Нежилое помещение в многоквартирном доме

В зависимости от своего целевого назначения все помещения в многоквартирном доме можно разделить на жилые и нежилые.

Согласно п. 2 статьи 15 Жилищного кодекса (ЖК) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Статус жилого помещения достаточно подробно рассмотрен в ЖК. Что же касается нежилого помещения, то получить представление о его статусе возможно только по принципу "от противного" по отношению к жилому – то есть если помещение не отвечает требованиям, установленным для жилых помещений, его следует отнести к нежилому.

    Требования к жилым помещениям

В соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ "О техническом регулировании" (Закон) данные требования к жилым помещениям должны устанавливаться в соответствующих технических регламентах, призванных заменить СНиПы, ГОСТы, СанПиНы и т.п.

До вступления в силу технических регламентов требования к жилым помещениям, установленные вышеназванными СНиПами, ГОСТами и т.п., подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям защиты жизни, здоровья и имущества граждан, а также имущества иных лиц и предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей (статья 46 Закона)

В настоящее время требования к жилым помещениям определяются рядом нормативных актов:

  • Федеральный закон от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения";
  • Положение о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании (утверждено Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. №554);
  • Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" (утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.);
  • Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждено Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170) и др.

Можно выделить ряд наиболее важных требований, предъявляемых к жилым помещениям. Так, помещение должно быть изолированным и через него не должен осуществляться проход в другие помещения.

Нежилое помещение — Нормативное регулирование

Принадлежность жилого помещения к недвижимому имуществу обуславливает невозможность признания помещениями разного рода "времянки", строительные вагоны и иные объекты, не имеющие прочной связи с землей и не признаваемые объектами недвижимости. Важными являются соблюдение требований:

  • к земельному участку и территории жилых зданий при их размещении;
  • к отоплению, вентиляции и микроклимату помещений;
  • к строительным материалам и внутренней отделке жилых помещений; к инженерному оборудованию (в частности, к водоснабжению и канализации);
  • к естественному и искусственному освещению и инсоляции;
  • к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения в помещениях жилых зданий;

    Разновидности жилых помещений

ЖК (статья 16) выделяет 3 основных вида жилых помещений:

  • жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
  • квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
  • комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Что касается квартиры, то квартирой следует признавать не только помещения, обеспечивающее прямой доступ к помещениям общего пользования, — если обособленное помещение в многоквартирном доме имеет прямой выход вовне (на улицу или во двор дома), то такое помещение также следует признавать квартирой.

Понятие "комната в коммунальной квартире" появилось в советское время. Она является частью жилого дома (квартиры), части основных жилых помещений в котором (которой) предназначены для вспомогательного использования, а именно для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием (места общего пользования), и находятся в общей долевой собственности собственников комнат в коммунальной квартире.

Получается, что собственник комнаты в коммунальной квартире также, как и собственник квартиры в многоквартирном доме обладает имущественным комплексом, состоящим из комнаты в коммунальной квартире и доли в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры.

Действует в данной случае и принцип единства судьбы комнаты и доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире: при переходе права собственности на комнату доля в праве общей собственности переходит к новому собственнику комнаты.

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем проведения переустройства и (или) перепланировки.

    Переустройство и перепланировка жилых помещений

Согласно статье 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Для проведения переустройства или перепланировки необходимо предоставить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения в орган местного самоуправления. Отказ в согласовании может последовать именно вследствие несоответствия предоставленного проекта многочисленным санитарным и техническим требованиям законодательства, предъявляемым к жилым помещениям.

Окончание переустройства или перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной компетентным органом местного самоуправления.

Следует обратить внимание, что переустройство и перепланировка являются комплексными процедурами и регулируются также градостроительными и иными строительно-техническими нормами.

    Нежилое помещение и порядок перевода помещения из жилого в нежилое и наоборот

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в которое оно входит.

В противовес жилому помещению под нежилым помещением следует понимать изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан.

Нежилые помещения в многоквартирных домах могут быть как первичными, то есть изначально создаваемыми как таковые (магазины), так и переведенными из жилого фонда. При этом первичные нежимые помещения могут как входить в общее имущество многоквартирного дома, так и не входить, то есть быть самостоятельными объектами собственности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое и обратно регламентируется главой 3 ЖК, а также нормами Гражданского и Градостроительного кодексов.

Сам перевод осуществляется органом местного самоуправления по заявлению собственника.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если:

  • доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Обратный перевод — нежилого помещения в жилое не допускается, если:

  • помещение не отвечает установленным требованиям;
  • право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В любых многоквартирных домах есть так называемые «нежилые помещения», но многие путают это понятие, не понимая его значения. Происходит это потому, что существуют также места и помещение общего пользования, что не является одним и тем же и отличается от понятия «нежилые помещения». Острота вопроса велика, так как это влияет на размер оплаты коммунальных услуг.

Чтобы избежать путаницы в головах потребителей, постараемся разъяснить, какие именно помещения многоквартирного дома можно считать нежилыми, а также как происходит для них расчет коммунальных услуг.

 

Чаще всего эти объекты недвижимости используется в многоквартирных домах под коммерческую деятельность компаниями и предпринимателями. Но, по сути, эти помещения — такая же часть здания, как и все остальные. Таким образом, у них должны быть собственники со всей предусмотренной законодательством документацией. В этом плане жилые и нежилые площади мало чем отличаются друг от друга.

Более того, на владельцев данных помещений распространяются права и обязанности, которые аналогичны тем, что применяются к собственникам обычных квартир. А значит, и оплата за коммунальные услуги для них начисляется на равных основаниях.

Они, так же как и все остальные собственники, платят за отопление (расчет ведется исходя общей площади помещения), а также за газ, свет и воду. Для расчета потребления энергоресурсов применяются стандартные приборы учета — счетчики. Если таковых нет, то оплата устанавливается по средним расчетным расценкам.

Помимо этого, владельцы упомянутых помещений должны перечислять средства на общедомовые нужды.

 

Постановление № 354 приводит конкретные формулы, применяемые для учета. При этом в учет для нежилых и жилых помещений берется общая площадь — та, у которой имеются владельцы или пользователи. При этом не берется в расчет та площадь, которая определяется как для общего пользования.

Вся путаница началась из-за того, что многоквартирные дома обязали оборудовать общедомовыми приборами учета расхода энергоресурсов. Ведь если взять практику, когда счетчики не применялись, то не имела никакого значения площадь, используемая, например, коммерческими фирмами на нижних этажах здания. Тогда квартиры «рассчитывались» в соответствии с принятыми нормативами. В свою очередь, собственники нежилых площадей платили исходя из расчетов объемов услуг, составленных поставщиками ресурсов.

Назначение помещений в многоквартирном доме

Основным параметром была площадь, но учитывались и другие.

Но теперь данные приборы обязательны, и у жильцов часто возникают трения с пользователями и собственниками нежилых помещений, так как те не всегда желают делить ценник, выставленный коммунальщиками. Хотя они точно также обязаны платить за общедомовой расход, как и все остальные собственники.

Теперь большинство жителей таких домов понимают принципы формирования счетов. Кстати, это касается не только новых зданий, которые вводятся в эксплуатацию сразу с приборами учета, но и старых, где устанавливать счетчики обязуют собственников. Распространенная практика — выкуп квартир на первых этажах домов с последующим переоборудованием их под нужды бизнеса (самое распространенное — магазины). Не будем углубляться в тему того, что далеко не всем жильцам нравится соседство с фирмами, самое важное в нашем случае — учитываются ли эти бывшие квартиры при расчете размера задолженности дома за «коммуналку». Естественно, этот учет должен вестись.

Но, справедливости ради, стоит заметить, что и собственники нежилых помещений также имеют право на недовольство. Обычно такие помещения оборудуются отдельным входом с улицы — что выгодно и жильцам, ведь никому не хочется, чтобы подъезд превратился в «проходной двор» для покупателей и клиентов, которые могут не иметь отношения к вашему дому. В таком случае, разве обязан собственник нежилой недвижимости оплачивать содержание подъездов, лифтов и т. п.? Наверное, нет. Но законы, в частности, постановление № 354, это не учитывают.

 

нежилые помещения могут также переоборудовать и площади, которые ранее имели статус общего имущества многоквартирного дома (цокольные, подвальные этажи). Тут стоит сразу оговориться о том, что это может быть незаконно, но в данной статье вопрос с данной стороны рассматриваться не будет. Остановимся на вопросе о расчете коммунальных платежей. Здесь все зависит от того, оформлены ли на эти помещения права собственности, если да — то порядок формирования счетов будет таким же, как для всех остальных нежилых помещений (описано выше).

В противном случае всю расходную часть по содержанию данных площадей возьмут на себя собственники жилья в многоквартирном доме. Ведь юридически эти помещения все еще числятся как общее имущество. Во множестве случаев жильцы даже и не подозревают о том факте, что им приходится оплачивать из собственных карманов потребление энергоресурсов на данных площадях.

Бывает и другая форма использования подвальных и цокольных помещений в многоэтажных жилых домах — аренда. В этом случае по закону требуется устроить собрание собственников недвижимости, которые должны определить, как именно происходить аренда, ее стоимость. Кроме того, там же решается, как будут использоваться полученные средства. Можно переложить проблему оплаты счетов и на арендатора, но в таком случае необходимо четко прописать это в договоре.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод. Если в вашем доме присутствуют, помимо квартир, те помещения, о которых говорилось выше, а тем более, если они применяются кем-то в коммерческих целях, нужно точно понимать, кто именно собственник или арендатор, и как как происходит расчет оплаты за коммунальные услуги, которые там потребляются.

 

Кстати, согласно уже процитированному постановлению, поставщики коммунальных услуг обязаны в течение 3-х рабочих дней предоставлять своим клиентам по их запросу (заявлению) полную выписку (на бумаге) о поставленных им ресурсов. Здесь должны быть и точные объемы за каждый месяц, и данные с общедомовых счетчиков (если таковые установлены), и многое другое.

Так что если у вас возникают какие-либо вопросы, вы не должны никому ничего объяснять — коммунальщики обязаны отвечать на поданные в установленном порядке заявления, они не имеют право скрывать какую-либо информацию. Мы надеемся, что если потребители повысят свою правовую грамотность, и будут более скрупулезно относиться к коммунальным расходам, исполнители этих услуг станут более ответственными и современными, отчего выиграет весь сектор ЖКХ и рынок недвижимости в России.

Нежилые помещения в жилых многоквартирных домах

Из раздела «Правила содержания общего имущества

в многоквартирном доме»

Как уже было сказано, в жилом доме могут располагаться и нежилые помещения, собственники которых также наделены правами и обязанностями.

Понятие и признаки нежилого помещения в многоквартирном доме

Это могут быть разные объекты: предприятия торговли, парикмахерские, аптеки, салоны красоты, офисы коммерческих организаций различного рода деятельности. С одной стороны,  для собственников жилых помещений это положительный момент —  удобно, когда в магазин или аптеку можно сходить за пять минут. Но такое положение дел может обернуться и рядом неприятностей: от шума автомобилей при разгрузке продукции, парковки машин посетителей данных организаций до проблем с вентиляцией и вывозом бытовых отходов. Чтобы разобраться в хитросплетении отношений собственников жилых и нежилых помещений обратимся к законодательству Российской Федерации.

Согласно "Жилищному кодексу Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов по содержанию придомовой территории и общего имущества дома в зависимости от той доли жилого или нежилого помещения, которым они владеют.

Значит, собственник парикмахерской, аптеки или магазина, расположенных в жилом доме, как и жильцы — собственники жилых помещений, должен оплачивать счета за работы и услуги по содержанию общего имущества жилого дома.

Также собственник нежилого помещения в многоквартирном доме имеет возможность реализовывать свои права, в частности,  право на обеспечение коммунальными услугами с оплатой за их потребление.

В этом вопросе также  помогут разобраться нормы санитарного законодательства, причем, существуют общие нормы по размещению в жилых зданиях  помещений общественного назначения, предусмотренные  СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», и специальные нормы, устанавливающие требования к отдельным объектам, к примеру, к объектам торговли или общественного питания.

Начнем с придомовой территории, на которой  запрещается размещать предприятия торговли, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, автостоянки, кроме гостевых (п.2.10. раздела II СанПиН 2.1.2.2645-10).

Нежилые  помещения в многоквартирном доме могут  располагаться на первом этаже здания или на более высоком этаже, но тогда все находящиеся под ним площади также должны иметь статус нежилых, и, согласно градостроительным нормам, не должны нарушать общий архитектурный облик объекта.

Какие ещё существуют ограничения для помещений общественного назначения,  расположенных в жилых домах?

Все размещаемые  в жилом доме объекты  должны иметь отдельные входы, изолированные от жилой части здания. Участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

Загрузка материалов, продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Это мероприятие следует предусматривать с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей при наличии специальных загрузочных помещений.

Вентиляция объектов, размещённых в жилых зданиях, должна быть автономной. Допускается присоединять к общей вытяжной системе жилого здания вытяжную вентиляцию общественных помещений, не имеющих вредных выбросов. А вредные вещества, выделяемые в воздух, существуют на многих объектах.  Даже в парикмахерских выделяемые  аэрозоли не должны попадать в общую вентиляцию.

Санитарно-эпидемиологические правила "СП 2.3.6.1066-01. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов " допускают размещение организаций торговли в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам помещениях, исключения составляют  специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2.  Такие предприятия должны размещаться в отдельно стоящем здании.

Определенные требования предъявляются к обслуживанию территории объекта: для сбора мусора и пищевых отходов предусматривают раздельные контейнеры с крышками (или специально закрытые конструкции). Площадки для сбора мусора и пищевых отходов располагаются на расстоянии не менее 25 м от здания.

Также установлены некоторые ограничения по устройству канализации предприятий торговли: сети бытовой и производственной канализациине объединяются с канализацией жилых зданий. Это требование  касается и предприятий общественного  питания.

В любом случае, размещаемые в жилых домах предприятия и организации не должны ухудшать условия проживания и отдыха граждан.

И уж что совсем не допускается размещать в жилых зданиях, так это любые промышленные производства. 

Нежилые помещения в многоквартирном доме

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *