Невостребованные земельные доли

Методические рекомендации по использованию невостребованных земельных участков

Ключевым принципом федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является принцип сохранения целевого использования земельных участков (ст. 77 Земельного кодекса РФ) и заключается он в предназначении этих земель для нужд сельского хозяйства. Неиспользование в настоящее время земель сельскохозяйственного назначения в последующем затруднит вовлечение их в сельскохозяйственное производство, сделает его более затратным. С точки зрения законодательства, а также, с позиций сельхозпроизводителей, местных и государственных интересов, должно осуществляться эффективное использование земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства.

В настоящее время существует ряд препятствий для повышения эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения. Так, действующее законодательство не в полной мере адаптировано к правоотношениям, возникшим на основании существовавших ранее нормативов, К примеру, подзаконными нормативными актами, регламентировавшими земельные отношения до введения в действие федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения77, предусматривалось понятие «невостребованные земельные доли».

В п. 9 указа президента Российской Федерации от 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (признан утратившим силу на основании указа президента РФ от 25.02.2003 № 250) предусматривалось, что невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности, передаются (сохраняются за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если собственник указанной земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, то она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.

В соответствии с п. 35 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями (далее — Рекомендации), одобренных постановлением правительства Российской Федерации от 01.02.1995 г. № 96 (признано утратившим силу на основании постановления правительства РФ от 20.12.2002 г. № 912), невостребованными признаются земельные доли, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности на земельные доли, либо, получив его, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями.

В п. 36 указанных Рекомендаций невостребованные земельные доли с указанием их собственника передаются по решению комиссии образованным»

в ходе реорганизации сельскохозяйственным коммерческим организациям с их согласия для осуществления ими представительства в отношении указанных долей в соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае отказа сельскохозяйственной коммерческой организации от использования невостребованных земельных долей они зачисляются в фонд перераспределения земель района.

Таким образом, действовавшие ранее нормативные акты создали правовые условия для использования сельскохозяйственными организациями, образованными в результате проведения аграрной реформы, так называемых «невостребованных земельных долей».

С начала реформирования земельных отношений прошло уже более десяти лет. Многих пенсионеров и других граждан, получивших земельную долю, к настоящему моменту нет в живых, а информация о наследниках отсутствует, поскольку они не подавали заявления о вступлении в права наследства на земельную долю. Непростая экономическая ситуация в сельской местности способствует оттоку жителей в другие местности в поисках приносящей больший доход работы. Процент участников долевой собственности, с которыми возможно оформить или переоформить земельные отношения, изменился в сторону уменьшения по сравнению с периодом начала приватизации сельскохозяйственных угодий

.Действовавшие ранее нормативные акты позволяли сельскохозяйственным организациям использовать «невостребованные» земли. С точки зрения ныне действующего законодательства, такое использование может быть квалифицировано как использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов (самовольное занятие), за что, согласно ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушения, предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа (на юридических лиц — от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда). Получается парадоксальная ситуация: сельхозпредприятие хочет и может использовать все земли в границах хозяйства, но за это его штрафуют.

Возникает вопрос о правовых механизмах, позволяющих передать невостребованную землю сельскохозяйственной организации, т. е. осуществить перераспределение земли от неэффективного пользователя к эффективному. Такое перераспределение невозможно без прекращения в судебных инстанциях права собственности участников долевой собственности, поскольку, в соответствии с п. 3 ст. 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда.

В рамках новой редакции ст. 13 Закона об обороте субъекту РФ, а в случаях предусмотренных действующим законодательством, и муниципальному образованию, предоставляется возможность принятия решения о выделе в натуре земельных участков в счет невостребованных земельных долей. Невостребованными земельными долями законодатель назвал земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения на них прав:1

Однако для граждан, которые, возможно, просто забыли о существовании у них права на долю в общей долевой собственности на земельный участок, законодатель в целях соблюдения их прав собственности обязал субъекта РФ перед выделением земельного участка в счет невостребованных долей, публиковать в средствах массовой информации субъекта РФ сообщение о выделе земельного участка в счет таких долей с указанием их собственников. А также предоставил таким лицам право заявить о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности в девяностодневный срок с даты публикации сообщения. Если же в указанный срок никто из участников долевой собственности не заявит о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на выделенный в счет невостребованных земельных долей земельный участок. Существенные изменения коснулись порядка созыва и проведения общего собрания участников долевой собственности.

Если раньше собрание долевых собственников могло считаться правомочным, если на нем присутствует не менее 20 % участников долевой собственности, а решение о выделе земельного участка в счет земельной доли принималось не мене 2/3 голосов от числа присутствующих на собрании и оформлялось протоколом, который подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности, то теперь это положение в корне изменено. Новая редакция ст. 14 Закона об обороте сделала процедуру принятия решения о выделе земельного участка в счет земельной доли более гибкой, предоставив организаторам собрания считать его правомочным не только в случае присутствия на нем не менее 20% от общего числа участников долевой собственности, но и в случае участия на собрании участников общей долевой собственности, владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей. При этом, решение о выделе земельного участка в счет земельной доли считается принятым, если за него проголосовали присутствующие на собрании участники долевой собственности, владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники долевой собственности.

Таким образом, крупные собственники земельных долей в праве общей долевой собственности на тот ^или иной земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения теперь более успешно смогут выделять в натуре новые земельные участки и распоряжаться ими по своему усмотрению с учетом требований действующего законодательства.

Рассмотрим пути решения обозначенной проблемы с точки зрения действующего в настоящее время законодательства.

Возможны следующие этапы решения вопроса перераспределения невостребованных долей или неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения:

1. Размещается заказ и выполняются работы по изготовлению проекта территориального землеустройства, на котором будут обозначены границы невостребованных земельных долей. Данный проект может быть изготовлен организацией, имеющей соответствующую лицензию. Основной нормативной базой для выполнения работ являются:

— федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

— Методические рекомендации по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности, утвержденные Росземкадастром от 26.01.2004

Изготовление проекта территориального землеустройства целесообразно осуществлять в рамках процесса приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с требованиями гражданского и земельного законодательств. Это предусмотрено в ст. 16 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Первоначальный этап фактически будет состоять из следующих мероприятий, необходимых и предшествующих его реализации:

1.1. Определение количества и площади невостребованных земельных долей.

Для этого необходимо отграничить на картографическом материале массив невостребованных земельных долей. Выполнение данного мероприятия потребует сравнения нынешнего количества участников долевой собственности, т. е. на момент проведения работ, с количеством собственников земельных долей, указанных в перечне на момент утверждения проектов перераспределения земель при проведении приватизации сельскохозяйственных угодий. Для таких работ целесообразно сформировать в сельскохозяйственном предприятии специальную комиссию, подобную той, что создавалась при проведении приватизации сельскохозяйственных угодий, и утвердить ее полномочия приказом организации или решением общего собрания собственников земельных долей.

1.2. Выполнение подготовительной работы для проведения общего собрания в соответствии со ст. 14 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которая заключается, в частности, в следующем:

—обозначение на картографическом материале, имеющемся в сельскохозяйственной организации, массива невостребованных земельных долей;

— подготовка проекта протокольного решения общего собрания;

— подготовка и публикация в средствах массовой информации, сообщения, информирующего участников долевой собственности о дате, месте и повестке дня планируемого общего собрания.

1.3. Проведение общего собрания участников долевой собственности и оформление его решения в соответствии со ст. 14 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

1.4. Направление заявки на изготовление проекта территориального землеустройства и заключение договора на выполнение работ. Реализация данного пункта связана с решением вопроса финансирования землеустроительных работ.

В изготовлении проекта должны быть заинтересованы участники долевой собственности, сельскохозяйственные организации и органы власти. Для участников долевой собственности такой проект территориального землеустройства необходим для реализации положений ст. 13, 16, 17 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Интересы сельскохозяйственных организаций заключаются в использовании земель на законных основаниях, поскольку для них земля является главным средством производства. Органы власти субъектов РФ или муниципальные образования также заинтересованы в отграничении невостребованных земельных долей, поскольку это является необходимым условием выполнения п. 3 ст. 13 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

2. Подготовка доказательств не использования части земельного участка в течение двух лет.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что в самостоятельный земельный участок может быть выделена неиспользуемая в течение трех лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Факт неиспользования должен быть зафиксирован и документально оформлен, для чего надо направить в орган, осуществляющий ведение государственного земельного контроля, заявление о неиспользовании земельного участка. Орган, осуществляющий государственный земельный контроль, должен проверить использование земельного участка (в том числе составить акт обследования земельного участка). Орган, осуществляющий ведение государственного земельного контроля, уведомляет орган местного самоуправления района о выявленном факте не использования земельного участка и направляет материалы проверки для принятия решений в соответствии с п. 3 ст. 13 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

3. Выдел земельного участка субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно ст. 7 закона Алтайского края «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения», земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю

(невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения муниципального района или городского округа.

Муниципальный район или городской округ вправе направить в суд заявление о признании права собственности муниципального района или городского округа на этот земельный участок.

4. Направление в суд заявления о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок.

Для того, чтобы требования заявителя были удовлетворены судом, необходимо доказать, что часть земельного участка не использовал ась в течение трех лет. К делу должны быть приобщены документы о проведении контрольных мероприятий, а при необходимости — материалы экспертизы. К заявлению о признании права собственности должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

5. Государственная регистрация права собственности субъекта РФ или муниципального образования в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при удовлетворении судом требований заявителя.

6. Зачисление земельного участка в фонд перераспределения в соответствии с условиями п. 2 ст. 80 Земельного кодекса РФ.

7. Предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с порядком, предусмотренным ст. 10 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Учитывая, что законодательно определено право выделения земельного участка и обращение в суд субъекта Российской Федерации или муниципального образования, то в случае, когда сельскохозяйственная организация заинтересована в использовании земель сельскохозяйственного назначения, указанные процессы должны быть инициированы самой организацией.

Изложенный порядок вовлечения невостребованных долей и неиспользуемых земель в производственный и гражданский оборот представляется необходимым для того, чтобы их использование осуществлялось эффективно и на законных основаниях.

Необходимо детализировать и упростить такую процедуру в федеральном законодательстве. В то же время ее осуществление невозможно без проведения землеустроительных работ и индивидуализации земельного участка в государственном земельном кадастре (в перспективе в кадастре объектов недвижимости). На уровне федерального законодательства, федеральных целевых программ должен быть проработан вопрос финансирования землеустроительных работ, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, поскольку вовлечение неиспользуемых земель в оборот затрагивает не только частные, но муниципальные и государственные интересы.

Оптимизация процесса оборота земель сельскохозяйственного назначения может и должна охватывать в рамках описанных выше процедур не только невостребованные земельные доли и неиспользуемые сельхозугодия. Подход к повышению эффективности использования земель в целом по хозяйству должен быть комплексным и затрагивать массивы земель востребованных долей граждан, желающих работать на земле индивидуально, учитывать экологические, природоохранные, правовые и социальные последствия проводимых мероприятий.

Невостребованные земельные доли

С 01.07.2011г вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 29.12.2010г № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее настоящий Федеральный закон), данный Федеральный закон затрагивает Федеральные законы № 101-ФЗ от 24.07.2002г «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»., «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Земельный кодекс РФ и ряд других законодательных актов, регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения.
Принятый настоящий Федеральный закон изменяет процедуру выдела земельных участков в счет земельных долей, порядок предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, принудительного изъятия участков земель сельскохозяйственного, назначения, расширяет полномочия общего собрания участников долевой собственности, устанавливает особенности государственной регистрации прав на земельную долю. Закон также содержит принципиально новое правило регулирования в отношении невостребованных земельных долей. Органы местного самоуправления поселения согласно закону получили дополнительные полномочия и, отныне являются заинтересованной стороной по оформлению и дальнейшей продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Настоящим Федеральным законом введена ст.12.1 по невостребованным земельным долям, согласно которой орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными и опубликовывают его в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещают на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) не менее, чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список также размещается на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности, с даты утверждения списка, земельные доли сведения о которых включены в указанный список признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течении четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить список самостоятельно и обратиться в суд с требованиями о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном ст.12.1 Закона порядке невостребованными.
Согласно ст.13 настоящего Федерального закона, земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества.
Образование земельного участка согласно настоящего Федерального закона осуществляется на основании соответствующего решения общего собрания участников долевой собственности.
В соответствии с п.3 ст.14 настоящего Федерального закона участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:
• о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;
• об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;
• об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;
• об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;
• об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;
• о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности (подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности на основании п.4 ст.14 Закона) действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее — уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

• об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
• об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;
• об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.
Порядок проведения общего собрания участников долевой собственности определен ст. 14.1. настоящего Федерального закона.
Расширены полномочия органов местного самоуправления поселения или городского округа по отношению к общему собранию собрания участников долевой собственности. Они организуют проведение общего собрания и подтверждают полномочия представителя собственников, действующего без доверенности. Уточнено количество участников, необходимых для кворума и принятия решений, и определен порядок оценки долей для подсчета голосов участников долевой собственности при принятии решений общим собранием.
В соответствии с п.3 ст.19.1 настоящего Федерального закона если до 1 июля 2012 года участники долевой собственности не приняли решение об утверждении проекта межевания земельных участков или не зарегистрировали свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного земельного участка до 1 июля 2013 года обязан:
1) провести общие собрания с внесением в повестки дня этих собраний вопросов, указанных в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона;
2) обеспечить подготовку проекта межевания земельных участков;
3) обеспечить проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков.
4) Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обязан предоставлять бесплатно сведения, необходимые для подготовки проекта межевания земельных участков, в том числе сведения, запрошенные им из органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимое имущество, при наличии следующих условий:
1) принятие общим собранием решения о подготовке проекта межевания земельных участков;
2) принятие общим собранием решения о лице, указанном в подпункте 6 пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона;
3) заключение договора на подготовку проекта межевания земельных участков.
Таким образом, законодатель значительно конкретизировал многие положения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Внесенные изменения преследуют две цели.
Первая — увеличить оборот земель через передачу земель из муниципальной собственности пользователям и приобрести невостребованные земельные доли в муниципальную собственность органов местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, снять ограничения на использование выделяемого земельного участка.
Вторая — упорядочить управление долевой собственностью общим собранием собственников, значительно урегулировав саму процедуру и передав ее под контроль органам местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка.

УДК 338.43:332.38:332.33

УПРАВЛЕНИЕ НЕВОСТРЕБОВАННЫМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ДОЛЯМИ КАК ЗАЛОГ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ

Левушкина Светлана Владимировна к.ю.н., старший преподаватель

Сахнюк Татьяна Ивановна к.э.н., доцент

Ставропольский государственный аграрный университет, Ставрополь, Россия

В статье представлен материал, посвященный проблемам формирования земельных участков в счет невостребованных земельных долей и управления ими на основании анализа действующего законодательства

Ключевые слова: ЗЕМЛЯ, НЕВОСТРЕБОВАННЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ ДОЛИ, ФОНД ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ, АРЕНДА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ

UDC 338.43:332.38:332.33

MANAGEMENT OF UNCLAIMED GROUND SHARES AS PLEDGE OF THE EFFECTIVE UTILIZATION OF GROUND RESOURCES

Levushkina Svetlana Vladimirovna candidate of legal sciences, head teacher

Sakhnyuk Tatiana Ivanovna

candidate of economic sciences, associate professor

Stavropol state agrarian university, Stavropol, Russia

Keywords: TERRITORY, UNCLAIMED GROUND SHARES, FUND OF REDISTRIBUTION OF THE GROUNDS, RENT, MUNICIPAL BUDGET

Земля — это основное средство производства в сельском хозяйстве. Статья 1 пункт 1 Земельного Кодекса рассматривает землю как основу жизни и деятельности человека, согласно этому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и основу осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю.

Интересными являются сведения федерального портала «Индикаторы рынка земли», эксперты которого изучают проблемы земельных отношений в России и других странах по материалам Евростата, Всемирного банка, Федерального агентства кадастра недвижимости и Росстата в период 1990-2006 гг. Исследования показали

следующие результаты. Так, в РФ площадь сельскохозяйственных угодий составляет примерно 10 % от общей площади территории государства, в то время как в Европе этот показатель достигает 40-50% общей территории стран. Значительно превышает и уровень эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения в странах Европы, в 5-7 раз по сравнению с Россией. Как отмечают эксперты портала, земля в России даже с учетом крайне низкой эффективности ее использования значительно недооценена, как минимум в 3-5 раз.

Поэтому регионы России должны решить один из важнейших вопросов управления земельными ресурсами, такой как наличие безхозных земель, воспользовавшись своим правом на их изъятие. Такое право закреплено в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» .

Формирование земельных участков в счет невостребованных земельных долей, изъятие невостребованных земельных долей, оформление их в собственность необходимо для вовлечения их в сельскохозяйственное производство и эффективное ими управление, поскольку земля — это один из главных ресурсов сельскохозяйственных регионов .

Однако на практике это достаточно сложная и противоречивая процедура для субъекта РФ или районной администрации, несмотря на активизацию оборота земель сельскохозяйственного назначения путем внесения поправок в соответствующее федеральное законодательство. Так, ст. 12.1 Федерального закона «Об обороте земель

сельскохозяйственного назначения» затрагивает вопросы, связанные с определением статуса невостребованных земельных долей, не имеющего единого мнения в правоприменительной и судебной практике. Пункт 1 статьи 12.1 закона под невостребованными земельными долями понимает земельные доли, принадлежащие на праве собственности гражданину,

который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте. Кроме того, невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Как показывает практика, невостребованными являются доли тех лиц, которые были включены в 1992 года в списки на приватизацию, но умерли до момента выдачи свидетельств на право собственности, а также доли тех лиц, кто по каким-то причинам не получил свидетельства (выезд за пределы района, непринятие наследства).

Процедура оформления невостребованных долей в государственную или муниципальную собственность выглядит следующим образом. Во-первых, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными по основаниям,

указанным в пунктах 1 и 2 статьи 12.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Во-вторых, орган местного самоуправления поселения или

городского округа по месту расположения земельного участка,

находящегося в долевой собственности, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, размещает на своем официальном сайте, информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности.

В-третьих, список невостребованных земельных долей представляется на утверждение общему собранию участников долевой собственности органом местного самоуправления поселения или

городского округа по месту расположения земельного участка,

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

находящегося в долевой собственности.

В-четвертых, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка,

находящегося в долевой собственности обязаны рассмотреть возражения, поданные в письменной форме лицами, считающими, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей. Данное возражение заявляется и на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей.

В-пятых, с даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования

указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить такой список самостоятельно.

В-шестых, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном законом порядке невостребованными.

Кроме того, следует отметить, что на орган местного самоуправления поселения или городской округ по месту расположения соответствующего земельного участка ложится ответственность за установление границы этого земельного участка, постановку его на кадастровый учет, регистрацию такого участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Однако следует отметить, что на любом этапе этой процедуры граждане, включая наследников, не оформивших права на земельные доли, могут заявить о своих правах: и тогда, когда процедуры только запускаются и идут (публикация списков, выделение участка, подготовка землеустроительной документации, постановка его на кадастровый учет), и даже тогда, когда участок переходит в собственность субъекта РФ или района. В последнем случае гражданин (наследник) обращается в суд с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения суда о признании права собственности субъекта РФ или района на земельный участок, выделенный в счет невостребованных долей . Исходя из этого следует сделать вывод, что не во всех случаях муниципальные органы получат в собственность земельные участки,

сформированные в счет невостребованных долей или, иначе, признанные бесхозными, несмотря на всю проделанную сложную процедуру.

После регистрации права муниципальной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в счет невостребованных долей органы местного самоуправления получают возможность распоряжаться указанными участками путем передачи их в аренду физическим и юридическим лицам, а также предоставления в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Такие земельные участки включаются в фонд перераспределения земель, который позволяет государству или муниципалитету предоставлять их на соответствующих условиях как физическим, так и юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота. Пункт 2 статьи 80 Земельного кодекса определяет формирование фонда перераспределения земель за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка; при наследовании выморочного имущества, при принудительном прекращении права постоянного (бессрочного) пользования или аренды земельные участки в соответствии с пунктами 2, 3, 4 статьи 44 настоящего Кодекса, а также в связи образованием земельных участков из земельных долей, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Главной задачей муниципального образования после окончания сложной процедуры по соответствующему оформлению прав собственности на земельные участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей, является эффективное управление ими путем передачи такого участка физическим и юридическим лицам.

Следует отметить, что пункт 8 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Выделение невостребованных земельных долей в земельный участок осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. Но при этом выдел таких земельных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.

В силу вышеизложенного, возникает ряд проблем. Первая связана с поиском тех субъектов, которым было предоставлено право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения для урегулирования возможных споров.

Вторая связана с принятием решения общим собранием участников долевой собственности об определении местоположения невостребованных земельных долей, которые в последующем формируются в единый земельный участок. Такие права как владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, статьи 14 и 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляют за общим собранием участников долевой собственности. В данной ситуации и дольщики, и в целом предприятия, в границах которых имеются невостребованные доли, не заинтересованы проводить мероприятия, связанные с выделением соответствующего земельного участка и определенные законом в силу сложности и затратности таких процедур, прежде всего, связанных с межеванием.

Третья проблема определяется качеством земельного участка, сформированного в счет невостребованных долей. На муниципальное образование ложится бремя сдать в аренду эффективному управленцу

земли худшего качества. В большинстве случаев аренду таких участков заключают с сельскохозяйственными предприятиями. Что касается фермеров, то они предпочитают покупать или брать в аренду земельные участки у собственников земельных долей. В настоящий момент стоимость и размер арендной платы очень низки по сравнению с той ценностью, которую имеют земли сельскохозяйственного назначения. Конечно, это зависит от природно-климатической зоны, в которой расположен земельный участок, состава самих почв и предшествующего их использования.

Четвертая проблема вызвана судебной практикой, в силу которой право собственности на земельный участок, сформированный в счет невостребованных долей признается за сельскохозяйственным предприятием, которое его использует, но по праву не имеет на него прав. Так, статья 6 Закона Ставропольского края «Об упорядочении отношений по использованию земельных долей на территории Ставропольского края» устанавливает возможность использования сельскохозяйственными организациями земельных участков, из массивов землепользования которых земельные участки были выделены, с исполнением всех обязанностей, установленных статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, до решения вопроса об обращении в государственную или муниципальную собственность невостребованных земельных долей в соответствии с федеральным законодательством.

Использование земельных участков, состоящих из невостребованных долей, неоднократно поднимался в Ставропольском крае депутатами комитета по земельным отношениям и землеустройству. Актуальность этого вопроса обуславливается наличием более 200 тыс. га земельных участков, состоящих из невостребованных долей. Основное внимание депутаты уделяют упрощению порядка оформления в собственность таких земельных участков. Проект внесения изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит положения, согласно которым за субъектом РФ или муниципальным

образованием закрепляется право предоставлять такие земельные участки в аренду без проведения торгов или завершения судебного разбирательства. Кроме того, особого внимания заслуживают предложенные поправки в краевой закон «Об упорядочении отношений по использованию земельных долей на территории края», согласно которым устанавливается порядок проведения инвентаризации, межевания и обращения в собственность земельных участков, состоящих из невостребованных долей, по месту их нахождения муниципальными образованиями .

Реализация всех этих мероприятий позволит решить проблему муниципальных бюджетов, хотя бы частично путем администрирования арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности

Список литературы

4. Исследование проблем инновационного развития экономики России. Научноисследовательский журнал «Вестник» №(28).- Ставрополь: изд-во ГОУ ВПО «Северо-Кавказский государственный технический университет», 2011.

5. Левушкина С.В.Пути совершенствования бюджетной и налоговой системы на муниципальном уровне/С.В. Левушкина//Ученые записки Российского государственного социального университета: Москва. — 2010. — №б (б9).

6. Савенко Г.В. Невостребованные — не значит ничьи / Г.В. Савенко //Призыв (Владимирская обл.). — № 123 (2б474) . — 2008. — 5 августа.

Порядок оформления невостребованных земельных долей в собственность органов местного самоуправления

Оформление земельных долей, которые могут быть отнесены к невостребованным, начинается с составления списка лиц, доли которых могут быть признаны невостребованными в связи с тем, что собственники земельных долей ими не распорядились

Органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка обязаны составлять список земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, предусмотренным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. В большей степени речь идет о земельных долях «не нашедших” своих наследников.

После опубликования списка невостребованных земельных долей, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников земельного участка, в границах которого определяются невостребованные земельные доли, для утверждения этого списка.

В случае если в течение четырех месяцев со дня официального опубликования списка земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, общим собранием собственников земельных долей не будет принято решение об утверждении списка, орган местного самоуправления утверждает этот список самостоятельно.

С момента утверждения, земельные доли, указанные в нем признаются невостребованными. После признания земельных долей невостребованными, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права собственности на невостребованные земельные доли.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности органа местного самоуправления на невостребованные земельные доли, является основанием для государственной регистрации. И не забываем что в соответствии со ст.8 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

После государственной регистрации права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли, орган местного самоуправления обязан в течение месяца опубликовать извещение о возможности приобретения в собственность земельных долей по цене 15% от кадастровой стоимости.

Извещение о возможности приобрести невостребованные земельные доли должно быть опубликовано в СМИ, определенных субъектом РФ как официальный источник информации и размещено на официальном сайте органа местного самоуправления в сети «Интернет”, а также на информационных щитах на территории муниципального образования по местоположению земельного участка.

Преимущественным правом покупки невостребованных земельных долей, перешедших в собственность органа местного самоуправления на основании решения суда, по цене 15% кадастровой собственности обладают организации или крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности в течение 6 месяцев со дня возникновения у органа местного самоуправления права собственности на земельные доли.

Если в течение установленного срока договор купли-продажи земельных долей не будет заключен, орган местного самоуправления обязан в течение года выделить земельный участок в счет собственных земельных долей с соблюдением принципа минимальных размеров земельных участков.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *