Неустойка за просрочку сдачи квартиры

В соответствии со ст.6, 214-ФЗ от 20.12.2004 г.:  «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку  (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Актуальную ставку рефинансирования можно узнать здесь.

С 01.01.2016 ЦБ РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. То есть если фактическая передача квартиры у вас произошла до 31.12.2015 включительно, вы рассчитываете неустойку по ставке рефинансирования (8,25%). Если квартира фактически передается с 01.01.2016 и позже, берете для расчета ключевую ставку. Ее величина с 03.08.2015 составляет 11%, с 14.06.2016 10,5%. С 19.09.2016 10%.

Формула расчета неустойки

Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры:
(цена квартиры / 100 * ставка рефинансирования на день передачи / 300 * 2) * ____ дней

  • Цену квартиры берем из договора долевого участия.

    Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома и проценты при расторжении договора?

    Если вы купили квартиру по переуступке, все равно берете цену из ДДУ.

  • Ставка рефинансирования (ключевая ставка) берется на день передачи квартиры (подписания акта приема-передачи). Если квартира еще не передана, тогда можно посчитать неустойку для претензии или иска по действующей на данный момент ставке. Впоследствии при передаче квартиры / изменении ключевой ставки возможно скорректировать исковые требования (подать ходатайство об уменьшении или увеличении исковых требований с уточненным расчетом).
  • Период просрочки определяется исходя из срока передачи квартиры по акту (не срока сдачи дома, не срока окончания строительства, не срока ввода в эксплуатацию) — со следующего дня за той датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ, по день подписания акта приема передачи (включительно).

Пример расчета неустойки за просрочку сдачи дома

Цена договора — 3 млн. рублей.
Просрочка  — 30 дней.
Ставка рефинансирования (ключевая ставка) — 10%.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 30 дней = 2000 рублей * 30 дней = 60000 рублей.

Пример расчета процентов, уплачиваемых дольщику при расторжении договора

Цена договора – 3 млн. рублей.
Период со дня уплаты денег дольщиком по момент фактического возврата – 300 дней.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Ставка рефинансирования (ключевая) на момент возврата денег — 10%
Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 300 дней = 2000 рублей * 300 дней = 600000 рублей.

Калькулятор неустойки по ДДУ

Бесплатная юридическая консультация

Все статьи Санкции за просрочку сдачи объекта при строительстве жилого дома (Фролова М.В.)

Некоторые застройщики не могут своевременно ввести в эксплуатацию возведенные жилые дома, что приводит к штрафным санкциям. Может ли застройщик признать их в составе расходов, уменьшающих базу по налогу на прибыль?

Неустойка и причины для ее взыскания

Начиная с 2005 г. отношения по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно которому денежные средства граждан могут привлекаться организацией-застройщиком одним из двух способов. Первый — на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию. Второй — путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством о ценных бумагах.
Однако, несмотря на то что Закон N 214-ФЗ предусматривает возможность применения двух способов, второй способ на практике не используется по причине отсутствия регулирования на законодательном уровне. Поэтому все организации-застройщики привлекают денежные средства граждан на основании заключенных договоров долевого участия, в которых застройщик обязан указать точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию. В случае несвоевременной передачи квартиры участнику долевого строительства предусмотрена выплата неустойки.
Если участником долевого строительства является гражданин, застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем ограничений по сумме неустойки Закон N 214-ФЗ не предусматривает. Сумма неустойки может быть уменьшена в случае, когда она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).
Застройщик может включить сумму неустойки в состав внереализационных расходов при исчислении базы по налогу на прибыль на дату их признания должником при методе начисления. Если уплата неустойки осуществляется без соответствующего решения суда, то датой признания внереализационных расходов является день подписания соглашения о выплате неустойки (Письмо ФНС России от 26.06.2009 N 3-2-09/121).
Неустойка, выплаченная физическому лицу в случае нарушения срока сдачи объекта долевого строительства, является его доходом и подлежит обложению НДФЛ, поскольку не включена в перечень доходов, с которых не нужно удерживать налог. Застройщик признается налоговым агентом, который обязан удержать НДФЛ (Письма ФНС России от 25.03.2011 N КЕ-3-3/935, Минфина России от 02.06.2009 N 03-04-05-01/409).

Штраф за несоблюдение требований потребителя

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей в случае, если застройщик в добровольном порядке не выплатит гражданину неустойку за просрочку ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры, суд может взыскать с застройщика в пользу участника долевого строительства штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. Сумма штрафа исчисляется из всех присужденных дольщику сумм, включая убытки, неустойку, компенсацию морального вреда (Решение Реутовского городского суда Московской области от 05.06.2013 по делу N 2-648/2013).
Ранее штраф за неисполнение требований потребителя, выплаченный застройщиком в добровольном порядке, судьи взыскивали в доход бюджета. Поэтому в составе расходов, учитываемых при определении базы по налогу на прибыль, он не признавался (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2012 N А55-17975/2011).
Однако Пленум Верховного Суда РФ (п. 46 Постановления от 28.06.2012 N 17) разъяснил, что такой штраф взыскивается в пользу потребителя. Поэтому сумму штрафа, на наш взгляд, можно учесть в составе внереализационных расходов на основании пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ.
В силу того что выплата штрафа гражданину не носит компенсационного характера, она облагается НДФЛ (Письма Минфина России от 24.05.2013 N 03-04-06/18724, 28.05.2013 N 03-04-05/19242).

Возмещение реального ущерба и упущенной выгоды

Застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки, которые определяются в соответствии со ст. 15 ГК РФ и включают в себя: расходы, которые дольщик произвел в связи с нарушением обязательств застройщика (реальный ущерб); неполученные доходы, которые дольщик получил бы, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Различия между ущербом и упущенной выгодой очень важны с точки зрения налогообложения.
Минфин России в Письме от 04.07.2013 N 03-03-10/25645 разъяснил, что под убытками в целях ст. 15 ГК РФ понимаются: реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Если у участника долевого строительства — физического лица в связи с задержкой исполнения обязательств застройщиком возникли расходы по аренде жилого помещения для проживания на срок задержки застройщиком, то дольщик может потребовать возместить убытки, которые приравниваются к реальному ущербу.
Однако суд может отказать в возмещении такого рода убытков, поскольку не всегда доказуема причинно-следственная связь между просрочкой застройщика по передаче жилого помещения и убытками, понесенными дольщиком, например, если он арендовал жилье, имея возможность проживать по месту регистрации (Решение Реутовского городского суда Московской области от 09.10.2012 по делу N 2-777/2012).
Непросто доказать в суде и то, что участником долевого строительства — физическим лицом был не получен доход (упущена выгода) от сдачи квартиры в аренду из-за того, что застройщик не передал ему вовремя эту квартиру.
Затраты по возмещению ущерба дольщику застройщик признает в налоговом учете как внереализационные расходы (Письмо Минфина России от 04.07.2013 N 03-03-10/25645). Расходы же на возмещение упущенной выгоды не могут учитываться при формировании базы по налогу на прибыль. Согласно пп. 13 п.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры: инструкция формула расчета

1 ст. 265 НК РФ в целях налогообложения прибыли принимаются расходы только на возмещение причиненного ущерба.
Для дольщика — физического лица суммы возмещения ему реального ущерба не являются доходом и не облагаются НДФЛ (Письмо Минфина России от 05.04.2013 N 03-04-05/4-341). Суммы же возмещения упущенной выгоды являются его доходом и облагаются НДФЛ (Письмо ФНС России от 27.08.2013 N БС-4-11/15526).

Возмещение морального вреда

Если застройщик нарушил договорные обязательства, в том числе по срокам передачи объекта строительства дольщику-гражданину, то согласно Закону о защите прав потребителей он обязан возместить дольщику моральный вред. Выплата такой компенсации указанного вреда предусмотрена ч. 1 ст. 151 ГК РФ.
По мнению контролирующих органов, застройщик не вправе признать понесенные при этом затраты в составе расходов, уменьшающих базу по налогу на прибыль (Письма Минфина России от 19.03.2010 N 03-03-06/4/22, 09.12.2009 N 03-03-06/2/232).
Отметим, что если организация готова к судебному спору, существует вероятность его выиграть. Судьи иногда подтверждают правомерность признания в налоговом учете сумм возмещения морального вреда. Причем не только в ситуациях, когда выплаты происходят в силу судебного решения, но и при возмещении морального вреда на основании мирового соглашения (Постановления ФАС Московского округа от 15.11.2011 N А40-143207/10-129-567, ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.10.2009 N А78-6936/08, ФАС Московского округа от 19.11.2009 N КА-А40/12329-09).
Подлежит ли обложению НДФЛ сумма возмещения морального ущерба, зависит от того, на основании чего произведена выплата. Так, компенсация морального вреда, выплаченная по решению суда (мировому соглашению, утвержденному судом), является компенсационной выплатой, предусмотренной абз. 2 п. 3. ст. 217 НК РФ. Следовательно, она не облагается НДФЛ (Письма Минфина России от 05.03.2013 N 03-04-05/4-171, 25.09.2012 N 03-04-06/9-288). Если возмещение морального вреда осуществляется не на основании судебного решения, данные выплаты не признаются в качестве компенсационных, установленных законодательством. Следовательно, они подлежат обложению НДФЛ (Письма УФНС России по г. Москве от 06.05.2010 N 20-14/3/047952@, 17.03.2011 N 20-14/3/024651@).

Возмещение судебных расходов

Если застройщик компенсирует дольщику судебные расходы (пошлины), то выплаченные суммы учитываются у застройщика в составе внереализационных расходов, уменьшающих базу по налогу на прибыль, на дату вступления в законную силу решения суда. Выплаты, производимые в качестве возмещения понесенных физическим лицом расходов на оплату услуг представителя (адвоката), также признаются внереализационными расходами (Письмо Минфина России от 08.04.2009 N 03-03-06/1/227).
Вопрос, должен ли будет дольщик, получивший компенсацию, уплатить с ее суммы НДФЛ, в настоящее время не имеет однозначного ответа.
По мнению Минфина России, возмещение всех видов судебных расходов подлежит обложению НДФЛ (Письма от 10.06.2010 N 03-04-06/10-21, 23.04.2013 N 03-04-07/14106).
ФНС России считает, что возмещение любых документально подтвержденных расходов и издержек, признанных судом необходимыми, освобождается от НДФЛ на основании п. 3 ст. 217 НК РФ (Письмо от 08.09.2010 N ШС-07-3/238). Суды также приходят к выводу, что компенсация судебных расходов не облагается НДФЛ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.08.2010 N А29-10481/2009).

Должен ли застройщик быть налоговым агентом

Когда компенсационные выплаты производятся по решению суда, застройщик обязан выплатить дольщику именно ту сумму, которая указана в решении (п. 2 ст. 13 ГПК РФ). Если сумма НДФЛ выделена в судебном решении, застройщик обязан ее удержать. Если же в решении суда сумма налога не указана, застройщик должен выплатить неустойку (пени, штрафы и т.п.) в полном объеме и известить налоговую инспекцию о невозможности удержать НДФЛ (Письмо ФНС России от 28.10.2011 N ЕД-4-3/17996). При этом застройщик обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно известить о невозможности удержать налог и о его сумме не только налоговый орган по месту своего учета, но и по месту учета гражданина, которому осуществляется выплата.
Если застройщик при перечислении суммы неустойки не имел возможности удержать НДФЛ, обязанность подать декларацию и уплатить налог возлагается на физическое лицо — получателя дохода.
Иными словами, дольщик должен самостоятельно исчислить, уплатить сумму НДФЛ и представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию (Письмо ФНС России от 28.04.2012 N 03-04-05/9-570).

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".
2. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *