Осбб права и обязанности

Содержание

Что такое ОСМД? Регламентация функционирования ОСББ.

ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их общего имущества и управления, содержания и использования совместного имущества. Порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации ОСББ регулируется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

В чем плюсы и минусы ОСМД? Преимущества и недостатки.

Как создать ОСМД? Инструкция и образцы документов.

ОСМД является эффективным механизмом управления многоквартирным домом, который позволяет улучшить качество жизни и получаемых жильцами услуг. Процедура образования объединения совладельцев многоквартирного дома довольно трудоемкая и потребует терпения. Если Вы решили сформировать ОСМД (ОСББ), воспользуйтесь нашей подробной пошаговой инструкцией:

Шаг 1. Создание инициативной группы (не менее 3-х владельцев квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме) и разработка плана действий по подготовительной работе для создания ОСМД. Правила создания объединения совладельцев многоквартирного дома предусматривают составление протокола инициативной группы. Жители дома должны заключить и подписать протокол собрания ОСББ, который должен быть одобрен всеми совладельцами жилого дома. Законные интересы жителей, которые хотят стать членами ОСМД и заключить типовой договор, обычно представляет инициативная группа (см. пример типового протокола).

Скачать протокол создания инициативной группы

Шаг 2. Формирование реестра владельцев квартир и получение информации о доме: данные о владельцах жилых и нежилых помещений, техпаспорт на дом, информация о придомовой территории, сумма задолженности жильцов за жилищно-коммунальные услуги, составить смету содержания дома.

Загрузить образец заявления о предоставлении информации

Шаг 3. Подготовка Устава ОСББ. Следует отметить, что согласно норм ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», устав объединения составляется в соответствии с типовым уставом, утвержденным Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Однако, законодательством предусмотрена возможность включения в устав иных положений, которые будут регулировать деятельность объединения и не будут нарушать закон.

Скачать типовой Устав ОСМД

Шаг 4. Оповещение о проведении учредительного собрания. Определившись с датой и временем проведения сборов, инициативная группа обязана уведомить об этом каждого совладельца (не менее чем за 14 дней). Приглашение должно быть оформлено в письменном виде и содержать день, время, место и повестку дня проведения учредительного собрания (образец прилагается ниже). Передача сообщения осуществляется лично в руки (под расписку) или отправляется заказным письмом.

Уведомление о проведении учредительного собрания

Шаг 5. Проведение учредительного собрания. Основными вопросами сборов являются создание ОСББ (ОСМД), утверждение устава, избрание правления и председателя объединения. Все сведения о проведении учредительного собрания должны быть внесены в протокол. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% совладельцам вашего дома.

Загрузить протокол учредительного собрания ОСМД

Шаг 6. Регистрация ОСМД производится в соответствии с ЗУ «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований». Для оформления ОСББ как юрлица, уполномоченный учредительным собранием представитель объединения, подает государственному регистратору следующие документы: заявление о регистрации (скачать образец можно ниже), устав, протокол учредительного собрания.

Заявление о государственной регистрации ОСМД

Какими правами обладают члены ОСББ?

Согласно ст. 6 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», а также ст. 14 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», члены ОСМД имеют право:

  • избирать и быть избранными в органы правления
  • получать данные о деятельности ОСББ (в т.ч. финансовой)
  • участвовать в управлении ОСМД (в рамках законодательства и устава объединения)
  • знакомиться с протоколами общих собраний и листами опроса
  • требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения правил добрососедства
  • беспрепятственно пользоваться общим имуществом дома (с учетом законных ограничений)
  • получать информацию о состоянии дома, условиях его содержания и эксплуатации, затратах на содержание общего имущества и поступлениях, полученных от его использования

Порядок реализации прав совладельцев определяется законом и не должен нарушать права других собственников. Споры между членами ОСМД решаются по соглашению сторон или в суде.

Что входит в обязанности членов ОСББ?
  • придерживаться Устава ОСМД
  • исполнять решения уставных органов
  • своевременно оплачивать взносы и платежи по ЖКХ
  • возмещать убытки, причиненные другим совладельцам
  • соблюдать чистоту в доме и на придомовой территории
  • соблюдать правила пожарной безопасности и санитарных норм
  • использовать помещения по назначению, обеспечивать их сохранность
  • информировать органы управления ОСМД (ОСББ) о повреждениях в доме
  • предотвращать нарушения законных прав и интересов других совладельцев
  • проводить реконструкцию, реставрацию, текущий и капитальный ремонт дома
Какие могут быть источники дохода у ОСМД?

Согласно статье 21 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», основные денежные средства ОСМД может получать от (список источников финансирования ОСББ):

  • субсидий и льгот
  • кредитных и заемных средств
  • взносов и платежей совладельцев
  • хозяйственной деятельности общества
  • сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества дома
  • добровольных имущественных (денежных) взносов физических и юридических лиц
  • капиталовложений собственников, собранных на оплату расходов по организации ОСББ
По каким тарифам члены ОСМД оплачивают коммунальные услуги?

Члены ОСББ самостоятельно определяют порядок обслуживания дома, выбирают обслуживающую компанию и формируют тарифы (членские взносы) на содержание дома и придомовой территории.

Может ли ОСМД распоряжаться придомовой территорией?

Придомовая территория, переданная на баланс объединения, может быть благоустроена по усмотрению ОСМД в зависимости от его потребностей. При этом, значительные изменения (строительство гаражей, автостоянок, установка киосков или вспомогательных сооружений) должны быть согласованы с местными органами государственной исполнительной власти.

Требуется ли согласие ОСМД на сдачу квартиры в аренду?

Владельцы квартир или нежилых помещений в доме, в котором создано ОСМД, имеют право распоряжаться собственным имуществом на свое усмотрение (продавать, сдавать в аренду и т.д.) и без согласия объединения. При этом на собственника возложена обязанность проинформировать покупателя или арендатора о том, что данное помещение является составляющей частью дома, в котором создано ОСББ, ознакомить с уставом объединения, его правами и обязанностями.

Как используются деньги, полученные за аренду помещений ОСМД?

Финансовые поступления, полученные от сдачи в аренду объектов общей собственности, должны быть направлены на содержание и эксплуатацию дома, формирование резервного фонда на капитальный ремонт либо уменьшение коммунальных платежей. Любое распределение доходов между членами ОСМД не допустимо, поскольку превращает объединение в коммерческую организацию.

Кто и каким образом управляет ОСМД?

Согласно законодательству, высшим руководящим органом объединения является общее собрание совладельцев многоквартирного дома. Созывается и проводится собрание жильцов не реже одного раза в год, а его решения являются обязательным для всех членов ОСМД (оспаривается в судебном порядке).

Какие вопросы решаются на общем собрании ОСМД?

В соответствии со статьей 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания членов ОСББ относится следующее:

  • избрание (переизбрание) членов правления
  • утверждение сметы, баланса и годового отчета
  • принятие решений о проведении строительных и ремонтных работ
  • утверждение устава объединения, а также внесение в него изменений
  • избрание (отзыв) управляющего, утверждение и изменение условий договора с ним
  • вопрос об использовании общего имущества (в том числе определение ограничений)
  • определение поощрения председателя и членов правления (в том числе материального)
  • установление порядка уплаты, перечня и размеров взносов и платежей совладельцев дома
  • предварительное согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую лимит устава, договоров относительно ценных бумаг, имущественных прав
Какие полномочия имеет правление ОСМД?

Правление объединения — исполнительный орган, избираемый общим собранием совладельцев дома для руководства текущей деятельностью ОСМД. Порядок избрания и отзыва членов правления, их количество и сроки избрания устанавливаются общим собранием. В компетенции правления:

  • распоряжение средствами объединения
  • назначение письменного опроса совладельцев
  • подготовка сметы, баланса объединения и годового отчета
  • ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности
  • созыв общего собрания совладельцев или собрания представителей
  • заключение договоров на выполнение работ и оказания услуг, надзор за их выполнением
  • осуществление контроля за своевременной уплатой взносов и платежей, взыскание долгов

Важно! Список полномочий правления ОСМД может быть расширен по решению общего собрания.

Кто может стать Председателем правления ОСББ?

Существует распространенное мнение, что в соответствии с действующим законодательством Украины Председателем правления ОСМД может быть только совладелец дома, который выбирается из состава членов правления. Такая точка зрения справедлива только в тех случаях, когда подобное ограничение содержится непосредственно в Уставе объединения совладельцев многоквартирного дома.

Независимо от способа избрания Председателя ОСМД, в компетенцию правления входит реализация таких прав и полномочий:

  • издание приказов и распоряжений
  • визирование платежных документов
  • заключение договоров в интересах ОСМД
  • распоряжение денежными средствами объединения
  • организация и контроль за деятельностью правления ОСББ
  • подписание статистической и финансовой отчетности, исковых заявлений, претензий

Обратите внимание! Председатель правления может выполнять свои функции на платной основе, или на общественных началах (бесплатно). Размер гонорара устанавливается на общем собрании.

Можно ли застраховать общее имущество ОСМД?

Страхование общего имущества ОСББ от любых видов риска и прямых убытков осуществляется в порядке, предусмотренном уставом объединения. При возникновении страхового случая, страховая сумма выплачивается объединению или доверенному представителю ОСББ, для последующего использования в интересах совладельцев (в первую очередь — на восстановление и ремонт).

Как ликвидировать ОСМД и вернуть деньги?

Согласно норм ст. 28 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» деятельность ОСМД прекращается со дня внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Упразднение объединения производится в случае:

  • приобретения одним лицом всех помещений в многоквартирном доме
  • принятия судом решения об аннулирование объединения ОСББ
  • принятия совладельцами решения о ликвидации объединения

При устранении объединения средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, распределяются между всеми совладельцами многоквартирного дома. При этом осуществляется зачет задолженности каждого совладельца перед ОСМД в соответствии с уставом объединения.

Кто такой управитель ОСМД и как он выбирается?

Управитель (управляющая компания) — физическое лицо-предприниматель или частная фирма, чьей основной деятельностью является посредничество между собственниками жилья и физическими и юридическими лицами, предоставляющими коммунальные услуги. В компетенцию управляющего ОСББ входит подбор поставщиков услуг и заключение с ними соответствующих договоров подряда (подача холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и отопления, вывоз мусора, уборка придомовой территории, проведение строительных и ремонтных работ). Оплата за предоставленные услуг и работу управляющего взимается с собственников жилья в виде именных платежек.

Для жильцов, в установленные сроки не объединившихся в ОСМД, управляющий будет назначен органами местного самоуправления по итогам конкурса. Процедура подготовки и проведения конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома будет проводится в соответствии с Приказом Минрегионразвития №150 от 13.06.2016. Продолжительность конкурса и назначение управляющего в среднем занимает два месяца. В этот переходный период услуги по содержанию домов сохраняются за организациями, обслуживающими их ранее (ЖЭКами).

Как расторгнуть договор с управляющим ОСББ?

Благодаря принятию ЗУ «О внесении изменения в статью 13 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» процедура досрочного расторжения договора с управляющей компанией была изменена. Теперь совладельцы многоквартирного дома вправе разорвать договор с управителем в любое время. Напомним, что предыдущая редакция закона не предусматривала возможности расторжения контракта до окончания срока его действия.

В случае принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом (т.е. создании ОСББ) или выборе другого управляющего, совладельцы, не позднее чем за два месяца до дня расторжения договора, должны уведомить назначенного им на конкурсной основе управляющего.

Объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), как оптимальное решение проблемы предоставления качественных услуг в обслуживании домов

Как говорилось в предыдущей статье – объединение совладельцев многоквартирного дома является, чуть ли не единственным оптимальным решением проблемы взаимоотношения с ЖЭКом и получения качественных услуг обслуживания дома. Многие люди это понимают, хотя в основном, собственники квартир в Украине всё ещё надеются, что бывший единоличный управляющий домами в ближайшем будущем будет в состоянии привести их дома в порядок или улучшить качество текущих ремонтов. К сожалению, в большинстве случаев надежды эти не имеют под собой реальной почвы. Поскольку, сформированная еще при Советском Союзе, коммунальная система давным-давно устарела, требует реформирования и являет собой одно огромное убыточное предприятие. Только тогда, когда контроль за качеством работ в доме и ответственность за своевременное финансирование этих работ перейдет от органов власти к жителям дома, можно надеяться на изменение ситуации.

Что же в буквальном смысле слова значит ОСМД? ОСМД – это объединение совладельцев многоквартирного дома, неприбыльная хозяйственная организация, форма объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которая создаётся для совместного содержания и управления комплексом недвижимости (кондоминиумом). Это форма владения, использования и, в установленных законодательством границах, распоряжения совместным неделимым имуществом. Для того, чтобы создать объединение совладельцев многоквартирного дома, необходимо, чтобы более 50% квартир в доме были приватизированы.

Основным документом, который закладывает правовую базу для дальнейшего функционирования ОСМД и строительства взаимоотношений между отдельными собственниками жилых и нежилых помещений в доме, является Устав объединения. Устав объединения определяет для каждого многоквартирного дома конкретный механизм распределения ответственности и согласования интересов всех собственников помещений в этом доме.

Высшим руководящим органом объединения является Общее собрание. Каждый собственник помещений имеет право голоса на общем собрании и вес такого голоса определяется соотношением площади, которая принадлежит каждому собственнику, к общей площади жилых и нежилых помещений дома. Это отношение называется долей каждого собственника.

Объединение совладельцев самостоятельно определяет все виды работ, которые необходимы для качественного управления и содержания дома и придомовой территории. В основе управленческой деятельности лежит годовой финансовый план объединения. Финансовый план охватывает не только перечень основных работ, которые следует выполнить в доме на протяжении года, но и определяет финансовые источники для покрытия расходов, связанных с проведением этих работ. Управление хозяйством объединения осуществляется или собственными силами, или с помощью нанятых специалистов (управляющий домом, бухгалтер), или на основании договора с обслуживающей компанией (например, с ЖЭКом, только в этом случае граждане имеют в руках все рычаги управления вышеназванной организацией).

Созданию объединений совладельцев многоквартирных домов во всех развитых странах мирах отводится важная роль, поскольку ОСМД способствует демонополизации рынка жилищных услуг, устранению противоречий, возникших в процессе приватизации жилья и переходе жилищно-коммунальной отрасли на новую систему взаимоотношений с потребителями.

Что же касается Украины и стран бывшего Союза, то наша страна находится только в начале этого пути. На данном этапе реформирования жилищно-коммунального комплекса – создание института жилищных товариществ позволит сформировать грамотного и влиятельного потребителя жилищных услуг, и будет способствовать становлению конкурентного рынка управления и содержания жилищного фонда. Далеко не полный анализ проблем, возникающих в деятельности объединений совладельцев многоквартирных домов, говорит о необходимости совершенствования законодательной базы в этой области. Необходимо привести нормативные акты в соответствие с базовым Законом «Об объединении совладельцев многоквартирного дома”. Несмотря на принятие вышеназванного закона, создание таких объединений идет медленными темпами. Причина заключается не только в сырой и несовершенной законодательной базе. Сдерживают развитие этой формы самоорганизации жителей иждивенческие настроения большинства собственников жилья, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее своего жилого дома, недостаточные знания о преимуществах совместного управления своим жильем. Необходима широкая пропагандистская и разъяснительная работа, чтобы изменить общественное сознание в отношении проведения жилищно-коммунальной реформы. Поскольку создание объединений сегодня возможно только на добровольной основе, их развитие возможно только путем демонстрации и постепенного распространения удачного опыта их функционирования. Без поддержки местных властей всех уровней, программа широкомасштабного развития объединений совладельцев многоквартирных домов успеха иметь не будет. Если государство хочет, чтобы такие объединения стали преобладающей формой управления жильем, оно должно продемонстрировать свою заинтересованность в этом.

Поэтому граждане, органы власти, а также ЖЭКи должны понять и принять объединение совладельцев многоквартирных домов, как шаг в развитии более эффективной сферы обслуживания. ОСМД представляет собой ряд преимуществ для всех заинтересованных сторон: для граждан, для органов власти и, в конце концов, для ЖЭКов.

Граждане становятся собственниками имущества и помещений общего пользования в жилищах; имеют возможность создать свою управленческую структуру для решения проблем содержания дома и придомовой территории; смогут улучшить физическое состояние дома и условия проживания в нём. Поэтому, члены объединения, владея механизмом для решения проблем совместного проживания в доме, сами контролируют качество работ в доме; чаще встречаются для полезного общения; получают реальные рычаги влияния на нарушителей общих договорённостей; выбирают на конкурсной основе подрядчиков для улучшения качества содержания дома и уменьшения общих расходов. Кроме того, в их компетенцию входит проверка использования квартплаты, расходов на содержание дома, дотаций и субсидий; они имеют право сдавать в аренду места общего пользования, а средства направлять на содержание дома и придомовой территории.

Органы власти уменьшают объем затрат из местного бюджета на содержания домов; при этом, освобождаются от проблем, связанных с расчётом и сбором квартирной платы; передают значительную часть прав, связанных с принятием решений в части содержания и использования жилищного фонда собственникам квартир многоквартирных домов. Таким образом, создают условия для реализации права свободы выбора для граждан в жилищной сфере, результатом чего, является улучшение физического состояния жилищного фонда в городе; содействуют созданию рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере.

ЖЭКи же, в свою очередь, получают возможность заключения с заказчиком (объединением) договора с чётко определёнными условиями его исполнения, а также, гарантированную оплату при оказании полного перечня услуг, становятся конкурентоспособными, имея широкий круг клиентов и, как результат, получают соответствующие прибыли.

Люди, которые уже на практике столкнулись с деятельностью ОСМД, говорят, что на первых порах бывает сложно. Во-первых, далеко не все жильцы многоквартирного дома сразу согласны на создание объединения, во-вторых, много времени и сил отнимают сбор документов и организационные процедуры, поэтому за помощью лучше всего обращаться к специалистам, которые грамотно и без лишней волокиты разрешат проблему создания ОСМД. И поверьте, результат стоит всех ожиданий!

В связи с актуальностью темы создания объединения совладельцев многоквартирного дома (далее — ОСББ), предлагаем Вашему вниманию краткую информацию о том, что такое ОСББ и как его создать.

Краткое описание ОСББ и его назначение

Согласно Закону Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», ОСББ — это юридическое лицо, созданное владельцами квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. Основной деятельностью объединения является:

  • обеспечение реализации прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом совладельцев;
  • надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории;
  • содействие совладельцам дома в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества.

Совладельцами многоквартирного дома являются только владельцы квартир и/или нежилых помещений такого дома, при этом арендаторы квартир в многоквартирном доме, могут представлять интересы владельца квартиры исключительно по доверенности.

Законодательством предусмотрено создание только одного ОСББ в одном многоквартирном доме. При желании, владельцы квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, могут создать одно ОСББ на несколько домов. Но в таком случае данные дома должны быть объединены общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, а также инженерной инфраструктурой.

Объединение совладельцев многоквартирного дома это, зачастую, неприбыльная организация, которая не занимается хозяйственной деятельностью и осуществляет свою работу исключительно для удовлетворения интересов владельцев квартир.

Создание ОСББ

Этап 1. Проведение учредительного собрания.

Учитывая, что ОСББ может быть создано только собственниками квартир многоквартирного дома, необходимо, для начала, провести учредительное собрание собственников квартир, на котором владельцы квартир должны принять решение о создании объединения совладельцев многоквартирного дома и утвердить его устав. Нужно учитывать, что учредительное собрание для создания ОСББ в «новых» домах, может быть проведено только после государственной регистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в таком доме.

Стоит обратить внимание, что до того, как должно состоятся собрание, собственникам квартир отправляется уведомление о проведении учредительного собрания с указанием инициаторов, времени и места проведения собрания, а также перечень вопросов, которые выносятся на обсуждение.

Этап 2. Государственная регистрация.

Государственная регистрация ОСББ проводится в таком же порядке, как и регистрация юридических лиц. Для этого государственному регистратору по местонахождению ОСББ нужно предоставить перечень документов, указанный в Законе Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований». После проведения регистрации, необходимо сформировать уставные документы ОСББ, а именно выписку из ЕГР, справку статистики, устав).

Этап 3. Получение печати, открытие счетов в банке, получение статуса неприбыльной организации.

ОСББ может иметь печать, фирменные бланки или другие реквизиты, а также открывать расчетные счета в банках в любой валюте. Исходя из сути деятельности ОСББ, также, необходимо получить статус неприбыльной организации, так как любые поступления на банковский счет от владельцев квартир как взносы могут трактоваться налоговой службой как получение прибыли и соответственно облагаться налогом. В этом случае, Глава Правления ОСББ может подать в налоговую службу по месту регистрации ОСББ соответствующее заявление и копии учредительных документов ОСББ. Далее, в течении 30-го срока с дня подачи документов, ОСББ будет зарегистрировано в реестре неприбыльных организаций, что будет подтверждаться соответствующим решением фискального органа.

Этап 4. Получение технической документации на дом от бывшего балансодержателя.

Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания ОСББ, в трехмесячный срок со дня государственной регистрации ОСББ должен обеспечить передачу объединению технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию. Передача документации оформляется актом приема-передачи и, соответственно, после подписания данного документа дом переходит в управление ОСББ. Для подписания акта приема-передачи документов создается комиссия в составе представителей предыдущего балансодержателя или лица, которое совершало управление домом, и совладельцами в лице ОСББ или Главы Правления ОСББ.

В случае возникновения дополнительных вопросов относительно регистрации объединения совладельцев многоквартирного дома или же необходимости сопровождения данной процедуры, специалисты нашей компании будут рады предоставить Вам свою помощь.

Автор :  Актуальные заметки:

  • Отменят ли плату за внесение сведений в государственный земельный кадастр?
  • Электронное «гражданство» в Эстонии
  • О подсудности дел о поручительстве с участием физических и юридических лиц
  • Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка
  • Ликвидация общества по решению участников: Какие этапы нужно пройти

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *