Оформление покупки квартиры

Дата публикации: 2012-08-05

Вторичный рынок жилья — это настоящий омут, поэтому к приобретению жилья на вторичном рынке необходимо отнестись с максимальной осторожностью. Всегда есть риск попасться на удочку мошенникам "от недвижимости" и тогда долгожданная радость может стать трагедией. Чтобы избежать или хотя бы снизить риск потерь, ознакомьтесь с некоторыми советами специалистов:
Во-первых. Цена квартиры. Если цена ниже рыночной хотя бы на 20 процентов… Внимание! Зачастую с такой скидкой продается именно "нечистое" жилье. Помните о "бесплатном сыре в мышеловке". Очень часто мошенники снижают цены, чтобы "слить" квартиру как можно быстрее. Квартира под арестом, оформлена по поддельным бумагам (решения судов, завещания, свидетельства о смерти и так далее). Вернуть деньги или квартиру в правовом режиме потом будет практически невозможно.
Далее. Если вам предлагают провести сделку по доверенности… Внимание! Проверяем подлинность доверенностей, историю квартиры и, естественно, ее владельцев. Вообще-то, лучше, конечно, отказаться от наверняка проблемной сделки.
В-третьих. Смотрим число перепродаж данного жилья. Большое количество перепродаж за короткий срок… Внимание!

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Смотрим домовую книгу или выписку из ЕГРП.
В-четвертых. Собственники и лица, прописанные в интересующей вас квартире, — вот кто нас интересует более всего. Физиономический анализ, внешний вид собственника сможет очень многое вам сказать и, возможно, вы сможете оценить возможность возникновения риска проведения сделки. Очень похоже на детектив, но это цена вашей безопасности. Есть очень много потенциально возможных вариантов негативного развития событий, связанных с плохим состоянием здоровья собственников или лиц, прописанных в квартире, которые ранее являлись собственниками.
Идем дальше. Желательно не доверять заказ документов БТИ продавцу, лучше все-таки сделать это самостоятельно. Причина проста. Вам в обязательном порядке стоит изучить "архитектурную" историю квартиры. Возможно, что проведенная ранее перепланировка не была оформлена надлежащим образом. Результатом может оказаться возникновение проблемы узаконения перепланировки уже у вас. А цена такого вопроса может в отдельных случаях достигнуть десятков тысяч долларов.
Стоит обратить внимание на такой параметр, как реальная стоимость квартиры. Часто, для ухода от оплаты налогов и сборов продавец предлагает снизить стоимость квартиры, вписываемую в договор. В случае, если сделка будет признана недействительной по каким-либо причинам, то вы сможете получить назад только указанную в договоре сумму. Правильное оформление передачи денег может нивелировать риск потери.
Седьмое. Несовершеннолетние дети, выписанные в социальные детские дома? Стопроцентно незаконная сделка. Наверняка органы прокуратуры, опеки добьются возврата жилья детям.
Тот же вариант касается реализации собственности находящихся в браке, недавно расторгнувших брак супругов.
Особое внимание стоит обратить на наличие выписанных из продаваемой квартиры в связи с пребыванием в местах лишения свободы лиц, если факт выписки произошел после 1995 года. По возвращению, выписанное лицо имеет полное право вернуться и проживать в квартире.
Десятое. Если квартира досталась продавцу в наследство. Внимание! Выясняем, на каком основании получено наследство, есть ли еще наследники. Здесь необходимо дополнительное соглашение с продавцом, суть которого сводится к принятию продавцом на себя обязательства при появлении новых наследников передать им пропорциональную часть полученной им суммы.
Одиннадцатое. Выясняем, нет ли на текущий момент споров по данной квартире, нет ли определения об аресте.
Придерживаясь данных рекомендаций, вы наверняка сможете обезопасить себя от возможных вариантов судебного изъятия, ареста вашей покупки, ведь проверить можно на сегодняшний день любую квартиру, предлагаемую на вторичном рынке.

При полном или частичном копировании материалов ссылка на KARADO.RU обязательна.

Тэги: недвижимость, советы

система комментирования CACKLE

 

Необходимо для начала перечислить основные виды договоров с компаниями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, а именно:

— договор долевого участия в строительстве;

— договор инвестирования;

— договор переуступки права требования (цессия);

— предварительный договор;

— договор паенакопления в жск.

Теперь имеет смысл обратить внимание на основные недостатки и преимущества указанных договоров.

1. Договор долевого участия в строительстве является приоритетным по отношению к остальным видам договоров, так как регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года. Договор долевого участия  в строительстве обеспечивает некоторые гарантии от застройщиков по соблюдению сроков строительства, нарушению качества строительства и выплате штрафов и компенсаций (убытков, неустойки и т.д.) в случае нарушения указанных условий договора. Данный договор по аналогии с оформлением договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, которая страхует дольщика от двойных продаж и позволяет признать и зарегистрировать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в случае, если застройщик не исполнит свои обязательства по строительству многоквартирного жилого дома в полном объеме.

2. Договор инвестирования регулируется ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществояемой в форме капитальных вложений" № 39-ФЗ от 25.02.1999 года, что при этом не делает его абсолютно безопасным и не защищает от двойных продаж, так как данный вид договора не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

3. Переуступка права требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами или между застройщиком и физическим лицом, а также между застройщиком и инвестором, которое заключается, когда сторона решает продать строящуюся квартиру до регистрации права собственности на свое имя. Здесь необходимо различать два правовых нюанса:

— уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ безопасна, так как договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации;

— уступка права требовани по договору инвестирования и остальным договорам таит в себе существенные риски и издержки, так как необходимо устанавливать в определенных случаях согласие застройщика на уступку права требования, наличие прав у цедента (кредитора, уступающего право требования), подтверждение прав цедента на предмет договора и т.д. Также существуют риски неоднократной переуступки прав на квартиру цедентом, что проверить в установленном законом порядке невозможно.

4. Довольно-таки часто застройщики предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, в том числе и с вексельной схемой оплаты. Причиной предложения застройщиком именно предварительного договора является перекладывание рисков по сделке полностью на покупателя, а именно:

— застройщик не связывает себя никакими обязательствами с покупателем кроме заключения основного договора купли-продажи квартиры через определенное время, которое привязывается в основном к дате сдачи объекта в эксплуатацию, а так как данное событие может согласовываться длительное время, то сам застройщик избавляет себя от всех издержек данной ситуации, которые в свою очередь полность ложатся на покупателя. Также у застройщика в такой ситуации может отсутствовать действующее разрешение на строительство или договор аренды земли;

— также в связи с изменением судебной практики, связанной с признанием права собственности по предварительным договорам купли-продажи квартиры, признать право собственности на квартиры в судебном порядке стало невозможным, так как из него вытекает лишь обязательство сторон заключить основной договор в будущем;

— возможны двойные продажи, так как договор не подлежит регистрации в Росреестре;

— представляет также риск вексельная схема оплаты данного договора, так как вексель зачастую не связан напрямую с покупкой квартиры в новостройке.

5. договор паенакопления в жск предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. Данный договор также не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, поэтому все те же риски двойных продаж для пайщика сохраняются.

Как происходит сделка купли продажи квартиры — порядок оформления

Более или менее положительный эффект данного договора достигается в случае банкротства застройщика, так как пайщики, объединившись в ЖСК, самостоятельно распоряжаются своим созданным объектом недвижимости. После завершения строительства объекта недвижимости будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.

Для более подробной консультации по поводу заключения договоров, связанных с приобретением квартиры в новостройке, а также со всеми правовыми вопросами, связанными с данными договорами, в том числе с судебными спорами, вытекающими из них, обращайтесь по тел. 8(926)860-62-79, начальник судебного департамента "Московской Юридической Службы" Ватутин Вадим Валерьевич

Для того, чтобы начать жить самостоятельно, вам потребуется купить квартиру. И тут начинается основная сложность, так как купить квартиру не так уж и просто. Если вы когда-либо смотрели вечерние новости, велика вероятность того, что вы видели чудовищные репортажи по поводу обмана на рынке недвижимости, практически каждую неделю можно услышать новость про то, что какой-либо застройщик обманул пару сотен дольщиков и исчез. Забавно, но  махинации на первичном рынке настолько просты, что иногда даже невозможно как-то пожаловаться. Договоры и прочее не сможет опровергнуть даже самый умный юрист, так как они сделаны максимально грамотно. Забавно то, что в современном мире, сам договор дольщика построен таким образом, что он не имеет никаких гарантий. Вторичный рынок немного интереснее, так как обмана там не просто больше, а намного больше.
Именно поэтому стоит знать особенности и правила покупки на вторичном рынке. Помните, что при любой покупке вы всегда рискуете, так как в большинстве случаев, проблемы будут, но менее заметные и не будут доставлять такого дискомфорта. Если вас интересуют полностью безопасные сделки, то вы можете обратиться на сайт https://perm.etagi.com/vtorichnoe/, где все квартиры заведомо проверяются и полностью безопасны для покупки, что очень удобно. Но если у вас нет возможности таким образом приобрести квартиру, стоит помнить некоторые правила.

Правила
·         Всегда обращайтесь к нотариусу с вашей стороны. Это важно, очень важно. Никогда не видитесь на предложения быстро и качественно все оформить у нотариуса продавца. Насколько  сильно он бы вас не уговаривал, всегда обращайтесь к собственному юристу. Он должен тщательно просмотреть все бумаги  и перечитать. В противном случае, есть возможность того, что нотариус со стороны продавца окажется нечестным на руку, а его печать будет просто липой.
·         Никаких предоплат без документов. Часто продавцы требуют предоплату, при этом, что характерно, многие дают.

Простые правила покупки квартиры на вторичном рынке

Иногда покупатели встречаются с продавцом возле магазина и просто отдают деньги, когда продавец после этого перестает брать трубку. Но так как деньги он взял, вы ему их отдали самостоятельно, будет сложно что-то доказать.
·         Обратитесь в Единых Государственный Реестр Недвижимости. Там вы можете узнать имя хозяина. Можете спросить «зачем?». Бывают такие  виды обмана, когда квартира вообще оформлена на другого человека.

Когда квартира, выставленная на продажу, наконец-то находит своего покупателя, казалось бы, продавец может вздохнуть с облегчением. Но не тут-то было. Впереди его ждет решение самого главного вопроса: как оформить продажу квартиры. Сразу скажем, процедура эта достаточно сложная, требующая скрупулезной точности. Чтобы сделка купли-продажи вступила в законную силу, должны строго соблюдаться требования нормативной базы. Ознакомиться с законодательными актами может каждый человек, но разобраться в их тонкостях под силу лишь специалисту.

Интересные факты

Так что для продавца выгодней всего, когда процедура продажи квартиры с самого начала ведется представителями агентства по недвижимости.

И дело здесь не только в том, что сотрудники агентства прекрасно ориентируются во всех подводных течениях продажи жилья. Прежде всего, именно в агентстве вам помогут быстро и выгодно реализовать свою недвижимость. Сегодня продажа квартир от агентства Магнат интересует клиентов, проживающих в разных уголках России. Этот факт в купе с особым подходом к продвижению каждого объекта, позволяет нам значительно сократить время поисков потенциальных покупателей на недвижимость различного уровня. Как только к нам обращается клиент, желающий продать имеющуюся в его распоряжении жилплощадь, мы в обязательном порядке проверяем, соблюдены ли основные условия продажи квартиры: является ли продавец собственником, не находится ли квартира в залоге и не установлено ли на нее обременение.

В случае, когда квартира полностью соответствует всем предъявленным требованиям, продавцу необходимо приступить к подготовке пакета документов для подписания сделки купли-продажи недвижимости. Наши консультанты предоставят вам полный перечень документов для продажи квартиры и подробно проинструктируют, когда и в какую инстанцию вам следует обратиться. В обязательно порядке вам потребуются:

  • приватизационное свидетельство или свидетельство о праве на наследство
  • кадастровый спорт на жилплощадь с приложенной к нему экспликацией и поэтажным планом квартиры
  • единая справка из ЕИРЦ и Паспортного стола
  • заверенная выписка из ЕГРП
  • паспорт гражданина РФ

Помимо всего вышеперечисленного в каждом индивидуальном случае могут потребоваться дополнительные справки и документы необходимые для продажи квартиры.

Как только будут собран весь необходимый пакет документов, вам будет предложено составить договор продажи квартиры. Это один из ключевых документов в сделке купли-продажи недвижимости, поскольку именно он регулирует процесс передачи квартиры продавца в собственность покупателя, а также обязывает нового владельца жилья выплатить оговоренную сумму в пользу бывшего владельца. Существует общепринятая форма договора продажи квартиры, несоблюдение которой может привести к признанию сделки недействительной. Чтобы избежать этого неприятного момента вы всегда можете в процессе подготовки сделки по вашей квартире запросить у сотрудников агентства «Магнат» образец договора купли-продажи квартиры.

После того, как подписанный обеими сторонами договор купли-продажи собственности пройдет процедуру нотариального заверения, мы начинаем подготовку документов для передачи их в регистрационную палату. Регистрация продажи квартиры является обязательным пунктом в данном виде сделок, поскольку именно после нее права собственности полностью переходит к новому владельцу. Как видите, оформление продажи квартиры действительно очень трудоемкий процесс, требующий не только юридической грамотности, но и глубоких познаний в области документооборота. Так что квалифицированная помощь сети агентства «Магнат» станет для вас прекрасным подспорьем при продаже вашей собственности.

Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке, имеет свои преимущества. Но также, такие сделки, сопровождаются рисками. По тем, или другим причинам, бывают случаи, когда могут быть оспорены уже подписанные документы. Чтобы этого не случилось, необходимо проверять, саму недвижимость и владельца жилья.

Рекомендации по проверке жилья

  • Проверка собственника. Необходимо проверить подлинность его паспорта , попросить справку о дееспособности, которую продавец, должен взять в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Покупать квартиру по доверенности, рискованное предприятие, но если сделка, все-таки, проводится, то представитель продавца, должен предоставить доверенность, заверенную у нотариуса.
  • Что касается правоустанавливающих документов на квартиру, продавец обязан дать покупателю возможность убедиться, на основании чего он владеет этой недвижимостью. Это могут быть договора о купле-продаже, дарении, свидетельства о наследстве, либо, акт о приватизации.
  • Случается, что при продаже квартиры, выясняется, что на площади прописаны третьи лица, которые не согласны с продажей, либо их невозможно будет выписать из квартиры. Чтобы этого не случилось, нужно проверить выписку из домовой книги, и тщательно изучить историю квартиры. Таким образом, можно будет узнать, не арестована ли квартира судебными приставами, сколько раз ее продавали, нет ли споров в отношении данной недвижимости.
  • Качество квартиры, играет большую роль для покупателя. Здесь важно проверить, соответствует ли технический паспорт реальной планировке и площади данной жилплощади. Самостоятельная перепланировка, должна быть законной, иначе у покупателя возникнут проблемы при регистрации купли квартиры.

Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке, выгодна тем, что покупатель сразу же может вступить в права владения жильем, но и риск быть обманутым, тоже существует, и самой существенной проблемой, является возможность купить жилье по подложным документам. Это может привести к потере недвижимости и денег. Помимо всех рассмотренных, существуют такие риски, когда искусственно занижается цена, чтобы платить меньше налогов и пошлин, но если, сделка не состоится по ряду причин, покупатель получит назад только ту сумму, что указана в договоре.

Простые правила покупки квартиры на вторичном рынке

Так что, совет — не мошенничать в данном вопросе. Для того, чтобы не платить подоходный налог, продавцы зачастую, предлагают оформить сделку дарственной. Второй совет — нельзя покупаться на такой развод. Мало того, что сделка такого рода юридически считается недействительной, так еще и налог все равно придется платить, только, в этом случае это делает покупатель.

Самый законный и единственный способ купить вторичную квартиру — заключить с собственником договор, именно купли-продажи

Для проведения правильной покупки жилого помещения на вторичном рынке, нужно все делать по порядку. Выбрать помещение среди всех просмотренных вариантов, и убедившись в подлинности документов, начинать договариваться о цене и собирать необходимый пакет документов. Затем, у нотариуса оформить договор, заверить по всем правилам и передать на регистрацию. После получения документа о праве собственности, стороны производят расчет между собой.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *