюдать за процедурой заключения договора.

Как продать дом под ипотеку: преимущества и возможные опасения

Оказалось, что подготовку необходимых документов (договор купли-продажи, заказ технических паспортов и различных выписок) ведут профессиональные юристы и риэлторы. Вкратце постараюсь описать всю процедуру проведения сделки. Итак, какие основные операции было необходимо совершить сторонам договора, чтобы без препятствий одним продать дом под ипотеку, а вторым, соответственно, купить.

От моих родителей потребовалось заказать всю техническую документацию на свой земельный участок и домовладение (в нашем случае была выдана доверенность представителям). Насколько я понял других действий, помимо непосредственного подписания договора (составленного также представителями) о продаже дома в ипотеку и сдачи документов на регистрацию от моих родителей не требовалось.

В свою очередь молодая семья, приобретавшая надел и коттедж должна была в первую очередь согласовать с банком условия выдачи кредита. Для этого им (не знаю точно, действовали они самостоятельно или через риэлторов) понадобилось получить от моих отца и матери тех. документацию и предоставить ее в банк. Далее сотрудники банка должны были изучить документы, посетить участок и принять положительное или отрицательное решение по кредиту.

После получения от банка подтверждения о выдаче займа стало ясно, что купить дом под ипотеку ребятам почти удалось. Из основных действий им оставалось подписать договор купли-продажи и сдать его на регистрацию. Денежные средства же, по совету наших юристов покупатели положили в банковскую ячейку с условием, что моим родителям их удастся изъять только после получения ребятами свидетельства о собственности на недвижимость.

Неприятной особенностью ипотеки является ее длительный срок, а следовательно, привязанность должника к объекту ипотеки — жилью. Ввиду многообразия жизненных ситуаций у человека может возникнуть потребность в продаже заложенной квартиры. Причиной может послужить как печальное, так и радостное событие. Например, двое супругов разводятся, при этом ипотечный кредит был оформлен на одного из них, а платили оба. В одиночку человек может попросту «не потянуть» ипотеку. Или же напротив, в семье пополнение — на текущей жилой площади будет тесновато.

Распространено заблуждение, будто бы заложенное жилье продать невозможно. Однако это не так. Конечно, любое обременение права собственности существенно затрудняет процесс продажи. Поэтому для отчуждения ипотечной квартиры нужно приложить существенные усилия и потратить время.

Если у вас возник вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке, следует прочитать настоящую статью и выбрать наиболее приемлемый способ. На сегодняшний день таких способа три, при этом все они абсолютно законны. Но совершить такую сделку, не взаимодействуя с банком, не удастся.

Помните, что миновать банк при продаже ипотечной квартиры вам не удастся. Если, конечно, вы действуете в рамках закона.

Прежде, чем начинать действовать по одному из нижеописанных вариантов, нужно подробно разузнать у банка-кредитора условия получения согласия на продажу ипотечной квартиры. Скорее всего, банк попросит заключить предварительный договор, в противном случае согласия банка не получить. Для чего нужен такой договор? При заключении договора ипотеки с первоначальным должником банк потратил свои ресурсы, чтобы оценить свои риски в данном конкретном случае. При продаже ипотечной квартиры потенциального нового должника опять необходимо проверять на платежеспособность и т.д. Соответственно, в рамках одного договора банк выполняет одну и ту же работу дважды. Вместе с тем, должник-продавец или покупатель могут передумать совершать сделку. Должник может найти нового покупателя, и, выходит, банку опять нужно тратить свои ресурсы для оценки очередной кандидатуры покупателя. Сущность предварительного договора в том, что он делает заключение основного договора обязательным. То есть любая из сторон может в судебном порядке потребовать заключить договор, если вторая сторона уклоняется от его заключения.

Независимо от выбранного способа нужно получить согласие банка, найти конкретного покупателя и заключить с ним, если это требуется, предварительный договор. Стоит сказать, что поиск покупателя может затянуться. Во-первых, не каждый согласится покупать заложенное имущество. Во-вторых, покупатель, возможно, будет сначала продавать свое жилье, чтобы затем купить ваше. Идеальный вариант покупателя — лицо, у которого уже имеются в распоряжении необходимые денежные средства.

Перевод долга

Этот способ наиболее подходит для случая, когда покупатель не имеет на момент заключения сделки денежных средств, необходимых для полного погашения ипотеки. Перевод долга заключается в переоформлении договора ипотеки на нового заемщика. Иными словами, в результате такой сделки происходит замена стороны в договоре (замена старого должника на нового).

Как продать квартиру в ипотеке – 4 лучших способа + отзывы продавцов и покупателей

Перевод долга оформляется в виде письменного соглашения. Новый должник приобретает право собственности на заложенное имущество, а вместе с ним и обязанность погасить долг. Квартира, в итоге, так и остается в залоге у банка-кредитора.

Продажа квартиры самостоятельно

Способ вам подходит, если у покупателя уже имеются в наличии денежные средства, необходимые для полного погашения кредита (необходимо помнить, что покупатель должен заплатить за ипотеку полностью, а не только внести оставшуюся к погашению сумму). В этом случае покупатель вносит в банк деньги, часть из которых идёт на погашение оставшейся суммы кредита, а часть — выплачивается заемщику (то есть происходит как бы возврат уже заплаченного). Однако эти деньги заемщик получит от банка не сразу.

Самостоятельная продажа — наиболее долгий способ реализации заложенной квартиры. Однако он достаточно надежен.

На руки заемщику выдается закладная с отметкой банка о полном исполнении и письмо, подтверждающее отсутствие задолженности перед банком. Рекомендуется также потребовать у банка выписку со ссудного счета. Сотрудники банка тоже могут ошибиться, по невнимательности выдав справку о погашении кредита, в то время как к погашению имеется несущественная сумма — рубли или даже копейки.

Следующим шагом будет снятие обременения (залога) в Регпалате вашего субъекта федерации (она же УФРС). Понадобятся следующие документы:

  • заявление;
  • паспорта всех собственников заложенного имущества;
  • копии учредительных документов банка (нотариально заверенные, расходы по заверению ложатся на банк);
  • свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
  • закладная на объект не движимости;
  • письмо банка, подтверждающее отсутствие задолженности;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за выдачу нового свидетельства о праве собственности (размер пошлины — 200 рублей в соответствии со ст.333.33 НК РФ, реквизиты для оплаты можно посмотреть на сайте УФРС вашего субъекта федерации).

С указанными документами бывший заемщик направляется в Регпалату. Осталось самое тяжелое — выстоять очередь. Если придти во второй половине дня, то в этот же день сдать документы можно и не успеть. Поэтому лучше явиться в УФРС с утра.

Максимальный срок регистрационных действий составляет 20 календарных дней. По истечении указанного срока следует вновь явиться в УФРС для получения свидетельства о праве собственности уже без отметки об обременении права залогом.

С этого момента становится возможным подписать окончательный договор купли-продажи и зарегистрировать его в УФРС. Теперь бывший заемщик может получить свои денежные средства, хранящиеся в банке.

Продажа квартиры с участием банка

Этот способ схож с предыдущим. Различие лишь в том, что банк сопровождает сделку. Он самостоятельно передает закладную и письмо об отсутствии задолженности в УФРС.

Когда требуется выяснить информацию о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку, следует ознакомиться с этой статьей для уточнения информации об имеющихся способах и о самой процедуре.

Весомым является то, что до погашения долга, жилье находится под ипотечным обременением, и большинство клиентов думают, что продать подобную недвижимость невозможно.

Однако все не совсем так, и продать дом либо квартиру возможно, если придерживаться установленных правил, приведенных ниже. Главное следует действовать соответствующим образом и собрать пакет документов, для достижения поставленной цели. В дополнении, в выдержке будут приведены нюансы в отношении продажи жилья, приобретенного путем оформления ипотечного займа с привлечением материнского капитала либо при оформлении развода.

Особенности продажи ипотечного жилья

Узнать, возможность продажи квартиры в ипотеке Сбербанка возможно, ознакомившись с механизмом выдачи кредита и способами погашения. Выдавая клиенту ипотечный займ, банковская организация стремится извлекать постоянную прибыль установленного размера на протяжении ряда лет. Заемщик планирует свои финансовые расходы с учетом ежемесячного платежа по кредиту. Однако, возникновение непредвиденных обстоятельств с целью выполнения своих обязательств перед финансовой организацией клиент вынужден продать заемное жилье. Причин может быть множество – переезд в другой город либо стремление расширить жилплощадь путем оформления займа в другом финансовом учреждении.

В любом случае, клиенту необходимо пройти ряд действий, гарантирующих выполнение сделки в соответствии с правилами.

Пошаговая инструкция:

  1. В первую очередь найти покупателя на обремененное жилье.
  2. Получить выплату на погашение оставшейся задолженности.
  3. Погасить ипотечный займ.
  4. Направиться в Росреестр для снятия обременения с квартиры.
  5. Завершить сделку.
  6. Оформить смену собственника квартиры в Росреестре.

Все шаги должны проводиться друг за другом, иначе сделка будет признана недействительной как в официальном, так и в юридическом отношении.

Варианты продажи ипотечной недвижимости

Кроме поэтапного выполнения шагов, клиенту необходимо определится с подходящим способом реализации квартиры в залоге из приведенных вариантов:

  • Реализация ипотечного жилья перед полным погашением кредита. Этот вариант даст возможность избавится от обременения банком и зарегистрировать сделку стандартным способом.

    Как продать дом с обременением ипотекой?

    Здесь также следует рассмотреть возможность, когда клиент оформляет нецелевой кредит на погашение ипотечного займа или берет недостающую сумму в долг у родственников или знакомых.

  • Продажа недвижимости ложится на плечи банковской организации. Способ используется, когда клиент не делает никаких шагов по оплате долга и не занимается поиском покупателя на жилье. Сбербанк продает недвижимость, а оставшуюся сумму, при наличии, передает заемщику. Из-за того, что финансовое учреждения стремится возвратить свои средства в самые короткие сроки, квартира будет продаваться по низкой цене.
  • Клиент реализует обремененное жилье сам за наличные деньги. Подобный способ выгоднее со стороны приемлемой стоимости жилплощади, однако отличается высоким риском. Поэтому следует воспользоваться услугами юриста при оформлении предварительного договора и самой сделки.

Каждый вариант применим в действие, но во всех есть свои нюансы, которые рекомендуется учесть перед выбором того или иного способа.

Реализация ипотечного жилья за наличные деньги

Без разрешения банковского учреждения заемщик не сможет продать квартиру, оформленную в ипотеку. Поэтому остается актуальным вопрос, возможно ли реализовать ипотечную квартиру Сбербанка самому, за наличные средства, без участия финансовой организации и других лиц.

Эта процедура реальна, при предварительном заключении с покупателем соглашения предполагающего прием у него денежных средств на исполнение своих обязательств перед банковской организацией. По итогу исполнения кредитного договора, собственник квартиры может отменить действие обременения и оформить с покупателем договор купли-продажи жилья, которое необходимо зарегистрировать в Росреестре. Приведенный способ выгоднее по деньгам, но является рискованным, если не привлекать со стороны грамотного юриста для сопровождения сделки.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом

Часто для уточнения возможности продажи ипотечной квартиры с целью приобретения новой большей площади занимаются лица, купившие ее с применением материнского капитала. Такое возникает, когда в семье рождается ребенок и метража имеющегося жилья не хватает для комфортной жизни.

Тогда реализовать жилье можно, но сделать это труднее, поскольку тут привлечено государственное финансирование и малолетние дети.

Во-первых, ребенок которому были выплачены средства должен достичь трехлетнего возраста. Только тогда можно заняться продажей. После этого необходимо заручиться согласием Сбербанка на реализацию недвижимости и исполнить свои обязательства по погашению долга.

Только поле этого можно снять обременение и провести регистрацию в Росреестре. Иные действия аналогичны тем, что приводились ранее.

Особенности продажи ипотечной квартиры при разводе

В последние годы разводы стали не редким явлением, которые часто приводят к спорным ситуациям связанные с продажей обремененной квартиры. При нахождении жилья в ипотеке, при прекращении брачных отношений, супруги могут придерживаться одного из предложенных способов:

  1. Пройти в офис банка для составления двух кредитных договоров с указанием доли каждого супруга.
  2. Оформить задолженность на одного супруга, при приобретении недвижимости до регистрации брака.

Единственной особенностью является то что ежемесячные выплаты по ипотеке выполненные после начала брачных отношений, могут быть разделены как совместно нажитое имущество.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *