Образец предварительного договора купли продажи

  • 1.

    Содержание

    Решение № 2-4062/2018 от 27 февраля 2018 г. по делу № 2-6777/2017~М-4559/2017

  • Всеволожский городской суд (Ленинградская область) — Гражданские и административные

    …на кадастровый учет, при этом право собственности ответчика оформлено только на земельный участок. Ссылаясь на ст.ст. 12, 209, 218, 307, 309, 310, 314, 421, 429 , 454, 487 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском. Истцы в судебное заседание не явились, направили своего представителя ФИО5, который исковые требования поддержал. Представитель ответчика …

  • 2.

    Решение № 2-22/2018 2-22/2018 (2-398/2017;) ~ М-378/2017 2-398/2017 М-378/2017 от 27 февраля 2018 г. по делу № 2-22/2018

    Кизильский районный суд (Челябинская область) — Гражданские и административные

    …в счет продажи дома по адресу: ДД.ММ.ГГГГ года, претензий не имеет, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный …

  • 3.

    Решение № 2-591/2018 2-591/2018 ~ М-17/2018 М-17/2018 от 22 февраля 2018 г. по делу № 2-591/2018

    Железнодорожный городской суд (Московская область) — Гражданские и административные

    …требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный …

  • 4.

    Решение № 2-1600/2018 2-1600/2018 ~ М-373/2018 М-373/2018 от 21 февраля 2018 г. по делу № 2-1600/2018

    Советский районный суд г. Липецка (Липецкая область) — Гражданское

    …иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ). Таким образом, из содержания приведенной нормы права следует, что задатком является денежная сумма, которая выплачивается в счет причитающихся платежей по уже заключенному договору и в обеспечение его …

  • 5.

    Решение № 2-693/2018 2-693/2018 ~ М-204/2018 М-204/2018 от 20 февраля 2018 г. по делу № 2-693/2018

    Железнодорожный городской суд (Московская область) — Гражданские и административные

    …ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный …

  • 6.

    Решение № 2-356/2018 2-356/2018 ~ М-50/2018 М-50/2018 от 20 февраля 2018 г. по делу № 2-356/2018

    Рузский районный суд (Московская область) — Гражданские и административные

    …явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ …

  • 7.

    Решение № 2-572/2018 2-572/2018 ~ М-271/2018 М-271/2018 от 20 февраля 2018 г. по делу № 2-572/2018

    Ленинский районный суд г. Мурманска (Мурманская область) — Гражданские и административные

    …в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного …

  • 8.

    Решение № 2-183/2018 2-183/2018 (2-3419/2017;) ~ М-3353/2017 2-3419/2017 М-3353/2017 от 16 февраля 2018 г. по делу № 2-183/2018

    Киевский районный суд г. Симферополя (Республика Крым) — Гражданские и административные

    …дела, ФИО1, его представитель первоначальный иск поддержали, встречные исковые требования не признали, ссылаясь в том числе, на пропуск ФИО4 шестимесячного срока, предусмотренного п. 5 ст. 429 ГК РФ для обращения в суд с иском о понуждении к заключению договора. При этом, в судебных прениях ФИО1 исковые требования уменьшил, просил взыскать с ФИО2 сумму …

  • 9.

    Решение № 2-10984/2017 2-1266/2018 2-1266/2018 (2-10984/2017;) ~ М-10378/2017 М-10378/2017 от 16 февраля 2018 г.

    Ст. 429 ГК РФ — Гражданский кодекс

    по делу № 2-10984/2017

    Одинцовский городской суд (Московская область) — Гражданские и административные

    …с условиями обязательства и требованиями закона Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный …

  • 10.

    Решение № 2-1992/2017 2-27/2018 2-27/2018 (2-1992/2017;) ~ М-853/2017 М-853/2017 от 15 февраля 2018 г. по делу № 2-1992/2017

    Центральный районный суд г. Читы (Забайкальский край) — Гражданские и административные

    …частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный …

  • Образец

    Предварительный договор купли-продажи

    квартиры (комнаты)/долей в праве собственности на квартиру

    _________________, «___» ____ две тысячи ____ года.

    гр._________________, ____ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения,(в лице законного представителя/с согласия законного представителя/опекуна гр.________пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения)1,паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____ (в лице гр. ______________________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____, действующий/действующая на основании доверенности от ____________ зарегистрированной в реестре за номером ____________ , выданной нотариусом _____________________ , бланк _____________)2 (_____________(наименование юридического лица), зарегистрированное_________(местонахождение)______в лице_________, действующего на основании__________(устава, доверенности)3

    именуемый в дальнейшем Сторона-1, Продавец, с одной стороны,

    гр._________________, ____ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, (в лице законного представителя/с согласия законного представителя/опекуна гр.________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения)4, паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____ (в лице гр. ______________________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____, действующий/действующая на основании доверенности от ____________ зарегистрированной в реестре за номером ____________ , выданной нотариусом _____________________ , бланк _____________)5,именуемый в дальнейшем Сторона-2, Покупатель6, с другойстороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее по тексту-Договор) о нижеследующим:

    1. Предмет договора.

    1.1. Стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – Договор купли-продажи): (____ комнатной квартиры (комнаты))7(долей _____ (количество прописью) в праве общей долевой собственности на _____ комнатную квартиру)8, расположенной/ую по адресу: РФ,_____, общей площадью____ кв.м., в т.ч. жилая____ кв.м.(далее по тексту — Объект), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем недвижимого имущества.

    (В собственность Покупателя переходит комната №____ площадью___.

    В собственности Продавца остается комната №____ площадью___.)9

    1.2. Указанный Объект принадлежит Стороне-1 на праве___ собственности на основании _____,что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ______(кем, когда), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «____»________ сделана запись регистрации №____.

    2.Существенные условия Договора купли-продажи.

    2.1. Стороны договорились заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 Договора, на следующих условиях:

    2.1.1. Продавец продает, а Покупатель покупаетнедвижимое имущество (____ комнатную квартиру (комнату))10(долей _____ (количество прописью) в праве общей долевой собственности на _____ комнатную квартиру)11, расположенной/ую по адресу: РФ,_____, общей площадью____ кв.м., в т.ч. жилая____ кв.м. (далее по тексту — Объект), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем недвижимого имущества.

    (В собственностьПокупателя переходит комната №____ площадью___.

    В собственностиПродавца остается комната №____ площадью___.)12

    Указанный Объект принадлежит Продавцу на праве___ собственности на основании _____,что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ______(кем, когда), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «____»______ сделана запись регистрации №____.

    2.1.2. Стоимость Объекта составляет_____ (___) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

    2.1.3. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:

    (Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.)13

    (Часть стоимости оплачивается за счёт собственных денежных средств Покупателя.)14

    (Часть стоимости в сумме ________ (___) руб. ___коп.оплачивается за счет средств социальной выплаты, предоставленной___(ФИО), в соответствии______ (вписывается основание предоставления социальной выплаты, для ГЖС – серия, №, дата выдачи, орган, выдавший ГЖС),путем перечисления со счета ______(ФИО) №________(указать реквизиты банковского счета ГЖС, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения.)15

    Оставшаяся часть стоимости Объекта оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых (текст в квадратных скобках указывается, если Покупатель является Заемщиком) (текст в квадратных скобках указывается в иных случаях)Публичным акционерным обществом «Сбербанк России»ОГРН …, ИНН …, КПП …, расчетный счет № …, к/с № … в …, БИК …., местонахождение: …, почтовый адрес: … (сокращенное наименование ПАО Сбербанк) (далее-Банк) в соответствии с Кредитным договором, заключенным «_____»________г. в ____________________. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.16

    Передача (текст в квадратных скобках указывается в случае, если по Договору купли-продажи не предполагается возможность предоплаты) (текст в квадратных скобках указывается в случае, если по Договору купли-продажи предполагается возможность предоплаты)Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется (не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество к покупателю(ям))17(не ранее дня подписания сторонами Договора купли-продажи)18(не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним)19.

    2.1.4. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Залогодержателем является ПАО Сбербанк как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а Залогодателем – Покупатель.

    Права Банка (Залогодержателя) по Кредитному договору и право залога Объекта согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. удостоверяются Закладной.20

    2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ21.

    2.1.6. Продавец обязуется передать Объект в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания Договора.

    2.1.7. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Объекта осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до___________(указывается срок).

    2.1.8. На момент подписания Договора в объекте недвижимости зарегистрированные лица отсутствуют/зарегистрированы______(указывается ФИО, дата рождения). Сторона-1 обязуется обеспечить снятие указанных лиц с регистрационного учета до________ (указывается срок).

    2.1.9. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

    2.10. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет ________.

    3. Сроки реализации намерений сторон и гарантии.

    3.1. Настоящий Договор является предварительным и содержит основные условия Договора купли-продажи, который будет заключен в будущем.

    3.2. Стороны обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее_____ 20___ года. До указанной даты Сторона-1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Объекта.

    3.3. Сторона-1 гарантирует, что на момент подписания Договора Продавец является полноправным и законным собственником Объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом (запретом) не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

    4.Заключительные положения.

    4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до заключения Договора купли-продажи.

    4.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Стороны-1, один – у Стороны-2.

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Сторона-1

    Сторона-2

    1 Указывается в случае, если на Стороне-1 выступает несовершеннолетнее лицо до 14 лет/с 14 лет до 18 лет/недееспособное лицо.

    2 Указывается в случае, если Сторона-1 выступает в лице представителя по доверенности.

    3 Указывается в случае, если на Стороне-1 выступает юридическое лицо.

    4Указывается в случае, если наСтороне-2 выступает, в том числе, несовершеннолетнее лицо до 14 лет/с 14 лет до 18 лет/недееспособное лицо.

    5Указывается в случае, если Сторона-2 выступает в лице представителя по доверенности.

    6 В случае, если приобретение Объекта(ов) недвижимости производится в том числе, за счет средств социальной выплаты на приобретение жилья, право на получение которой удостоверяется,например, государственным жилищным сертификатом (далее – ГЖС), особое внимание необходимо уделять соблюдению требования о необходимости оформления приобретаемого Объекта(ов) недвижимости в общую собственность всех лиц, указанных в ГЖС, которые должны выступать в Договоре на стороне Покупателя.

    Средствами ГЖС не оплачивается приобретение доли(ей) в праве собственности на жилое помещение.

    7 Указывается в случае отчуждения квартиры (комнаты). При этом в зависимости от вида объекта недвижимости необходимо корректировать название договора.

    8 Указывается в случае, если отчуждаются доли в праве собственности на квартиру.

    9Указывается в случае, если в собственности Продавца после отчуждения комнаты остаетсяинаякомната.

    13 Указывается в случае, если расчеты между сторонами проводятся через индивидуальный банковский сейф Банка.При этом в случае, если стороны договорились о том, что вложение денежных средств в индивидуальный сейф/изъятие денежных средств из индивидуального сейфа будет производиться не всеми будущими/бывшими собственниками, а либо одним, либо несколькими собственниками (будущими/бывшими) объекта недвижимости в зависимости от их соглашения, – должно быть указано, кем из собственников (будущих/бывших) будет производиться вложение денежных средств в индивидуальный сейф/изъятие денежных средств из индивидуального сейфа.

    14Указывается при оплате части стоимости объекта недвижимости за счет собственных средств, за исключением средств, выделенных за счет бюджета на оплату части стоимости объекта недвижимости (средств социальной выплаты).

    15 Указывается в случае, если часть стоимости объекта недвижимости оплачивается за счет средств социальной выплаты (субсидии, ГЖС, материнского капитала и т.п.).

    16Данные условия должны быть указаны в договоре при оформлении ипотеки кредитуемого объектав силу закона.

    При этом указание даты заключения Кредитного договора является обязательным для основного Договора купли-продажи. В предварительном договоре купли-продажи дата заключения Кредитного договора не указывается.

    17 Указывается в случае, если Продавцом является физическое лицо.

    18 Указывается в случае, если Продавцом выступает юридическое лицо.

    19Указывается в случае, если расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием индивидуального сейфа Банка.

    20Условия, указанные в п. 2.1.4., должны быть указаны в договоре при оформлении ипотеки кредитуемого объекта в силу закона.

    21 Указывается в случае, если оплата по Договору купли-продажи в соответствии с условиями договора происходит после государственной регистрации перехода права собственности.

    Похожие документы:

    1. Агентский договор на осуществление действий по купле-продаже нежилых помещений

      Документ

      … В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙДОГОВОРКУПЛИПРОДАЖИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОМ ДОМЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙДОГОВОРКУПЛИПРОДАЖИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПРАВОСОБСТВЕННОСТИ БУДУЩЕГО ПРОДАВЦА, НА

      Предварительный договор купли-продажи квартиры — какие риски и гарантии?

    2. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество), в лице ООО «Комплексные решения» (огрн 1107746246607, 125167, г. Москва, ул. Плане

      Документ

      доля в правесобственностина жилой дом общ.пл.155,2кв.м., со служебными строениями и сооружениями и 1/2 доля в правесобственностинаОБРАЗЕЦДОГОВОРА К/П НА ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРИОБРЕТАЕМОЕ НА ТОРГАХ Договор № _________ куплипродажи

    3. Выступления на VI съезде рсдрп(б) политический отчет ЦК

      Отчет

      доли тех … договорились с представителями союзников считать процедуру в Реймсе предварительной … как образец боевого … комнатой с удобствами; в) квартиры … существует частная собственностьна землю и купляпродажа земли, … правасобственностина

    4. Курс лекций дисциплины «История» Рассмотрен на заседании предметной утверждаю

      Документ

      образец греческие мастера, прибывавшие на Русь на … общей школьной комнате, и … праве дворян факти­чески накуплю и продажусобственных вложений в отече­ственную промышленность. Доляпредварительномквартирам». Единой, распространившейся надоговор. На

    5. Руководство сайта «iDefence»

      Руководство

      прав и обязанностей прежнего собственника (при договорекуплипродажи, дарения, мены и др.). К первоначальным способам приобретения правасобственности

    Другие похожие документы..

    Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

    Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

    1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

    Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

    Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

    Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

    Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

    В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

    2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

    Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

    Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

    Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

    2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

    Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

    Обратите внимание!

    Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

    2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

    Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

    2.3. Риск двойной продажи квартиры

    Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

    2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

    В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

    Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

    Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

    Обратите внимание!

    На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч.

    Статья 429. Предварительный договор

    2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

    Связанные вопросы

    Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>

    По договору купли-продажи квартиры под ипотеку продавец передает покупателю жилье, а покупатель рассчитывается с использованием ипотечных средств. Такое соглашение встречается часто.

    Покупка с использованием ипотечного кредита

    В соглашении обязательно должно быть прописано, что квартира частично оплачивается из средств, полученных покупателем по ипотеке.

    Такое упоминание делается в шапке и в тексте. Чаще всего в порядке расчетов делается ссылка на ипотечное соглашение, заключенный между покупателем и банком.

    Шапка может быть прописана так:

    «Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств»

    Указание на ипотеку в тексте можно изложить так:

    «Стоимость квартиры выплачивается Покупателем за счет следующих средств:

    Сумма в размере __________ (___________) выплачивается Покупателем за счет собственных средств;

    Сумма в размере _____________(____________) выплачивается Покупателем за счет кредитных средств, предоставленных Банком _________ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Банком и Покупателем (далее по тексту — Кредитный договор)»

    При этом подпись сотрудника банка в договоре купли-продажи не требуется, сделка заключается между продавцом и покупателем.

    Некоторые банки предъявляют собственные требования к договору купли-продажи. Иногда банками предоставляются образцы таких соглашений. Это не обязывает стороны придерживаться заранее заготовленной формы, но может помочь при формулировке условий об ипотеке.

    Предварительное соглашение

    Такое соглашение необходимо для того, чтобы банк удостоверился в серьезности сторон заключить основную сделку. Это не обязательный момент, но некоторые банки включают наличие ПДКП в перечень требований к своим заемщикам.

    Схема получения кредита с ПДКП выглядит так:

    1. Покупатель получает одобрение банка на выдачу кредита.
    2. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Банк на основании ПДКП формирует окончательный комплект документов.
    3. Ипотечное соглашение может быть заключен как до основной сделки, так и в день заключения ДКП.
    4. Стороны заключают основную сделку купли-продажи.
    5. Документы передаются на регистрацию в Росреестр.
    6. После перехода права собственности на покупателя продавец получает оплату.
    7. После завершения сделки купли-продажи начинается процесс погашения ипотеки.

    Помните, для сторон ПДКП также является гарантией заключения сделки.

    В предварительном соглашении также делается указание на кредитные средства:

    «Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Банком ____ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.»

    Образец предварительного соглашения смотрите здесь

    Основная сделка

    Обязательно укажите способ оплаты квартиры. Как правило, покупатель оплачивает жилье двумя платежами:

    • первоначальный взнос (собственные средства);
    • оставшаяся сумма (кредитные средства).

    Первоначальный взнос оплачивается на основании предварительного договора купли-продажи (как аванс или задаток) или, если ПДКП не заключали, на основании сделки купли-продажи. Бывает, что квартира оплачивается сразу всей оговоренной суммой.

    Порядок оплаты стороны могут предусмотреть любой, согласовав его с банком. Задаток передается без участия банка. Кредитные средства передаются:

    • Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы.

      Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

      Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.

    • Через банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного соглашения. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет документы с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
    • Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются соглашением с банком.

    Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом случае с учетом мнения банка. Важно максимально прозрачно прописать порядок расчетов.

    Переход права собственности регистрируется Росреестром на основании поданного продавцом и покупателем заявления. Одновременно регистрируется залог банка на приобретенную квартиру.

    Образец типового договора смотрите по ссылке.

    Риски

    Риск продавца не получить деньги при продаже квартиры в ипотеку стремится к нулю, поскольку основная часть денежных средств передается ему банком. Однако, если кредитное учреждение вдруг обанкротится в период с момента сдачи документов на регистрацию и до оплаты квартиры, требовать деньги придется в суде. Чтобы избежать этого, нужно выбирать банк с высоким рейтингом и хорошей репутацией.

    Кроме того, в случае расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной продавец рискует получить назад квартиру с залогом банка. И банк будет вправе реализовать данную квартиру для защиты своих интересов.

    Риск возврата квартиры в случае отмены сделки несет и покупатель. От ипотеки как таковой здесь мало что зависит, но все же договор может быть признан недействительным судом по ряду причин. Вернуть квартиру продавцу просто, а вот получить назад уплаченные деньги в полном размере и быстро удается не всегда.

    Чтобы этого не произошло, нужно уменьшить риски отмены сделки:

    • обе стороны сделки должны быть полностью дееспособны и вменяемы, должны отчетливо понимать значение своих действий;
    • все необходимые разрешения и согласия должны быть получены (согласие супруга, разрешение органа опеки, согласие родителей несовершеннолетнего);
    • должны быть соблюдены права всех сособственников;
    • должна быть соблюдена нотариальная форма, если она обязательна (при продаже доли и когда продавец несовершеннолетний).

    В случае, когда все законные требования к сделке соблюдены, сделку вряд ли будет отменена.

    Дополнительно обезопасить покупателя помогут гарантии продавца, прописанные в тексте сделки:

    1. «Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»
    2. «Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

    Запомнить

    1. Брать ипотеку нужно в банке с высоким рейтингом и хорошей репутацией.
    2. Перед покупкой жилья удостоверьтесь в юридической чистоте квартиры.
    3. Одобрение ипотеки банком может занять до 2 месяцев. Оформите предварительный договор купли-продажи, это ускорит процесс.
    4. Заранее подготовьте квартиру к продаже и соберите документы. Это также ускорит процесс одобрения кредита.

    Категории: Купля-продажа квартиры

    Предварительный договор: комментарий к новой редакции ст. 429 ГК

    Документ был для вас полезен?

    Предварительный договор купли-продажи квартиры

    Образец предварительного договор купли-продажи квартиры, заключаемый между физическими лицами.Приведённый договор купли-продажи является примерным, он может и должен быть доработан с учетом конкретных условий сделки.

    ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

    купли-продажи квартирыГр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

    1. Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, ( далее – «Основной договор»), квартиры принадлежащей Продавцу по праву собственности на основании . Вышеуказанная квартира состоит из жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь кв.м., общую площадь без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений кв.м., в том числе кв.м. жилой площади.
    2. Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до «»2018 года.
    3. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики квартиры, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.
    4. В квартире на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: за которыми в соответствии со ст.292 ГК РФ сохраняется право пользования квартирой до их снятия с регистрационного учета. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета вышеперечисленных лиц не позднее дней после государственной регистрации Основного договора.
    5. Квартира должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену не позднее дней после государственной регистрации Основного договора и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.
    6. Цена квартиры составляет рублей. При подписании настоящего Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере: рублей. Указанная сумма является авансом за покупаемую квартиру и учитывается Сторонами при взаиморасчетах в день подписания Основного Договора.
    7. Оплату всех расходов по сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему, а также расходы по подготовке проекта Основного договора осуществляет Продавец. Оплата расходов, связанных с государственной регистрацией Основного договора и перехода права по нему, производится солидарно Покупателем и Продавцом. В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.
    8. В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору или отказа от подписания Основного Договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает Продавцу штраф в размере эквивалентном % внесенного аванса. Факт наступления указанных обстоятельств должен быть подтвержден Актом, составляемым Продавцом и Покупателем. В день составления указанного Акта Договор считается прекращенным в связи с невозможностью исполнения.
    9. Продавец обязан вернуть Покупателю все полученные от Покупателя денежные средства (аванс) полностью в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору и расторжения Договора при обнаружении Покупателем обстоятельств препятствующих заключению Основного Договора на согласованных сторонами условиях: .
    10. Стороны обязуются информировать друг друга о возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства Сторон, а также невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.
    11. Договор заключен на срок включительно до даты, указанной в п.2.1 Договора.
    12. Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме, в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.

    АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

    ПродавецРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: ПокупательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: 

    ПОДПИСИ СТОРОН

    Продавец _________________Покупатель _________________

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *