Оценка квартиры при продаже

Как оценить квартиру самостоятельно

В некоторых случаях привлечение независимого оценщика оказывается либо нецелесообразным, либо экономически неоправданым действием. В таких случаях можно попробовать оценить квартиру самостоятельно.

Для самостоятельной оценки квартиры лучше всего воспользоваться упрощенным вариантом метода сравнительного анализа предложений о продаже аналогичных квартир.

Порядок оценки

Порядок применения этого метода следующий:

1. Изучить базы предложений о продаже квартир, аналогичных той, которую вы хотите оценить. Основные источники таких предложений – это крупные агентства недвижимости, интернет-агрегаторы объявлений о продаже недвижимости ("ЦИАН" и аналогичные), а также специализированные печатные издания типа «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и подобные им.

При изучении предложений о продаже квартир нужно обращать внимание на достоверность каждого источника информации и актуальность самого предложения на дату оценки. При возникновении сомнений лучше позвонить по контактному телефону, указанному в объявлении и уточнить все подробности лично.

По результатам этого изучения необходимо выбрать 5-6 квартир, которые максимально похожи на оцениваемую квартиру по следующим параметрам (параметры перечислены в порядке убывания важности):

  • местоположение и близлежащее окружение;
  • тип, конструкция дома;
  • класс отделки;
  • количество комнат;
  • состояние (необходимость ремонта);
  • этаж;
  • площадь кухни;
  • наличие балконов, лоджий.

2. После того как 5-6 объектов-аналогов выбрано, цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец квартиры обычно предоставляет покупателю в процессе реальных переговоров о покупке и разумного торга.

Величина этой поправки зависит от состояния рынка недвижимости (и экономики в целом), которое изменяется во времени и характеризуется выраженной цикличностью, когда периоды роста сменяются периодами стагнации и спада. Так, во время общего подъема и роста цен на рынке жилья, продавцы не спешат делать скидки в процессе торга, поскольку знают, что через некоторое время цена на их объекты все равно вырастет. Покупатель же в этой ситуации будет заинтересован побыстрее купить жилье, пока цены еще сильнее не выросли. И наоборот, во время экономического кризиса скидка в процессе торга может быть весьма значительной, так как продавец будет заинтересован продать свою квартиру быстрее, пока цены не упали еще ниже.

Точно определить поправку на уторговывание – задача довольно сложная, поэтому при самостоятельной оценке квартиры на рынке недвижимости Москвы и Московского региона мы рекомендуем воспользоваться следующими усредненными значениями этой поправки:

Таблица 1. Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья.

Состояние рынка недвижимости

Поправка на уторговывание, %

Выраженный рост

Умеренный рост

Равновесное положение

Умеренное падение

Падение

Кризис

3. На этом этапе оценки, когда объекты-аналоги выбраны, а их цены скорректированы с учетом поправки на уторговывание, нужно рассчитать стоимость 1 кв. метра площади каждой из квартир-аналогов. Для этого, скорректированную цену предложения аналога надо разделить на его общую площадь. Проделав эту операцию для каждого аналога, мы получим ряд значений-ориентиров рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади оцениваемой квартиры.

Если наибольшее или наименьшее значение в этом ряду отличается от ближайшего по величине (соседнего) значения в этом ряду более чем на 20%, то аналог с этим значением следует исключить из дальнейшего рассмотрения как нерепрезентативный. Например, если мы по выбранным аналогам получили следующий ряд значений стоимости 1 кв.м.: 159 т.р., 160 т.р., 165т.р., 168 т.р., 170 т.р., 220 т.р, то последний аналог со стоимостью одного квадрата 220 тыс. руб. следует отбросить, так его величина отличается от соседнего значения (170 тыс. руб.) более чем на 20%.

Как определить правильную цену квартиры

Чтобы перейти от этого ряда значений к рыночной стоимости оцениваемой квартиры, остается посчитать среднее арифметическое полученных стоимостей 1 кв.м. по квартирам-аналогам и умножить получившуюся величину на площадь оцениваемой квартиры.

Таблица расчетов

Для наглядного представления описанной выше процедуры мы приводим пример таблицы расчетов для самостоятельной оценки:

Таблица 2. Расчетная таблица по оценке квартиры.

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Аналог 6

Цена предложения, руб.

Состояние рынка недвижимости на дату оценки

Умеренный рост

Поправка на уторговывание, выбранная с учетом состояния рынка недвижимости на дату оценки, %

Цена предложения с учетом поправки на уторговывание, руб.

Общая площадь, кв.м.

Стоимость 1 кв.м., руб.

Аналог исключен из дальнейшего рассмотрения, т.к. стоимость 1 кв.м. отличается от ближайшего значения более чем на 20%.

Среднее значение стоимости 1. кв.м. по всем аналогам, руб.

(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400

Общая площадь оцениваемой квартиры, кв.м.

Рыночная стоимость оцениваемой квартиры, руб.

164400*50=8220000

Конечно, описанный метод оценки квартиры является достаточно упрощенным, но при тщательном подборе аналогов даже такой способ может дать неплохие по точности результаты.

Расчет стоимости доли в квартире

Описанный метод можно использовать и для самостоятельной оценки доли в квартире. Для этого, полученную стоимость 1 кв. м надо уменьшить на величину скидки (дисконта), учитывающую тот факт, что данный квадратный метр продается в составе доли, а не в «целой» квартире. Подробнее об определении размера дисконта при оценке доли в квартире…

Затем дисконтированную стоимость 1 кв.м нужно умножить на количество квадратных метров, приходящихся на оцениваемую долю. Результат будет представлять собой рыночную стоимость рассматриваемой доли в квартире.

Оценка стоимости квартиры онлайн

Если вы оцениваете квартиру в Москве, то проверить результаты самостоятельной оценки можно с помощью наших специализированных он-лайн калькуляторов:

Обратите внимание, что эти калькуляторы дают лишь приближенный ориентир стоимости, поэтому ожидать абсолютного совпадения результатов не следует. Для получения точной оценки обращайтесь к профессиональному оценщику.

© Корпорация "ОЦЕНКА". Копирование запрещено.

Как оценить стоимость квартиры самим?

В практической деятельности Компаний нередко возникает ситуация, когда отчуждается имущество, состоящее на балансе.

В связи с чем, встает вопрос об определении стоимости продаваемого имущества, а именно: какие действия необходимо провести организации для оценки стоимости основных средств? Необходимо ли для определения стоимости основных средств проводить независимую оценку?

Законодательно установленной обязанности по проведению независимой оценки стоимости основных средств, предполагаемых к продаже Компанией не существует.

Однако, наличие Отчета независимого оценщика о стоимости продаваемых основных средств (автомобилей) послужит эффективным инструментом защиты интересов организации в случае возникновения споров с контролирующими органами.

Данный вывод сделан на основании следующего.

В соответствии с п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно нормам ст.485 ГК РФ при исполнении договора купли-продажи покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Таким образом, гражданское законодательство не регламентирует процедуру формирования цены по договору купли-продажи, она определяется исключительно по соглашению сторон, если только речь не идет о применении утвержденных тарифов и т.п.

В целях налогообложения цена имеет существенное значение, так как является основанием определения доходов от реализации.

При этом необходимость проведения независимой оценки для определенных операций прямо закрепляется законодателем в соответствующих нормах Налогового кодекса РФ (далее по тексту – НК РФ).

Так, например, согласно п.8 ст.250 НК РФ при получении налогоплательщиком имущества безвозмездно, должна быть осуществлена оценка полученного дохода исходя из рыночных цен, информация о которых должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

Для операции по продаже основных средств подобных требований не установлено.

Таким образом, при продаже основных средств налогоплательщиком, проведения обязательной независимой оценки предполагаемого к продаже имущества, не требуется.

В то же время, нормами ст.40 НК РФ («Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения») установлено, в частности, что:

налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами и/или при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В случаях, когда цены товаров, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Таким образом, в случае, если цена основных средств будет отклоняться более чем 20% и этот факт будет доказан налоговым органом, организация будет привлечена к налоговой ответственности. Вероятность выявления и доказывания такого факта повышается, если, например, основные средства (автомобили) будут проданы аффилированным лицам (работникам, учредителям и т.п.).

Кроме того, в ситуации продажи автомобилей работникам компании по ценам, существенно отличающимся от рыночных, налоговый орган также может привлечь организацию-продавца к ответственности за неисполнение функций налогового агента по НДФЛ (в связи с квалификацией разницы между рыночной ценой и ценой продажи как получение физическим лицом от организации-продавца дохода в натуральной форме). Существенность данных рисков подтверждается правоприменительной практикой. (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2008г. № Ф09-7698/08-СЗ по делу № А07-19659/07)

Из вышеизложенного следует, что императивной обязанности по проведению независимой оценки стоимости основных средств, предполагаемых к продаже у Компании не существует. Однако, по нашему мнению, наличие отчета независимого оценщика о стоимости продаваемых основных средств (автомобилей) послужит эффективным инструментом защиты в случае возникновения споров с контролирующими органами.

Наиболее распространенный случай оценки квартиры, является оценка для совершения сделки продажи или покупки. Заказчиком оценки в этом случае может выступать как продавец, так и покупатель. Продавец всегда хочет знать, сколько стоит его квартира по состоянию на сегодняшний  день. Покупатель в свою очередь так же хочет быть уверен, что та стоимость, за которую выставляется на продажу данная квартира, не завышена и не занижена.

Под квартирой понимается помещение, имеющее в составе одну или несколько комнат, отдельный вход, прихожую, кухню и санузел. Жилье представляет собой объект вещных прав. Оценить стоимость квартиры можно только на основе прав собственности.

Некоторые придерживаются мнения, согласно которому оценка квартиры для продажи является простым видом оценки. И, тем не менее, здесь есть множество нюансов. Например, если интерьер помещений выполнен по индивидуальному проекту, оценка стоимости квартиры становится дороже. Стоит учитывать и другие факторы, влияющие на трудоемкость работ – использование дорогостоящих материалов отделки, уникальный ремонт, эксклюзивное кухонное оборудование, элитная сантехника. Неотделимые улучшения любого жилого помещения всегда повышают стоимость экспертизы.

Независимая оценка квартиры учитывает все основные группы факторов: местоположение объекта, состояние жилого дома, в котором находится помещение, а также технические характеристики, показывающие качество отделки и оснащенность.

Местоположение – первая группа факторов, которые должны приниматься в расчет. В частности, речь идет о регионе расположения, а также расположения внутри микрорайона, тип преобладающей застройки, обеспеченность транспортом.

Кто оценивает кадастровую стоимость квартиры

Кроме того, внимания требуют и разнообразные нюансы. Учитывается развитость социальной инфраструктуры и присутствие промышленных объектов. Важно и обустройство прилегающей территории.

Состояние дома – вторая группа факторов, которые изучаются с учетом того, когда было построено здание, к какому типу оно принадлежит, какие материалы использованы для наружных стен и перекрытий. Помимо этого, экспертиза принимает в расчет техническую оснащенность строения, удобство подъезда и наличие стоянки. Кроме того, учитывается количество этажей объекта жилой недвижимости, в котором расположено помещение.

Характеристики – это третья группа факторов: этаж, общая площадь, количество комнат, площадь кухни, высота потолков. Кроме того, независимая экспертиза для предоставления данных нотариусу учитывает наличие систем безопасности и внутреннюю отделку. Влияние на стоимость имеет наличие лоджии, а также вид из окон.

Результатом оценки квартиры для продажи  является итоговый отчет. Этот документ, который оценщики оформляют в соответствии с российским законодательством, служит документальным основанием для принятия решений во всех государственных инстанциях. Отчет также является достаточным свидетельством для нотариальных действий.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *