Оценка земельных участков

Оценка земли

На сегодняшний день оценка земли является одним из наиболее популярных видов оценочных услуг.

ЦЕЛИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

Возрастает рыночная активность предприятий, увеличиваются доходы населения, развиваются ипотечное и другие виды кредитования. Все это требует предоставления высокопрофессиональных услуг по оценке земельных участков.

Оценка земельного участка производится исходя из принципа его наиболее эффективного использования. В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий:
— Земли сельхозназначения, предоставленные для нужд сельского хозяйства
— Земли поселений-земли населенных пунктов, дачных, рабочих, курортных поселков
— Земли промышленных зон
— Земли историко-культурного, природоохранного значения
— Лесные земли, покрытые и непокрытые лесными угодьями
— Земли, занятые водными ресурсами, гидротехническими объектами и сооружениями
— Земли запаса, не предоставленные в аренду и собственность субъектам РФ

Земельные участки часто становятся объектами товарно-хозяйственных отношений, так как любая деятельность человека неразрывно связана с землей. Земельный фонд не бесконечен, поэтому чем меньше на рынке предложений по продаже земельных участков, тем выше на них цена.

Оценка земельного участка проводится для следующих целей:
— С целью принятия управленческих решений;
— С целью совершения сделок купли-продажи;
— Для получения ипотеки или использовании в качестве залога;
— Для оптимизации налогообложения;
— С целью разрешения различных имущественных споров;
— При внесении земельного участка в уставной капитал общества;

Оценка стоимости земельных участков проводится согласно принципа наиболее эффективного использования. Оценка рыночной стоимости земельных участков городских земель проводится на основании данных о сделках купли-продажи, величины ставки арендной платы, цены предложений, экологического состояния местности, дополнительных улучшений и т.д. Оценка земельных участков сельхоз-назначения производится, исходя из анализа урожайности, выручки за реализацию сельхозпродукции. Оценка дачных земельных участков проводится исходя из аналитики цен сделок купли-продажи, наличия транспорта, подъездных путей, удаленности от центральных магистралей, природной среды, наличия инженерных коммуникаций на участке.

Стоимость работ по оценке земельных участков смотрите по прайс-листу.

Документы, необходимые для проведения оценки земельного участка:

— Документ о праве собственности на земельный участок (или праве пользования);
— Кадастровый план земельного участка;
— Данные о наличии обременений земельного участка (залог, долгосрочные договора аренды);
— Подробные данные об имеющихся на земельном участке сооружениях.

+7(8352) 28-61-71

Вопрос 2 Показатели оценки земли

Предмет оценки

Вопрос 1

Тема: Введение в теорию оценки

Вопросы:

1. Понятие оценки, объекта и предмета оценки

2. Показатели оценки земли

3. Виды оценки земли

4. Цели и задачи оценки земли

5. Методы оценки

6. Принципы оценки

7. Процессы оценки

8. Нормативно-правовое обеспечение оценки земли

Понятие оценки, объекта и предмета оценки

Под оценкой принято понимать суждение о ценности, достоинстве, значимости, полезности того или иного объекта или окружающей нас действительности.

Объектом оценки являются земельные участки.

В тоже время земля является недвижимостью, недвижимым имуществом. Ст. 130 Гражданского кодекса гласит: к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всœе, что прочно связано с землей, ᴛ.ᴇ. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, в т.ч. многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

В земельном кадастре оценивается земля, всœе остальное оценивается отдельно.

Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и общества.

Земля – дар природы и часть ее.

Земля в человеческом обществе – средство производства.

Как средство производство земля обладает рядом особенностей, которые имеют непосредственное отношение к оценке:

1. земля пространственно ограничена

2. земля незаменима другими средствами

3. земля обладает постоянным местоположением

4. земля территориально разнокачественная

5. земле присуще плодородие.

По своей сути плодородие — ϶ᴛᴏ способность земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге.

К предмету оценки относятся устойчивые во времени и пространстве количественные и качественные характеристики в состоянии объекта͵ положительно или отрицательно влияющие на жизнедеятельность человека.

Для оценки земли используется система натуральных и стоимостных показателœей в абсолютных и относительных выражениях. Абсолютные: урожайность (ц/га), затраты (руб/га).

Относительные: бальные и коэффициентные системы.

При оценке наиболее распространена сто бальная система: 0-…-100 баллов. 0,75 – 0,9 – 1,0 – 1,25 – 1,75 – коэффициентная система.

Бальная система строится относительно каких-либо стоимостных или натуральных показателœей.

Выделяют три вида оценки земли:

1. качественная (бонитировка)

2. экономическая

3. кадастровая.

В корне качественной оценки лежат качественные показатели.

Оценка земельных участков

Экономическая оценка проводится по экономическим и стоимостным показателям. Кадастровая оценка земель проводится для целœей налогообложения и результаты кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости земельных участков используются для определœения ставок земельного налога.

Оценка подразделяется на:

1. массовую оценку

2. оценку единичных объектов.

Массовой оценке подвергаются обширные территории, всœе земли России. Единичная оценка проводится при рыночной оценке конкретных земельных участков.

Оценка земельного участка

Земля вот уже на протяжении многих веков остается одним из самых выгодных и приоритетных объектов финансовых вложений. В рамках действующего законодательства с ней совершаются операции купли, продажи, сдачи в аренду и оформления в залог. В процессе проведения различных операций владельцам, потенциальным собственникам или инвесторам обязательно требуется оценка земли, которая с максимальной достоверностью отображает фактическую стоимость ресурса с учетом его исходных параметров, целевого назначения и других важных составляющих.

Оценка стоимости земли – обращайтесь к профессионалам

Проводить оценку стоимости земли могут только специально аккредитованные организации. Компания «АБК – Активные Бизнес Консультации» – это команда профильных специалистов в области консалтинга, оценки и экспертизы в разных сферах деятельности. Оценка земли – одна из основных специализаций компании, профессиональные сотрудники которой произведут все необходимые процедуры в рамках действующего законодательства и с учетом пожеланий Заказчика услуги.

Официальный объект оценки – земельный участок

Оценка стоимости земли проводится в пределах определенного объекта – земельного участка, поверхности, имеющей документально зафиксированную площадь, четкие границы, правовой статус, официальное месторасположение и отличительные характеристики. Назначение земельного участка, особенности его размещения и определенные свойства отражаются в документе, регистрирующем право на землю, а также в земельном кадастре.

Кроме площади, оценка стоимости земельного участка напрямую зависит от его месторасположения, актуальных на момент проведения расчетов показателей спроса и предложения на рынке, а также наличия и качества инженерных коммуникаций, возможности подключения к ним, транспортных узлов и даже специализации окружающих участков и объектов недвижимости.

Оценка земли (земельных участков) – основные цели и задачи

Юридические организации и физические лица заказывают услугу «Оценка стоимости земельного участка» для различных целей и для решения самых разнообразных задач, которые определены действующим законодательством и рыночными отношениями.

Официальная оценка земли необходима при совершении следующих действий:

  • В случае реализации или приобретения участка
  • При обращении в банк или другие финансовые структуры для получения займа
  • Если земля становится взносом в уставной капитал компании
  • В рамках комплексной оценки крупных предприятий, целостных имущественных комплексов, недвижимости и т.д.
  • Во время процедуры наследования, дарения, мены, при разделе имущества и т.д.
  • Для разработки бизнес-планов и инвестиционных проектов
  • Как составная часть законного изъятия участков земли

Чтобы оценка земли (земельного участка) была выполнена с высокой эффективностью, цель должна ставиться Заказчиком услуги максимально точно, с предоставлением необходимого количества информации, конфиденциальность которой специализированная оценочная компания гарантирует.

Задача оценки земли непосредственно связана с поставленной целью и ставится для определения:

  • Рыночной стоимости участка
  • Инвестиционной привлекательности объекта

Чтобы с профессиональной точностью выполнить поставленные задачи, квалифицированные оценщики руководствуются специальными методами и подходами оценки земли (земельных участков), которые разработаны опытными, профильными специалистами и консультантами в рамках действующих норм и правил, и являются обязательными для исполнения.

Основные методы профессиональной оценки земли

Выбор определенной методики расчетов стоимости земли связан с задачей оценки, ее целевым назначением и другими особенностями выполнения работ. Для наиболее эффективного достижения результата профессиональными оценщиками используются следующие методы:

  • Метод сравнения. Наиболее востребованный, простой и достоверный. Используется для оценки стоимости свободной земли с помощью внесения поправок к цене аналогов.
  • Нормативный метод. Основывается на определении нормативной стоимости земли. Применяется при дарении, передаче по наследству или выкупе в собственность, получении кредита, выделении долевой собственности и т.д. Именно нормативная стоимость вносится в Земельный кадастр.
  • Метод капитализации.

    Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной

    Проводится для определения будущих доходов с оцениваемого участка в виде ренты, с учетом сложившейся на рынке ситуации.

  • Метод распределения. Основывается на анализе земельного участка как составной части комплекса – земли и недвижимого имущества в целом. Применяется в основном для целостных имущественных комплексов и других сложных, многофункциональных объектов.
  • Метод выделения. Используется для оценки застроенных земель, при наличии информации о реализации аналогичных объектов.
  • Метод остатка. Применяется для оценки участков с целью выяснения инвестиционной привлекательности.
  • Метод разбивки. Используется при разделении земли на индивидуальные участки.

Особенности проведения оценки земли

Механизм проведения оценки земельного участка – это сложный процесс, требующий тщательной подготовки и кропотливой работы, в результате которой Заказчику предоставляются корректные данные в виде официального отчета.

Для проведения оценки земли предоставляется следующий перечень документов:

  • свидетельство о регистрации собственности на землю или ее аренды
  • официальный кадастровый план участка
  • проектная и правоустанавливающая документация на здания, строения и другие изменения на земельном участке
  • сведения о фактических обременениях на земельном участке (аренда, залог и другие сервитуты).

Оценка стоимости земельного участка проводится с расчетом наиболее выгодного землепользования и определенных целей процедуры. В первую очередь специалисты на основе поставленной задачи подбирают подход, по которому будет выполняться оценка земли (земельного участка).

Основные критерии оценки земли:

  • Месторасположение участка: город, населенный пункт, земля сельскохозяйственного или целевого назначения
  • Наличие и качество инфраструктуры: транспортных развязок, социальных и бытовых объектов, близость экономически привлекательных и культурных объектов, и т.д.
  • Эффективность использования соседних участков
  • Экологичность окружающей среды

Оценка земли сельскохозяйственного назначения учитывает специфические факторы- предназначение участка, климатические особенности региона, функции объекта и даже характеристики почвы, для чего могут привлекаться эксперты в области геологии и геодезии.

На ценность оценки земли (земельных участков) в черте города влияет уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры, региональные, экологические и другие особенности, в том числе транспортная развязка, эстетические достоинства и престиж района.  Основой формирования оценки земли в городе является комплексная градостроительная политика и рыночная стоимость аналогов.

Стоимость оценки земли

Стоимость оценки земли зависит от множества факторов. Одновременно может быть поставлено несколько целей и направлений для проведения комплексной оценки, составления бизнес-плана и выявления наиболее эффективного использования объекта. К примеру, оценка стоимости земельного участка для получения займа может проводиться параллельно с оценкой эффективности инвестирования финансовых средств в данную территорию. Эти две цели не противопоставляются друг другу, но объем работ оценщикам предстоит провести обширный, сразу в нескольких направлениях. Поэтому конечная стоимость услуги может возрасти, из-за получения достоверной аналитической информации и комплексного анализа рыночной цены земельного участка.

Следует также отметить, что стоимость земли постоянно меняется, поэтому оценка земельного участка проводится только на определенный период времени. При необходимости она должна обновляться и корректироваться с учетом изменений рынка и обстановки окружающего пространства на дату оценки.

По результатам проведенной работы Заказчику выдается официальный отчет, в котором обосновывается оценка стоимости земельных участков, с фотоотчетом и списком источников полученной информации. 

Дополнительную информацию по оценке стоимости земли вы можете посмотреть в разделах: Оценка земли, Оценка земель населённых пунктов. 

5.3. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Методы и порядок оценки земельных участков

Анализ земельного участка проводится для определения наиболее эффективного его использования. В основном этот вопрос касается инвесторов, которые готовы вложить деньги в улучшение определенного надела земли для того, чтобы получить прибыль. 

Если происходит анализ земельного участка с постройками, то процедура предусматривает рассмотрение двух ситуаций финансовой отдачи: оставить все как есть или снести имеющиеся здания.

Оценка земельного участка производится с целью

Иногда случается так, что более выгодно было бы освободить участок от построек и перевести его либо в другую область использования, либо построить другой тип здания, обладающий большей рентабельностью. Но при дальнейшем анализе земельного участка может оказаться, что стоимость уже имеющихся строений выше стоимости самой земли. В этом случае все оставляют как есть.

При анализе земельного участка для определения наиболее эффективного его использования рассматривают следующие аспекты:

  • оценка местоположения: здесь важен не только красивый ландшафт, но и насколько удобно расположен надел земли и легко ли до него добраться;
  • оценка физической пригодности земли: в этом аспекте при анализе земельного участка обращают внимание не на его окружения, а именно на его собственные показатели, такие как топография, грунт, роза ветров;
  • вывод о статусе земель: соответствует ли он лучшему варианту использования;
  • в случае, если возможное изменение надела земли для улучшения картины его эффективности законно, то необходимо оценить насколько велики будут финансовые затраты при улучшении и нет ли ограничивающих факторов;
  • при анализе земельного участка важно оценить финансовую обоснованность изменений или их отсутствия: доход должен покрывать затраты инвесторов;
  • также важен рыночный спрос на данный земельный надел и оценка насколько он может стать привлекательнее для продажи в будущем.

На самом деле, при полном анализе земельного участка, список рассматриваемых оценок может быть длиннее и более подробным: и это понятно, ведь терять деньги никому неохота.

В общем случае процедура анализа земельного участка просто необходима инвесторам, располагающим правом пользования значительного надела земли. Но использование отправных пунктов вышеприведенного списка может помочь и вам, если вы собираетесь приобрести землю под дачу. Наверняка, вы не будете приобретать первый попавшийся надел, а если субъективное ощущение в стиле «легло на душу» для вас не аргумент, то можно чисто для себя провести анализ земельного участка.

Например, чтобы оценить благополучность местоположения участка, вам нужно обратить внимание на следующие моменты: каково разрешенное использование земли и сможете ли вы на нем построить дом, красивые ли окрестности, есть и водоем поблизости, легко ли добираться до поселка, подведены ли коммуникации к наделу, позволяет ли ландшафт реализовать мечты о его дизайне.  Кстати говоря, подобный анализ земельного участка позволит вам оценить его привлекательность: быть может, вы решите после покупки, что загородная жизнь не для вас и заходите продать свои владения. Но тут оговоримся: земля — сложный объект для продажи с максимальной рентабельностью и нужно обладать большим опытом и терпением, чтобы заработать при его продаже.   

12/09/2014

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *