Обман при покупке квартиры

Как только появилась возможность покупать квартиры (с 1991 года), тут же мошенники стали разрабатывать схемы, чтобы половчее отбирать у покупателей деньги, ничего не давая взамен. Эти схемы настолько разнообразны, что даже перечислить их трудно. К тому же аферистам приходится постоянно «модернизировать» методики обмана покупателей, не меняя сути преступных разработок.

Сущность наиболее примитивной аферы состоит в том, чтобы притупить бдительность покупателя и на определенное время продать ему квартиру. То есть он должен передать деньги продавцу, а взамен получить ключи от квартиры. Затем мошенники обращаются в суд с требованием признать сделку недействительной, учитывая положения статей 167-180 ГК РФ. Суд издает постановление по поводу изъятия квартиры у покупателя. Судья обязывает продавца вернуть деньги, однако этот субъект оказывается недееспособным. Куда он дел полученную сумму, это никому не известно (кроме аферистов). Здесь в роли продавца (собственника квартиры) выступают:

  • алкоголик (наркоман), не способный отвечать за свои действия;
  • беспомощный старый гражданин, которого можно считать частично дееспособным (слабость, склероз, маразм);
  • душевно больной человек, не осознающий своих действий.

На суде будут представлены медицинские справки. Окажется, что это покупатель подлым образом выманил у психически нездорового или беспомощного человека его жилье. Суд встаёт на сторону бедолаги, а на самом деле отстаивает интересы аферистов.

Так что добропорядочный покупатель теряет деньги и остается без квартиры. Назначаемая судом реституция зачастую действует, к сожалению, в одностороннем порядке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Содержание

Мошенничество с документами на квартиру

В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.

Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:

Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).

  • Продаваемая квартира оказалась залоговой.
  • Возобновился судебный спор между наследниками.
  • Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
  • Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.

Странное соседство

По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.

Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.

Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.

В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:

  • приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
  • пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
  • родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.

Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.

Скоро этот гражданин предложит выплатить ему сумму, равную размеру причитающейся доли, чтобы он получил возможность поскорее съехать. Главное, не поддаваться на провокации! Нужно как можно быстрее связаться с грамотным адвокатом, который докажет в суде:

  • что выплат добивается аферист, действующий в сговоре с другими членами преступной группы;
  • что это не первый случай такого способа продажи жилья, где замешан новоявленный правообладатель;
  • что появившийся человек был осведомлен о продаже квартиры, но никаких действий, способных помешать осуществлению сделки, не предпринимал.

Как снизить риск?

Лучше всего воспользоваться юридическим сопровождением и доверить опытному юристу проверку истории квартиры. Опытный специалист произведет следующие действия.

  1. Толковый правовед тщательно проверит все правоустанавливающие документы.
  2. Нужно будет «просветить» темные стороны в истории квартиры, которая разными способами переходила из рук в руки. Очень важно знать:
    • кто в ней был прописан, по какой причине выписался;
    • каким образом менялись собственники, в какие периоды;
    • ведутся ли в настоящее время судебные процессы, касающиеся этой недвижимости.
  3. В квартире осуществлялась перепланировка. Нужно проверить по документам, законно ли это.
  4. Продаваемая недвижимость может оказаться непригодной для полноценного проживания. Но дефекты могут проявиться только в определенный период. К примеру, зимой из-за конструктивных ошибок в системе отопления или поверхностно завуалированных сквозных щелей проживать в квартире становится неуютно. Так что необходимо привлечь эксперта, чтобы он предоставил заключение о невозможности в данный момент обнаружить скрытые дефекты. Иначе продавец может заявить, что покупателю были известны все недостатки приобретаемой недвижимости.
  5. Следует выяснить, кто именно продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Желательно иметь дело с собственником, ведь впоследствии может оказаться, что продавец – человек недееспособный, а доверенное лицо — подставной субъект, подделавший документы. Возникнут проблемы.
  6. Если квартиру продает мошенник, уже отметившийся в прошлых скандалах, с таким человеком изначально не стоит иметь дело.

Выбор квартиры на вторичном рынке: от каких вариантов желательно отказываться сразу

Высококвалифицированный юрист советует покупателям недвижимости изначально обращать внимание на некоторые факторы, которые уже сами по себе предупреждают об опасности.

Ситуация первая. Срочная продажа жилья, создание ажиотажа. Вокруг сделки, предстоящей в скором времени, продавец создает ажиотаж. Объявляется срочная продажа, указываются убедительные причины, такие как необходимость получить средства на лечение, переезд в другой регион на постоянное место жительства или выезд за границу. А так как продавцу нужно очень срочно избавиться от жилплощади, цена ставится ниже среднерыночной.

Покупатель, которому предоставляется возможность существенно сэкономить, соглашается заплатить деньги уже вечером этого дня и подписать договор. Ведь у продавца в запасе якобы имеется еще пара потенциальных покупателей, готовых заплатить даже больше, но завтра. А у нынешнего обладателя недвижимости уже куплены билеты на ночной рейс, так что деньги он должен получить именно сегодня.

Спешка при продаже такого объекта не может быть оправдана. Обозначенное поведение продавца должно насторожить покупателя. Лучше отказаться от совершения подобной сделки, чтобы не потерять и новоприобретенную квартиру, и потраченные на ее покупку немалые деньги. Скорее всего, продавец-торопыга будет посещать эту квартиру все последующие дни, пока не отыщет кого-то другого, стопроцентно легковерного, кто клюнет на предложенную наживку и попадется на его удочку.

Ситуация вторая. Продавец настоятельно просит занизить цену в условиях договора. Раньше эта мошенническая схема практиковалась повсеместно. После обозначения кадастровой стоимости эта практика частично потеряла смысл, ведь теперь слишком дешево продать квартиру не удастся. А раньше можно было указать в документах незначительную сумму, остальное доплатить – передать непосредственно в руки. Налогообложению подлежит только официально указанная часть оплаты.

В дальнейшем, когда сделка будет признана недействительной (причину покупатель узнает в суде), продавец получит квартиру обратно, а покупателю вернет только официально обозначенную сумму, оставляя доплату себе. Неудачливому приобретателю недвижимости не удастся доказать, что его обманул аферист, ведь он тоже принимал участие в мошеннической схеме, помогая продавцу скрывать от налогообложения часть средств.

Ситуация третья. Продавец – банкрот, избавляющийся от собственности. Это вынужденный мошенник. Дальше кредитор легко добьется признания сделки купли-продажи недействительной, так как договор о переходе прав собственности заключался в 3-летний период до объявления продавца банкротом.

Ситуация четвертая. Бывший обладатель квартиры умолчал о том, что:

  • вблизи дома намечается возвести объект, который перекроет вид из окон;
  • проблемный сосед (дебошир, музыкант, любитель включать аппаратуру слишком громко, организатор наркопритона) не желает договариваться по поводу установления допустимого режима тишины.

Выяснить, какие люди проживают по соседству, помогут жильцы этого дома, участковый, сотрудники жилищно-коммунальной конторы, представители местных властей.

Ситуация пятая. Муж продал квартиру без согласия супруги. Теперь женщина добивается признания договора недействительным.

Ситуация шестая. В истории квартиры неоднократно присутствовали сделки по доверенности. В таких случаях легко проглядывается мошенническая схема: используется поддельная доверенность, незаконно оформленная для продажи и перепродажи жилья.

Действительный собственник, не выписывавший доверенность, может пребывать в это время в отдалении. Он даже не подозревает (или же делает вид, что не подозревает, так как сам является участником преступного сообщества), что его жилье в этот момент продают и заново перепродают. Дальше это лицо обратится в суд и получит квартиру обратно.

Подозрительно частые переходы права собственности несложно обнаружить в ЕГРН, где составляется расширенная выписка по поводу всех предшествующих сделок.

На какие факты следует обратить особое внимание?

В течение года квартира может передаваться поочередно нескольким собственникам. Значит, каждый новый владелец этого жилья пытается поскорее избавиться от него. Причиной может стать то обстоятельство, что первый раз она была продана незаконно. Действительный хозяин оспорит не только первоначальную, но и все последующие сделки. Он вернет квартиру, а последний покупатель останется без имущества. Следует внимательно изучить расширенную выписку по поводу перехода прав собственности, затребованную в ЕГРН.

Если приватизация квартиры осуществилась до 1994 года, тогда права несовершеннолетних могли оказаться нарушенными. Возможно, молодой человек, достигший совершеннолетия, до определенного момента не мог предвидеть, что его права когда-то нарушались. Но скоро он заявится к новым собственникам жилья с претензиями.

А еще может проявиться ситуация, когда наследодатель написал завещание с упоминанием завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Это означает, что наследник обязан предоставить какому-то лицу право проживать в квартире до 3-х лет, а отсчет ведется с момента открытия наследства (п. 4 этой статьи). Естественно, наследополучатель постарается поскорее избавиться от такого наследства, выгодно продав недвижимость. Зато отказополучателю всё равно, кому принадлежит квартира, он может занимать эту квадратуру целых 3 года.

Помогает своевременно обнаружить подвохи изучение домовой книги и получение выписки из нее. В этом документе указываются все те, кто когда-либо проживал в квартире. И всё же покупателю желательно не самостоятельно пытаться прояснить ситуацию, а задействовать толкового юриста. К тому же в случае обращения в полицию и последующего судебного разбирательства именно этот специалист, уже знакомый с ситуацией, выступит в роли адвоката, способного результативно отстаивать интересы нанимателя.

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Специалисты инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet рассказали о наиболее опасных мошеннических схемах при продаже квартиры на вторичном рынке.

Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника. По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно. В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной. Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно. Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен. Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки. Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя. И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Текст: Est-a-Tet

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?

Существует множество способов мошенничества при заключении сделок с недвижимостью. Однако на каждый есть свой рецепт противодействия. ЦИАН обсудил проблему юридической чистоты с Сергеем Вишняковым, экспертом по безопасности сделок с недвижимостью.

Сначала поговорим о том, какие документы не мешало бы запросить у продавца, чтобы сделка была более безопасной.

Выписка из домовой книги

Нужна расширенная (архивная) выписка из домовой книги, которая содержит информацию о прописанных и выписанных людях за последние годы. Выписать или прописать человека можно в любой момент. Поэтому чем ближе дата выписки к числу предстоящей сделки – тем лучше. Выписка из домовой книги действует 30 дней.

Из этого документа можно узнать, не были ли выписаны из квартиры те, кто мог бы со временем вернуться и прописаться обратно. Например, раньше из квартир выписывали осужденных, военнослужащих и т.д. Сейчас это встречается реже, потому что те, кого когда-то «выписали в тюрьму», по большей части уже вернулись, а по новым правилам их вообще не выписывают из квартир. Тем не менее, бывают случаи, когда пожилых людей выписывают в санатории или профилактории, а потом пытаются продать квартиру: якобы, в выписке никто не фигурирует (при этом человек все-таки есть, и живой).

Кроме того, по архивным данным домовой книги можно понять, не были ли нарушены права несовершеннолетних. Сейчас так не делают, но раньше детей выписывали перед началом приватизации, чтобы не оформлять на них недвижимость и не проходить перед продажей через опекунский совет. Это нарушение прав несовершеннолетних – ребенка лишают доли, которая у него могла бы быть. Проявиться такой «подводный камень» мог в любой момент, как минимум, до достижения ребенком 18 лет.

Помните, что в Жилищном кодексе есть пункт, что человек, который отказался от приватизации, сохраняет все права собственника. Его нельзя выписать при продаже даже по суду, что бы ни говорили ушлые продавцы. Именно архивной выпиской из домовой книги все эти вещи и проверяются.

совет юриста

Надо понимать, что для регистрации сделки архивная выписка из домовой книги не требуется (хватит и обычной), и продавец может отказаться получить ее для ваших проверок. В таком случае стоит попробовать посетить паспортный стол самостоятельно и получить информацию у паспортисток.

Справка из психоневрологического диспансера

Есть два варианта справок. Первая, стандартная – о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Она предоставляется по месту жительства именно в своем районном ПНД. Если справка получена по знакомству в другом районе, она не несет для вас никакой информации.

Второй вариант справки выдается только по результатам очного медицинского освидетельствования, когда вменяемость человека проверяют отдельно, и врач несет за свою резолюцию ответственность. Желательно иметь на руках обе справки, потому что отсутствие человека на учете в диспансере ничего не означает.

Если покупатель видит из справки, что человек страдает хроническими психическими заболеваниями, это повод крепко задуматься, стоит ли идти на сделку вообще. После совершения сделки продавец может заявить, что не осознавал, что делал, справку он предоставил, и покупатель об этом знал – значит, хотел обмануть.

совет юриста

Эксперта-психиатра можно вызвать самостоятельно, он проведет освидетельствование прямо перед сделкой, но это стоит делать в случае суперликвидной квартиры и в случае сомнений в душевном здоровье продавца. Такие эксперты есть в институте имени Сербского – там как раз специализируются на судебной психиатрии.

Справки из Мосэнерго и другие

Стоит запросить и справки об отсутствии задолженностей по коммуналке. По закону все долги по ЖКУ относятся к человеку, который ими пользовался – то есть, к продавцу. Деньги должны взыматься именно с него. Однако пока вы будете разбираться по задолженностям на полмиллиона, вам превентивно отключат электричество, что не добавит радости от приобретения.

Платежи на капремонт дома относятся именно к объекту недвижимости. Такую справку нужно получать отдельно, потому что если выяснится, что долги все-таки есть, их придется гасить уже покупателю.

Акт приема-передачи квартиры

Этот документ составляется в простой письменной форме (образец акта приема-передачи квартиры легко найти в интернете). В законе его форма не закреплена, поэтому обычно к нему относятся довольно халатно – он и теряется, и забывается.

совет юриста

Акт составляется в свободной форме, но обязательно с указанием реквизитов участников сделки с их паспортными данными. Также должны быть вписаны адрес квартиры и фраза об отсутствии задолженностей по платежам (заодно можно дописать: если они появятся, продавец все компенсирует).

Есть важный момент: в акте обычно прописывают факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий. Если такого пункта нет, стоит убедиться, что продавец получил деньги по сделке и не собирается ее опротестовывать.

Сравнительно недавно я столкнулся с таким случаем – нынешний продавец еще не рассчитался с предыдущим и пытался продать недвижимость уже новому покупателю. После проверок, объект был снят с рекламы и наш клиент, естественно, отказался от такой сделки.

Сергей Вишняковэксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Виды мошенничества с квартирами

Подложный паспорт

Сейчас продажи квартиры по подложному паспорту встречаются довольно редко. Чаще по фальшивому паспорту могут попробовать собрать авансы за квартиру и скрыться. Если обычная сумма предоплаты за квартиру составляет 30-50 тыс. рублей, то мошенник просит 200-300 тысяч, аргументируя, например, тем, что нашел другую квартиру для себя дешевле – срочно нужно внести аванс, «чтобы не уплыла». При этом цена на квартиру устанавливается ниже рыночной. Набрав несколько задатков, мошенник пропадает.

Впрочем, продажи по подложному паспорту тоже случаются, поэтому проверяйте паспорт через базу недействительных паспортов ГУВД

Важно видеть паспорт живьем, а не копию или фото с экрана. Сопоставьте паспортные данные, с тем, кто вам его предъявляет.

Отчуждение по договору купли-продажи или дарения от лиц из группы повышенного риска

Говоря о группах повышенного риска, мы подразумеваем алкоголиков, наркоманов, а иногда – пожилых или просто одиноких людей. Если родственник психически не здоров, нередко встречается перевод квартиры на другого здорового члена семьи, который потом и продает недвижимость. Чтобы не столкнуться с мошенничеством, обращайте внимание на то, когда был зарегистрирован предыдущий переход права собственности, по какой сделке и кто был ее участником – уже на этом этапе можно сделать много выводов. Часто для подобных случаев используют доверенность на продажу. В регионах такую бумагу оформить проще.

Вообще, покупка по доверенности – всегда большой риск: непонятно, жив ли и здоров ли собственник, почему он не хочет участвовать в сделке. Но если раньше был риск отзыва доверенности (и таким образом продажа осуществлялась по недействительному документу), то к настоящему времени создан официальный реестр доверенностей федеральной нотариальной палаты. Здесь можно проверить, есть ли бумага на самом деле и действительна ли она на момент продажи. Правда, это работает только в случае, когда доверенность выдана в России. Если она выдана за рубежом, проверить не получится.

При продаже по доверенности нужно обратить внимание на что уполномочен предъявитель: вдруг он имеет право только собрать документы для продажи квартиры, но никак не оформлять с ней сделки, продавать, сдавать и получать за нее деньги. Должно быть четко прописано разрешение продавать или принимать аванс за квартиру, подавать документы на регистрацию, заключать передаточный акт, получать за нее деньги. Если эти полномочия не указаны, то представитель продавца не имеет права получать аванс и, передавая его неуполномоченному лицу, покупатель рискует нарваться на обман при продаже квартиры.

Доверенность – повод насторожиться, даже с учетом того, что сам документ можно проверить достаточно легко.

Продажа по фальшивому адресу В случае продажи по фальшивому адресу человека приводят в одну квартиру, а в договоре продают совершенно другую. Важно внимательно отследить, точно ли вы пришли туда на просмотр: мошенник может просто провести вас «куда-то» и заболтать, вы не обратите внимания, совпадают ли адреса покупаемой и просматриваемой недвижимости. Нередко меняют номера на дверях, но одно дело – поменять один номерок, а совсем другое – все. Если вы внимательны, вас провести не удастся. Во время просмотра проверяйте соседние квартиры, этаж, а позже – совпадение адресов в документах.

Продажа неприватизированного жилья

Помните: муниципальное жилье не приватизировано, а значит, оно не «относится» к человеку, проживающему в нем, и он не может им распоряжаться. Купить его нельзя.

О том, муниципальная перед вами квартира или приватизированная, можно узнать из свидетельства о регистрации права или выписки ЕГРН. Требуйте эти документы, они должны быть на каждой сделке. Выписку из ЕГРН можно получить и самостоятельно. Если данных по интересующей вас квартире нет, значит, она не в собственности, и с этим предложением связываться не стоит.

Сделки с нарушением прав несовершеннолетних

Как мы уже говорили выше, еще в 2004-2005 годах очень популярна была выписка несовершеннолетних перед приватизацией. В результате в истории квартиры появлялся «подводный камень», безопасная покупка такой квартиры была невозможна. Покупателю приходилось ждать и бояться того момента, когда ребенок станет совершеннолетним и, возможно, решит восстановить свои права.

Даже сейчас случается, что распоряжение опекунского совета дает разрешение продать квартиру, собственником которой является ребенок. Не с условием одновременной покупки на него другой недвижимости, а с условием покупки ее в будущем. Здесь есть риск, что родители купят, например, новостройку и решат: «Зачем нам оформлять ее на ребенка, займемся как-нибудь потом. Я же его обманывать не собираюсь». Получается, что ребенок остался без собственности. И это нарушение его прав. А если ребенок обделен, то нет гарантий, что в будущем он не вернется за своей долей.

Потенциальные риски могут нести сделки с использованием материнского капитала. Одна из проблем может появиться при использовании маткапитала на погашение ипотеки за квартиру, которую покупал отец. Так как для ее покупки использовались средства маткапитала, доли в квартире нужно переоформить на детей (на всю семью, включая мать). Это не контролируется никем. В результате, родители продают квартиру, чтобы купить новую, а детей правом собственности не наделяют. Здесь тоже есть риск, что ребенок, когда вырастет, вернется за восстановлением своих прав.

совет юриста

Сделать выводы, не были ли нарушены чьи-нибудь права при приватизации, поможет выписка из домовой книги. Если нарушения все же были, нужно понимать, что это «подводный камень», который может напомнить о себе через годы. Разрешить этот вопрос при покупке довольно сложно, следовательно – легче отказаться.

Как показывает практика, самый большой страх современного покупателя недвижимости связан сегодня не только с риском потери приобретаемой недвижимости, но и с потерей собственных финансовых средств, которые покупатель готов потратить на эту покупку.

Надо сказать, страх этот вполне обоснован. Несмотря на то что в случае признания сделки недействительной в Гражданском кодексе утверждается, что она не влечет для сторон юридических последствий и щедро возвращает каждой из них все полученное по сделке ранее, то есть продавцу — квартиру, а покупателю — деньги, в действительности зачастую возврат бывает односторонним. Квартиру у покупателя отбирают, а деньги никто не торопится возвращать, в основном по причине их отсутствия. Более того, с иском о признании сделки недействительной к покупателю может обратиться не сам продавец, а третьи лица, чьи права были нарушены.

Итак, чего же стоит в реальности опасаться покупателю недвижимости и как обезопасить себя еще до момента выхода на сделку?

Бывший супруг не во всем бывший

В моей практике, например, был случай продажи квартиры, приобретенной в браке, но только на имя супруга. После расторжения брака квартиру делить не стали, потому как она предназначалась впоследствии общему сыну, также бывшими супругами была достигнута устная договоренность по разделу финансовых средств в случае продажи недвижимости. Тем не менее бывший супруг, сообщив покупателю ложные сведения о том, что в браке на момент покупки не состоял (подтвердив это нотариально заверенным заявлением), продал совместно нажитое имущество и уехал на ПМЖ в другую страну. Узнав об этом, супруга оспорила сделку, а покупатель оказался в неприятной ситуации, так как истребовать с продавца уплаченные деньги оказалось не так-то просто.

Не стоит говорить и о том, что недействительной будет признана сделка, совершенная неуполномоченным лицом. Именно поэтому продажа квартиры по доверенности должна насторожить покупателя, даже если доверенность выдана на близкого родственника и отсутствие продавца на сделке объясняется занятостью/невозможностью приехать на сделку из другой страны или иными «уважительными» причинами.

Дела врачебные

Продажа квартиры недееспособным лицом (признанным таковым на основании решения суда) также является недействительной с момента ее совершения. Здесь важно понимать, что недееспособность может наступить вследствие психического расстройства. В подобных случаях обычно страхуются справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Однако имеется еще одна категория граждан, которые могут в вышеназванных диспансерах на учете не состоять и не быть лишенными дееспособности по суду, но в момент сделки, тем не менее, не способные понимать значение своих действий или руководить ими.

Ярким примером является нашумевшее дело о признании недействительной сделки, совершенной лицом, накануне продажи проходившим лечение в психиатрической клинике. Квартира была продана в промежутке между выпиской продавца из клиники и до передачи его личного дела в психоневрологический диспансер (ПНД) по месту регистрации. Справки оказались идеальными. В процессе судебного разбирательства продавец умер, и выгодоприобретателем (истцом) стала его супруга. Сейчас она пытается признать расписку, написанную умершим продавцом, безденежной, таким образом доказав, что денежные средства за квартиру ему не передавались. Мы следим за развитием событий, решение пока не вынесено. Если суд признает, что по указанной расписке деньги не передавались (хотя на сделке присутствовали риелторы — свидетели того, как деньги закладывались в ячейку), покупатель потеряет не только квартиру, но и шанс вернуть уплаченные за нее деньги. От подобной ситуации могут застраховать справки из тех же районных ПНД (НД) с результатами освидетельствования, где указано, что у продавца не имеется противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью.

Незнание закона

Лицо может также не понимать значения своих действий или не руководить ими, если во время сделки находится в состоянии алкогольного/наркотического опьянения либо под действием лекарственных препаратов, влияющих на сознание. Известна схема мошенничества, которая строилась на том, что вполне адекватный с виду продавец сразу после сделки «случайно» попадал в ДТП, его, конечно же, отправляли на медицинское освидетельствование и в крови обнаруживали алкоголь или наркотические средства/вещества, прием которых несовместим с вождением автомобиля.

Результаты такого освидетельствования уже сами по себе могут являться доказательством в суде при признании совершенной ранее сделки недействительной. Конечно, в такой ситуации продавцу придется доказать, что алкоголь или наркотические средства были приняты еще до совершения либо на момент совершения сделки. Но если от продавца на сделке пахнет алкоголем, лучше сразу ее перенести, чем в дальнейшем поставить под угрозу признания ее недействительной.

Отдельно хочется сказать о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта. Многие могут уверять, что в их случае подобное просто невозможно, однако здесь все тоже далеко не так очевидно… Например, каждый, кто имеет право на материнский капитал, не раз задумывался, как лучше распорядиться этими средствами. И самый логичный путь — улучшить жилищные условия, при этом денежные средства по сертификату можно перечислить напрямую продавцу, если младший ребенок уже достиг возраста трех лет.

И вот тут покупатель часто сталкивается с нежеланием продавца ждать денег по сертификату, ведь до недавнего времени Пенсионный фонд перечислял их в течение шестидесяти дней с момента регистрации права собственности. Интернет и другие источники предлагают родителям детей несовершеннолетнего возраста такое решение: рассчитаться с продавцом собственными средствами, включив при покупке в состав собственников кого-либо из семьи (например, одну из бабушек) и потом с помощью средств материнского капитала эту долю у бабушки выкупить, оформив ее на несовершеннолетних детей. И хотя такая схема многим кажется идеальной, она не является законной, так как возмездные сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками, а также родственниками второй степени родства напрямую запрещены законом.

Также недействительной будет мнимая сделка, то есть совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. К таким сделкам можно отнести «перекидывание» недвижимости на третьих лиц, когда квартира переоформляется договором купли-продажи на другое лицо, но передача денег и недвижимости по факту не производится. Существуют еще и притворные сделки, то есть совершенные с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Поясню: это, например, безвозмездная передача недвижимости в собственность (дарение), оформленное как купля-продажа и наоборот. Также притворной может быть признана сделка по продаже квартиры, совершенная по иной, нежели указано в договоре купли-продажи, цене (чаще всего существенно ниже).

Банкротство

Кроме того, банкротство физических лиц на сегодняшний день также создает новые риски для покупателей недвижимости. По закону сделки, совершенные за три года до признания гражданина банкротом, могут быть признаны недействительными. При этом банкротом стать достаточно легко — нужно иметь денежные обязательства в сумме более 500 тыс. руб. и не платить по ним более трех месяцев. И самое неприятное то, что ответственность в данном случае лежит на покупателе. Если ему не удастся доказать свою добросовестность, вряд ли он может рассчитывать на возврат уплаченной по сделке денежной суммы.

ГК РФ содержит положение о том, что лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. Поясню: покупка квартиры по цене ниже рынка (занижение цены в договоре тоже можно отнести к данной категории) может быть расценена судом как осведомленность покупателя о бедственном положении продавца либо иных пороках объекта, в связи с которыми он продается с существенным дисконтом. Отсутствие доказательств того, что покупатель предпринял все меры, чтобы эти обстоятельства выяснить, также работает против него.

Поэтому здесь возникает еще один вопрос: как доказать, что вы добросовестный покупатель и не лишиться всего?

  • Во-первых, я бы не рекомендовала приобретать объекты с сомнительной историей по цене существенно ниже рынка.
  • Во-вторых, требовать личного присутствия продавца на сделке, а еще лучше — со справками из районных ПНД (НД) о том, что сделки с недвижимостью ему не противопоказаны (в крайних случаях просить продавца пройти медицинское освидетельствование непосредственно на сделке).
  • В-третьих, отнестись внимательно к семейной ситуации (особенно обратить внимание на возможных бывших супругов, других наследников и пр.), получить от продавца все соответствующие документы и заявления.

Облегчить сбор всей необходимой информации для обеспечения покупателю чистоты сделки и учесть все нюансы возможно, обратившись к специалистам по недвижимости. Тем более что правовой отчет о результатах проверки юридической чистоты квартиры, выданный покупателю агентством недвижимости, является для суда доказательством добросовестности покупателя.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *