Неотделимые улучшения при продаже квартиры

Содержание

Почему нельзя в договорах занижать стоимость объектов недвижимости?

By Сергей Машков / 31st Май, 2018 / Предпринимательское право / No Comments

Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд. Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры? Стоит ли писать фиктивную расписку, чтобы покупатель получил кредит? Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами). Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали». Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре. Необходимо выполнить анализ рынка и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов.

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Приветствую, читатели Habrealty.ru! Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание.

Важно

А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .


Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .

Занижение суммы в договоре купли-продажи

ВниманиеЗаниженная стоимость в договоре купли-продажи и риски Заниженная сумма в договоре купли-продажи квартиры непосредственно скажется на покупателе в следующих случаях:

  • при ее продаже ранее, чем через пять лет после покупки;
  • при признании сделки с недвижимостью недействительной.

В обоих случаях будет рассмотрена цена, которая указана в договоре.

В случае, когда покупатель вынужден по разным причинам продать квартиру ранее 5 лет после приобретения, то ему придется платить предусмотренный законодательством налог, который доначислят в налоговой инспекции на сумму, указанную в договоре.

Риски покупателя и продавца при занижении стоимости квартиры в договоре

В данном случае можно говорить только о возмещении убытков (ст. 453

ГК РФ), которые покупателю еще надо документально подтвердить.РИСКИ ПРОДАВЦА Как правило, при заключении сделки по заниженной стоимости, продавец составляет 2 расписки – о получении суммы по договору и получении дополнительных средств в счет оплаты за квартиру или иную недвижимость.

1.

Инфо

Основной риск продавца в том, что вторая расписка, свидетельствующая о том, что он получил доход от продажи квартиры, и которая остается у покупателя, является доказательством неуплаты им налогов (13%).

При обнаружении данного нарушения, налоговый орган взыщет с продавца А) сумму неуплаченного налога, Б) пени, В) штраф вплоть до привлечения к уголовной ответственности. 2.

Второй значительный риск Продавца при осуществлении расчетов без использования банковских счетов и ячеек.

Продажа квартиры по заниженной цене. риски. последствия.

Заниматься покупкой или продажей недвижимости самостоятельно, не имея при этом соответствующего юридического образования, дело рисковое.

Именно поэтому подавляющее число граждан, для успешного завершения сделки прибегает к услугам квалифицированного риэлтора.

Чтобы свести риски к минимуму при процедуре с недвижимостью, обращение к опытным риэлторам будет правильным решением. Продавцам или покупателям понадобится помощь не только с формальной стороны, которая касается подготовки всех необходимых документов, но и независимая оценка стоимости объекта недвижимости, а также правовая проверка безопасности предстоящей сделки.

Занижение цены в договоре купли продажи недвижимости

То есть, при покупке квартиры или иной недвижимости по заниженной цене, покупатель рискует получить только сумму, официально оплаченную им по договору. Доказать оплату реальной суммы покупателю будет крайне сложно.

  • Договор продажи квартиры признается судом недействительным ( т.е. фактически, не заключенным) (например, несоблюдение прав малолетних, продажа квартиры с существенными, неоговоренными в договоре дефектами и т.д.). В этом случае, указание в договоре любых штрафных и иных санкций также не поможет покупателю получить их. В данном случае возврату подлежит лишь сумма, переданная за недвижимость, поскольку признание всей сделки недействительной, влечет за собой признание недействительными и всех санкций в договоре. Кроме того, несоразмерные штрафные санкции по ходатайству продавца могут быть судом значительно уменьшены.

Занижение стоимости квартиры

Данная норма заключается в том, что сотрудник налоговой инспекции, которого заинтересует цена ниже рыночной, будет сверять оценочную стоимость квартиры или другого объекта недвижимости с его кадастровой стоимостью.

Когда оценка продаваемого объекта будет ниже кадастровой, то инспектор будет доначислять налог исходя из суммы, равной 70% кадастровой стоимости.

Эти новшества распространяются только на объекты, приобретенные в этом году.

В случаях, когда кадастровая стоимость не установлена, данная норма к продавцу не применяется. Заниженная стоимость в договоре купли-продажи важна в том случае, когда квартира находится в собственности у владельца менее 5 лет. По Российскому законодательству, те владельцы недвижимости, которые являются собственниками более 5 лет, от уплаты налога освобождаются.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Большинство людей знает, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности лица менее 3 лет, необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц, а с 1 января 2016 года минимально необходимый срок владения недвижимостью, позволяющий избежать налогообложения, увеличится до 5 лет, за исключением некоторых случаев, более подробно описанных ниже.

На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной. Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя. Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации?

Если Вы выступаете на стороне Покупателя

В таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.

Что касается вопросов налогового законодательства, если сегодняшний Покупатель соберется продавать приобретенную недвижимость до истечения установленного законом минимального предельного срока владения объектом (сейчас это 3 года), ему нужно иметь ввиду следующее.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, определяющим размеры имущественных налоговых вычетов при расчете НДФЛ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

Таким образом, в случае скоропалительной продажи свежеприобретенного жилья, вчерашний Покупатель сможет предъявить к вычету в качестве расходов исключительно ту сумму, которая указана в договоре. С остального придется платить налог.

Если Вы выступаете на стороне Продавца

Тогда для Вас актуальным становится вопрос, не заинтересуются ли налоговые органы такой сделкой и не произведут ли они Вам доначисление налога.

Внимание налоговых органов к конкретной сделке, конечно же, может быть обусловлено различными факторами, включая огромный массив инструкций и внутренних распоряжений ФНС. При этом в случае, если цена сделки значительно ниже рыночной, и, тем более, ниже кадастровой стоимости объекта, указанной в Государственном кадастре недвижимости, вероятность налоговой проверки значительно возрастает.

Еще один фактор риска – если квартира приобретается на кредитные деньги, а в ЕГРН внесены сведения об ограничениях права собственности в виде залога (в пользу, например, банка). При проведении проверки налоговая может проверить условия кредитного договора или договора ипотеки, после чего определить реальную цену передаваемого объекта недвижимости.

Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д.

Многое в данной сфере изменится с 1 января 2016 года. С этой даты вступают в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014г., после чего у «хитрых» Продавцов недвижимости почти не останется шансов.

В соответствии с новыми правилами, при продаже недвижимости, которой лицо владело меньше минимального предельного срока (сейчас это 3 года, но с 1 января 2016 года – это 5 лет, за исключением случаев приобретения права собственности в результате дарения от близкого родственника, наследования, приватизации, ренты), цена объекта в целях расчета НДФЛ не может быть меньше 70 % от его кадастровой стоимости. Таким образом, начиная с 1 января 2016 года, указывать в договоре номинальную цену недвижимости будет нецелесообразно, так как налоговая служба все равно рассчитает налог, ориентируясь минимум на 70 % от цены, указанной в кадастре.

При этом субъектам РФ предоставлено право снижения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков вышеуказанный минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, а также размер процентного коэффициента от кадастровой стоимости объекта для расчета налога.

Учитывая огромное количество нюансов, которые невозможно охватить в рамках данной заметки, если Вы намереваетесь заключить сделку, где цена объекта значительно отличается от рыночной, мы рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы оценить все потенциальные риски, связанные с подобным решением.

В большинстве случаев грамотное структурирование сделки позволяет законными способами свести размер начисляемых налогов к минимуму. Юристы нашей Компании, специализирующиеся в сфере налогового права, знают, как в каждом конкретном случае уменьшить налоговое бремя при совершении сделки.

Обратиться за помощью / задать вопрос

Понравилась статья?

Чтобы оставаться в курсе важнейших новостей, подпишитесь на нашу рассылку о недвижимости.

Подписаться

Вас также может заинтересовать:

Другие материалы из раздела "Юридическая консультация"

Ещё раз о рисках занижения цены сделки купли-продажи квартиры

Использование двух цен («официальной» (указываемой в договоре) и «фактической», которая реально уплачивается (должна уплачиваться) покупателем продавцу) по-прежнему практикуется при заключении сделок с недвижимостью. Как правило, инициатором таких манипуляций выступают продавцы, которые по тем или иным причинам не хотят показывать полную стоимость. Наиболее часто такой причиной выступает вполне понятное желание сэкономить на налогах. Принимая во внимание, что с этого года минимальный срок владения, дающий право на освобождение от налога, увеличен с трех до пяти лет, практика «двойных» цен сохранится, а, возможно, и расширится. Как, впрочем, и противодействие контролирующих органов.

В публикациях специалистов компании «Юридическое бюро» неоднократно освещалась тема занижения реальной цены сделок с недвижимостью. Однако, постоянные обращения клиентов не только свидетельствуют о ее актуальности, но и показывают новые грани. Как часто говорилось в советских газетах, «Письмо позвало в дорогу»: поэтому ниже попытаемся кратко затронуть вопросы, возникшие сразу у нескольких клиентов, которые не так давно собирались стать собственниками квартир, домов и угодий (заплатив по договору одну сумму и передав дополнительно ещё некоторое количество денежных знаков).

Предположим, что, наслушавшись заверений риэлторов и не вняв здравым доводам, они таки стали собственниками по предложенной схеме. Так же допустим, что после того, как закончилась суета сделок, ремонтов, переездов, новоселий и проч. счастливых забот новых владельцев, последних, по разным причинам, посетили два вопроса: как бы официально «соединить» вместе две величины и получившей сумме придать статус официально уплаченной по сделке? Поскольку сделка исполнена, то «просто» (например, подписав дополнительное соглашение) поменять задним числом один из ее важнейших элементов невозможно. Для этого надо, по меньшей мере, обращаться в суд либо для расторжения сделки, либо признания ее заключения на иных условиях. И то, и другое крайне затруднительно, чревато серьезными рисками.

Чем опасно завышение цены в договоре купли продажи недвижимости

Кроме того, контрагент по сделке – продавец, видимо, не будет помогать (в лучшем случае).

Таким образом, прежде чем дать себя уговорить показать в договоре заниженную стоимость, стоит хорошо подумать самому и спросить совета у профессионалов. К последним риелторы (в части оценки Ваших рисков) уж точно не относятся. А риски есть. Например:

  • получить налоговый вычет можно лишь в части «обрезанной» суммы покупки. Не стоит забывать, что в вычет включаются и проценты по всяким ипотечным кредитам;
  • если судьба распорядится продать раньше срока (сейчас пять лет), то показать расходы на приобретение можно будет то же в пределах «официальной» суммы (и самому попасть на налог или заниматься манипуляциями);
  • продавец (его супруг (-а)) могут «передумать» и подать иск о расторжении сделки (и это лишь один из вариантов). В случае расторжения покупатель, скорее всего, получит сумму, указанную в договоре.

Кроме того, указывая заниженную стоимость в договоре, не только продавец, но и покупатель становится потенциальным клиентом налоговых и иных правоохранительных органов. Во-первых, если сделка будет оспариваться в суде, то информация о занижении цены может дойти до этих органов. Более того, в соответствии со ст. 226 ГПК РФ при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах. А если при рассмотрении дела суд обнаружит в действиях стороны, других участников процесса, должностного или иного лица признаки преступления, суд сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия.

Кстати об уклонении от налогообложения. Информация о сделках с недвижимостью (в том числе о ценах, участниках) автоматически передается в налоговые органы. Которые так же автоматически отслеживают с особым вниманием операции, не подпадающие под освобождение и с ценой, ниже рыночной.

В случае принятия налоговиками в работу (т.е. проведения проверки конкретной сделки) по почти уже сложившейся традиции они пойдут к покупателю (точнее, вызовут к себе). Для формирования доказательной базы. Непродолжительной беседы «под протокол» хватает, чтобы покупатель проявил сознательность. Два основных довода. Первый, лаконично сформулированный Маней-Облигацией: «Мне тоже нет резона за чужие дела здеся париться». Второй — перспектива «присвоения» статуса соучастника. По статистике, привлечение к уголовной ответственности не только покупателей, но и продавцов – пока, к счастью, не носит массового характера. Тем не менее, перспективы остаются.

Другие материалы из раздела "Юридическая консультация"

Поговорим о таком аспекте заключения договора купли-продажи автомобиля, как указание суммы покупки. В некоторых случаях продавец или покупатель просят вторую сторону договора указать не реальную стоимость автомобиля, а заниженную или завышенную. К таким предложениям следует относиться достаточно настороженно. Прочитав эту статью до конца, Вы поймете, какие последствия могут быть у решения занизить или завысить сумму купли-продажи автомобиля в ДКП.

Как рассчитывается подоходный налог при продаже автомобиля по ДКП

Сделаем небольшое отступление и рассмотрим схему начисления подоходного налога при продаже автомобиля. За основу для начисления налога берется стоимость продажи автомобиля (или любого другого транспортного средства). С этой суммы начисляется 13 % подоходного налога.
Однако налогооблагаемая сумма может быть уменьшена в следующих случаях:

  • Если период владения автомобилем превышает 3 года, налоговый вычет равен сумме продажи, т.е. налог составит 0 рублей.
  • Если период владения менее трех лет и есть документ, подтверждающий сумму покупки, вычет составит сумму покупки. Например, автомобиль продается за 500 000 рублей, а куплен был за 400 000 рублей, налогооблагаемая база будет равна 500 000-400 000=100 000, подоходный налог = 13 тысяч рублей. Если же сумма покупки авто превышает сумму продажи, то и дохода нет, значит, подоходный налог не начисляется.
  • Существует также стандартный налоговый вычет, которым также можно воспользоваться, если стоимость покупки была меньше, чем этот стандартный вычет, или копии документа на покупку автомобиля вообще нет. Размер стандартного вычета в соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ составляет 250 000 рублей.

Разберемся на примерах. Гражданин купил битый автомобиль за 60 000 рублей, восстановил его и через год продал за 300 000 рублей. Поскольку срок владения автомобилем был менее трех лет и стоимость продажи превышает стоимость покупки, подоходный налог платить придется. Какой вычет выгоднее применить? Если учитывать вычет в размере стоимости покупки, налооблагаемая база составит 300 000-60 000=240 000 рублей. Стандартный же налоговый вычет даст налогооблагаемую базу 300 000-250 000=50 000, что гораздо меньше, следовательно, и налог при этом вычете будет гораздо меньше —  6500 рублей против 31200 рублей в первом варианте.
Теперь, зная механизмы начисления подоходного налога, рассмотрим преимущества и недостатки указания недостоверной стоимости продажи автомобиля.

Плюсы уменьшения цены автомобиля в дкп

В уменьшении цены автомобиля, указываемой в договоре купли-продажи,  обычно заинтересован продавец автомобиля. Таким образом он может минимизировать или вовсе избежать уплаты подоходного налога с продажи транспортного средства.
Такого рода манипуляции с документами выгодны продавцам автомобилей, когда машина была в их собственности менее трех лет. Понятно, что все перекупщики автомобилей продают их дороже, чем покупают – в этом и состоит бизнес. При этом если указывать в договорах реальную сумму, придется с каждой сделки платить 13% подоходный налог. Поэтому перекупщики всеми правдами и неправдами стараются указать в ДКП заниженную стоимость продажи.

Занижение суммы в договоре купли-продажи

Покупателю же может быть выгодно указать заниженную стоимость продажи, если он не хочет документально «светить» свои высокие доходы – мол, купил недорого автомобиль, денег лишних нет.

Минусы уменьшения цены автомобиля в дкп

Соглашаться ли покупателю на вариант уменьшения цены авто в договоре купли-продажи? Здесь может обнаружиться много подводных камней.
К примеру, если он надумает в течение трех лет продать автомобиль, то воспользоваться налоговым вычетом в размере реальной стоимости покупки, а только в размере документально зафиксированной стоимости.
Или если окажется, что на автомобиле имеются обременения или аресты судбных приставов, не позволяющие перерегистрировать его на нового владельца. В таком случае покупатель обычно через суд расторгает договор купли-продажи, но в нашем случае суд постановит выплатить ему только документально подтвержденную сумму покупки, которая в рассматриваемом случае была занижена.

Штраф за занижение стоимости продажи автомобиля в ДКП

Как мы писали выше, занижение стоимости автомобиля в договоре купли-продажи производится с целью уклонения от уплаты налогов продавцом. Ответственность за уклонение от уплаты налогов предусмотрена статьей 122 Налогового Кодекса РФ:

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса,
влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).
3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно,
влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

 Таким образом, если налоговая полиция докажет, что уход от уплаты налогов выполнен умышленно, штраф будет равняться 40% от неуплаченной суммы, плюс сам налог также придется заплатить. Если же неуплата произошла без умысла (ошибка бухгалтера и т.п.), штраф составит 20% от суммы неуплаченного налога.

    "Каждый вправе вести свои финансовые дела так, чтобы свести соответствующие налоговые выплаты к минимуму; никто не должен планировать свои расходы и доходы к максимальному удобству Министерства финансов; для гражданина нет абсолютно никакого патриотического долга увеличивать свои налоговые выплаты"
Федеральный Судья Хенд, Верховный Суд США.

К сожалению, исторически сложившаяся позиция нашего государства, характеризовавшаяся некогда максимальным присутствием в жизни своих граждан, далека от представленной выше цитаты и налоговая политика государства становится все более жесткой. В связи с этим, основная цель, которую преследуют участники имущественного оборота, занижая действительную (рыночную) стоимость имущества, отражаемую в договорах купли-продажи – это снижение налоговой нагрузки. 

Несмотря на громкие судебные процессы, которыми, порой, заканчиваются подобные сделки и усиливающийся контроль со стороны государства, расчеты по ним, как это принято называть, «в черную», не теряют своей актуальности среди представителей бизнес-сообщества. 

Многим представляется, что размер налоговой выгоды, которую можно получить, занижая рыночную стоимость имущества, покрывает все риски, связанные с такой схемой расчетов. Однако, как показывает опыт, далеко не все участники имущественного оборота имеют хотя бы смутное представление о степени даже юридических рисков при таких расчетах.
   
Таковыми могут быть:

1.    Возможный интерес к совершенной сделке со стороны налоговых органов.

В соответствии с официальной позицией Конституционного Суда РФ, а также Высшего Арбитражного Суда РФ, заключаемые налогоплательщиками сделки не должны носить фиктивных характер, у них должна быть вполне конкретная разумная хозяйственная цель. Иными словами, в соответствии со ст.2 ГК, целью предпринимательской деятельности является систематическое извлечение прибыли. При отсутствии такой цели налоговые органы определяют наличие признака недобросовестности налогоплательщика и, в соответствии со ст.ст.20, 40 НК РФ, могут доначислить налог продавцу, исходя из рыночных цен на аналогичные товары и др.

Хотя необходимо отметить, что далеко не во всех случаях представители налоговых органов могут проявить интерес к цене имущества, передаваемого по сделке. Специфика правил п. 2 ст. 40 НК состоит в том, что налоговые органы осуществляют проверку только:
    а) при совершении сделок между взаимозависимыми (аффилированными) лицами. Ими (для целей налогообложения) признаются лица, отношения между которыми могут повлиять на условия или экономические результаты их деятельности. Одним из самых распространенных на практике примеров аффилированных лиц являются отношения материнских и дочерних организаций;
    б) по товарообменным (бартерным) операциям. Иначе говоря, речь идет о случаях, когда участники сделки заключают договор мены (ст. 567-571 ГК). Если, по мнению налогового органа, стороны произвели явно неравноценный обмен, то он вправе применить меры, предусмотренные в ст. 40 НК;
    в) при совершении внешнеторговых сделок, т.е. сделок, одним из участников которых является иностранная организация или физическое лицо, и связанных с экспортом или импортом товаров, работ, услуг, результатов интеллектуальной деятельности;
    г) при значительном колебании цены — более чем на 20% от уровня рыночных цен в сторону понижения или повышенияпо идентичным (однородным) товарам (работам, услугам), реализуемым(покупаемым) налогоплательщиком (продавцом) в пределах непродолжительного периода времени.

В случаях, прямо не указанных в п. 2 ст. 40 НК, налоговый орган не вправе оспаривать для целей налогообложения цену товара (работы, услуги), указанную сторонами сделки.

Особое внимание участникам сделок необходимо уделять на аффилированность сторон по сделке, когда принято решение занизить ее стоимость. В отношении юридических лиц аффилированными являются:

1) как уже было сказано материнские и дочерние организации;
2) члены совета директоров, коллегиального органа и единоличного органа управления; 3) собственники юридического лица,лица, которые имеют право распоряжаться более чем 20 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставный (складочный) капитал данного юридического лица;
4) есть еще другие формы аффилированности — когда юр. лицо входит в какую-либо финансово-промышленную группу, то члены высших органов управления этой группы являются аффилированными лицами по отношению к юр. лицу;

Аффилированными лицами для физических лиц являются:

1) родственники;
2) юридическое лицо, в котором данное физическое лицо имеет право распоряжаться более чем 20 процентами общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица.

В России наглядным примером сделок между взаимозависимыми лицами с целью снижения налоговой нагрузки служиттакая модельоптимизации налогообложения, причем вполне законная, как трансфертное ценообразование —  реализация товаров или услуг взаимозависимым компаниям по внутрифирменным ценам.  Такая модель позволяет перераспределить общую прибыль группы компаний в пользу других компаний, тем самым уменьшить налогооблагаемую базу. А такие действия налогоплательщиков могут попасть под действие статьи 40 НК РФ и налоговые органы могут заподозрить в действиях налогоплательщика получение необоснованной налоговой выгоды, что грозит не только доначислением неуплаченных налогов, но и штрафами, пенями.

В будущем организациям крайне осторожно нужно будет подходить к такой модели облегчения налогового бремени, потому какгосударство продолжает наступательную тактику, ужесточая контроль в налогообложении – Гос. Дума  приняла законопроект, которым планируется внести в НК РФ целый раздел, посвященный трансфертному ценообразованию (методикам определения рыночных цен, признания сделок контролируемыми, а лиц — взаимозависимыми). Вскоре, возможно уже с 1 января 2012г., налогоплательщику придется сообщать в налоговые органы о совершаемых им контролируемых государством сделках, о предмете таких сделок и об участниках таких сделок. Причем за непредставление таких сведений или за недостоверные сведения придется уплатить штраф в размере 5 000 руб. – это помимо доначислений неуплаченных сумм налогов, на которые будет начисляться штраф в размере 40% от неуплаченной суммы налогов, но не менее 30 000 руб.

Таким образом, при совершении сделок, связанных с трансфертным ценообразованием необходимо учитывать соответствующие изменения в законодательстве.

Кроме того,занижая цену сделки физические и юридические лица зачастую не извещены о том, что доходы от продажи недвижимого имущества или иного имущества, находящегося в собственности физических лиц  три года и более, полностью освобождаются от налогообложения (согласно п.17.1 ст.217 НК РФ).

Также не подлежат налогообложению доходы от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций, а также акций российских организаций, непрерывно принадлежащих налогоплательщику – физическому лицу на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет (п.17.2 ст.217 НК РФ).

Кроме того, внесение имущества в уставный капитал других организаций также позволят избежать «ненужной» налоговой нагрузки. 

Следовательно, существуют законные юридические схемы, когда продажа имущества не несет никакой налоговой нагрузки для продавца.

2.    Риск оспаривания сделки заинтересованными лицами (другими акционерами, участниками, иными заинтересованными лицами).

Если сделка, по которой продавец, получил часть денег в «черную», будет оспорена любым заинтересованным лицом, то при возврате сторонам всего полученного по сделке покупатель, как правило, получает только то, что отражено на бумаге.

В результате недобросовестный продавец вернет и имущество, и останется при тех суммах, которые ему были переданы неофициально.

Но, как это часто бывает, покупатель уже успевает инвестировать свои средства в приобретенное недвижимое имущество или бизнес, которые впоследствии крайне затруднительно возместить.
При этом необходимо понимать, что круг заинтересованных лиц широк  — в него могут входить другие участники или акционеры хозяйственного общества, в котором приобретается партнерская доля, это может быть и само общество в лице его директора, когда, к примеру, нарушается преимущественно право на покупку доли в уставном капитале, наконец, это может быть супруг продавца, без чьего согласия имущество было отчуждено.

Перечислить все возможные на практике случаи оспаривания сделок не представляется возможным, важно, заключая сделку по купле-продаже имущества, проецировать ситуацию на возможное судебное разбирательство.
Нивелировать подобные риски поможет обычная предусмотрительность – проверка правоустанавливающих документов у продавца, соблюдение установленных законом правил о преимущественной покупке доли в уставном капитале, акций, недвижимости. А также необходимо проверить, состоит ли в браке ваш контрагент по сделке, и запросить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение имущества, либо предоставить вам на ознакомление брачный договор, в котором передаваемое по сделке имущество не относится к категории совместно нажитого в браке.

3.    Риск оспаривания сделки по причине ее заниженной стоимости.

Другим подводным камнем при совершении сделок с заниженной стоимостью может стать судебное разбирательство по оспариванию сделки на основании ее ничтожности, как прикрывающей договор дарения (притворная сделка).Подобные судебные процессы, как правило, инициируются стороной, заинтересованной в возврате переданного ранее имущества. Как известно, дарение между коммерческими организациями запрещено в силу п.4 ст.575 ГК РФ. Однако многие компании не обращают внимания на это ограничение, особенно во взаимоотношениях между материнскими и дочерними — чем грозит такая «щедрость» подробно описано выше, но помимо доначисления налогов участникам сделки часто приходится «отбиваться» от исков в  судах, где оспаривается сама законность совершения подобных сделок (по заниженной цене).
Притворная сделка является ничтожной в силу закона и каждая сторона обязана возвратить все полученное ею по сделке. В этом случае покупатель также получит от продавца только ту сумму, которая отражена в договоре.    

В судебной практике отсутствует единство мнений по поводу оценки договоров с заниженной стоимостью. Многие суды при отправлении правосудия сходятся во мнении относительно того, что стороны вправе самостоятельно определять условия договора купли-продажи, в т.ч. и цену, а значит, низкая цена сама по себе не свидетельствует о намерении прикрыть дарение.    

Тем не менее, существует значительная вероятность переквалификации сделок купли-продажи в дарение в тех случаях, когда договорная цена имущества отличается от его реальной стоимости на несколько порядков. В каждом конкретном случае суд будет исходить из оценки конкретных обстоятельств дела, основываясь на том, что стороны договора являются участниками коммерческой деятельности, целью которой является систематическое получение прибыли. Отношения между ними должны носить возмездный характер, поскольку неравноценность обмена нарушает указанный принцип.

Нельзя обойти вниманием также и  то, что действия представителя (руководителя) юридического лица, совершающего сделку по реализации имущества предприятия по существенно заниженной цене могут быть предметом рассмотрения в уголовном судопроизводстве и быть квалифицированы по ч.1 ст.201 УК РФ, как использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации в целях извлечения выгод для себя, других лиц.   

Продавец имущества, действующий по сделке как физ. лицо, искусственно занижая стоимость имущества, создает предпосылку применения ст. 198 УК РФ – уклонение от уплаты налогов с физического лица.    Отметим все же, что судебная практика стоит на принципах свободы договора, в связи с чем, установить в сделке стоимость имущества ниже рыночной вполне возможно без неблагоприятных последствий, но цена в этом случае не должна носить характер символической, что позволило бы трактовать действия руководителя организации, как противоречащие ее уставным целям с созданием финансовой выгоды для руководителя и заинтересованных лиц..

Продажа доли в уставном капитале по номинальной стоимости.

Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос, довольно часто встречающийся на практике умногих представителей бизнес-сообщества, желающих продать свой бизнес или его часть в виде доли участия в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.   

Общество с ограниченной ответственностью – это наиболее распространенная организационно-правовая форма юридических лиц в России, соответственно, сделки по купле-продаже долей в уставных капиталах ООО на практике не теряют своей актуальности, являясь наиболее приемлемым способом реструктуризации бизнеса в жестких условиях рыночной экономики. И, порой, стоимость таких долей может достигать десятков, а то и сотен миллионов рублей, поэтому опасения лиц, желающих совершить сделку купли-продажи доли в уставном капитале ООО по ее номинальной стоимости, вполне объяснимы. Точно также можно понять нежелание продавца доли платить колоссальные суммы налогов по таким сделкам.   

Все сомнения и опасения бизнесменов, вставших передвыбором между действительной и номинальной стоимостью доли, были развеяны Постановлением Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июня 2009 г.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

N 1566/09, в котором ВАС РФ возразил судам нижестоящих инстанций, усмотревших в условиях договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО по номинальной стоимости намерение сторон сделки прикрыть договор дарения в той его части, котораяне покрывалась «номиналом»(в судебном заседании была установлена значительно более высокая стоимость доли).     ВАС РФ указал на неправомерность определения судами действительной стоимости доли, отчуждаемой по договору купли-продажи,  в соответствии с положениями ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», разъяснив, что положения закона (ст. 26 ФЗ «Об ООО») применяются при выходе участника из общества и регулируют правоотношения между обществом и участником.

Высшая судебная инстанция напомнила также о принципах свободы договора, в соответствии с которыми «граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами».   

Позиция ВАС РФ относительно договорной стоимости доли участия в уставном капитале представляется наиболее правильной, ведь закон об ООО не содержит норм, регламентирующих определение цены доли в уставном капитале такого общества при ее отчуждении по сделкам купли-продажи, и нижестоящие судебные инстанции, рассматривая подобные дела, руководствуются выводами, сделанными ВАС РФ  

Подводя итоги, отметим ключевые моменты, ради которых и была написана эта статья. Понятно, что бизнес создается не для того чтобы платить налоги. И, несмотря на все громкие налоговые и гражданские дела, будут и дальше разрабатываться и применяться все более изощренные, нелегальные схемы оптимизации налогообложения. Но нужно четко понимать, какие риски могут поджидать на тернистой дорожке, уводящей от уплаты налогов государству. Цель статьи – дать понять, что есть сравнительно легальные схемы оптимизации налогообложения,.    Определяясь с ценой имущества, передаваемого по сделке, нужно учесть и взвесить следующие пункты, если выбор пал на «понижение»:
1)    контрагенты не должны быть взаимозависимыми лицами (не важно – будь это родственники или материнские и дочерние организации);
2)    нужно по максимуму стремиться к равноценному обмену по бартерным сделкам;
3)    совершая сделку с иностранной организацией или гражданином, целесообразнее исходить из рыночных цен на товары, имущество;
4)    если вы существенно занизили/завысили стоимость товаров, работ, услуг, при этом, идентичные (однородные) товары, работы, услуги вы уже передавали по сделкам по более высокой/низкой цене, то есть большие опасения, что вскоре представители налоговых органов проявят к вашим доходам «неподдельный» интерес.
   
Ну и напоследок – чем больше вы знаете о налогах, тем меньше вы их платите.

Авторы статьи:

ведущий юрист, управляющий партнер ООО «Правовой консалтинг»
Жданова Анастасия,

юрист ООО «Правовой консалтинг»
Агаркова Алёна.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *