Наемный дом социального использования

В Санкт-Петербурге появилась новая форма содействия в улучшении жилищных условий граждан — предоставление жилых помещений по договорам найма в наемных домах.

Отношения, связанные с учетом граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, и предоставлением жилых помещений по договорам найма регулируются Законом Санкт-Петербурга от 24.06.2015 N 475-92 «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования», постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 03.02.2016 № 79 «О реализации Закона Санкт-Петербурга «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования», распоряжением Жилищного комитета от 29.02.2016 № 155-р «О мерах по реализации постановления Правительства Санкт-Петербурга от 03.02.2016 № 79».

Право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования имеют граждане: проживающие в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее пяти лет (в том числе граждане без определенного места жительства), признанные по установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами Санкт-Петербурга основаниям нуждающимися в жилых помещениях, в случае, если:

— доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимального размера, определяемого в порядке, установленном Законом Санкт-Петербурга от 24.06.2015 N 475-92 «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования»;

— гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим.

Малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге.

Заявление о постановке на учет нуждающихся в предоставлении жилого помещения в наемном доме подается в администрацию со следующим пакетом документов:

заявление о принятии на учет граждан, подписанное совершеннолетними членами семьи заявителя;

паспорт или иные документы, удостоверяющие личность и подтверждающие гражданство Российской Федерации заявителя и членов его семьи;

документы, подтверждающие проживание заявителя и членов его семьи в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее пяти лет;

документы, содержащие сведения о составе семьи заявителя и степени родства членов его семьи;

документы, содержащие сведения о месте жительства заявителя и членов его семьи;

документы, подтверждающие наличие установленных Жилищным кодексом Российской Федерации оснований для признания заявителя нуждающимся в жилых помещениях;

документы, содержащие сведения о доходах заявителя и членов его семьи за 12 месяцев, предшествующих обращению для принятия на учет граждан;

документы, содержащие сведения о стоимости находящегося в собственности заявителя и членов его семьи имущества, подлежащего налогообложению.

Администрации районов Санкт-Петербурга:

осуществляют учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

определяют доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества в целях признания их нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

устанавливают максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества в целях признания их нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Заявление о предоставлении жилого помещения в наемном доме подается в ГБУ «Горжилобмен».

При этом прием заявлений прекращается, если их количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены.

Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в расчете на одного человека составляет:

18 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек;

33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина.

Решение о предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования принимает Жилищный комитет.

По состоянию на январь 2018 года заселяется дмо по адресу: Охотничий пер., д.9 (32 квартиры).;

О ПОРЯДКЕ УЧЕТА НАЕМНЫХ ДОМОВ СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ИЛИ ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ ИХ СТРОИТЕЛЬСТВА

ПРАВИТЕЛЬСТВО ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 апреля 2015 года N 337

О ПОРЯДКЕ УЧЕТА НАЕМНЫХ ДОМОВ СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ИЛИ ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ ИХ СТРОИТЕЛЬСТВА

В соответствии со статьей 91(18) Жилищного кодекса Российской Федерации, законом области от 22 апреля 2005 года N 1260-ОЗ «О разграничении полномочий органов государственной власти Вологодской области в сфере жилищных отношений» Правительство области постановляет:
1. Утвердить прилагаемый Порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства.
2. Настоящее постановление вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования.

Губернатор области
О.А.КУВШИННИКОВ

ПОРЯДОК УЧЕТА НАЕМНЫХ ДОМОВ СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ИЛИ ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ ИХ СТРОИТЕЛЬСТВА

Утвержден
Постановлением
Правительства области
от 27 апреля 2015 года N 337

(ДАЛЕЕ — ПОРЯДОК)

1. Настоящий Порядок устанавливает правила учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, на территории Вологодской области.
2. Учет наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства (далее — Учет), осуществляется органами местного самоуправления муниципальных образований области (городских поселений, городских округов, муниципальных районов в отношении входящих в их состав сельских поселений), на территории которых расположены такие дома и земельные участки (далее — органы местного самоуправления).
3. Объектом Учета являются наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные для их строительства (далее — объект Учета).
4. Учет осуществляется путем включения объектов Учета в муниципальный реестр наемных домов социального использования (далее — Реестр) по форме согласно приложению к настоящему Порядку.
5. Учет осуществляется на основании сведений, предоставляемых собственниками наемных домов социального использования (помещений в них) либо уполномоченными собственниками организациями, указанными в части 1 статьи 91(2) Жилищного кодекса Российской Федерации, или правообладателями земельных участков.
6. Для включения в Реестр сведений об объекте Учета собственник наемного дома социального использования (помещений в нем), либо уполномоченная им организация, указанная в части 1 статьи 91(2) Жилищного кодекса Российской Федерации, либо правообладатель земельного участка (далее — заявитель) в месячный срок со дня установления цели использования здания в качестве наемного дома социального использования представляет в орган местного самоуправления заявление о включении в Реестр наемного дома социального использования и (или) заявление о включении в Реестр земельного участка, предоставленного или предназначенного для строительства такого дома, по форме, установленной органом местного самоуправления, в котором заявитель указывает номер кадастрового паспорта объекта Учета, номер акта и (или) договора, на основании которого ему предоставлен земельный участок, реквизиты документа, подтверждающего право собственности наймодателя на наемный дом и земельный участок, реквизиты документа об установлении цели использования здания в качестве наемного дома социального использования.
Одновременно с заявлением заявитель обязан представить следующие документы:

1) решение иных лиц, за исключением органа государственной власти, органа местного самоуправления, о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования и (или) договор о предоставлении указанной поддержки;
2) решение собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования.
Копии документов должны быть представлены с предъявлением подлинников (для обозрения). Специалист органа местного самоуправления, принявший документы, делает отметку о соответствии копий документов их подлинникам. Копии документов, направленные в орган местного самоуправления по почте, должны быть заверены нотариально либо органом, выдавшим документ.
7. Заявитель вправе по своему усмотрению представить следующие документы:
1) документ, подтверждающий право собственности наймодателя на наемный дом;
2) кадастровый паспорт объекта недвижимости (наемного дома);
3) правоустанавливающий документ на земельный участок, предоставленный или предназначенный для строительства наемного дома;
4) кадастровый паспорт земельного участка;
5) документ, устанавливающий цель использования здания в качестве наемного дома социального использования;
6) акт и (или) договор исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусматривающие предоставление в соответствии с земельным законодательством находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.
В случае непредставления заявителем указанных документов по собственной инициативе данные документы запрашиваются органом местного самоуправления в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся данные документы (их копии или содержащиеся в них сведения).
8. Орган местного самоуправления в течение 30 рабочих дней со дня поступления заявления проводит проверку представленных документов и по ее результатам принимает одно из следующих решений:

а) о внесении сведений об объекте Учета в Реестр;
б) об отказе внесения сведений об объекте Учета в Реестр.
9. Решение об отказе внесения сведений об объекте Учета в Реестр принимается в следующих случаях:
1) если здание и (или) земельный участок не относятся к объекту Учета;
2) правообладателем не представлены или представлены не в полном объеме документы, подтверждающие сведения, необходимые для Учета в Реестре, обязанность по представлению которых лежит на заявителе.
10. Орган местного самоуправления уведомляет заявителя о принятом решении в письменной форме в течение трех рабочих дней со дня его принятия. Уведомление вручается заявителю лично или направляется по почте способом, позволяющим подтвердить доставку. В случае принятия решения об отказе внесения сведений об объекте Учета в Реестр орган местного самоуправления в уведомлении сообщает заявителю о причинах отказа.
Заявитель вправе повторно представить заявление о включении в Реестр объекта Учета и документы, указанные в пункте 6 настоящего Порядка, обязанность по представлению которых лежит на заявителе.
Датой внесения сведений об объекте Учета в Реестр считается дата принятия соответствующего решения органом местного самоуправления.
11. Ведение Реестра осуществляется на бумажном и электронном носителях. В случае несоответствия информации на указанных носителях приоритет имеет информация на бумажных носителях.
12. При изменении в сведениях об объекте Учета или о заявителе последний обязан уведомлять орган местного самоуправления о таких изменениях.
Для внесения в Реестр изменений заявитель представляет в орган местного самоуправления заявление о внесении изменений по форме, установленной органом местного самоуправления, и документы, подтверждающие такие изменения, в течение 10 рабочих дней со дня получения заявителем указанных документов.
Орган местного самоуправления рассматривает представленные заявителем документы в течение 10 рабочих дней со дня их получения и принимает решение о внесении изменений в Реестр.
Орган местного самоуправления уведомляет заявителя о принятом решении в письменной форме в течение трех рабочих дней со дня его принятия.

Уведомление о принятом решении вручается заявителю лично или направляется по почте способом, позволяющим подтвердить доставку.
Датой внесения изменений в Реестр считается дата принятия соответствующего решения органом местного самоуправления.
13. Для исключения сведений об объекте Учета из Реестра заявитель представляет в орган местного самоуправления заявление об исключении сведений об объекте Учета из Реестра по форме, установленной органом местного самоуправления, и документы, подтверждающие необходимость исключения такого объекта из Реестра, в течение 10 рабочих дней со дня получения заявителем подтверждающих документов.
Орган местного самоуправления принимает решение об исключении сведений об объекте Учета из Реестра в случае изменения цели использования здания в качестве наемного дома социального использования или прекращения использования здания в качестве наемного дома.
Орган местного самоуправления рассматривает представленные заявителем документы в течение 10 рабочих дней со дня их получения и принимает решение об исключении сведений об объекте Учета из Реестра.
Орган местного самоуправления уведомляет заявителя о принятом решении в письменной форме в течение трех рабочих дней со дня его принятия.
Уведомление вручается заявителю лично или направляется по почте способом, позволяющим подтвердить доставку.
Датой исключения объекта Учета из Реестра считается дата принятия соответствующего решения органом местного самоуправления.
14. Реестр должен храниться и обрабатываться в местах, недоступных для посторонних лиц, с соблюдением условий, обеспечивающих предотвращение хищения, утраты, искажения и подделки информации.

Приложение. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РЕЕСТР наемных домов социального использования

Приложение
к Порядку

Форма

_________________________________________________
(наименование муниципального образования области)

N, дата решения о внесении сведений в Реестр

Кадастровый номер дома, дата его внесения в государственный кадастр недвижимости

Местонахождение наемного дома (адрес)

Год ввода в эксплуатацию

Собственник наемного дома, дата возникновения или прекращения права собственности правообладателя на наемный дом (при наличии)

Общая площадь жилых помещений в наемном доме, подлежащих предоставлению по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования; общая площадь всех жилых помещений в наемном доме

Общее количество квартир в наемном доме, подлежащих предоставлению по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования; общее количество квартир в наемном доме

Технические характеристики объекта согласно кадастровому паспорту

Категории граждан, которым предоставлены жилые помещения в наемном доме

Срок заключаемых с гражданами договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Кадастровый номер земельного участка, дата его внесения в государственный кадастр недвижимости

Категория земель, площадь земельного участка

Местонахождение (адрес) земельного участка

Вид разрешенного использования

Сведения о правообладателе земельного участка или об уполномоченном на распоряжение земельным участком органе государственной власти (органе местного самоуправления)

N, дата решения о внесении изменений в Реестр

N, дата решения об исключении объекта Учета из Реестра

Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ (далее – Федеральный закон), вступившим в силу 22.07.2014, внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования. В Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) включены новые разделы – III.1 «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и III.2 «Наемные дома». Наряду с уже существующим социальным и коммерческим наймом жилых помещений, Федеральным законом вводится новый институт найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Так, согласно ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом является здание, которое (или все помещения в котором) принадлежит одному лицу на праве собственности. Кроме того, все жилые помещения в этом здании должны быть предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания только по двум видам договоров:
— найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (ст. 672 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), раздел III.1 ЖК РФ);
— найма жилых помещений (ст. 671 ГК РФ).
Предусмотрено два вида наемных домов: социального и коммерческого использования, причем в домах социального использования максимальная доля жилых помещений, предоставляемых по ст. 671 ГК РФ, не может превышать 50 процентов от общего числа жилых помещений (в том числе по общей площади). Остальные помещения должны передаваться гражданам с низким доходом (но не малоимущим) по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Законно закреплены порядок учета наемных домов социального использования, порядок государственной, муниципальной или иной поддержки для их создания, эксплуатации, порядок управления наемным домом.
Согласно ст. 91.5 ЖК РФ предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся таким домом жилой дом.
По смыслу закона нанимателями могут быть граждане РФ с уровнем дохода, не позволяющим им приобрести жилое помещение за счет собственных или заемных средств, но и не входящие в категорию малоимущих. Максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества для признания их нуждающимися в таком жилье определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.
Граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, должны быть поставлены на соответствующий учет, который ведется органами местного самоуправления.
При этом граждане по своему выбору могут подать заявление одному из наймодателей таких помещений, в том числе и в строящемся наемном доме, которые ведут учет таких заявлений.
В качестве наймодателей выступают органы, реализующие полномочия собственника помещений государственного или муниципального жилищного фонда, уполномоченные ими организации, а также организации — собственники помещений частного жилищного фонда, отвечающие требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
В случае заключения договора найма жилого помещения в порядке ст. 671 ГК РФ на срок не менее года, а также при заключении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ, ст. 91.1 ЖК РФ).
Все наемные дома социального использования и земельные участки, под их строительство, подлежат учету в муниципальном реестре органами местного самоуправления.
По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным ЖК РФ. Однако если по истечении срока действия договора наниматель перестал соответствовать условиям, перечисленным в ч. 1 ст. 91.9 ЖК РФ, право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения за ним сохраняется в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам. Договор найма в указанном случае заключается на один год.
Плата за наем устанавливается с учетом расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома, его ремонт и пр. Ее максимальный размер определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации дифференцированно для муниципальных образований.
Нельзя не сказать о правилах управления наемным домом. Управление домом может осуществляться его наймодателем в соответствии с общими правилами управления домами, установленными в ЖК РФ. Либо собственник такого дома может принять решение об управлении домом управляющей организацией. В первом случае, если управление домом осуществляет наймодатель, именно он несет ответственность перед собственником за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание наемного дома, за обеспечение предоставления коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства наемного дома. Таким образом, управление наемными домами может в некоторых случаях отличаться от привычных большинству граждан, способов управления многоквартирными домами.

В федеральном законе номер 217 установлены основные положения процедуры найма жилых помещений. Что же такое наемный дом, какой порядок и условия его управления? Собственно наемным домом считается здание или помещение, которое по праву собственности принадлежит одному лицу, но предоставлено для проживания или коммерческих целей, по праву договора найма другому лицу. Существует два вида наемных домов –дома для социального и для коммерческого использования.

Если мы говорим о наемных домах в социальном использовании то это жилые помещения, использование которых руководствуется исключительно договором о найме жилого помещения состоящего в жилом фонде соц. использования.

Наемный дом коммерческого использования – это дом, который предоставляется и используется только в соответствии с договором о найме жилого помещения.

В наемных зданиях или домах запрещается предоставление комнат, квартир или других жилых помещений во владение гражданам в соответствии с другими видам договоров. Продажа комнат или других помещений такого дома возможна только при условии всех помещений этого дома. Все изменения прав собственности в наемном доме должны пройти государственную регистрацию. Когда совершаются какие-либо сделки с наемными домами, то их целевое назначение должно быть сохранено, но нередки случаи когда предназначение и способ использования наемного здания может измениться, например дом, который нанимался в целях социального использования может получить права на коммерческое использование (или наоборот), или же дом может выйти из права наемного использования.

Изменить целевое назначение наемного дома или прекратить его использование можно следующим образом:

  • С помощью решения органа гос. власти, который выступает непосредственно от имени собственника наемного дома;
  • При наличии соответствующего договора об использовании территории для строительства и эксплуатации нанимаемого дома;
  • При наличии решения органа гос. власти о предоставлении поддержки в строительстве наемного дома с целью его социального использования.

Существует установленный в законодательстве список условий, при которых можно получить такую поддержку.

  • При наличии решения третьих лиц о поддержке такого дома находящегося в социальном или коммерческом использовании;
  • При наличии договора, который подтверждает предоставление участка земли в целях строительства соответствующего дома;
  • При наличии решения владельца земельного участка (который находится в частной собственности), о строительстве на данном земельном участке дома для социального или коммерческого использования.

Однако существуют случаи, когда какие либо изменения цели наемного дома невозможны. В частности такие изменения невозможны, когда одно из жилых помещений здания предоставлено в наем гражданам, и в ряде других случаев связанных с предоставлением наемным домам господдержки.

Наемные дома и земляные участки соц. использования должны быть учтены в муниципальном реестре органов местного самоуправления.

Что касается наемного дома для коммерческого использования, то это, прежде всего жилое помещение принадлежащее юридическому или физическому лицу на правах собственности. Такое жилое помещение сдается в наем в результате заключения соответствующего договора найма.

Этот вид найма имеет некоторое преимущество перед договорами найма социального жилья.

Договор о найме дома коммерческого использования может быть заключен без соблюдения формальной очередности. Стороной такого соглашения может быть практически любой гражданин, это может быть даже иностранец (при заключении договора найма соц. жилья такое условие невозможно). Сроки договора о найме жилья для коммерческого использования могут быть четко определены, но существует возможность заключить договор с условием возможности продления срока найма.

Еще одной особенностью договора такого договора найма является тот факт, что обязанности, как и права сторон этого соглашения не имеют установленной, четкой формы. В случае найма частного жилья наймодатель устанавливает все условия пользования жильем: вид и способ оплаты, возможность проведения ремонта, условия пользования подсобными помещениями и так далее.

Еще один плюс договора найма дома для коммерческого использования это отсутствие ограничений на предоставляемую жилую площадь.

Правила управления наемным домом.

Управляющим наемного дома является его наймодатель, он действует согласно общим правилам, установленным в ЖК РФ. Именно наймодатель несет ответственность перед собственником за обеспечение и предоставление коммунальных услуг в данном наемном доме. Следовательно, управление наемными домами отличается от способов управления которые применяются в многоквартирных домах.

Рациональному спросу на жилье мешает дефицит свободной и современной недвижимости, которую можно приобрести или арендовать. Зачастую приобретение в условиях дефицита нарушает баланс между потребностями клиента и возможностями рынка. До устранения дефицита инвестиции в недвижимость будут идти по самым выгодным или важным направлениям. Для государства это – решение наиболее острых социальных задач. Для частного инвестора – доходность и скорость возврата инвестиций.

Снижение остроты дефицита можно условно представить тремя этапами.

Первый этап – наличие свободного жилья, готового к немедленному заселению при возникновении потребности в жилье,

Второй этап – наличие у каждой семьи отдельной квартиры (дома).

Третий этап – достижение современного уровня комфортабельности жилья.

С учетом прироста населения и старения жилого фонда третий этап будет продолжительным и не оставит строительную отрасль без работы.

В условиях упомянутого дефицита самостоятельный и рыночный спрос на арендное жилье может и не сформироваться, а если и сформируется, то не будет удовлетворен и трансформируется в другие направления.

Посмотрим на формирование спроса с двух сторон: инвестора и потребителя.

В арендном бизнесе роль инвестора особая, так как готового арендного жилья в современном понимании практически не существует и его надо строить. Исключением являются служебное жилье и общежития, включая студенческие, которые в перспективе можно рассматривать как часть арендного рынка.

Необходимо сделать небольшое отступление и зафиксировать важную особенность современной социально-экономической реальности.

Инвестиции в арендное жилье должны возвращаться. Социальный найм также должен окупить инвестиционно-строительные затраты.

Подтверждение можно найти в статье 156.1 ЖК РФ, а детальное развитие тезиса в документе «Правила установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (постановление Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. N 1356)».

Этот пункт номер 2 настолько интересен, что приведен полностью и выделен курсивом. Жирным шрифтом выделены инвестиционно-строительные затраты.

2. При установлении размера платы за наем жилого помещения в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого помещения в наемном доме социального использования (далее — размер платы за 1 кв. метр жилого помещения) учитываются:

а) возмещение расходов собственника жилого помещения на строительство или реконструкцию наемного дома социального использования, в котором расположено предоставленное внаем жилое помещение или который является предоставленным внаем жилым домом, либо на приобретение всех помещений в таком наемном доме социального использования или такого жилого дома, включая расходы на:

проведение строительно-монтажных работ при строительстве или реконструкции наемного дома социального использования;

приобретение права собственности на все помещения в наемном доме социального использования или являющийся наемным домом социального использования жилой дом;

оформление права собственности на все помещения в наемном доме социального использования или являющийся наемным домом социального использования жилой дом;

приобретение права собственности или права аренды на земельный участок, на котором осуществлялось строительство (создание) наемного дома социального использования или на котором расположен наемный дом социального использования;

оформление права собственности или права аренды на земельный участок, на котором осуществлялось строительство (создание) наемного дома социального использования или на котором расположен наемный дом социального использования;

аренду земельного участка в период строительства (создания) на таком земельном участке наемного дома социального использования (арендная плата);

подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) наемного дома социального использования;

проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) наемного дома социального использования к сетям инженерно-технического обеспечения, если это было предусмотрено проектной документацией;

внесение платы за подключение (технологическое присоединение) наемного дома социального использования к сетям инженерно-технического обеспечения;

благоустройство земельного участка, на котором расположен наемный дом социального использования;

уплату налогов и иных обязательных платежей в связи со строительством или реконструкцией наемного дома социального использования либо приобретением всех помещений в наемном доме социального использования или являющегося наемным домом социального использования жилого дома;

уплату цены за право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (далее — договор об освоении территории) и исполнение обязательств по договору об освоении территории, если строительство (создание) наемного дома социального использования осуществлялось в соответствии с договором об освоении территории;

б) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанные с капитальным ремонтом наемного дома социального использования;

в) возмещение расходов собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанных с оборудованием расположенных в наемном доме социального использования (многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки) помещений, предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей нанимателей, при условии наличия указанных помещений;

г) возмещение расходов собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанных с укомплектованием жилого помещения имуществом наймодателя (мебель, бытовая техника, предметы домашнего обихода), при условии, что жилые помещения укомплектованы указанным имуществом;

д) расходы собственника жилого помещения на аренду земельного участка, на котором расположен наемный дом социального использования (арендная плата);

е) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанные с управлением, содержанием и текущим ремонтом наемного дома социального использования;

ж) расходы наймодателя, связанные с содержанием и текущим ремонтом жилого помещения, если в соответствии с договором найма содержание и текущий ремонт жилого помещения являются обязанностью наймодателя жилого помещения;

з) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, на оплату процентов по кредитам (займам) на цели, предусмотренные подпунктами «а» — «е» настоящего пункта;

и) возмещение расходов собственника жилого помещения, связанных с уплатой налогов и иных обязательных платежей в связи с владением и (или) распоряжением жилым помещением;

к) возмещение расходов наймодателя жилого помещения, связанных с уплатой налогов и иных обязательных платежей в связи с предоставлением внаем жилого помещения;

л) стоимость услуг наймодателя по предоставлению нанимателю в пользование жилого помещения и имущества, предусмотренного подпунктами «в» и «г» настоящего пункта;

м) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, на возмещение предоставленной на возвратной и возмездной основе государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания и (или) эксплуатации наемного дома социального использования и на уплату процентов и (или) иных платежей в связи с предоставлением такой поддержки, если эти расходы не входят в состав расходов, указанных в подпунктах «а» — «л» настоящего пункта.

В этом постановлении не хватает только второй группы расходов, формируемых потреблением коммунальных услуг. Но она не пропала и указана в постановлении Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» приведен типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В нем указано:

ж) своевременно и в полном объеме вносить плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и размере, указанных в разделе V настоящего договора.

Все абсолютно логично.

В чем же тогда различие между коммерческим и социальным наймом?

В постановлении № 1356 даны задание и рекомендация.

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации утвердить методические рекомендации по установлению максимального размера платы за наем жилых помещений в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, изменению и ежегодной индексации такой платы, включающие рекомендации по порядку установления максимального размера указанной платы с учетом дифференциации, изменения и ежегодной индексации такой платы, а также по финансово-экономическому обоснованию установления и изменения максимального размера такой платы.

Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации до 1 марта 2015 г. утвердить максимальный размер платы за наем жилых помещений в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования с учетом дифференциации в соответствии с утвержденным ими порядком установления, изменения и ежегодной индексации максимального размера такой платы.

В Жилищном кодексе определены основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Современная нормативная база подтверждает, что существует дефицит на предоставление жилья по договорам социального найма, а раз есть дефицит, то определяется порядок управления очередью на аренду по льготным ставкам.

Таким образом, и социальный найм, и коммерческий найм находятся в дефиците, и в обоих случаях инвестор перекладывает свои расходы на нанимателя.

Рассмотрим официальную классификацию видов найма, основанную на Жилищном кодексе. Попробуем определить инвесторов и их возможные потребности, которые кажутся логичными со стороны, но могут быть и ошибочными при взгляде изнутри (инвестора). Результаты обобщения представлены в таблице 1.

Таблица 1. Характеристики видов найма

тип

жилищного фонда

Жилищный фонд социального использования

Специализированный жилищный фонд

Жилищный фонд коммерческого использования

Формы собственности фонда (утвержденные)

государственная

муниципальная

частная

государственная

муниципальная

частная

Категории

нанимателей

1) малоимущие граждане,

2) иные категории в соответствии с ФЗ и указами Президента

Категории определяются классификацией:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В соответствии с характеристиками помещений

Условия (порядок) предоставления

Органы власти осуществляют

1. Признание граждан нуждающимися в помещениях

2. Управление очередью нуждающихся

3. Предоставление по нормам

1. Решение собственника

2. Отсутствие у гражданина жилого помещения в соответствующем населенном пункте

рыночные

Возвратность инвестиций

предусмотрена

не предусмотрена

предусмотрена

Современный инвестор

государственный или муниципальный

государственный,

муниципальный,

для общежитий — предприятия и организации

частный

Цель современного инвестор

Решение постоянных (повторяющихся) социальных задач

Решение временных задач (служебное жилье, общежития, соц.защита)

Решение острых и экстренных задач

Получение постоянного дохода (прибыли)

Возможные изменения

1. Максимальный уход от практики совмещения в одном доме частных и муниципальных квартир.

2. Расширение использование коммерческого фонда для целей социального найма.

3. Монетизация жилищных льгот, когда предусматривается не строительство муниципальных домов, а средства на найм или дотации для оплаты найма

1. Выделение общежитий и служебного жилья предприятий в особую часть специализированного фонда, работающую по аналогии с фондом коммерческого использования

2. Выделение маневренного фонда в отдельную категорию, для которой могут нанимать помещения из коммерческого фонда

1. Максимальная поддержка создания большого количества наемных домов как важного способа ликвидации жилищного дефицита.

2. Использование наемных домов для решения корпоративных задач.

3. Использование наемных домов для решения социальных задач через монетизацию социальной (жилищной) поддержки

Перспективный инвестор

государственный

муниципальный

профессиональные частные домовладельцы

государственный,

муниципальный,

для общежитий:

корпоративные домовладельцы,

профессиональные частные домовладельцы

профессиональные частные домовладельцы

Цель перспективного инвестора

Эффективное решение постоянных социальных задач (для государства).

Получение гарантированного дохода с небольшой прибылью (для частного инвестора)

Эффективное решение экстренных социальных задач.

Получение гарантированного дохода с небольшой и средней прибылью (для частного инвестора)

Получение и увеличение постоянного дохода.

Увеличение эффективности бизнеса за счет объема, технологий, опыта.

Увеличение прибыльности бизнеса.

Единые цели для бизнеса и государства

1. Увеличение скорости и эффективности решения социальных задач (постоянных, временных, экстренных)

2. Формирование условий для удобной и комфортной трудовой мобильности и трудовой миграции (временной и постоянной)

3. Создание и развитие новой и большой бизнес области, решающей коммерческие задачи и поддерживающей решение государственных задач

4. Создание привлекательной области для долговременных инвестиций, которые будут способствовать решению задач жилищной политики

Замечания к некоторым нормам ЖК РФ, имеющим отношение к аренде

Первое замечание. Предусмотрено нахождение специализированного жилищного фонда в государственной и муниципальной собственности. Формально не должно быть корпоративных или частных общежитий, когда оно находится в собственности юридического или частного лица, которое выполняет функцию домовладельца (наймодателя). В этом случае норма явно отстает от практики и тем более от перспектив формирования рынка арендного жилья. На общежитиях с очевидным рынком сбыта и гарантированным заказом можно формировать опыт домовладения и организовывать привлечение инвесторов.

Второе замечание. Кодекс говорит о возможности предоставлять помещения, находящиеся в частной собственности по договорам социального найма. Можно считать, что это шаг в сторону привлечения частных инвестиций.

Третье замечание. Статья 91.16. п.4 указывает на 50 % минимум договоров социального найма в доме.

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.

Что происходит с оставшейся половиной жилых помещений? Возможно, помещения были приватизированы. Такое соседство не выглядит рациональным в части управления. А вот возможность часть помещений сдать в коммерческую аренду прямо предусмотрена Кодексом.

Четвертое замечание. Возможности приведенной ниже статьи снимают остроту социальной проблемы «выселения на улицу». Особенно для ипотечного бизнеса важен п.2.

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Насколько судам и банкам было бы легче работать, если бы такой фонд был доступен в реальной практике. И почему бы не предусмотреть возможность, как и в случае с общежитиями, нахождения маневренного фонда в частной собственности, когда социально-ориентированное государство хочет спасти гражданина (налогоплательщика) от выселения на улицу и способствует заключению договору аренды в таком фонде на особых условиях.

Кстати, создание такого фонда было предусмотрено в историческом Постановлении от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». За 15 лет возможно было сделано много практических шагов в развитии нормы, успешно вошедшей в Жилищный кодекс. Статистическое подтверждение автору не доступно. Публикации в прессе на тему маневренного фонда часто связаны с вопросами аварийного жилья. Возможно, что в текущий кризис будут вспоминать и об ипотечных заемщиках.

Пятое замечание. Предусмотрена государственная регистрация всех договоров социального найма и договоров коммерческого найма, заключаемых на срок больше года. Подать документы на регистрацию необходимо в течение месяца, а регистрация осуществляется за 5 дней. При росте арендного бизнеса не станет ли эта необходимость чрезмерной бюрократической нагрузкой? Возможно, опасение напрасно и будет разработан порядок дистанционной регистрации договоров для уже зарегистрированного наемного дома.

Вероятно, что законодатели закладывали несколько другие мысли и возможности в нормы ЖК и вопросы, связаны с неполным пониманием задумок авторов.

Формирование потребностей инвесторов

Потребность и желание инвесторов работать в сфере аренды неотделимо от трех взаимосвязанных факторов: жилищной политики, спроса, инвестиций. В табл. 2 сведены вместе возможные мероприятия, позволяющие сформировать положительное влияние этих факторов.

Таблица 2. Факторы, влияющие на инвесторов

Факторы, влияющие на интерес инвесторов к сфере арендного жилья

Мероприятия для формирования положительного влияния этих факторов на привлечение инвесторов

1. Жилищная политика

2. Спрос на услуги аренды со стороны государственных, муниципальных, корпоративных, индивидуальных клиентов

3. Наличие долгосрочных и недорогих инвестиций (15лет, 7 % и ниже)

1. Единое рассмотрение ипотечного жилищного кредитования и арендного жилья как способа ликвидации дефицита современного жилого фонда и обеспечения возможности граждан РФ решать свои жилищные проблемы

2. Увеличение целевых ориентиров по строительству арендного жилья

3. Обеспечение и пропаганда равных прав по доступу ко всем видам прав и услуг гражданам независимо от оснований проживания в населенном пункте (собственность, коммерческий найм, социальный найм)

4. Корректировка стремления передать максимальное количество жилой недвижимости в собственность граждан

5. Пропаганда аренды жилья как способа удобного построения трудовой карьеры с проживанием в комфортных условиях независимо от места работы

6. Создание единого информационного пространства арендного жилья в РФ

7. Формирование государственного (муниципального) заказа на оказание арендных услуг

8. Формирование корпоративного заказа на оказание арендных услуг

9. Поддержка секьюритизации арендных платежей, как важнейшего источника рефинансирования инвестиций в создание наемных домов

10. Создание системы поддержки бизнеса наемных домов (земельные участки, льготы по налогу на имущество, гарантии, лучшие технологии и т.д. и т.п.)

11. Организация обмена данных домовладельцев с БКИ

Список мероприятий далеко не полный, его можно продолжать и раскрывать в рамках другого более объемного материала.

Выводы по разделу. Государство может переложить значительную часть работы по обеспечению граждан возможностью проживать в комфортном и доступном жилье на плечи бизнеса. За такое перекладывание необходимо расплатиться поддержкой арендного бизнеса.

Бизнес может решить задачи создания массовой системы наемных домов.

Из-за продолжительного периода окупаемости и существенного объема инвестиций самостоятельное (только своими силами без участия государства) развитие арендного бизнеса будет медленным и не достигнет уровня, при котором можно значимо влиять на жилищный рынок. Другими словами, спрос сам не возникнет, его надо подтолкнуть.

Формирование потребностей клиентов (граждан)

В этой обширной теме ограничимся вопросами коммерческого найма. На формирования потребности будут влиять два фактора, содержащих в себе социально-экономическую и психологическую составляющую. В данном контексте психологическую составляющую можно заменить всепоглощающим термином маркетинг. К упомянутым факторам относятся.

Первый фактор. Формирование привычки работать по контракту (привлекать работников) без привязки к текущему месту проживания.

Второй фактор. Изменение базовых и наиболее распространенных представлений об отношении к недвижимости в период жизни гражданина (предложение альтернативного жизненного цикла).

Первый фактор достаточно очевиден, но и для его реализации требуется выполнение ряда условий:

  • поддержка и стимулирование работодателями переезда работников,
  • наличие свободного комфортабельного жилья по новому месту работы,
  • создание инфраструктуры комфортного с минимальным стрессом переезда, не только как бизнес услуги, но и в части бюрократических процедур (постановка на различные учеты и т.д.).

Второй фактор требует немного большего пояснения. В упрощенном виде представлены два условных варианта построения отношений человека с недвижимостью – ипотечный и арендный. Жизнь намного богаче этих идеализированных вариантов, но наглядная иллюстрация различий очевидна (табл.3).

Таблица 3. Пример двух вариантов отношений человека с жильем

Жизненные вехи, годы

События ипотечного варианта

События арендного варианта

Начало трудовой деятельности

Начало трудовой деятельности

Приобретение минимально необходимой квартиры с помощью ипотечного кредита (минимальный взнос, максимальный срок, повышенный процент)

1. Снятие арендного жилья минимально необходимой площади

2. Начало небольших жилищных накоплений

Выплаты по кредиту

1. Смена арендного жилья на более просторное. Возможен переезд в другой город

2. Увеличение жилищных накоплений

Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений

1. Смена арендного жилья на более просторное и комфортабельное

2. Увеличение жилищных накоплений

Осознание потребности в улучшении жилищных условий

Жилищные накопления

Улучшение жилищных условий с помощью ипотечного кредита на хороших условиях

Жилищные накопления

Выплаты по кредиту

Приобретение квартиры в собственность необходимого размера и качества с получением ипотечного кредита на самых лучших условиях (большой первоначальный взнос, платежеспособность)

1. Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений

2. Начало активных пенсионных накоплений

1. Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений

2. Начало активных пенсионных накоплений

Активные пенсионные накопления

Активные пенсионные накопления

Предложенная таблица показывает, что аренда никогда не будет противником ипотечного кредита, а будет способствовать повышению надежности ипотечного кредитования для кредиторов и инвесторов. Если при этом вспомнить про секьюритизацию арендных платежей и ипотеку наемных домов, то налицо возможность роста ипотечного бизнеса за счет синергии аренды и ипотечного кредитования.

Особо отметим, что оба варианта подразумевают два типа долгосрочных вложений населения – жилищные и пенсионные, что дает подсказку о том, где в перспективе искать инвестиции для ипотечного бизнеса.

Немного математики

Точный сравнительный расчет двух вариантов довольно громоздок, а при учете дисконтирования стоимости денег еще и не очевиден. Поэтому ограничимся только несколькими штрихами.

Можно спрогнозировать, что при устранении жилищного дефицита цены на недвижимость будут весьма стабильны, поэтому при сравнении ставок ипотечного кредита и депозита изменение цены недвижимость не будет рассматриваться.

Ипотечный кредит на сумму 1,8 миллиона рублей на 15 лет по ставке 12 % годовых дает следующие результаты:

  • ежемесячные выплаты – 21 603 рубля,
  • суммарная выплата – 3,88 миллиона рублей,
  • переплата – 2,08 миллиона рублей.

А что нам дадут жилищные накопления за это срок? Возьмем ставку 8 % годовых с капитализацией и пополнением.

Осталось определить размер ежемесячного взноса, который меняется за 15 лет в сторону увеличения. Возьмем среднее значение 11 000 рублей. Накопления составят 3,83 млн. руб.

Возьмем минимальные постоянные накопления 5 500 рублей. Накопления составят 1,93 млн. рублей. Можно идти за ипотечным кредитом на идеальных условиях. Более реалистично рассматривать увеличение жилищных накоплений, что даст еще большую сумму.

Во всех этих рассуждениях есть один важный момент – стоимость аренды. Если аренда равна выплате по ипотечному кредиту, то жилищные накопления начнутся значительно позже, но что самое существенное, так это психологическое давление платежа за чужую квартиру. В современных традициях, как уже говорилось, комфортное жилье ассоциируется с собственной квартирой.

Выводы по разделу. Продвижение аренды как философии решения жилищных вопросов может способствовать формированию спроса, но арендное предложение изначально должно быть чрезвычайно конкурентоспособно.

Вместо заключения

В перспективе через 10-15 лет при ускорении социально-экономического развития России может произойти начало психологического перелома в настроениях и смена отношения к жилью. Люди, воспитанные в условиях советского дефицита жилья и постсоветской низкой доступности, по инерции считают собственную квартиру самой большой ценностью и главным наследством. При росте благосостояния, развитии малого и среднего бизнеса, устранения дефицита доступного и комфортного жилья большее значение получит комфорт проживания, а не отношение к собственности. И соответственно появятся и другие главные ценности. При таком развитии событий потребность в арендном жилье вырастет, а для удовлетворения спроса всегда будет нужен некоторый излишек свободных арендных площадей в каждом населенном пункте.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *