Обращение взыскания на земельный участок

Получить решение суда о взыскании долга, это еще не значит получить долг. В некоторых случаях, это только начало большого и трудного пути.

Итак, вы выиграли дело, получили на руки исполнительный лист и подали в службу судебных приставов. Но в ходе исполнительного производства выяснилось, что денежных средств и другого имущества, достаточного для погашения долга, у должника нет…., кроме земельного участка на праве собственности. Это осложняет исполнительное производство, так как сам судебный пристав-исполнитель не вправе обратить взыскание на судебный участок. Согласно статье 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Это означает, что помимо решения о взыскании долга или имущества, на основании которого выдан исполнительный лист, вам нужно получить еще одно решение: об обращении взыскания на земельный участок. Именно взыскатель, а не судебный пристав-исполнитель должен обращаться с исковым заявлением об обращении взыскания на земельный участок должника, так как право последнего подавать иски не предусмотрено законодательством.

Рассмотрим порядок получения решения об обращении взыскания на земельный участок должника. Исходя из ст. 278 ГК РФ и сложившейся судебной практики взыскатель должен обратиться в суд в исковом порядке, а не с подачей заявления об изменении порядка исполнения решения в рамках исполнительного производства. Подача заявления об изменении порядка исполнения решения расценивается большинством судов, как ненадлежащая форма и отклоняется. Кроме того, подача заявления об изменении порядка исполнения решения суда не позволяет принять судебный акт в форме решения, так как это заявление нельзя считать исковым заявлением. По такому заявлению суд может принять только определение, в то время как в ст. 270 ГК РФ говорится о решении суда.

Среди кредиторов, имеющих в залоге имущество должника, обеспечивающее их требования из договора займа, бытует мнение, что процедура взыскания заложенного имущества длительная и сложная, а для ее проведения необходимо обращаться в суд.

Между тем обращаться в суд необходимо далеко не всегда. О внесудебном порядке взыскания заложенного имущества далее и будет рассмотрено. Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). Как следует из п. 3 ст. 339 ГК РФ, договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Также, обязательна нотариальная форма договора ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество за исключением ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями в соответствии со ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации). Не исполнение указанных правил влечет недействительность договора залога.

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В соответствии с п. 2 ст. 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом. Гражданский кодекс вводит ряд ограничений, когда обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в судебном порядке. Так, согласно п. 3 ст. 349 ГК РФ внесудебный порядок невозможен, если: предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке; предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признан безвестно отсутствующим; заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяется разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное.

Если договор залога уже заключен, но в нем нет оговорки о внесудебном порядке, стороны вправе заключить дополнительное соглашение о внесудебном порядке. Форма дополнительного соглашения должна быть такой же, как и у договора залога (п. 5 ст. 349 ГК РФ). При внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным ему залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога. Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом (п. 8 ст. 349 ГК РФ). Процедура реализации имущества во внесудебном порядке прописана в ст. 350.1 ГК РФ. Необходимо обратить внимание, что реализация, так же как и в судебном порядке, должна осуществляться через продажу с торгов, но стороны в соглашении могут обговорить процесс реализации имущества, а также выбрать организацию, которая будет заниматься реализацией имущества, и определить размер вознаграждения за указанную работу. Что касается залога недвижимого имущества, то эти отношения регулируются Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), а порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество — ст. 55 указанного закона. В специальных нормах Закона об ипотеке много общего с тем, что указано в Гражданском кодексе. Необходимо отметить ситуации, в дополнение к ранее указанным в п. 3 ст. 349 ГК РФ, когда удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается: если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение; если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке; если предметом ипотеки является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, и на котором отсутствуют здания, строения, сооружения (ст. 62.1 Закона об ипотеке); если предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности; если право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в ЕГРН.

Следует также отметить роль нотариуса в обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Особенность нотариального порядка заключается в том, что взыскание по исполнительной надписи производится в порядке, установленном процессуальным законодательством для исполнения судебных решений. При этом нотариус вправе совершить исполнительную надпись только на договоре ипотеки, который был нотариально удостоверен (ст. 90 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.93 № 4462-1, далее — Основы законодательства о нотариате). Перечень документов, необходимых для совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество, приведен в ст. 94.1 Основ законодательства о нотариате. Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него установлены в ст. 50 Закона о регистрации. Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов — нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах торгов, договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

11 октября 2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 18 мая 2015 г. по делу N 33-2573/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего:

Журавлёвой Г.М.

судей:

Кавка Е.Ю., Косиловой Е.И.,

при секретаре:

Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Скуратова В.Ю. на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 25 февраля 2015 года, которым постановлено:

Взыскать со Скуратова В.Ю., Скуратовой Ю.В. в пользу Торгово-промышленной палаты Тюменской области расходы по проведению экспертизы в размере » … » рублей в равных долях».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлёвой Г.М., выслушав Скуратова В.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Вердяна М.А., полагавшего, что оснований для отмены решения суда не имеется, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Требования мотивированы тем, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от » … » отменено решение Ленинского районного суда города Тюмени от » … «, по делу принято новое решение, которым с ООО Фирма «Сакс» в пользу Скуратова В.Ю. взысканы денежные средства в сумме » … » рублей, в пользу Скуратовой Ю.В. взысканы денежные средства в сумме » … » рублей, в связи с чем, судебным приставом-исполнителем в отношении ООО Фирма «Сакс» возбуждены исполнительные производства. Однако, до настоящего времени решение суда не исполнено в виду отсутствия у Общества средств для погашения задолженности. Вместе с тем в собственности ответчика имеется земельный участок, принадлежащий Обществу на праве собственности в виде » … » доли площадью » … » кв.м., с кадастровым номером » … «, расположенного по адресу: » … » на котором расположено недвижимое имущество. Поскольку иного имущества, кроме земельного участка с нежилым строением на нём у ответчика не имеется, в соответствии со ст.69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и ст.278 Гражданского кодекса Российской Федерации просили обратить взыскание на принадлежащую ответчику долю земельного участка, указывая, что стоимость участка должна быть определена в рамках исполнительного производства.

В судебном заседании истцы Скуратов В.Ю., Скуратова Ю.В. на удовлетворении исковых требований настаивали.

Представители ответчика ООО Фирма «Сакс» Вердян М.А., действующий на основании письменной доверенности от » … » (т.2 л.д.84), директор Маркер А.А., действующий в силу должностных полномочий и являющийся одновременно законным представителем ответчика Маркера Д.А., в судебном заседании с иском не согласились по основаниям, изложенным в письменных возражениях, пояснив, что истцы не доказали отсутствие у Общества достаточности средств для погашения задолженности, соразмерности требований, не обращались к заинтересованным лицам о выкупе спорной доли земельного участка, а также полагали, что не допустимо обращение взыскание на земельную долю без обращения взыскания на недвижимое имущество находящееся на данном участке (т.2 л.д.192-196,202-204).

Представители ответчика ООО «Промстройинжиниринг», привлечённого к участию в деле в соответствии со ст.40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и третьего лица РОСП Ленинского АО города Тюмени УФСП по Тюменской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (т.1 л.д.188, т.2 л.д.186,191).

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен истец Скуратов В.Ю.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить в полном объеме, принять по делу новое решение об удовлетворении требований, полагая, что судом первой инстанции были неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права.

Считает, что суд, в нарушение норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации назначив экспертизу для определения начальной продажной стоимости спорной доли земельного участка, вышел за пределы заявленных требований, поскольку требования об определении стоимости не заявлялось, стоимость в данном случае должна определяться Федеральным законом «Об исполнительном производстве» и ст.278 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязанность суда при обращении взыскания на земельный участок устанавливать его начальную продажную стоимость. Кроме того, отказывая в удовлетворении иска, суд пришёл к выводам, что истцам необходимо выделить долю земельного участка, принадлежащую ответчику и в соответствии со ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации предложить её покупку другим участкам общей долевой собственности. Считает, что такие выводы противоречат нормам материального права, и позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21 апреля 2011 года N569-О-О.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ООО Фирма «Сакс» Маркер А.А., являющийся также законным представителем ответчика Маркера Д.А., просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Скуратова В.Ю. — без удовлетворения.

Проверив материалы дела в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Скуратову В.Ю., Скуратовой Ю.В., суд первой инстанции исходил из того, что обращение взыскания на принадлежащие ответчику ООО Фирма «Сакс» » … » долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером » … «, расположенного по адресу: » … » без выделения в натуре этой доли и без учёта расположенного на данном земельном участке здания принадлежащего истцам и ответчику и соответчикам Маркеру Д.А., ООО «Промстройинжиниринг», невозможно, ввиду нарушения основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Кроме того, суд счёл, что истцами не предоставлено доказательств невозможности выдела в натуре » … » долей собственности на указанный земельный участок и отказа других сособственников Маркера Д.А., ООО «Промстройинжиниринг» от своего права на приобретение спорной доли, а также надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость спорной доли не превышает размер существующей задолженности ответчика перед истцами. Указанные выше обстоятельства, по мнению суда, в случае удовлетворения иска, могут привести к нарушению баланса интересов лиц, участвующих в деле.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции основанными на неверном толковании и неправильном применении норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, что является основанием для отмены решения суда.

Пунктом 1 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие имущества путём обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Согласно ч. 4 ст. 69 Федерального закона Российской Федерации от 02 октября 2007 года N229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом (ч. 6 ст. 69 Закона «Об исполнительном производстве»).

В силу ст. 278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

С учётом изложенных правовых норм, судебная коллегия приходит к выводу о том, что выбранный истцами способ защиты своего права — подача искового заявления об обращении взыскания на имущество должника, является надлежащим, поскольку данный иск является самостоятельным способом защиты нарушенного права, реализация которого должна осуществляться в порядке искового производства и для получения отдельного решения об обращении взыскания объекты недвижимого имущества, в рамках исполнительного производства, заинтересованное лицо должно обратиться в суд с иском об обращении взыскания на недвижимое имущество по обязательствам его собственника.

Суд установил, что во исполнение апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от » … «, которым с ООО Фирма «Сакс» в пользу Скуратова В.Ю. взысканы денежные средства в размере » … » рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере » … » рублей, в пользу Скуратовой Ю.В. взысканы денежные средства в размере » … » рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере » … » рублей, выданы исполнительные листы, в ходе исполнительного производства по которому судебным приставом-исполнителем РОСП Ленинского АО города Тюмени возбуждены исполнительные производства » … «

» … » судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об обращении взыскания на денежные средства, находящиеся на счёте ООО Фирма «Сакс» в ОАО «Запсибкомбанк».

Письмом от » … » ОАО «Запсибкомбанк» указало о частичном исполнении постановления в пределах суммы » … » рублей » … » копеек и помещением инкассового поручения в картотеку в связи с отсутствием на расчётном счёте денежных средств.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на неё взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером » … «, следует, что местоположение участка установлено относительно ориентира каменное нежилое строение, расположенного в границах участка, адрес ориентира: » … » с разрешённым использованием: под нежилое строение (административное) (т.2 л.д.28).

Как усматривается из материалов дела, доли участников общей собственности на земельный участок определены, у ответчика она » … » доли. ООО Фирма «Сакс» принадлежит на праве собственности » … » доли в нежилом помещении, расположенном на первом этаже здания по адресу: » … «, находящимся в границах земельного участка, из которого выделить в натуре » … » долей принадлежащих должнику невозможно, следовательно, кредиторы должника вправе требовать от должника продажи, принадлежащей Обществу доли остальным участникам общей собственности.

Вывод суда о том, что доказательств, подтверждающих, что ООО «Промстройинжиниринг», а также Маркер Д.А. отказываются приобрести долю ООО «Сакс» материалы дела не содержат, судебная коллегия находит несостоятельным и не влияющим на обоснованность заявленных требований и возможность обращения взыскания на земельный участок.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Промстройинжиниринг», а также Маркер Д.А. являются участникам процесса — соответчиками. В ходе судебных заседаний ответчики высказываний о желании и возможности приобрести долю ООО «Сакс» не выразили. Директор ООО «Сакс» Маркер А.А., являющийся одновременно законным представителем Маркера Д.А. явно не заинтересован в выкупе доли. ООО «Промстройинжиниринг» также заинтересованности в покупки доли не проявляет, что свидетельствует об отсутствии представителя в судебных заседаниях. ООО «Промстройинжиниринг» каких-либо возражений относительно данного спора не представил, что можно расценивать как реализация его права и отказ от приобретения доли земельного участка, принадлежащего должнику.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что доказательства согласия выкупа доли остальными участниками общей собственности, в силу ст. 56 ГПК РФ, должен представить должник (ответчик), поскольку в силу закона только он может предложить свою долю иным участникам общей собственности.

Проанализировав положения ст. 255 Гражданского кодекса Российской Федерации и обстоятельства дела, судебная коллегия полагает, что в рассматриваемом случае имеет место совпадение в одном лице кредиторов (истцы) и участников долевой собственности, то есть истцы являются одновременно кредиторами ООО Фирма «Сакс» и его сособственником в праве общей долевой собственности на здание и земельный участок, занятый под ним. С учетом указанных выше обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения ч. 3 ст. 255 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции ошибочно посчитал, что истцы нарушили установленный статьей 255 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок обращения взыскания на долю должника в общем имуществе — не предложили ООО «Промстройинжиниринг» и Маркеру Д.А. приобрести долю земельного участка должника по соразмерной рыночной цене. Тем более, что в соответствии с данной нормой кредитор вправе требовать продажи должником своей доли, а не предлагать ее другим сособственникам. Как не отрицал представитель ответчика ООО Фирма «Сакс» и как следует из имеющихся в деле доказательств, ответчик всячески уклоняется из выполнения решения суда и выплаты долга истцам, обжалуя фактически все решения, в том числе действия судебных приставов-исполнителей по наложению ареста на недвижимое имущество, препятствуя исполнению решения суда, подавая необоснованные заявления о приостановлении исполнительного производства.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

По смыслу статей 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже имущества должника (в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности) с публичных торгов остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав.

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2011 года N569-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Зверевой Е.Н. на нарушение её конституционных прав положениями частей 1 и 6 статьи 69, части третьей статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве», пункта 1 статьи 250 и статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, правовые основания к применению к спорным правоотношениям норм гражданского законодательства, предусмотренных пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки продаваемой доли, отсутствуют.

Положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Также суд первой инстанции мотивировал свой отказ тем, что в соответствии с абз. 5 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нём зданий, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, тогда как требований об обращении взыскания на нежилое строение истцами не заявлялось.

Однако, суд не учёл, что положения статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают необходимость отдельного судебного решения только в случае обращения взыскания на земельный участок, принадлежащий должнику на праве собственности, при этом обращение взыскания на земельный участок не свидетельствует о несоблюдении принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем строения, установленного ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку вопрос об обращении взыскания и последующей реализации находящегося на земельном участке строения судебный пристав-исполнитель вправе разрешить самостоятельно.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что поскольку ответчик ООО Фирма «Сакс», являясь долевым собственником земельного участка, имеет задолженность перед истцами на основании вступившего в законную силу решения, иного имущества кроме доли в нежилом строении и доли в земельном участке, занятым под этим нежилым строением не имеет, тогда как возможность реализации доли земельного участка непосредственно связана с обращением на неё взыскания только на основании судебного решения, требования истцов являются законными и обоснованными, в связи с чем, оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось.

Также судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции оснований для назначения судебной экспертизы для определения рыночной стоимости принадлежащей ООО Фирма «Сакс» » … » доли спорного земельного участка не имелось, поскольку общая норма ст. 278 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязанность суда при обращении взыскания на земельный участок установить его начальную продажную цену. К спорным правоотношениям не применимы специальные положения законодательства о залоге, согласно которым суд в своем решении должен определить начальную продажную стоимость земельного участка. Порядок оценки земельного участка должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, в порядке, установленном ст. 85 Федерального закона N229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Таким образом, стоимость принадлежащего должнику имущества (доли земельного участка с долей в нежилом строении) может быть определена в последующем на стадии исполнения решения суда.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае отсутствует принцип соотносимости объема требований взыскателей применяемым к должнику мерам принудительного исполнения, заложенный в ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 02 октября 2007 года N229-ФЗ «Об исполнительном производстве», так как рыночная стоимость » … » долей земельного участка принадлежащих ООО Фирма «Сакс» по заключению эксперта составляет » … » рубля, а задолженность (без исполнительного сбора) — » … » рубля.

Судебная коллегия с данным выводом суда не соглашается, так как данный вывод правового значения при разрешении спора не имеет, поскольку в силу ч. 1 ст. 84 ФЗ «Об исполнительном производстве» изъятие имущества должника для дальнейшей реализации либо передачи взыскателю производится в порядке, установленном ст. 80 данного Федерального закона.

Между сторонами по данному спору уже возникли правоотношения, связанные с исполнением решения суда от » … «, в связи с чем, начальная продажная цена, обращённого ко взысканию имущества, подлежит определению в рамках сводного исполнительного производства о взыскании денежных средств с ООО Фирма «Сакс» в пользу Скуратова В.Ю., Скуратовой Ю.В., то есть оценка имущества производится службой судебных приставов-исполнителей.

Судебная коллегия отмечает, что цель исполнительного производства — исполнение исполнительного документа и защита интересов кредитора должна по возможности достигаться с наименьшими негативными последствиями для сторон исполнительного производства. Однако при этом цель — исполнение судебного акта и защита интересов кредитора должна быть достигнута.

Соблюдение данного принципа в отношении должника не должно наносить ущерб интересам взыскателя и противоречить нормам самого закона.

Исходя из положений Закона «Об исполнительном производстве» следует, что несоразмерность стоимости имущества должника размеру задолженности по исполнительному документу не является основанием для окончания исполнительного производства и возвращения исполнительного документа взыскателю. Запрет на обращение взыскания на принадлежащее должнику имущество, стоимость которого превышает размер задолженности, ведет к неисполнимости судебного акта.

При отсутствии иного имущества, принадлежащего только одному должнику, правильным будет обращение взыскания на долю во всем установленном судом недвижимом имуществе должника, принадлежащем на праве общей долевой собственности, с последующим применением ч. 6 ст. 110 Закона об исполнительном производстве, согласно которой денежная сумма, оставшаяся после удовлетворения требований взыскателя, возвращается должнику.

Кроме того, судебная коллегия считает возможным указать и на то обстоятельство, что в случае наличия в собственности должника иного имущества, помимо доли в нежилом строении и доли земельного участка под этим помещением, Общество не лишено было права заявить об этом в ходе судебного разбирательства. Обращение взыскания на земельный участок является одним из способов исполнения обязательств ответчика перед истцами, между тем, ответчик не лишен права на их исполнение в добровольном порядке.

Оценив в совокупности представленные доказательства, установив факт длительного неисполнения должником требований исполнительного документа, учитывая, что ООО Фирма «Сакс» обладает имуществом, на которое в соответствии с действующим законодательством может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отсутствия какого-либо иного имущества, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных Скуратовым В.Ю., Скуратовой Ю.В. требований, при этом судебная коллегия не усматривает несоразмерности стоимости земельного участка и размера обязательства по исполнительному документу.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным, в силу чего подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Поскольку требования Скуратова В.Ю. и Скуратовой Ю.В. подлежат удовлетворению, оснований для взыскания расходов на оплату экспертизы в порядке ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется, следовательно, решение в данной части также подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда города Тюмени от » … » отменить, принять по делу новое решение.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Сакс» в пользу Торгово-промышленной палаты Тюменской области расходы по проведению экспертизы в размере » … » рублей.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Для многих граждан сдача в аренду недвижимости, в том числе земельного участка, является одним из источника дохода. Однако, по определенным ситуациям, вы не сможете получать доходы по причине ареста или обременения земельного участка. Право обременения накладывают судебные приставы, как и арест имущества. Собственник земельного участка после возникновения ареста не может распоряжаться своей недвижимостью до тех пор, пока не будет официально снят факт ареста или исполнено решения по исполнительному производству ФССП.

Как происходит арест имущества должника

Все действия судебного пристава-исполнителя регламентируются ФЗ № 80, от 2007 года, в части статьи 4. Данная статья указывает процедуру возникновения ареста и указывает, что собственник не имеет никакого права распоряжаться своим имущественным правом, пока действует исполнительное производство по суду. Пристав накладывает арест, указывает какие ограничения наступают, а также обязанность должника. Официальная форма уведомления о строительстве используется для начала возведения ИЖС, а не как факт получения права на недвижимость.Главные запретные действия должника, землю нельзя продавать, сдавать в аренду, вести строительство и т.д. То есть участок должен иметь неприкосновенный формат, который зафиксирован на день возникновения ареста по исполнительному производству. Арест может также наложить суд, который передает решение в ФССП об исполнении судебного решения.

  • Арест может быть инициирован судебным приставом-исполнителем в качестве законных исполнительных действий по отношению к должнику. Таковым могут быть неисполненные обязательства по алиментам, не были возвращены кредиты, не были исполнены страховые обязательства перед физическим или юридическим лицом.
  • Арест может возникнуть в случае невозврата налогов по представлению ФНС. Однако налоговая инспекция должна заручиться представительством прокурора по аресту недвижимости, в соответствии с требованиями ФЗ-146, в части Налогового кодекса, статья 77, п.1 (Часть Первая).

Таким образом, первоочередной порядок ареста принадлежит судебным приставам-исполнителям, а также судебным органам. В ряде случаев инициаторами ареста могут выступать налоговая инспекция, а также таможенные органы, но с прокурорским надзором. Вместе с этим, даже если инициаторами станут ФНС и Таможня РФ, исполнителями будут только представители ФССП РФ.

В каких случаях арест не может быть предусмотрен

Если земельный участок и расположенный на нем объект ИЖС являются единственным жильем должника, то арест в этом случае не предусмотрен. В этой ситуации может возникнуть обременение, где должнику необходимо строго соблюдать правила свободного распоряжения недвижимостью. Не распространяется это правило, если жилье находится в залоге и является единственным жилым помещением должника. Так, если вы взяли ипотеку, но не выплатили денежные средства, то по закону у вас могут отобрать жилье по аресту и реализовать через электронные торги. В данном случае вы утрачиваете право свободного владения недвижимостью по ипотеке, даже если оно является для вас единственным жилым помещением.

Как можно снять арест земельного участка

Единой схемы для решения вопроса по снятию ареста не предусмотрено, однако, классические решения выглядят следующим образом:

  1. Арест в рамках исполнительного производства по кредитам, алиментным обязательствам. Должник должен выплатить кредит, оплатить алименты, после чего арест снимается на основании решения судебного пристава-исполнителя о прекращении исполнительного производства.
  2. Арест по решению ФНС и таможенной службы. Должник выплачивает пени, налоги и штрафы, после чего снимается арест с земельного участка.
  3. Спор о принадлежности земельного участка. В рамках дополнительного судебного разбирательства устанавливается решение вопроса по существу, где определяются истинные владельцы земельного участка. После того, как будет получено новое право собственности, арест снимается в полном объёме.

Процедура снятия ареста предусматривает обращение с исковым заявлением в судебные органы, где заинтересованные лица должны учесть следующие моменты:

  • Исковое заявление подается тем, кто инициировал арест или является его исполнителем.
  • Иск может быть подан должником, если он исполнил все обязательства по исполнительному производству.
  • К заявлению прилагаем документальные сведения, указывающие о том, что должник выплатил алименты, погасил кредит и т.д.
  • При подаче заявления, должник должен доказать свое право собственности на землю. В этом случае выступает документ из Росреестра – выписка из ЕГРН, где указано право собственности и причины возникновения обременения.
  • При подаче заявления, необходимо оплатить госпошлину. Размер госпошлины зависит от долевой части кадастровой стоимости земельного участка.

После того, как судебное решение вступит в законную силу, орган ФССП передает сведения в 3-дневный рабочий день в Росреестр о снятии ареста. Обратите внимание, что в новой выписке из ЕГРН данных об аресте не будете, и в то же самое время, выписка о переходе прав может содержать эти данные. Здесь сведения являются архивной частью кадастровой палаты, которую нельзя по закону удалить или изменить. Выписка о переходе прав может служить только как информационная часть о земельном участке, но окончательные данные о принадлежности участка и снятия ареста служит только актуальная выписка из ЕГРН на момент запроса в кадастровую палату России. На нашем сайте вы можете заказать эти документы в специальной форме заявки на получение официальных кадастровых сведений.

Вернуться к списку статей по юриспруденции

    ПРОБЛЕМЫ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПО ДОЛГАМ ИХ СОБСТВЕННИКОВ
    Т.Н. КИРГИЗОВА, И.Л. ШКЛЯР
    В практике судебной работы Ипотечного банка «ДельтаКредит» (французская группа Societe Generale) периодически возникают нестандартные и весьма интересные дела, связанные с общим направлением по взысканию просроченной задолженности, обращением взыскания на предмет залога, а также с исками, предъявляемыми заемщиками к банку, оспариванием решений и действий государственных органов и должностных лиц.
    Как известно, в российской действительности не так сложно получить положительное решение суда, как исполнить его, и желательно в полном объеме. В отношении, например, кредиторской задолженности по требованиям, обеспеченным залогом недвижимого имущества, обращение взыскания на предмет ипотеки не представляется особо сложным. Отлаженный бизнес-процесс и наработанная судебная практика позволяют успешно отстаивать интересы банка в суде. На протяжении последних двух лет удалось наладить хорошее взаимодействие с аппаратом службы судебных приставов, Росреестра и Росимущества и в необходимых случаях добиться правильного отношения к правам взыскателя, понимание общего алгоритма действий, необходимых для быстрого и правильного исполнения судебных решений в отношении залогового имущества. Во многом созданию цивилизованного климата в вопросах обмена мнениями, освещения интересующих вопросов, выработке определенных практических подходов при взаимодействии банковского сообщества и государственных органов способствует работа банка в Ассоциации региональных банков России (Ассоциация «Россия»), практических форумах и тематических мероприятиях. Все это позитивно влияет и на становление судебной практики, и, как следствие, на сроки осуществления юридических процедур, обращения взыскания на предмет ипотеки, над чем банк активно работает по всей России.
    Вместе с тем существует определенная масса дел на этапе исполнительного производства, которая, с одной стороны, является следствием обращения взыскания на предмет ипотеки, с другой стороны, представляет собой самостоятельный массив работы, связанный с взысканием остатка долга. Именно той части долга, которая осталась непогашенной в результате реализации предмета ипотеки с публичных торгов либо оставления залогодержателем заложенного имущества за собой (постановки на баланс). Как правило, это должники, допустившие длительную просрочку по кредиту и таким образом увеличившие размер своего долга перед банком сверх стоимости предмета залога. Иными словами, после процесса обращения взыскания на заложенное имущество в дальнейшем зачастую приходится работать с необеспеченным остатком долга, о чем мы и поговорим ниже.
    В рамках исполнительного производства о взыскании долга предметом обращения могут быть денежные средства, ценные бумаги и иные виды имущества должника, но в данной статье мы остановимся более подробно на некоторых вопросах обращения взыскания на такой вид недвижимого имущества, как земельный участок, не являющийся предметом залога.
    Согласно ст. 278 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Несмотря на достаточно долгое существование указанной нормы, стабильная практика по обращению взыскания на земельные участки по обязательствам его собственников в рамках исполнительного производства пока не выработана, а имеющаяся — порой противоречива. Прежде всего это связано с существовавшим ограничением, установленным абз. 3 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ), в соответствии с которым запрещалось обращать взыскание на земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности. Впоследствии данная норма была признана не соответствующей Конституции РФ <1> и исключена из ГПК РФ <2>.
    ———————————
    <1> Постановление КС РФ от 12 июля 2007 г. N 10-П.
    <2> Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
    При обращении взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника необходимо в первую очередь рассмотреть вопрос о подсудности дела. При этом возможны два подхода.
    В соответствии с одним из них требование об обращении взыскания не носит виндикационный либо негаторный характер. Оно не связано с правами на спорное имущество, не устанавливает порядок пользования земельным участком. По своей правовой сути речь идет о подтверждении судом права кредитора обратить взыскание на имущество, из стоимости которого будут удовлетворены его требования к должнику по денежному обязательству. Следовательно, правила об исключительной подсудности, когда споры рассматриваются лишь по месту нахождения земельного участка, к ним неприменимы. Такого рода споры должны рассматриваться судом по правилам общей подсудности, т.е. по месту жительства должника.
    Другой подход к рассматриваемому вопросу заключается в том, что обращение взыскания влечет переход прав на недвижимое имущество и внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Следовательно, подсудность такого рода споров должна определяться правилами исключительной подсудности, а споры должны рассматриваться по месту нахождения недвижимого имущества. Например, в Определении судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от 10 марта 2011 г. по делу N 33-560/2011 сделан следующий вывод: «Обращение взыскания на имущество должника в рамках исполнительного производства предполагает прекращение права собственности должника на принадлежащее ему имущество, а потому заявленные требования следует относить к категории исков о правах на земельные участки, подсудность которых установлена частью 1 статьи 30 ГПК РФ».
    Официальная позиция Верховного Суда РФ по данному вопросу отсутствует, а анализ судебной практики свидетельствует, что суды не исповедуют единства в применении правил о подсудности — по указанным спорам применяются правила как общей, так и исключительной подсудности.
    Возможно, прояснить ситуацию сможет Конституционный Суд РФ по результатам рассмотрения запроса Высшего Арбитражного Суда о проверке конституционности законоположений, касающихся компетенции третейских судов в отношении имущественных споров, в частности споров об обращении взыскания на предмет ипотеки. Ведь известна позиция, согласно которой третейские суды не вправе рассматривать споры о правах на недвижимость. Таким образом, Конституционный Суд РФ будет вынужден дать квалификацию и иску об обращении взыскания на недвижимое имущество.
    Разрешая вопрос о порядке обращения в суд с требованием об обращении взыскания на земельный участок в процессе исполнительного производства, а также о лицах, которые вправе обратиться в суд с подобным требованием, суды общей юрисдикции пока не выработали единого подхода.
    1. Так, Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 3 февраля 2009 г. по делу N 33-932/2009 отменено Определение суда первой инстанции, которым удовлетворено заявление судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания в рамках исполнительного производства на земельный участок, принадлежащий на праве собственности должнику. В обоснование своей позиции судебная коллегия указала следующее:
    В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
    Согласно положениям ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
    Обращение взыскания на земельный участок является одним из оснований принудительного прекращения права собственности на него (ст. 237 ГК РФ). Причем в отличие от общего правила, по которому изъятие имущества путем обращения на него взыскания производится по решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором, для земельных участков судебное решение является единственным основанием для обращения взыскания.
    Судом в нарушение указанных норм при рассмотрении требования об обращении взыскания на земельный участок постановлено определение.
    Кроме того, в силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
    Суд, принимая заявление судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на недвижимое имущество должника по исполнительному производству, указанную норму закона во внимание не принял. Взыскателем такие требования не заявлялись.
    Право на обращение судебного пристава-исполнителя в суд с требованием об обращении взыскания на имущество должника предусмотрено только в случае обращения взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц (ч. 2 ст. 77 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
    Суд, таким образом, квалифицировал судебного пристава-исполнителя в качестве ненадлежащего заявителя по делу вследствие отсутствия в законодательстве нормы, предоставляющей право судебному приставу-исполнителю на обращение в суд с подобными требованиями.
    2. Иные основания для отказа в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на земельный участок приводятся в Определении Октябрьского районного суда города Самары от 21 мая 2010 г. по делу N 2-3540/2010, который истолковал указанное заявление как заявление об изменении порядка исполнения решения суда, отметив следующее.
    Споры, связанные с исполнением судебных решений, но возникающие из гражданских правоотношений, подлежат рассмотрению в порядке искового производства. Учитывая общие правила об обращении взыскания на земельный участок, предусмотренные в ст. 278 ГК РФ, суд делает вывод, что данный институт является самостоятельным способом защиты нарушенного права, реализация которого должна осуществляться в порядке искового производства.
    Кроме того, процессуальная защита прав взыскателя, осуществляемая в форме заявления, поданного в рамках исполнительного производства, об изменении порядка исполнения решения суда, не позволяет принять судебный акт в форме решения, так как рассматриваемое заявление нельзя считать исковым, соответствующим требованиям ст. 131, 132 ГПК РФ, как и сам предмет заявления — изменение порядка исполнения решения путем обращения взыскания на имущество.
    Таким образом, по мнению суда, для получения отдельного решения об обращении взыскания на земельный участок в рамках исполнительного производства заинтересованное лицо должно направить иск. Заявление об изменении порядка исполнения решения является ненадлежащей формой и подлежит отклонению.
    3. Иск об обращении взыскания на земельный участок может предъявить только взыскатель, так как право судебного пристава-исполнителя подавать иски не предусмотрено законодательством.
    Полагаем, с такой позицией судов нельзя согласиться, поскольку судебный пристав-исполнитель действует в рамках осуществления процедур исполнительного производства и в соответствии с ч. 1 ст. 12 ФЗ «О судебных приставах» и п. 17 ч. 1 ст. 64 ФЗ «Об исполнительном производстве» принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов. Следовательно, в законе не может быть указан исчерпывающий перечень прав судебного пристава-исполнителя. Законодатель справедливо счел достаточным лишь указать на обязанность судебного пристава-исполнителя принимать меры по исполнению исполнительных документов, а также предусмотрел в ч. 3 ст. 68 ФЗ «Об исполнительном производстве» такую меру принудительного исполнения, как обращение взыскания на имущество должника.
    Кроме того, обращение взыскания на земельный участок по своей природе скорее вспомогательный институт в рамках исполнительного производства, чем самостоятельный способ защиты нарушенного права. Судебный порядок обращения взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника призван в первую очередь не допустить нарушений прав должника, предоставив возможность в судебном процессе исследовать и оценить все имеющие значение для дела факты, соблюсти баланс интересов взыскателя и должника.
    Более того, исключение судебного пристава-исполнителя из числа лиц, которые вправе обратиться в суд с заявлением об обращении взыскания на земельный участок, обременяет взыскателя необходимостью совершения дополнительных действий, а также влечет возложение на него дополнительной обязанности по уплате государственной пошлины, что, безусловно, нарушает его права.
    Данная позиция находит подтверждение и в некоторых судебных постановлениях.
    Так, Определением Астраханского областного суда от 7 апреля 2010 г. по делу N 33-958/2010 отменено Определение суда первой инстанции, которым судебному приставу-исполнителю отказано в принятии заявления об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий должнику, по тем основаниям, что судебному приставу-исполнителю не предоставлено право на обращение с таким заявлением.
    Отменяя Определение суда, судебная коллегия указала, что в соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 68 ФЗ «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения является обращение взыскания на имущество должника, при таких обстоятельствах обращение судебного пристава-исполнителя с соответствующим заявлением в суд на стадии исполнительного производства является правомерным.
    Аналогичный подход применен и другим судом кассационной инстанции, который оценивал правомерность обращения в суд судебного пристава-исполнителя с заявлением об обращении взыскания на земельный участок, поданным в рамках исполнительного производства:
    Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал. Московский областной суд, рассматривавший жалобу на состоявшийся судебный акт, Определением от 3 июня 2010 г. по делу N 33-8889/2010 отменил Определение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом, что в соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ «О судебных приставах», п. 17 ч. 1 ст. 64 ФЗ «Об исполнительном производстве» в процессе принудительного исполнения судебных актов судебный пристав-исполнитель должен принимать меры по своевременному, полному, правильному исполнению исполнительных документов.
    Таким образом, констатировал суд, законодатель не предусмотрел запрет на обращение судебного пристава-исполнителя в суд с заявлением об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий должнику, в соответствии с требованиями ст. 278 ГК РФ, в связи с чем указание суда о том, что заявление подано лицом, не имеющим полномочий на подачу данного заявления, нельзя признать правомерным.
    Можно заключить, что преобладание подобной судебной практики, несомненно, положительно скажется на эффективности исполнения решений судов судебными приставами-исполнителями.
    При разрешении вопроса об обращении взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника необходимо также принимать во внимание требования ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве», которая определяет порядок обращения взыскания на имущество должника: в первую очередь обращается взыскание на денежные средства, а затем — на иное имущество. Следовательно, необходимо представить суду доказательства отсутствия у должника денежных средств для погашения долга, в противном случае существует определенный риск отклонения судом заявленных требований.
    Кроме того, законодательством предусмотрен запрет на обращение взыскания на земельный участок, если на нем расположено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в таком помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Таким образом, при обращении взыскания на земельный участок необходимо установить наличие либо отсутствие на нем недвижимого имущества (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). При наличии недвижимого имущества на земельном участке, за исключением жилого помещения, которое является единственным пригодным для постоянного проживания, обращение взыскания на него может быть осуществлено только совместно с таким объектом недвижимости. При этом возможны случаи, когда в установленном порядке государственная регистрация такого объекта недвижимости не проведена, соответственно какие-либо сделки или обращение взыскания на него будут возможны только после государственной регистрации права собственности должника. В этом случае в силу ст. 66 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности должника на недвижимое имущество в целях последующего обращения взыскания на него.
    Недостаточное законодательное регламентирование процесса обращения взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника в судебном порядке приводит к возникновению вопросов относительно способа реализации имущества, определения начальной продажной стоимости земельного участка.
    Например, решением Кировского районного суда г. Самары от 9 марта 2011 г. по делу N 2-889/2011 удовлетворено заявление судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на земельный участок, определен способ реализации — продажа с публичных торгов, и установлена начальная продажная стоимость на основании предоставленного отчета об определении рыночной стоимости имущества.
    По другому делу Определением Волгоградского областного суда от 4 марта 2011 г. по делу N 33-2963/2011 оставлено без изменения решение суда первой инстанции, которым удовлетворено требование об обращении взыскания на земельный участок по обязательствам должника в рамках исполнительного производства. Кроме того, судом определен способ реализации земельного участка в виде публичных торгов и определена его первоначальная продажная стоимость.
    Данные примеры свидетельствуют о применении судами при разрешении вопроса об обращении взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника в рамках исполнительного производства аналогии закона, а именно нормы ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части обязанности суда при принятии решения об обращении взыскания на заложенное имущество определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
    Для выяснения обоснованности определения судом способа реализации земельного участка и начальной продажной стоимости в указанных решениях обратимся к следующим нормам.
    В ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения порядка продажи имущества должника, на которое обращается взыскание, не используется понятие «публичные торги», указывается лишь, что продажа недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (ч. 3 ст. 87).
    В Гражданском кодексе РФ понятие «публичные торги» используется, как правило, для определения особого способа реализации имущества должника, на которое по решению суда обращено взыскание, либо которое подлежит принудительной реализации на основании решения суда (например, п. 3 ст. 63, 240, 293, 250, 255, 350 ГК РФ).
    Также из содержания п. 6 ст. 447 ГК РФ следует, что к публичным торгам относятся торги по продаже имущества, на которое обращено взыскание по решению суда.
    Данные нормы позволяют сделать вывод, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника также производится путем продажи с публичных торгов, и указание судом в решении на такой способ реализации имущества не противоречит нормам права.
    Говоря об оценке имущества должника, на которое обращается взыскание, необходимо отметить, что в соответствии с положениями ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством.
    Действующее законодательство предусматривает необходимость установления судом начальной продажной стоимости только при обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 10 ст. 28.1 Закона РФ «О залоге»).
    Возникает вопрос: правомочен ли суд при обращении взыскания на земельный участок в рамках исполнительного производства определять его начальную продажную стоимость?
    Безусловно, оценку имущества, на которое обращается взыскание в судебном порядке, но которое не является предметом залога, должен производить судебный пристав-исполнитель в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.
    Однако полагаем допустимым также установление именно судом начальной продажной цены земельного участка, на который обращается взыскание в рамках процедур исполнительного производства. Ведь именно в судебном процессе его участники наделены комплексом прав, позволяющим соблюсти баланс интересов сторон и не допустить нарушение прав как взыскателя, так и должника, равноправно отстаивающих свои законные интересы. Кроме того, нормы ФЗ «Об исполнительном производстве» применительно к случаям осуществления оценки судебным приставом-исполнителем на основании отчета независимого оценщика предусматривают право сторон исполнительного производства на оспаривание в суде стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете (ч. 3 п. 4 ст. 85). Таким образом, суд в конечном итоге имеет «последнее слово» в вопросе об определении цены имущества, и установленная им начальная продажная стоимость с учетом всестороннего и полного исследования обстоятельств дела полностью легитимна.
    В целом розыск и обращение взыскания на имущество должника в ходе исполнительного производства, в том числе на такую особую категорию, как земельные участки, является сложным, но необходимым инструментом, позволяющим получать дополнительное удовлетворение требований кредитора. Однако становление правоприменительной практики в данной области пока продолжается.
    Представляется, что в целях совершенствования механизма правового регулирования обращения взыскания на имущество по обязательствам его собственника следует законодательно закрепить однозначное толкование объема прав судебного пристава-исполнителя, в том числе на обращение в суд в рамках процедур исполнительного производства о взыскании долга при обнаружении у должника недвижимого имущества, что позволит избежать противоречий в судебной практике и облегчить процесс реализации законных прав взыскателя.

    Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Исполнительное производство, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *