Нюансы при аренде квартиры

Как законно сдать квартиру физическому лицу в 2018 году.

Если у вас есть свободная жилая площадь, вы наверняка задумывались о сдаче ее в аренду. Несмотря на высокие риски в этой сфере, сдача жилья в наем пользуется большим спросом, особенно в крупных городах с большим количеством приезжих.

С недавнего времени официальные власти вплотную занялись вопросом о выведении рынка аренды жилых помещений из тени, в которой он до сих пор находился. Ранее владельцы как-то и не задумывались, что они должны платить государству с полученного дохода какие-либо отчисления. Но, так или иначе, на текущий момент факты таковы, что для безопасной сдачи квартиры в аренду лучше оформить все отношения с арендаторами официально и уплатить причитающийся налог.

Как сдать квартиру легально: необходимые документы

Чтобы легально сдать квартиру в аренду, необходимо в первую очередь правильно оформить договор аренды. Учтите, что составлять этот документ лучше в трех экземплярах – для обеих сторон и налоговой инспекции.

В договоре важно указать правильные сведения. Необходимо привести точный адрес сдаваемого жилья, его описание (количество комнат, площадь помещений), подробные паспортные данные обеих сторон, указать точные суммы арендной платы в рублях – цифрами и прописью.

Также не помешает составить передаточный акт, где нужно перечислить все находящееся в квартире имущество и обязательно указать его состояние.

При составлении договора учтите такие нюансы, как способ оплаты, периодичность расчета с арендатором, условия оплаты коммунальных услуг, ограничение на количество проживающих в квартире постояльцев с указанием лиц, которым разрешено проживание в данном помещении. По закону, срок аренды жилого помещения не может превышать пяти лет – укажите точные сроки и обязательно пропишите санкции за нарушение положений договора аренды.
Кроме того, не лишним будет составление акта приема-передачи помещения.

Как сдать квартиру легально: отчетность и обязательства

Обязательства ваших квартиросъемщиков будут прописаны в заключенном между вами договоре. Если оплата коммунальных услуг должна производиться ими, не помешает потребовать также своевременного предоставления соответствующих квитанций и чеков.

Ваши обязательства будут состоять в уплате причитающегося с вас налога и предоставлении в налоговую инспекцию декларации. Поскольку вы, как физическое лицо, получили доход, вы должны уплатить налог на доходы физических лиц. В данном случае ставка налога будет составлять 13% от суммы полученного дохода. Небольшой совет – отчисляйте соответствующую сумму каждый раз при получении оплаты за аренду квартиры. Таким образом вы оптимизируете возложенную на вас налоговую нагрузку. Реквизиты для перечисления можно уточнить в вашей налоговой инспекции.
Ежегодно, до 1 апреля вы должны будете предоставлять декларацию 3-НДФЛ за прошлый год.

Как сдать квартиру легально: налоговая оптимизация

Многие эксперты советуют для экономии налога зарегистрироваться в качестве ИП на упрощенной системе по схеме «доходы». Да, налог с полученного дохода в таком случае составит всего 6%. Но при этом многие умалчивают о страховых взносах, которые с недавнего времени перестали быть такими уж незначительными. В большинстве случаев, оплата страховых взносов ИП перекроет всю выгоду от ухода с НДФЛ на УСНО.

Этот совет пригодится тем, кто уже и так осуществляет какую-либо предпринимательскую деятельность и все равно уплачивает страховые взносы. В таком случае следует открыть еще один вид деятельности и включить доходы от сдачи жилья в аренду в Книгу доходов и расходов и в налоговую декларацию.

Таким образом, на текущий момент уплата НДФЛ в размере 13% является самым оптимальным налогообложением доходов, полученных от сдачи в аренду квартиры.

Сдавать или не сдавать квартиру легально – решает каждый владелец самостоятельно. Но следует знать, что сегодня государственные органы заинтересованы в увеличении поступлений в бюджет и ими будут предприниматься все меры для вывода рынков, находящихся в теневом секторе, в регулируемую законом область. Вполне возможно, что наложенные санкции при выявлении нарушения перекроют всю выгоду от нелегальной сдачи квартиры в наем.

Мезенцева Василиса

2014-04-22 05:23:16

1180 просмотров

Зачем вообще может понадобится сдавать квартиру официально? Ведь можно сдать квартиру так, что бы не платить налогов вовсе.

Налог на сдачу квартиры в аренду: сколько и как платить, и можно ли не платить налог

Об этом я рассказывал в статье как сдать квартиру и не платить налоги. Сейчас я расскажу кому обязательно нужно сдавать квартиру легально.

Давайте рассмотрим два варианта:

  1. Вы сдаете единственную квартиру;
  2. Вы сдаете несколько квартир.

Одна квартира сдаваемая в аренду

Если вы сдаете в аренду одну квартиру собственником которой вы и являетесь, то сильно боятся налоговой вам не стоит.

Если в этом случае вы вдруг сдадите квартиру в тайне от налоговой, вас будут ожидать следующие наказания:

  1. Взыскание не уплаченной суммы налога. Данная сумма составляет 13% от суммы всех платежей которые вы получили от арендаторов в течении года. Если бы вы сдавали квартиру официально, то вы бы и так заплатили эти деньги. Так что в этом наказание ничего страшного я не вижу.
  2. Пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ помноженной на сумму не уплаченного налога за каждый календарный день просрочки (ст. 75 НК РФ). Давайте посчитаем данное наказание для моей первой квартиры. Арендная плата за 12 месяцев составит 426 000 рублей. Следовательно я должен заплатить налог в размере 55 380 рублей (426 000 x 13%). Ставка рефинансирования на данный момент составляет 8,25%. Т.е. в случае обнаружения несвоевременной оплаты налогов за каждый день просрочки я бы заплатил 0,0275% или 15 рублей 23 копейки. А за месяц набежало бы  456 рублей.
  3. Штраф за не предоставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но в сумме не более 30%).

Вас могут наказать только за прошлый год, ведь налоговая декларация подается до 30 апреля года следующего за отчетным. То есть в мае вас будут пытаться наказать за грехи совершенные в прошлом году. Возможно к этому времени от вас уже даже съедут квартиранты проживавшие в то время. На мой взгляд если не регистрировать договор, то налоговой будет очень трудно вас поймать и наказать.

Если вам предъявят претензии за текущий год, вы всегда сможете сказать, что собирались задекларировать свой доход в следующем году. В этом случае вам придется зарегистрировать договор с даты поимки и заплатить налоги за остаток года.

Подробнее об этом читайте в статье как сдать квартиру и не платить налоги.

Теперь у вас есть все данные, что бы смоделировать свою ситуацию и принять решение о необходимости официального оформления сдачи квартиры в аренду.

Несколько квартир сдаваемых в аренду

В этом случае все гораздо серьезнее. К вышеперечисленным наказаниям добавятся еще и эти:

  1. Штраф в размере до 300 тысяч рублей (Незаконное предпринимательство — ст. 171 УК).
  2. Штрафа в размере 10 процентов от доходов полученных с аренды квартир, но не менее 40 тысяч рублей за нарушение порядка постановки на налоговый учет (ст. 116 НК РФ).
  3. Штраф в размере до 300 000 рублей, при не уплате суммы более 600 000 рублей в течении 3х последних лет (ст. 198 УК РФ).

Как видите в данном случае все гораздо серьезнее и ждать следующего года никто уже не будет. Налоговикам будет достаточно установить факт сдачи в аренду нескольких квартир, что бы подвергнуть вас жестоким наказаниям.

При больших объемах поступления средств от аренды квартир возможно следует рассмотреть вариант с открытием ИП. В этом случае вы будете платить 6% с арендных платежей + 20 727 рублей в год (по состоянию на 2014 год).

Сдаем квартиру официально

И вот вы прикинули все риски и решили сдавать официально. Для этого надо сделать всего два простых действия:

  1. После заключения договора аренды отнести три копии в налоговую для его регистрации. Все три копии должны быть подписаны вами и арендатором. Когда пойдете в налоговую обязательно возьмите паспорт и убедитесь, что вы помните свой ИНН.
  2. В следующем году до 30 апреля сдать налоговую декларацию. В этом ничего сложного нет. Например, в моей налоговой бланк декларации можно купить у бабушки при входе, а образец заполнения весит в коридоре. Вам просто надо знать свои цифры.
  3. Заплатить налог. Реквизиты для уплаты НДФЛ, скорее всего, висят в налоговой в коридоре и вы сможете их взять когда понесете декларацию.

Если вы хотите сдать квартиру, рекомендую вам обязательно ознакомится со статьей как сдать квартиру дорого.

в рубрике Инвестирование в недвижимость. Метки: Как выгодно сдать квартиру в аренду

Правила сдачи/съема квартиры. Как избежать ошибок

Каждая пятая московская квартира по статистике сдается внаем, и это только официальные данные. Сделки по съему и сдаче квартир следует проводить на основании договора аренды. Вот мы и расскажем, как правильно его оформить.

Как оформить договор аренды квартиры — советы

Перед тем, как оформлять договор аренды жилого помещения, обе стороны должны согласовать условия этого договора, чтобы в будущем не возникали проблемы.

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Арендатору нужно обозначить такие острые моменты, как фиксированная оплата, расчеты за Интернет, электроэнергию, количество визитов владельца квартиры, расходы по коммунальным платежам и так далее. Арендодателю важнее, чтобы в договор были включены данные о залоговой сумме, условия, по которым может быть совершено досрочное расторжение договора, другие страховые риски.

При составлении текста договора указываются паспортные данные двух сторон, адрес квартиры, данные о свидетельстве на право собственности. Там же следует указать все возможные штрафные санкции, которые могут быть предъявлены при нарушении условий договора. Если возникнут конфликтные ситуации, а также кто-либо обратится в суд, этот договор станет основным документом, на который будут ссылаться обе стороны.

В том случае, если квартирой владеет не одно физическое лицо, а несколько, договор найма должны подписать все совладельцы или же они должны нотариально передать свои полномочия кому-то одному. Если этого не сделать, любой из совладельцев может проживать в арендуемой квартире.

Когда срок договора будет подходить к концу, или вообще завершится, а обе стороны захотят продлить сделку, можно составить к договору дополнительное соглашение, в котором прописать продление сроков. Можно также заключить новый договор аренды.

Важно, когда решите оформить договор аренды квартиры, чтобы в нем значилась оценка передаваемого в аренду имущества: в каком состоянии находится кафельная плитка в туалете и ванной, сантехническое оборудование, мебель, полы, стены. Для этого составляются еще два документа: перечень и акт приемки-передачи передаваемого имущества. Первый документ будет содержать все недостатки в состоянии имущества, а также все, что имеет стоимость, которую в случае порчи придется возместить. Второй документ должен прописать общее состояние квартиры, перечислить все недостатки, имеющиеся трещины, сколы, протечки, ветхость того или иного оборудования.

Зная, как оформить договор аренды, можно спокойно искать жильцов.

© Автор: Шабина Ирина

Комментарии

Добавить комментарий

Поля отмеченные * обязательны.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *