Обмен квартир документы

 Сделки по обмену жилья в последние годы становится все популярнее, поскольку многие стремятся улучшить свои жилищные условия, переехать в пригород из шумного города либо просто сменить микрорайон проживания. Когда вы не можете ожидать длительное время продажи вашей квартиры и подбора подходящих вариантов для покупки нового жилья, можно осуществить обмен.

Однако к оформлению данной сделки следует подходить с особой внимательностью и тщательностью.

Обмен недвижимости: что обязательно нужно знать при совершении сделки по обмену?

Существует несколько видов квартирных обменов, однако основным и первичным условиям является то, что квартира должна находиться в вашей собственности, т.е. она должна быть приватизирована либо куплена вами. Муниципальную квартиру также возможно обменять, однако данная процедура предполагает особый контроль со стороны государственных органов.

При оформлении договора обмена недвижимости очень многое зависит непосредственно от стоимости меняемого жилья, которое имеется у вас в собственности.

Обмен квартиры на квартиру

В случае если вы планируете произвести обмен вашей квартиры на идентичную квартиру, данный вариант обмена недвижимости называется равноценным. Как правило, подобные договора мены заключаются между родственниками либо хорошими знакомыми. В данном случае каждый участник сделки мены должен передать свое жилье второму участнику сделки, причем доплата не предусматривается, а в договоре мены будет прописана одинаковая сумма стоимости меняемых квартир.

Если вы планируете произвести сделку по обмену с неравноценными по стоимости квартирами, то стоит учитывать, что в качестве требуемой доплаты необходима будет определенная денежная сумма либо какой-либо иной объект недвижимости, находящийся в вашей собственности (дача, земельный участок, гараж), иногда в качестве такой доплаты выступает автомобиль. Неравноценный обмен недвижимости бывает 2-х видов: за более дорогую квартиру отдается дешевое жилье с установленной доплатой либо осуществляется доплата за имеющуюся разницу в квадратных метрах квартир.

Так как обмен недвижимости — благодатная сфера для аферистов и мошенников, составляя договор мены жилья, следует учитывать следующие важные моменты: 

1. Нужно убедиться, что на меняемое жилье нет имущественных притязаний со стороны третьих лиц, что не был наложен арест, а также что данное имущество не является залоговым.

2. В договоре должна указываться точная полная характеристика объекта : площадь квартиры, адрес, количество комнат.

3. В договоре мены должно быть указано, сохраняется ли за кем-либо из прежних собственников право пользоваться данным жильем при передаче квартиры другому лицу. В случае если не прописан данный пункт в договоре мены, то сделку по обмену можно отменить.

4. Договор должен содержать конкретные сроки, а также порядок передачи меняемого жилья.

5. Нельзя производить обмен квартиры, если она расположена в доме, подлежащем сносу либо требующем реконструкции.

6. Запрещается заключение сделки, если в ходе ее предполагается, что у одной из сторон сделки будут ухудшены жилищные условия, и что данная сторона будет нуждаться в улучшении жилищных условий.

При любых обстоятельствах специалисты рекомендуют не решать вопросы по обмену жилья самостоятельно. Лучше все-таки обратиться к профессиональным риелторам и быть уверенным в том, что договор мены был составлен юридически правильно и грамотно, а подобранный вариант обмена жилья идеально соответствует вашим финансовым возможностям и всем вашим требованиям.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать имущество другому участнику сделки. Собственник жилого помещения может обменять его как на любое другое жилье, так и на земельный участок или, скажем, автомобиль (хотя такие сделки – редкость на рынке). Чаще всего обмен производят родственники или знакомые.

Правила игры

К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора купли-продажи. Так, в документе необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество (указать адрес, площадь, количество комнат).

Вообще у мены и купли-продажи много общего. Как считает юрист Центрального агентства недвижимости Надежда Малайчук, при купле-продаже жилое помещение, по сути, тоже обменивается, только на деньги.

Для совершения обмена каждый участник сделки должен обладать правом собственности на жилое помещение. Можно менять и муниципальное жилье, но такие сделки проходят под чутким «руководством» государства (о них будет рассказано ниже).

Договор мены может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально. Сторонами сделки вправе выступать как физические, так и юридические лица.

Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Стороны могут признать жилые помещения равноценными или нет. Исходя, из разницы стоимости объектов, определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры.

Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене (размер доплаты устанавливается на словах). Но при этом нужно понимать: если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор может быть признан недействительным. Особенно в том случае, если найдется заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку в суде. И, конечно, никакие договоренности на словах не помогут восстановить справедливость, если доплачивающая сторона не в полной мере выполнит свои обязательства.

Точность сохранит имущество

В договоре мены необходимо указать сроки передачи имущества. В качестве подтверждения этого факта (то есть исполнения обязательств по договору) желательно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт стороны подписывают непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.

Если одна сторона уже передала свою квартиру, она имеет право потребовать от второго участника сделки аналогичных действий, но окончательный обмен должен произойти не позже зафиксированной в договоре даты.

Когда второй участник сделки отказывается от исполнения своих обязательств или нарочно тянет время, лучше не пытаться «давить» на него самостоятельно, а обратиться в суд с требованием обязать собственника к исполнению обязательств по договору.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене квартиры, расположенной в Москве, на жилище, находящееся в Петербурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно. В Москве и Петербурге — соответственно.

Смешанный обмен

Улучшить свои жилищные условия могут не только частые собственники, но и наниматели муниципального жилья. Меной квартир, используемых по договорам социального найма, занимается Санкт-Петербургское государственное учреждение «Горжилобмен». Раньше при муниципальном обмене выдавались обменные ордера. В настоящее время договора социального найма просто переоформляются. Есть и другое – более существенное новшество.

Дело в том, что сегодня наниматели жилых помещений имеют возможность совершить обмен с владельцами частного жилья с сохранением статуса обеих сторон. Иными словами, после проведенного обмена наниматель останется нанимателем (но уже в новой квартире или комнате), а собственник – станет полноправным владельцем некогда муниципального жилья. «Данный механизм обмена полезен, в первую очередь, жильцам коммуналок. Зачастую расселение коммунальной квартиры становится невозможным только потому, что некоторые комнаты не могут быть приватизированы», — говорит директор ГУ «Горжилобмен» Елена Чурина. По ее словам, теперь инвестор может купить всем обитателям коммуналки подходящее жилье для переезда, передать им его по договору мены и затем оформить в собственность освободившуюся квартиру. Пока таких сделок единицы, но в ближайшем будущем их может стать больше.

В дальнейшем городское правительство планирует наделить «Горжилобмен» правом досудебного обмена жилья злостных неплательщиков квартплаты. «Мы готовы подбирать должнику, которому грозит выселение, более дешевый вариант. Разницу в цене город сможет пускать на выплату задолженности. Уверена, что сегодня удастся подыскать подходящий обмен даже без потери в площади – только на разнице в цене районов», — добавляет Елена Чурина.

Обмен с оговорками

При обмене жилья нужно учитывать ряд важных моментов. Скажем, в случае мены квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Если сделка заключается от имени недееспособного гражданина, то договор мены должен подписывать официальный опекун, при этом также требуется разрешение органов опеки на сделку. Бывает, что обмениваемое помещение оформлено на одного из супругов, хотя и приобреталось во время брака. В таком случае на сделке должен присутствовать второй супруг, чтобы письменно закрепить свое согласие на проведение «обменной операции». Впрочем, разрешение второй половинки можно предоставить и заочно. Но тогда оно обязательно должно быть заверено у нотариуса.

Обмен муниципального жилья невозможен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма. Нельзя менять жилье в аварийных домах, идущих под снос. Не подлежат законному обмену и квартиры, в которых сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения. «Наконец, мена невозможна, если в результате сделки жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий», — отмечает адвокат петербургского отделения Международной коллегии адвокатов Петр Самохов.

Если договор мены заключается с нарушением общих положений Гражданского кодекса РФ, суд может признать его недействительным.

Неправомерными считаются сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом без согласия законных представителей. Договор, несомненно, может быть расторгнут, если выяснится, что он был заключен под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы.

Затратные статьи

При оформлении договора мены недвижимости собственнику не избежать определенных затрат. Заплатить придется за подбор вариантов в агентстве недвижимости, оформление документов, услуги нотариуса при составлении договора мены. Если обмен жилья происходит через ГУ «Горжилобмен», это будет стоить дешевле, но на подбор вариантов уйдет больше времени.

Обращение в риэлторское агентство поможет не только сократить сроки поиска второй стороны обмена, но и обойти ряд подводных камней.

Как оформить обмен квартиры с доплатой

Риэлтор прекрасно владеет информацией о конъюнктуре рынка. Кроме того, он получает деньги за то, что отстаивает интересы клиента.

Не стоит забывать, что если обмен был произведен с доплатой, то собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%.

Кроме того, при мене недвижимости владелец большей по стоимости квартиры должен будет заплатить госпошлину – 1,5% от цены жилья (по оценке БТИ). Бывает, что объекты найдены, но стороны по тем или иным причинам предпочитают оформить сделку как куплю-продажу (скажем, если обмен – только одна составляющая «цепочки»). Тогда обоим владельцам квартир придется платить государству по 1,5% от стоимости каждой квартиры (также исходя из оценки БТИ). «Юридически же оба варианта равноценны и независимо от вида договора пакет документов, необходимых для сделки будет одинаков», — резюмирует Петр Самохов.

Какие документы нужны при заключении договора мены:

— документы БТИ (технический паспорт и оценочная стоимость квартиры, если обмен производится с доплатой)

— квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию

— правоустанавливающие документы на квартиры

— заявления собственников

— выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты

— согласие супруга на сделку, а при отсутствия супруга у стороны сделки — нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга.

— справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество (предоставляется по требованию органов опеки)

— согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).

« Назад

Договор обмена может быть заключен при условии желания двух сторон передачи друг другу собственного имущества.

Как оформить обмен квартиры на дом или коттедж?

Квартира является имуществом и может являться предметом обмена. При совершении обмена действует тот же механизм сделки, как и при купле-продаже недвижимости.

Основные моменты при обмене квартир

Основными моментами при осуществлении обмена являются:

  • 1. Договор необходимо оформить в письменном виде и нотариально заверить (необходимо обратить внимание на правильность и полноту составления договора).
  • 2. Сделка может быть осуществлена между:
    1. – двумя физическими лицами;
      – физическим и юридическим лицом.
  • 3. При обмене ключевым вопросом является стоимость квартиры, выставленной на обмен.
  • Последовательность действий при квартирном обмене

    Стоит отметить, что под общим понятием «обмен» подразумевается:
    Разница между меной и обменом
    • Мена: сделка с недвижимостью (в нашем случае квартирой), находящейся в собственности владельца. В этом случае граждане должны руководствоваться ГК РФ. Договором мены предусмотрен как равноценный, так и не неравноценный обмен с выплатой одной из сторон в пользу другой договорной компенсации.
    • Обмен: сделка с недвижимостью (квартирой), находящейся в собственности государства (муниципальной). В качестве руководства в данном случае служит ЖК РФ. Квартира, оформленная на гражданина, может подлежать только равноценному обмену. Ее можно обменять и на приватизированную, при этом каждый остается при своем статусе.

    Последовательность действий при обмене квартир

    Понимая разницу между обменом и меной можно приступать к процессу, именуемому в обоих случая обменом. В данной статье мы рассмотрим последовательность, которую необходимо соблюсти при сделке (мена) с недвижимостью, находящейся в собственности гражданина.

    1. Определитесь с тем, что вы хотите получить в результате обмена. В случае, если вы желаете улучшить свои условия и произвести обмен на более комфортное жилье, реально оцените свои финансовые возможности. Сколько вы готовы потратить на предполагаемую сделку? Если же хотите получить выгоду от сделки, то вам придется переехать в меньшую площадь или в менее престижный район. Готовы ли вы к этому?

    2. Просмотрите тематические сайты и изучите объявления об обмене в местных СМИ. Постарайтесь реально оценить, способны ли вы к самостоятельным действиям по поиску варианта и оформлению документов на всех этапах. Если вы не уверены и боитесь попасться на уловки мошенников, то вам лучше обратиться в агентство недвижимости.

    3. При выборе агентства обязательно наведите справки об имеющихся агентствах, их репутации. Лучше всего заручиться рекомендациями близких, коллег или друзей, у которых есть подобный опыт. В риэлторских конторах за услуги с вас возьмут примерно 5% от общей суммы сделки, но за это вы приобретете опытного помощника.

    4. После того, как вы самостоятельно или с помощью риэлтора нашли подходящий вариант обмена, определились о равноценности стоимости недвижимости или сумме доплаты, вам необходимо, совместно с другой заинтересованной стороной встретиться у юриста с целью рассмотрения чистоты сделки. Для этого нужно взять с собой все необходимые для сделки документы. То же самое должен сделать и второй участник сделки.
    5. Для совершения сделки обмена квартирами потребуются документы:

    Необходимые документы при оформлении сделки по обмену квартир

      • Заявление владельца с подписями всех совершеннолетних членов семьи, в т. ч. совладельцев и временно отсутствующих.
      • Документ, удостоверяющий право собственности на квартиру.
      • Техпаспорт с планом, экспликация.
      • Справка из ЖЭУ о составе семьи.
      • Справка из ЖЭУ, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
      • Выписка из домовой книги.
      • Справка из налоговой, подтверждающая отсутствие имущественной задолженности.
      • Квитанция об оплате госпошлины.
      • Согласие на обмен органов опеки ( в случае проживания в обмениваемой квартире несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц).

    Нюансы при мене

    После изучения юристами документов заинтересованных в обмене сторон, договором прописываются все обязательства участников. Договор выдается каждой стороне сделки.

    Право владения обретается с момента государственной регистрации права собственности. Это делается в Федеральной регистрационной службе.
    Чтобы избежать различного рода недоразумений, в договоре лучше указать реальную стоимость квартиры, предоплату и залог оформляйте юридически, даже если сделка происходит между родственниками.

    Образец договора мены

    Договор мены

    МОЖЕТ БУДЕТ ПОЛЕЗНО ПОЧИТАТЬ:
    Как оформить обмен автомобилями?

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *