Нюансы при покупке квартиры

Зачастую покупка квартиры на вторичном рынке гораздо рискованнее, чем в новостройке. Сделку могут омрачить объявившиеся после подписания договора купли-продажи собственники, многотысячные долги за капитальный ремонт, прописанные в квартире «мёртвые души» или незаконная перепланировка. N1.RU разобрался, что нужно проверить, перед тем как купить квадратные метры «с рук».

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель, как правило, заранее знает о возможных рисках. Однако со вторичным жильём ситуация обстоит сложнее. У такой квартиры есть своя «история» — бывшие и действующие владельцы, многочисленные документы, прописанные в квартире люди. Это только малый список подводных камней, которым стоит уделить пристальное внимание перед покупкой. Именно поэтому покупатель «вторички» должен потратить больше времени и сил перед сделкой на проверку всех нюансов, чтобы не оказаться обманутым.

«В России большинство людей покупают квартиру один-два раза за всю жизнь, так что для многих это абсолютно неизвестный, сложный и очень запутанный процесс, — отмечает юрист Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова. — Даже если человеку предстоит относительно простая сделка, всё равно нужно будет учесть массу деталей и нюансов, узнать много не известной ранее информации».

Досье на владельца

В первую очередь, покупателю стоит проверить паспортные данные владельца квартиры. Удобнее всего это сделать на сайте Федеральной миграционной службы. Также в идеале необходимо подтвердить дееспособность собственника — выяснить, состоит ли человек на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй!

Не стоит исключать, что сделка может быть отменена родственниками продавца из-за его недееспособности. Однако на практике доступ к таким данным получить не удастся — справку вы можете запросить только напрямую у владельца квартиры.

Особенное внимание стоит уделить ситуации, когда в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности. Ведь в таком случае придётся проверить данные двух человек, а также убедиться в подлинности самой доверенности. Это возможно сделать только у нотариуса, который выдавал документ.

Более того, важно узнать, как именно нынешний владелец прлучил квартиру в собственность. Если жильё передалось по наследству, специалисты рекомендуют дождаться истечения трёх лет с момента вступления завещания в силу, чтобы внезапно не появились новые претенденты на жилплощадь.

История квартиры

Перед тем как приобрести «вторичку», необходимо запросить у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), в которой будут указаны данные о всех правообладателях и всех ранее совершённых сделках с квартирой. Также нужно попросить у собственника выписку из домовой книги. Это позволит узнать, кто прописан в квартире, в частности — есть ли среди них несовершеннолетние дети. Необходимо проконтролировать, чтобы к моменту продажи в квартире никто не был прописан, иначе придётся решать проблему через суд. К тому же за квартиру с «мёртвыми душами» придётся платить увеличенные коммунальные платежи.

По словам Натальи Михайлюковой, при покупке жилья на вторичном рынке главное, что нужно сделать, — это убедиться в юридической чистоте объекта. Для этого необходимо проанализировать все документы на квартиру, оформленные имущественные права, документы правообладателей и так далее. Если вы пользуетесь услугами риэлтора, то именно он должен отвечать за убытки клиента. Главное, чтобы в договоре был определён объём ответственности, которую риелтор несёт перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по этому договору.

Также стоит заострить внимание на том, не было ли сомнительных сделок с этой квартирой. Например, если в течение одного года квартира трижды перепродавалась, это повод задуматься.

Состояние квартиры

После того как вы убедились, что вам подходит район, дом и инфраструктура, есть смысл повнимательнее присмотреться к квартире. Не всем покупателям стоит акцентироваться на ремонте, ведь старую мебель и технику можно выкинуть или продать, а обои переклеить. Гораздо важнее обратить внимание на планировку и состояние коммуникаций и электропроводки.

Если вам понравилась планировка, не спешите радоваться — нужно обязательно проверить её законность. Если в квартире есть незарегистрированные изменения, в дальнейшем все обременения по штрафам и устранению станут заботой нового собственника. Для того чтобы проверить «чистоту» квартиры, стоит потребовать у собственника справку из районного бюро технической инвентаризации (БТИ). Стоит тщательно проверить соответствие указанных в документе характеристик реальному положению вещей.

А состояние инженерных систем можно оценить только самостоятельно. Даже если вы покупаете квартиру «под ремонт», важно обратить внимание на степень износа электропроводки, работоспособность розеток и внешний вид труб. Это очень важно, особенно если вы приобретаете квартиру в старом доме.

«Квартира с качественным ремонтом будет стоить существенно дороже аналогичной с «убитой» отделкой. Брать жильё с хорошим ремонтом, на мой взгляд, обоснованно и оправданно, если этот ремонт вас полностью устраивает и вы не планируете ничего переделывать в ближайшее время», — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Загородный стиль» Павел Соколов.

Долги

Неприятным сюрпризом от предыдущих владельцев могут оказаться неоплаченные счета. Поэтому рекомендуется перед покупкой жилья запросить у собственника справку об отсутствии задолженности из Единого расчётного центра. Однако в любом случае стоит прописать в договоре, что все задолженности, начисленные до совершения сделки, остаются за прежними хозяевами.

С юридической точки зрения долги по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь не распространяются на нового собственника, в отличие от задолженностей за оплату капремонта дома. Поэтому стоит обратить особое внимание именно на этот момент при приобретении жилья. Обезопасить себя в этом случае можно с помощью всё той же справки из расчётного центра.

Нюансов при покупке квартиры на вторичном рынке много. Поэтому стоит быть крайне внимательным при совершении сделки, чтобы не стать жертвой мошенников. Ведь вариантов обмана может быть множество: начиная от липовых документов, заканчивая тем, что одну и ту же квартиру могут продать нескольким люям.

Бытует мнение, что на вторичном рынке жилья всегда рискует только покупатель.

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке

Он может заплатить деньги, а в результате получить квартиру со скрытыми дефектами или, например, с обременением, или соседи по лестничной клетке окажутся не совсем благополучными. Но продавцы квартир тоже рискуют: и своим имуществом, и деньгами. Рассмотрим самые главные проблемы, с которыми могут столкнуться продавцы недвижимости, а также способы решения этих проблем.

Доверяй, но проверяй

Как бы нелепо это не звучало, но самой ненадежной системой оплаты на вторичном рынке стала схема безналичных расчетов. Проблема упирается в простой вопрос: когда переводить денежные средства, после регистрации договора купли-продажи или до этого?

Закон требует производить оплату после регистрации договора, чтобы избежать возникновения залога. Но тогда продавец подвергается риску не получить причитающиеся ему деньги. На практике существует большое число примеров, когда денежные средства не доходят до продавцов недвижимости. Это происходит по разным причинам: отсутствие денег у покупателя при растрате или утере их в процессе оформления нужных документов, его наглости или жадности, а возможно, он просто передумал покупать именно эту квартиру.

Много месяцев, а быть может, не один год потратит продавец, чтобы получить деньги или вернуть обратно квартиру в ситуации уклонения покупателя от оплаты. А если покупателями стали профессиональные мошенники, шансы возвратить свое имущество будут приближены к нулю.

Вот почему желательно проводить расчеты с помощью банковских ячеек, такой способ оплаты будет гарантией выполнения договора для обеих сторон.

Как не написать лишнего в документах

Многие люди не уделяют положенного внимания документам, подтверждающим передачу денег: передаточному акту, расписке, а также условиям договора купли-продажи, в которых оговаривается схема расчетов между сторонами. Продавцы напрасно считают, что это заботит только покупателей.

В договоре и передаточном акте часто указывается, что покупатель вносит оплату до регистрации этого договора, к примеру, в момент подписания, делается это во избежание возникновения залога на квартиру. Если же в последующем после регистрации договора стороны оформят еще и расписку о получении денег, будет считаться, что произошла двойная оплата: по передаточному акту и договору — в первый раз, по расписке — во второй.

Двойная оплата будет являться в данном случае неосновательным обогащением, а закон его не допускает. Следовательно, подобная ошибка продавца дает возможность недобросовестному покупателю обратиться в суд с требованием возврата излишне выплаченных им денег в сумме, указанной в расписке. И хотя деньги передавались продавцу только один раз, доказать это будет практически невозможно, и суд, скорее всего, поверит документам.

Нельзя отдавать в агентство недвижимости оригиналы документов

Частый промах продавцов заключается в том, что они обращаются не в те агентства, которые зарекомендовали себя на рынке, как настоящие профессионалы, а к тем риелторам, которые пообещали продать их имущество за большую стоимость. Владельцы квартир, не знающие рынок недвижимости и не имеющие опыта в продаже жилья, ошибочно предполагают, что лучшие риелторы — те, которые обещают продать имущество по самой высокой цене.

Нужно помнить, что обещание продать квартиру по более высокой, чем рыночная, цене — это обман клиента в самом начале сотрудничества.

Завлекая продавцов жилья в свои агентства путем необоснованных заверений и обещаний, недобросовестные риелторы, как правило, стремятся получить в свое распоряжение оригиналы документов на квартиру. При этом с клиентом подписывается договор, в соответствии с условиями которого собственник жилья обязуется не продавать его через другие агентства.

В результате продавец оказывается связанным кабальными условиями, он полностью зависит от данного агентства и не имеет никакой возможности отказаться от невыгодной сделки.

Если на показ квартиры приходят воры…

Мошенников, представившихся потенциальными покупателями жилья, интересует не сама недвижимость, а содержимое квартиры. Нужно насторожиться, если при осмотре такой «покупатель» обращает внимание не на состояние жилья, документы и вид из окна, а на находящуюся в комнатах обстановку.

Продавцу необходимо проверять документы у лиц, которых он впустил в квартиру, и записывать паспортные данные. То же касается и сотрудников агентств недвижимости.

Перед самим показом квартиры стоит убрать документы и ценные вещи в надежное место, чтобы уменьшить риск ограбления или кражи имущества.

Недостатки жилья должны быть прописаны в договоре

Продавцу нужно непременно сообщить покупателям обо всех недостатках жилья, а самые существенные из них необходимо указать в договоре купли-продажи. Это даст возможность впоследствии избежать исков о возмещении убытков, причиненных покупкой некачественного помещения. Также это позволит снизить риск расторжения договора при наличии существенных недостатков жилья.

Существенными недостатками могут быть признаны: не работающая электропроводка, нарушения конструктивных составляющих после ремонта, незаконная перепланировка, наличие притязаний со стороны третьих лиц и т.п.

Будьте осторожны

Стоит быть осторожным в целом, продавая свою недвижимость. Ведь продажа квартиры за правильную цену, с гарантией получения денег и надлежащим оформлением документов — процедура сложная и не самая безопасная.

Мало кто из продавцов задумывается об осторожности. А это становится поводом для обмана собственника жилья и недобросовестными покупателями, и профессиональными мошенниками, не говоря уже о сомнительных риелторских агентствах и «черных» маклерах. Нужно помнить об указанных рисках, это поможет продавцам сохранить свое имущество.

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.

Покупка квартиры на вторичном рынке без агентств

Уважаемая АННА!

В вашем вопросе может помочь ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ.

Статья 31.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

ПУНКТ 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

ХОТЯ ЭТО СТАТЬЯ ПОЛНОСТЬЮНЕ РЕГУЛИРУЕТ ВАШАИ ОТНОШЕНИЯ , ОДНАКО ИСХОДЯ ИЗ ЕЕ СМЫСЛА ВЫ СМОЖЕТЕ ИХ ВЫСЕЛИТЬ ПО РЕШЕНИЮ СУДА.

НО

Действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

ТАКИМ ОБРАЗОМ, ЕСЛИ ЕЕ СЫНОВЬЯ В СВОЕ ВРЕМЯ ОТКАЗАЛИСЬ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ ЭТОЙ КВАРТИРЫ(ЕСЛИ ОНА БЫЛА ПРИВАТИЗИРОВАНА), ТО СОХРАНЯЮТ ПОЖИЗНЕННОЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЕ ЕЮ. ПОЭТОМУ, ЕСЛИ ОНИ ДОБРОВОЛЬНО НЕ ВЫПИШУТСЯ, ТО У ВАС ЧЕРЕЗ СУД НИЧЕГО НЕ ПОЛУЧИТСЯ. ПОЭТОМУ ПРИ НАЛИЧИИ ЭТОГО ФАКТА ПОКА ОНИ НЕ ВЫПИШУТСЯ У ВАС ЕСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИОБРЕСТИ СЕБЕ ГОЛОВНУЮ БОЛЬ.

Если этого факта нет, то пропишите это условие в договоре, что они обязаны выписаться через 1-2 месяца. Но лучше не надо себе приобретать эту лишнюю проблему. Суд, это тоже вермя и силы. Пока не выпишутся не надо подписывть договор. Лучше заключите предварительныйц договор о покупке данного жилья с предоставлением аванса и неустойки за отказ продать Вам жилье.

Надеюсь на Ваш положительный отзыв.

h

Продавцы столичной недвижимости также констатируют: в последний раз столь низкие цены на жилье были в 2008 году. Сейчас в пределах МКАД можно купить небольшую квартиру за 3-4 млн рублей. Например, такие предложения есть в районах Марфино, Люблино, Лефортово, Нижегородский, Дмитровский.

Но речь идет о новостройках. Причем, такие минимальные цены устанавливаются на самых ранних этапах возведения жилого комплекса — когда застройщик только начинает огораживать строительную площадку. Соблазн купить квартиру по сходной цене велик, но и риски при этом значительные. Ведь люди, решившиеся вложить деньги лишь в чертеж своей будущей квартиры, полностью доверяются застройщику. "РГ" попросила экспертов в области недвижимости рассказать о том, как потенциальным покупателям новостроек не остаться в итоге и без денег, и без жилья.

Какие документы необходимо внимательно изучить при покупке квартиры в новостройке

"Необходимо обратить внимание на наличие четырех основных документов, а именно: разрешения на строительство, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок и договор, который вы будете заключать с продавцом, — советует управляющий партнер крупной столичной компании недвижимости Мария Литинецкая. — Убедитесь, что разрешение на строительство не должно заканчиваться раньше даты ввода в эксплуатацию дома. Проектная декларация — очень важный документ: в ней содержится вся основная информация о сроках сдачи жилья, собственнике или долгосрочном арендаторе земельного участка, характеристиках домов (общая и жилая площадь)". По словам председателя Совета директоров другого крупного агентства недвижимости Ирины Доброхотовой, каждый добросовестный застройщик без проблем предоставляет потенциальным покупателям жилья все вышеперечисленные документы. Если он отказывается это делать, уже стоит насторожиться. Добросовестные застройщики работают по 214 федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно ему, все люди, вкладывающие свои деньги в возведение жилья, считаются соинвесторами.

С каждым соинвестором добросовестный застройщик заключает договор долевого участия, который проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре, и таким образом исключается возможность двойных продаж одной и той же квартиры, чем грешат откровенные мошенники. А в случае, если сдача дома в эксплуатацию затянется по времени, дольщик имеет право взыскать неустойку с неторопливого строителя. При наличии договора долевого участия соинвестор имеет полное право потребовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, которые могут обнаружиться в построенном жилье.

В договоре долевого участия, как поясняет Мария Литинецкая, прописывается и площадь квартиры. "Зачастую после сдачи дома и обмера БТИ завяленная изначально и построенная площадь квартиры разнятся, — рассказывает эксперт. — И если после обмеров БТИ площадь жилья отличается в большую или меньшую сторону, то девелопер либо требует доплаты, либо возвращает деньги".

Каких "серых схем" в долевом строительстве нужно опасаться

Вексельные схемы и договоры соинвестирования наиболее распространенные "серые схемы" на первичном рынке жилья. "По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы, — рассказывает Литинецкая. — Я советую ни в коем случае не ввязываться в подобные схемы, потому что они ничего покупателям не гарантируют. Клиент не защищен с юридической точки зрения. Приходится просто доверять застройщику. В случае возникновения конфликтных ситуаций шанс вернуть вложенные средства минимален. Реально можно остаться у разбитого корыта". Существует еще и предварительный договор купли-продажи.

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке в 2018 году

Застройщики предлагают его заключить также в том случае, если у них на руках еще нет всех необходимых разрешительных документов, но они надеются их получить. В этом договоре лишь фиксируется цена квартиры, но на этом его плюсы заканчиваются. Во-первых, подобная схема не несет защиты от двойных продаж. Во-вторых, покупатель не может быть уверен в том, что застройщику согласуют всю разрешительную документацию. А если он ее не получит, то и стройки никакой не будет.

Что важно знать перед подписанием акта приема-передачи квартиры

Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания сторонами акта о передачи жилья покупателю. "Но перед тем, как поставить свою подписать в акте приема-передачи, обязательно нужно максимально тщательно осмотреть купленную квартиру, советует первый заместитель генерального директора столичной компании недвижимости Яна Сосорева. — Пропустите какой-нибудь существенный дефект, придется устранять его впоследствии за свой счет".

Акт приема-передачи должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража и стоимости, а также справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. Если каких-то данных не достает, дольщик вправе потребовать внести правки в документ. Если состояние квартиры не удовлетворяет клиента, то он оформляет так называемую дефектовую ведомость. Согласно закону "О защите прав потребителей", строители должны устранить все недочеты в течение 45 дней (иногда срок увеличивается с согласия обеих сторон). В случае если строители начнут "тянуть резину" новосел может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Важно помнить, что все эти правила работают только при условии, если человек заключил со строителями договор долевого участия. Все добросовестные застройщики также дают 5-летнюю гарантию на свою работу. В течение этого срока строительная компания обязана устранить выявленные недочеты, даже после подписания акта приема-передачи.

"Российская газета"

Справка

Сегодня в Москве, включая присоединенные территории, квартиры продаются в 683 домах-новостройках.

В десятку самых дешевых (с бюджетом покупки до 4 млн. руб.) входят следующие жилые комплексы: "Влюблино", "Домашний", "Мещерский лес", "Северный", "Петр I", "Лучи", "Штат 18", "Город", "Маршала Захарова 7", "SREDA".

За год — с февраля 2015-го по февраль 2016-го года — квартиры на первичном рынке столицы подешевели на 4,5% (со 154 200 руб. до 147 500 руб). Падение цен началось в июле 2015 года. Эксперты связывают это в первую очередь с тем, что на рынке появилось много новых объектов, предлагающих скидки до 10-15%.

« Назад

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *