Оценка недвижимости затратным подходом

Оценка недвижимости: затратный подход

Затратный подход в оценке (cost approach to valuation), затратный подход – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом корректировки на уровень износа объекта. Для расчета величины затрат в зависимости от конкретных условий используют либо восстановительную стоимость (расчетную величину затрат в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точной копии оцениваемого объекта, с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна, качества работ), либо стоимость замещения (величину затрат, осуществляемых на дату оценки для воссоздания объекта, аналогичного оцениваемому по полезности, следовательно, допускаются применение современных материалов, технических и технологических решений, соответствие действующим техническим и санитарным требованиям).

При затратном подходе обязательно определение величины износа или скидки с полной восстановительной стоимости (стоимости замещения). Оценщик вычисляет износ не по нормативным документам, а исходя из его реального физического состояния и соответствия выполняемых функций современным потребностям рынка. Общий износ объекта включает: физическое, функциональное и экономическое устаревание.

Физическое устаревание – потеря стоимости, связанная с изнашиванием, разрушением и другими физическими факторами, влияющими на длительность физической и экономической жизни объекта.

Функциональное устаревание уменьшает стоимость из-за неспособности объекта выполнять на момент оценки свои главные функции так же, как его более совершенные аналоги.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости оцениваемого объекта в связи с внешними изменениями.

В оценочной практике различают устранимый и неустранимый износ. Износ считается устранимым, если в результате его ликвидации стоимость оцениваемого объекта увеличивается на сумму, превышающую затраты по устранению. Износ относится к неустранимым, если затраты на его коррекцию не дают адекватного увеличения стоимости оцениваемого объекта. Физическое или функциональное устаревание может быть как устранимым, так и неустранимым. Экономическое устаревание, как правило, бывает неустранимым.

Выбор методов оценки при затратном подходе зависит от цели оценки, вида оцениваемого объекта, перспектив его использования. Общим приемом при использовании затратного подхода является деление объекта на составные элементы, применение к каждому из них соответствующих приемов оценки с учетом индивидуального износа.

При затратном подходе к оценке стоимости предприятия (бизнеса) используют методы: чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов применяют для оценки доходных предприятий, имеющих перспективы развития. Оценщик определяет рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов предприятия: земли, зданий, оборудования, запасов, дебиторской задолженности и др. Для определения рыночной стоимости капитала предприятия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств.

Метод ликвидационной стоимости применяют для оценки предприятий-банкротов, а также если выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, которые были бы получены от эксплуатации сегмента предприятия. Оценщик разрабатывает график упорядоченной ликвидации активов и определяет стоимость, по которой они могут быть распроданы на дату ликвидации с учетом скидок на срочность и расходов по продаже. Величина ликвидационной стоимости складывается из суммы дисконтированной выручки от продажи активов, уменьшенной на величину обязательств и издержек по ликвидации.

При затратном подходе к оценке стоимости недвижимости определяют рыночную стоимость земли и объектов, расположенных на оцениваемом участке. Для оценки земельного участка используют методы:

  • сопоставимых продаж;
  • соотнесения (переноса);
  • капитализации земельной ренты;
  • техники остатка для земли;
  • развития (освоения) земельного участка.

Метод сопоставимых продаж означает внесение в определенной последовательности корректировок в цену недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому.

Метод соотнесения (переноса) состоит в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи при этом разделяют на цену строений и цену земли (которая применяется к оцениваемому объекту).

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Метод техники остатка для земли сходен с предыдущим методом, однако величину капитализируемого дохода, относимого к зданиям, определяют вычитанием из общего дохода, получаемого в результате наиболее эффективного использования объекта недвижимости, дохода за счет эксплуатации зданий.

Метод развития (освоения) земельного участка используется для оценки земельного участка, пригодного для разделения его на более мелкие индивидуальные участки. Стоимость земельного участка соответствует сумме дисконтированного денежного потока, получаемого как разница между выручкой от продажи участка и затратами на его освоение.

При затратном подходе к оценке стоимости зданий и сооружений применяют методы:

  • сравнительной единицы;
  • поэлементной оценки затрат;
  • сметный метод;
  • индексный способ оценки.

При методе сравнительной единицы стоимость здания оценивают, исходя из величины удельных затрат, приходящихся на единицу сравнения, и количества этих единиц (единицей сравнения может быть любой измеритель потребительных свойств оцениваемого объекта (1 м2 жилой площади; 1 гостиничный номер; 1 м3 строительных работ и т.д.).

Метод поэлементной оценки затрат заключается в определении совокупной рыночной стоимости отдельных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом их индивидуального износа.

Сметный метод состоит в пересчете старых смет, составленных в период строительства оцениваемого здания, по текущим ценам и тарифам.

Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню.

При затратном подходе к оценке стоимости машин и оборудования пользуются методами прямой калькуляции и целостной оценки себестоимости.

По методу прямой калькуляции вычисляют сумму прямых затрат, зависящих от конструкции изделия и технологии его получения, и управленческих, хозяйственных, общезаводских и внепроизводственных затрат. Расчетную базу уменьшают на величину потерь в результате общего износа. Метод трудоемок, но дает наиболее достоверные результаты.

Метод целостной оценки себестоимости заключается в выявлении зависимости между себестоимостью объекта оценки и его параметрами. Метод характеризуется укрупненными нормативно-параметрическими оценками и дает менее точный результат.

Затратный подход к оценке стоимости нематериальных активов целесообразен в том случае, если они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Оценщик может использовать метод стоимости создания и метод выигрыша в себестоимости.

Метод стоимости создания нематериальных активов предполагает определение полной восстановительной стоимости актива, которая включает расходы по созданию, приобретению и доведению объекта до состояния, позволяющего применять его в запланированных целях. Восстановительная стоимость корректируется в соответствии с коэффициентом морального старения нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости позволяет найти рыночную стоимость нематериального актива на базе экономии в затратах, достигнутой за счет его использования.

Преимущества и недостатки затратного подхода

Затратный подход наиболее надёжен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и единственно возможной в следующих случаях:

1) Проведение технико-экономического анализа нового строительства и улучшений, позволяющего обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;

2) Оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

3) Оценка объектов на малоактивных рынках;

4) Оценка для целей страхования;

5) Определение стоимости корректировок.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

2. Попытки достижения более точного результата оценки приводят к резкому увеличению трудозатрат;

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство объекта-аналога;

4. Проблематичность расчёта стоимости воспроизводства старых строений;

5. Раздельная оценка земельного участка от строений;

6. Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждения о степени износа основываются на экспертном мнении оценщика;

Преимущества:

1) надежен при оценке новых объектов готовых для более эффективного использования;

2) наиболее целесообразен для технико-экономического анализа.

Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»

1. Основные положения доходного подхода

Доходный подход— совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость принесла. Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора. Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости в доходном подходе считают ее сдачу в аренду.

2.

Затратный подход в оценке недвижимости

Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

Рисунок 18 — Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

3. Основные понятия и определения

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

V=I / R,

Где V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости,

R — норма дохода или прибыли.

Под доходом подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли — коэффициент или ставку капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два основных направления капитализации:

· прямая капитализация;

· капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью (ретроспективный анализ). При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Для получения результата оценки изучаются данные об ожидаемом валовом доходе от недвижимости и его сокращении по причине неполной загрузки объекта, характере и продолжительности потока доходов от владения недвижимостью, убытках от недобора сумм арендной платы, ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходов, предполагаемом доходе от последующей перепродажи объекта.

4. Расчет доходов

Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 % -й загрузке площадей.

При анализе учитывается доход на сравнительную единицу измерения. Могут быть использованы следующие единицы сравнения:

— для офисных зданий – 1 м2 общей или фактически занимаемой арендаторами площади;

— для гостиниц, домов – комната, квартира;

— для складов – 1 м3;

— для автостоянок и гаражей -1 место.

Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления.

Учитываются текущая ситуация на соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения.

Чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов.

5. Расчет расходов

Операционные расходы — расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Расходы владельца недвижимости делятся на :

— постоянные расходы

— переменные расходы

— резервы

Постоянные расходы – расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости. К ним относятся расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество и земельного налога.

Переменные расходы – эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет затрат по эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных затрат на данном рынке.

Переменные расходы зависят от стоимости строительства, площади и технических характеристик здания, особенностей инженерных решений. К переменным расходам относятся затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом, выплаты административному персоналу за исключением арендных договоров на имеющиеся площади, надзор за своевременностью арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта, заработная плата обслуживающему персоналу, расходы на обеспечение безопасности, содержание территории.

Резервы – расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени.

6. Основные преимущества и недостатки доходного подхода

Область применения

Обоснование решений о финансировании инвестиций в недвижимость (инвестиционный анализ). Следовательно, область применения – это оценка объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Основные недостатки

1) Необходимость прогнозирования долговременного потока дохода;

2) Влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

3) Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности);

4) Стоимостная оценка дохода (затруднение в оценке недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов)

Преимущества

Единственно возможный подход при определении инвестиционной стоимости.

Позволяет проводит совокупную оценку земельного участка и объекта капитального строительства, улучшений, находящихся на нём. Позволяет принимать обоснованные решения при анализе инвестиционных проектов.

Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»

1. Виды оценки недвижимости

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая (кадастровая) – под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчётов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Примером может служить кадастровая оценка земель населенных пунктов. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определённую дату.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки.



Методы оценки, опирающиеся на затратный подход.

Затратный подход – это подход ,при котором стоимость объекта оценивается , как сумма расходов по его воспроизводству в первоначальном виде , за вычетом накопленного износа. Затратный подход (на примере недвижимости) применяется при : технико-экономическом обосновании нового строительства; определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли; итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта); оценки зданий институционального и специального назначения (школы , вокзалы ,церкви и т.п. ) от которых нет дохода и по которым нет продаж ; страховании; налогообложении .

Основная формула затратного подхода (на примере недвижимости) :

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ объекта оценки = затраты на полное воспроизводство (ПСВ) или замещение (ПСЗ) объекта –(минус) совокупный износ зданий и сооружений на дату оценки +(плюс) рыночная стоимость земельного участка.

Основным принципом , на котором основывается затратный подход к оценке , является принцип замещения ,который гласит , что типичный покупатель не заплатит за объект больше , чем нужно будет затратить для приобретения земельного участка и строительства на нем здания , аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту .

Методики оценки

Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью .

Методы расчета ПСВ: ИНДЕКСНЫЙ МЕТОД

Текущие затраты = исторические затраты * текущий ИСС/ИСС в год постройки , где ИСС – индекс стоимости строительства – отношение суммы затрат в текущем году к сумме затрат в базовом году.

РАСЧЕТ ЗАТРАТ НА ЕДИНИЦУ ПЛОЩАДИ (S) или ОБЪЕМА (V)

Затраты = типичные затраты на 1ед. S или V*S* региональный мультипликатор ( затраты известны по одной области , а объект находится в другой ).

МЕТОД РАЗБИЕНИЯ НА КОМПОНЕНТЫ(конструктивные элементы здания, например) .

МЕТОД КОЛИЧЕСТВЕННОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ .

Составляется строительная смета . Стоимость строительства является текущими затратами на воспроизводство .

СОВОКУПНЫЙ ИЗНОС .Износ – совокупная потеря стоимости по всем возможным причинам на дату оценки. В оценочной деятельности выделяют три вида износа :

1) Физический износ, как потеря стоимости в связи с физическим устареванием объекта.

2) Функциональный (моральный)износ – потеря стоимости вследствие того , что в объекте присутствуют элементы количественно или качественно не соответствующим рыночным предпочтениям.

3) Износ внешнего воздействия (экономический) – возникает в результате неблагоприятного изменения политической , экономической , экологической обстановки .

Для разных объектов оценки, методы затратного подхода конкретизируются.

При работе с объектами бизнеса: метод чистых активов, метод, метод накопления активов, метод ликвидационной стоимости и др..

При оценке машин и оборудования : Метод анализа и индексации затрат, метод поэлементного (поагрегатного )расчета, метод укрупненных нормативов и др.

Дата добавления: 2014-12-10; просмотров: 3117;

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *