Основания прекращения прав на землю

Основания возникновения права собственности на землю

Согласно ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Основания приобретения земельных участков в собственность:

1) в частную собственность (по Гражданскому кодексу РФ):

    1. на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка (ст. 218);
    2. в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218);
    3. в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217);
    4. по иным основаниям (п. 3 ст. 218), например, в силу приобретательной давности.

2) в государственную собственность (ст. 17, 18 ЗК РФ):

    1. по федеральным законам;
    2. процедура разграничения государственной собственности на землю;
    3. гражданско-правовые основания;
    4. безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов федерации).

3) в муниципальную собственность (ст. 19 ЗК РФ):

    1. по федеральным законам и принятым в соответствии с ними законам субъектов Российской Федерации;
    2. процедура разграничения государственной собственности на землю;
    3. гражданско-правовые основания;
    4. безвозмездная передача в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности и возникает с момента такой регистрации.

См. также п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Переход права собственности на земельный участок на основании сделки об отчуждении

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.

Все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении сделок вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено.

Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя. Отказ от земельного участка после оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.

Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.

В ст. 15 ЗК РФ установлен принцип равного доступа к приобретению земельных участков в собственность. Однако из данного принципа есть исключения:

  1. собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды данного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);
  2. иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды данного земельного участка (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).

Переход права собственности на земельные участки по наследству

Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства.

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии — по закону (ст. 1111 ГК РФ).

Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ).

Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.

Согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности

    • земельный участок или
    • право пожизненного наследуемого владения земельным участком

входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Переход права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

  1. решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка — в собственность бесплатно (приватизация) или в постоянное (бессрочное) пользование;
  2. договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
  3. договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
  4. договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Примечание

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 Кодекса (продажа без проведения торгов), а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 Кодекса (для индивидуального жилищного строительства, ведения ЛПХ, КФХ и т.д.).

Особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37 ЗК РФ.

В общем случае продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами:

    • в качестве продавца — исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;
    • в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) — собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также — аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
Земельные участки, изъятые из оборота:

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами (ст. 27 ЗК РФ):

    1. государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса);
    2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
    3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
    4. объектами организаций федеральной службы безопасности;
    5. объектами организаций органов государственной охраны;
    6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
    7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
    8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
    9. воинскими и гражданскими захоронениями;
    10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельные участки, ограниченные в обороте

Ограничиваются в обороте не изъятые из оборота и находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (ст. 27 ЗК РФ):

    1. в пределах особо охраняемых природных территорий;
    2. из состава земель лесного фонда;
    3. в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
    4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
    5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
    6. в границах закрытых административно-территориальных образований;
    7. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
    8. предоставленные для нужд связи;
    9. занятые объектами космической инфраструктуры;
    10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
    11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
    12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
    13. расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
    14. в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно указаны в ст. 39.5 ЗК РФ.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов указаны в ст. 39.6 ЗК РФ.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

  1. органам государственной власти и органам местного самоуправления;
  2. государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
  3. казенным предприятиям;
  4. центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Основания и порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в безвозмездное пользование указаны в ст. 39.10 ЗК РФ.

Возникновение права собственности при переходе права собственности на здание, строение и сооружение

Ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (с учетом долей в праве собственности — для нескольких собственников).

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

  1. отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  2. отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;
  3. отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Основания прекращения права собственности на землю

Право собственности на землю прекращается (ст. 44 ЗК):

1) добровольно:

    1. при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
    2. при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

2) в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством:

    1. обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
    2. неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст. 284 ГК РФ);
    3. использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
    4. реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
    5. изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
    6. отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
    7. национализации земель;
    8. конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам

Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом

    1. ограничений оборотоспособности земельных участков, а также
    2. специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка).

Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки — завещания.

Все подобные сделки подлежат государственной регистрации.

Отказ собственника от права собственности на земельный участок

Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (ст. 53 ЗК).

Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.

При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.

Принудительное изъятие у собственника его земельного участка

В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка:

    1. обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок);
    2. отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);
    3. реквизиция, конфискация или национализация земельного участка;
    4. отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;
    5. изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
    6. изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

Земельный кодекс РФ содержит специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Подробнее об изъятии земельного участка

Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных случаях, связанных (ст. 49 ЗК РФ):

    • с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
    • с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень таких объектов);
    • в иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, — в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (ст. 55 ЗК РФ).

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Земельный кодекс устанавливает три основания принудительного изъятия земельных участков:

    1. изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49, 55);
    2. конфискация земельного участка (ст. 50);
    3. реквизиция земельного участка (ст. 51).

Земельным кодексом РФ предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (ст. 51 ЗК РФ). Земельный участок в этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

Конфискацию как меру уголовного наказания по решению суда следует отличать от реквизиции как временной меры общего характера в случаях стихийных бедствий или возникновении иных обстоятельств чрезвычайного характера.

Земельные правоотношения необходимо воспринимать не только в статике, но и в динамике.

Основанием возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты.

Юридические факты: события (они не зависят от воли субъекта, а изменение или прекращение правоотношений в этом случае происходит в силу объективных причин) и действия (они являются следствием волеизъявления человека, т. е. изменение, возникновение и прекращение отношений происходит по воле сторон).

Возникновение земельных правоотношений: Основания приобретения прав на земельные участки (ст. 8 ГК РФ):

  1. договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему;
  2. акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю;
  3. судебное решение;
  4. в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
  5. вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. Например: при купле-продаже земельного участка юридическим фактом, порождающим отношения продавца и покупателя, служит договор о совершении этой сделки.

Основанием возникновения иных прав на землю, на основании которых лица — не собственники вправе ее использовать, являются юридические факты, представляющие собой различные формы распоряжения собственником земли своим имуществом.

Изменение земельных правоотношений:

  1. в процессе использования земли права и обязанности участников земельных правоотношений могут изменяться. Так, арендатор при ухудшении условий пользования землей, вызванных стихийным явлением, вправе требовать изменения ранее указанных в договоре обязательств;
  2. изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии земель, например в случае соглашения сторон об изменении условий договора аренды.

Прекращение земельных правоотношений:

  1. основанием прекращения земельных правоотношений могут быть такие юридические факты, как смерть гражданина — собственника земли или землепользователя, истечение срока аренды земли, добровольный отказ от земельного участка;
  2. основанием прекращения земельных правоотношений для собственника или землепользователя земельного участка служит договор о его продаже, решение компетентного государственного органа об изъятии (выкупе) земли для государственных нужд;
  3. прекращение земельных правоотношений бывает полным или частичным. Так, при уменьшении размеров земельного участка происходит прекращение пользования им лишь в определенной части, соответствующей уменьшению его размеров.

В целом земельные правоотношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных действий (правонарушений). Так, например, при систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или общественных нужд.

бы гражданина Степанова Владимира Исаковича на нарушение его конституционных прав частью пятой статьи 58, абзацем шестым части второй статьи 59, частями первой и девятой статьи 332 Трудового кодекса Российской Федерации» . Режим доступа: СПС «Консультант Плюс».

11. Апелляционное определение Омского областного суда от 11 февр. 2015 г. по делу № 33-889/2015 . Режим доступа: СПС «Консультант Плюс».

T. A. Izbienova

LABOUR «ANTI BENEFITS» FOR WOMEN AND PERSONS WITH FAMILY RESPONSIBILITIES

Key words: features of women’s work; incentives; guarantees and compensation; employment contracts; discrimination.

УДК 347.235

К ВОПРОСУ О ПРЕКРАЩЕНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Кондратенко Зарина Камилевна,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Марийского государственного университета, г. Йошкар-Ола. E-mail: mati07@rambler.ru

Кондратенко Илья Борисович,

кандидат педагогических наук, доцент кафедры математики, информатики и иноформационной безопасности Межрегионального открытого социального института, г. Йошкар-Ола. E-mail: kondratenkoib@yandex.ru

Мустакимов Наил Салимович,

кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой частного права России и зарубежных стран Марийского государственного университета, г. Йошкар-Ола. E-mail: mustakim@bk.ru

В статье авторы рассматривают актуальные проблемы, возникающие в правовом регулировании прекращения права собственности на земельные участки. Авторами поднимаются вопросы, связанные с пониманием прекращения права собственности, классификацией оснований прекращения права собственности на земельные участки. Анализируется судебная практика по делам об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Ключевые слова: право собственности, земельные участки, прекращение права собственности, изъятие земельных участков.

Прекращение права собственности означает не что иное, как прекращение соответствующего конкретного правоотношения. Как отмечал В. И. Синайский, прекращение правоотношений может быть оконча-

тельным и условным. Окончательное прекращение правоотношения имеет место тогда, когда происходит исчезновение из гражданского оборота права лица, например, прекращение права пожизненного владе-

ния со смертью владельца. Если же право прекратилось для одного лица, но перешло к другому, то оно не исчезло из гражданского оборота, а только изменилось юридическое отношение. Однако окончательное прекращение юридического отношения может быть и условным, если одно право лица исчезает из оборота таким образом, что оно заменяется другим правом .

Г. Ф. Шершеневич отмечал, что «прекращение юридического отношения между лицами происходит тогда, когда разрывается связь между его элементами вследствие устранения субъекта, уничтожения объекта, нарушения соответствия между правом и обязанностью. Это имеет место в случаях отречения, отчуждения, потери прав, слияния права и обязанности, прекращения права в тесном значении слова» . При этом под отречением следует понимать одностороннее изъявление воли управомоченного субъекта, носителя права, направленное на разрыв связи его с правом. Оно возможно только в отношении имущественных прав, например, оставление вещи на произвол, отказ от наследства. Отчуждение — добровольная уступка места управомоченного, активного субъекта определенному лицу. Отчуждение как раз и отличается от отречения тем, что право передается другому субъекту по взаимно согласованному волеизъявлению, а при отречении заместитель не намечается . Таким образом, в данном случае автор также рассматривает прекращение прав с точки зрения гражданского оборота, что само по себе не вызывает возражений, однако, как отмечалось ранее, имея в виду конкретное правоотношение, прекращение права всегда является окончательным и в этом смысле бесповоротным.

Следует согласиться с тем, что правоотношение собственности и субъективное право собственности может прекращаться в случае отречения собственника от своего права (отказ от права собственности), отчуждения им своего права другому лицу (например, по договорам купли-продажи, мены, дарения), а также в случае утраты собственником своего права помимо его воли (например, реквизиция, конфискация, отчуждение имущества, которое не может принадлежать данному лицу, и в других случаях).

В работах современных авторов определение понятия прекращения права собственности строилось с учетом юридических предпосылок и условий, необходимых для прекращения права, а также тех юридических последствий, которые влекло за собой указанное прекращение. Так, Э. С. Бутаева считает, что прекращение права собственности помимо воли — это предусмотренная гражданским законодательством конкретная совокупность юридических оснований, предусматривающих не только исчерпывающий пере-

чень случаев изъятия вещи у собственника в одностороннем порядке, но и гарантированную законом целостную систему обеспечения надлежащей компенсации собственнику убытков в полном объеме и упреждающем порядке .

В самом общем виде можно отметить, что основаниями прекращения права собственности являются юридические факты, т. е. «обстоятельства, с которыми нормативные акты связывают какие-либо юридические последствия: возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений» . Те юридические факты, с которыми закон связывает прекращение права собственности, являются, следовательно, правопрекращающими (хотя одновременно могут быть и правообразующими). Обстоятельства, выступающие в роли юридических фактов, различны, в связи с чем порядок и момент прекращения права собственности также различаются. Изучение их и классификация, а значит, и классификация оснований прекращения права собственности — необходимые предпосылки изучения проблемы прекращения права собственности .

Наиболее подробно основания и способы прекращения права собственности исследованы в диссертации Е. И. Буртовой . Как полагает автор диссертации, право собственности прекращается в связи с наступлением различных юридических фактов, имеющих различное значение для правоотношения собственности, подобно тому, как при приобретении права собственности различные правопо-рождающие юридические факты играют различную роль в его возникновении. Одни юридические факты (например, договор об отчуждении имущества) подготавливают лишь «почву» для прекращения субъективного права собственности, создают для этого реальную, конкретную возможность.

Среди последних работ следует особенно выделить исследование О. Г. Авдониной . Прекращение права собственности на земельный участок происходит в результате действий, с которыми закон связывает возможность (усмотрение) и обязанность (принуждение) прекращения указанного права. В связи с этим основания прекращения права собственности на земельный участок могут быть подразделены на юридические факты, позволяющие прекратить право собственности на земельный участок (например, при отказе от права собственности), и юридические факты, принуждающие (обязывающие) прекратить право собственности на земельные участки (например, при обращении взыскания на имущество по обязательствам).

Существует несколько классификаций прекращения права собственности. Так, А. А. Крысанов предлагает выделять три группы оснований прекращения

права собственности: во-первых, прекращение добровольное, осуществляемое по воле собственника, во-вторых, утрата права собственности по объективным причинам независимо от воли собственника и, в-третьих, принудительное прекращение, т. е. осуществляемое помимо и против его воли .

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Прекращение вещных прав на земельные участки, по мнению С. А. Чаркина, включает в себя ряд разновидностей :

— добровольное отчуждение собственником своего имущества. В эту же подгруппу автор включает добровольное прекращение деятельности юридического лица (его ликвидацию), использующего земельный участок на праве собственности;

— прекращение правоотношений собственности (иных вещных или обязательственных прав на земельный участок) лица, не совершившего никаких противоправных деяний, в публичных (общественных) интересах. Наиболее типичными примерами, по мнению С. А. Чаркина, являются реквизиция и национализация (принудительное изъятие участка для публичных нужд);

— прекращение права собственности (иных вещных или обязательственных прав) на земельный участок как санкция за земельные правонарушения. В отличие от всех остальных случаев здесь имеет место не регулятивное, а охранительное правоотношение.

Практическое значение классификации способов прекращения права собственности на земельные участки состоит в том, что прекращение права собственности по воле самого собственника, а не в принудительном порядке является наиболее естественным механизмом прекращения права собственности для цивилизованного гражданского оборота и правового государства. Кроме того, прекращение права собственности наиболее часто происходит именно по воле собственника, принудительное прекращение права собственности является исключением. На наш взгляд, следует способы прекращения права собственности на земельные участки классифицировать следующим образом: 1) отчуждение земельного участка по воле его собственника, в том числе посредством заключения гражданско-правовой сделки, отказа от земельного участка; 2) в результате наступления особых юридических фактов (событий) — гибель или уничтожение земельного участка; 3) принудительное изъятие органами государственной власти, органами местного самоуправления у собственника земельного участка по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Прекращено право собственности на земельный участок может быть только по тем основаниям и в том порядке, которые предусмотрены непосредственно законом. В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право

собственности на земельный участок прекращается, во-первых, при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, во-вторых, при отказе собственника от права собственности на земельный участок, в-третьих, в силу принудительного изъятия у собственника земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом принудительное изъятие земельного участка у собственника допускается только по основаниям, предусмотренным непосредственно законом: 1) при обращении взыскания на земельный участок по обязательствам; 2) при отчуждении земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу; 3) при реквизиции земельного участка ; 4) при конфискации земельного участка; 5) при невозможности выдела в натуре земельного участка участнику долевой собственности при ее разделе на основании ст. 252 ГК РФ; 6) в случае признания на основании судебного решения права собственности на земельный участок за собственником недвижимости согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ, когда снос здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами; 7) в случае выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

К числу правомерных действий субъектов прав на землю, прямо направленных на прекращение этих прав, относятся добровольный отказ, а также отчуждение земельного участка. Добровольный отказ гражданина от земельного участка возможен, если при этом не ущемляются права и законные интересы других граждан, например членов семьи, лиц, ведущих совместно с ним личное подсобное хозяйство.

Согласно ст. 53 ЗК РФ отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Основаниями прекращения права собственности граждан на землю могут быть правомерные действия третьих лиц по отношению к субъектам прав на землю. К ним можно отнести изъятие земель для государственных и общественных нужд.

Согласно ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений: 1) уполномоченных федеральных органов исполнительной власти — в случае изъятия земельных участков для государственных нужд РФ (федеральных нужд); 2) уполномоченных исполнительных органов госу-

дарственной власти субъекта РФ — в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта РФ, в т. ч. для размещения объектов регионального значения; 3) органов местного самоуправления -в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Соблюдение процедуры изъятия земельных участков для публичных нужд является одной из гарантий защиты прав собственников земельных участков, поэтому несоблюдение указанной процедуры является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Так, решением Муромского городского суда Владимирской области от 15 августа 2013 г., оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Владимирского областного суда, в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области к А. о заключении договора купли-продажи земельного участка с соответствующим кадастровым номером общей площадью 560 кв. м, расположенного в СТ «Технология», в Муромском районе Владимирской области, по цене и на условиях, которые предлагаются покупателем в направленном проекте договора купли-продажи, отказано.

В обоснование принятого решения суд указал, что Постановлением губернатора Владимирской области от 3 июня 2010 г. № 653 «Об изъятии земельных участков для нужд Владимирской области» оформлено решение об изъятии земельных участков для государственных нужд Владимирской области в целях строительства мостового перехода через реку Оку с обходом г. Мурома. В перечень изъятых земельных участков вошел и принадлежащий А. земельный участок. В ноябре 2010 года была произведена государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.

В декабре 2010 года ДИиЗО АВО направил А. уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка и проведении его регистрации с указанием даты регистрации. Уведомление не было получено А. и возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.

В июле 2012 года ГБУ «Владупрадор» направило А. договор купли-продажи земельного участка по вы-

купной цене 7 тыс. рублей с предложением его подписать. Заказное письмо не было получено А. и возвращено отправителю по истечении срока хранения.

В связи с этим суд пришел к выводу о том, что истцом нарушены требования закона об уведомлении собственника земельного участка о принятом решении об изъятии земельного участка и о дате государственной регистрации этого решения. Соблюдение процедуры уведомления собственника о предстоящем изъятии принадлежащего ему земельного участка для государственных или муниципальных нужд предполагает в силу ст. 279 ГК РФ обязательное получение собственником данного уведомления, поскольку установленный законом годичный срок для согласования с собственником условий выкупа начинает течь со дня получения собственником уведомления .

Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ, должно быть обосновано: 1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории); 2) международным договором РФ (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора); 3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя); 4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ.

Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджет-

ным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Совершенно справедливо в литературе отмечается, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд не следует смешивать с принудительным прекращением собственности на земельный участок . «Изъятие может производиться из земель, которые находятся в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, то есть из земель, относящихся к государственной или муниципальной собственности. В отношении земельных участков, находящихся в собственности, предусматривается выкуп» . Принудительное прекращение — это мера ответственности, а принудительное изъятие — это мера, направленная на решение государственных или муниципальных нужд . Собственник изымаемого земельного участка имеет право на возмещение понесенных расходов, связанных с улучшением состояния земельного участка .

Как показал анализ судебной практики, в расчет упущенной выгоды включаются следующие неполученные доходы: капитализация дохода, который земельный участок приносил ; разница между затратами на выращивание сельскохозяйственной продукции и доходами от реализации такой продукции (в размере ее средней рыночной цены) ; капитализация земельной ренты.

Например, при рассмотрении Муромским городским судом Владимирской области дела по иску ДИиЗО АВО к Б. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка возник вопрос об определении выкупной стоимости земельного участка, так как истец ссылался на отчет об оценке, в котором не была учтена упущенная выгода, а ответчик ссылался на заключение судебной экспертизы оценки недвижимого имущества, в котором упущенная выгода была учтена.

Решением суда от 26 февраля 2014 г., оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Владимирского областного суда, суд обязал Б. заключить договор купли-продажи земельного участка с соответствующим кадастровым номером общей площадью 560 кв. м, расположенного в СТ «Технология» Муромского района Владимирской области, по цене 198 355 рублей 3 копейки на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи земельного участка, врученным Б. 9 августа 2012 года . При этом судом была учтена упущенная выгода от невозможности использования собственником изъятого земельного участка и отсутствия равнозначного участка для ведения садоводства по состоянию на

день проведения экспертизы, которая составила 32 466 рублей 25 копеек .

Согласно ст. 15 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускаются: 1) резервирование земель для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов; 2) изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов и предоставление в порядке, установленном данным законом, земельных участков и жилых помещений взамен изымаемых.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В случае, если земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов, находятся в частной собственности, предоставлены гражданам или юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды и обременены правами третьих лиц, их изъятие является основанием одновременного прекращения таких прав.

Так, в одном деле Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о возложении на ООО «Волшебный мир» обязанности освободить земельный участок от принадлежащего ему объекта движимого имущества — торгового павильона мелкорозничной торговли, ориентировочной площадью 56-60 кв. м, состоящего из нескольких секций, выполненных из металлопластиковых конструкций с остеклением, расположенного ориентировочно в пяти метрах справа от центрального входа (в северном направлении) в здание автовокзала города Сочи. Податель жалобы указывал, что изъятие земельного участка под размещение олимпийских объектов регулируется Федеральным законом № 310-ФЗ с соблюдением обязательной процедуры, предусмотренной данным Законом. Доказательства соблюдения установленной процедуры департамент не представил. Суд отметил, что доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, фактически направлены на оспаривание решения об изъятии спорного земельного участка и невыплату обществу убытков. В то же время, исходя из предмета данного спора, приведенные аргументы не могут иметь решающего значения. Общество не лишено возможности защитить свои права путем предъявления иного самостоятельного иска к надлежащему ответчику .

Согласно п. 21 ст. 15 закона № 310-ФЗ для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием. При этом выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренных указанным в ч. 25 данной статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке.

Необходимо отметить позицию ВАС РФ, высказанную в Определении от 4 марта 2014 г. Предприниматель осуществлял предпринимательскую (ветеринарную и фармацевтическую) деятельность на земельном участке в г. Сочи. Указанный земельный участок распоряжением № 78-р изъят для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения. Условия соглашения от 25 ноября 2011 г., заключенного с гражданами в связи с изъятием объектов, исполнены; предусмотренные соглашением денежные средства учреждением выплачены, по указанному адресу предприниматель предпринимательскую деятельность прекратил.

Суды установили, при расчете компенсационных выплат в отчете об оценке учтена стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Оценщиком определен размер убытков, связанных с перебазированием, уплатой государственной пошлины, утратой многолетних насаждений, изъятием объектов 5 недвижимости (не отраженных в техническом паспорте), арендой жилья. Однако убытки (в виде упущенной выгоды), причиненные предпринимателю в связи с прекращением предпринимательской деятельности, в отчете оценщика не определялись и по условиям соглашения об изъятии от 25 ноября 2011 г. не выплачивались. ВАС РФ в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказал, поскольку суд сделал правильный вывод о том, что истцу должны быть возмещены убытки в связи с изъятием принадлежащего ему земельного участка для строительства олимпийских объектов .

Таким образом, изучение оснований прекращения права собственности на земельные участки показывает, что в теории и правоприменительной практике существуют правовые проблемы.

Во-первых, это — проблема определения понятия прекращение права собственности на земельные участки. Считаем, что прекращение права собственности на земельные участки должно рассматриваться не только как определенное состояние, отчужденность бывшего собственника от объекта права собственности, т. е. как результат, но и как процесс, ведущий к этому результату, последовательность определенных юридических фактов, вызывающих прекращение права собственности у субъекта.

Во-вторых, это — проблема классификации оснований прекращения права собственности на земельные участки. Отметим, что классификация оснований прекращения права собственности — это необходимая предпосылка изучения проблемы прекращения права собственности на земельные участки.

Предлагается основания прекращения права собственности на земельные участки классифицировать следующим образом: отчуждение земельного участка по воле его собственника, в том числе посредством заключения гражданско-правовой сделки, отказа от земельного участка; в результате наступления особых юридических фактов (событий) — гибель или уничтожение земельного участка; принудительное изъятие органами государственной власти, органами местного самоуправления у собственника земельного участка по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

В-третьих, необходимо отметить, что прекращение субъективного права собственности, в том числе посредством принудительного изъятия вещи у ее владельца, ввиду особой социальной значимости самого института собственности нуждается в особо тщательном регулировании посредством императивных норм гражданского права. Об этом свидетельствуют примеры из судебной практики при изъятии земельных участков в г. Сочи для строительства олимпийских объектов. В ст. 281 ГК РФ следует установить, что в случае изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд лицам, осуществляющим на изымаемых участках предпринимательскую деятельность, возмещаются убытки, в том числе упущенная выгода, которая рассчитывается исходя из заключенных предпринимателем договоров на будущее время (в пределах трехлетнего срока).

Литература

1. Синайский В. И. Русское гражданское право. Вы-пускъ 1: Общая часть и вещное право. Киев: Типография Р. К. Лубковского, 1914. С. 193.

2. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 76 — 77.

3. Бутаева Э. С. Прекращение права собственности помимо воли собственника: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. Краснодар, 2008.

4. Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. 6-е изд., перераб. и доп. М.: ТК Велби; Проспект, 2004. Т. 1. С. 104.

5. Буртовая Е. И. Понятие прекращения права собственности // Вестник Томского государственного университета. 2007. N 304. С. 120.

6. Буртовая Е. И. Прекращение права собственности по воле собственника в системе оснований и способов прекращения субъективного права собственности по законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. Томск, 2011. С. 73-90.

8. Чаркин С. А. О некоторых проблемах правового регулирования прекращения права частной собственности на земельные участки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 5. С. 79-87.

9. Таскин Н. И. Реквизиция как один из случаев принудительного прекращения права собственности на земельные участки // Юрист. 2003. № 3. С. 36-40

10. Архив Муромского городского суда Владимирской области за 2013 год. Дело № 2-1059/2013.

12. Сыродоев Н. А. Возникновение прав на землю. С. 68.

13. Богомяков И. В. Недостатки механизма изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Рос. юстиция. 2006. № 11. С. 21.

16. Архив Муромского городского суда Владимирской области за 2014 год. Дело N 2-5/2014.

17. Петрухин М. В. Изъятие земельных участков для публичных нужд // Судья. 2015. № 2. С. 40-44.

18. Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 1 дек. 2007 г. № 310-ФЭ (ред. от 28.06.2014) // Собрание законодательства РФ. 2007. № 49. Ст. 6071.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Z. K. Kondratenko, I. B. Kondratenko, N. S. Mustakimov TO A QUESTION ON THE TERMINATION OF TITLE OF LAND

Key words: title, land, termination of property rights, the withdrawal of land plots.

Основания возникновения субъективных прав на зе­мельные участки — это различные юридические факты: действия или события.

Действия подразделяются на правомерные и непра­вомерные, а события — на кратковременные и для­щиеся. Все правомерные действия и события, вслед­ствие которых возникают субъективные права на землю, составляют земельный оборот, т.е. переход земельных уча­стков от одних лиц к другим, а также переход государствен­ных и муниципальных земель гражданам и юридическим ли­цам на законных основаниях.

В настоящее время институт возникновения субъектив­ных прав на земельные участки регулируется ст. 25 ЗК РФ.

Согласно ст. 25 ЗК РФ права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основаниями возникновения прав на землю являются юридически значимые факты, предусмотренные гражданским законодательством и иными федеральными законами (ст. 25 ЗК РФ, ст. 8 ГК РФ). Анализируя подобные основания, необходимо отметить следующее. Право частной собственности на землю может возникнуть:

− из договора и иных сделок (их перечень в законодательстве не является исчерпывающим);

− из актов государственных органов, органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (их перечень ограничен законом). Таким актом, например, является акт о предоставлении земельного участка в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

− из судебного решения;

− в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (например, приобретательная давность ст. 234 ГК РФ);

− вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (например, регистрация права собственности на земельный участок).

По общему правилу права и обязанности из сделок возникают с момента заключения соответствующего договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ), договор же считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Особенности купли-продажи земельных участков закреплены в ст. 37 ЗК РФ (они же распространяются и на договор мены).

В современной России одним из самых распространенных способов приобретения права собственности на земельный участок остается приватизация, которая в рамках «дачной амнистии» приобрела вид упрощенного способа переоформления прав на землю. Особенности приватизации земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законодательством субъектов РФ (п. 4 ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ (см. п. 4 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ в ред. от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» – далее «Вводный закон»).

Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9ⁿ ст. 3 Вводного закона).

Если земли находятся в государственной или муниципальной собственности, их предоставление гражданам или юридическим лицам в собственность или на праве аренды (с правом последующего выкупа) осуществляется на торгах или аукционах (ст. 28, 30¹, 30² ЗК РФ). Порядок и особенности организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства предусмотрен ст. 38¹ , 38² ЗК РФ.

Предоставление в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в Российской Федерации за плату с учетом требований положений статей 65, 66 ЗК РФ и Федерального закона (от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ) «Об оценочной деятельности»15. Случаи бесплатной передачи земельных участков в собственность установлены ст. 20, 21, 28 ЗК РФ.

До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий (см. п. 3 ст. 15 ЗК РФ) не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (п. 5 ст. 3 Вводного закона). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 % могут предоставляться только на праве аренды (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

  • • общую характеристику и классификацию оснований прекращения прав на земельные участки;
  • • порядок добровольного отказа от прав на землю;
  • • основания и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
  • • случаи отчуждения земельных участков, которые не могут принадлежать лицу на праве собственности;
  • • условия и порядок конфискации и реквизиции земельных участков;
  • • условия и порядок принудительного прекращения прав на земельные участки за ненадлежащее использование;

уметь

  • • правильно определять вид юридического факта как основания прекращения прав на земельный участок;
  • • грамотно применять нормы земельного, гражданского и других отраслей законодательства в случаях прекращения прав на земельный участок;

владеть навыками

• анализа и квалификации ситуаций, возникающих в сфере прекращения прав на земельный участок.

Общая характеристика оснований прекращения прав на земельные участки

Прекращение прав на земельные участки представляет собой утрату правообладателем земельного участка всех принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и распоряжению данным земельным участком вследствие наступления событий или совершения действий, предусмотренных законодательством. Прекращение права собственности на земельный участок включает в себя передачу земельного участка и переход соответствующих правомочий другому лицу. Прекращение иных прав на земельные участки влечет возврат земельного участка собственнику и утрату правомочий по владению и пользованию данным земельным участком.

Общие основания прекращения права собственности на имущество установлены в ст. 235 ГК РФ, а в отношении земельных участков конкретизированы ЗК РФ в ст. 44.

В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, а также в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Таким образом, право собственности на земельный участок может прекращаться либо на основании добровольного волеизъявления собственника, либо в силу принудительного изъятия земельного участка по основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.

Необходимо при этом отметить, что Конституция РФ закрепляет принцип неприкосновенности собственности. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Пункт 2 ст. 235 ГК РФ также устанавливает, что принудительное изъятие у собственника имущества возможно только по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Особенности прекращения иных прав на землю определены ст. 45-48 ЗК РФ.

По критерию волеизъявления правообладателей земельных участков все основания прекращения нрава собственности и других прав на земельные участки можно подразделить на добровольные и принудительные (не связанные с волеизъявлением собственника).

К добровольным основаниям прекращения прав на земельные участки относятся следующие основания:

  • – отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам путем совершения сделок отчуждения, предусмотренных ГК РФ, – купли-продажи, мены, дарения, ренты с учетом предусмотренных земельным законодательством особенностей и ограничений их оборотоспособности;
  • – отказ собственника от права собственности на земельный участок. В ЗК РФ предусмотрен также и отказ от права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Принудительные основания прекращения прав на земельные участки перечислены в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Их можно подразделить на две группы:

  • 1) не связанные с неправомерными действиями правообладателей земельных участков;
  • 2) связанные с неправомерными действиями правообладателей земельных участков, которые, по существу, являются санкциями за совершенные земельные правонарушения.

Первая группа включает следующие основания из предусмотренных п. 2 ст. 235 ГК РФ:

  • – обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ);
  • – отчуждение земельных участков, которые в силу закона не могут принадлежать данному лицу;
  • – изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
  • – реквизиция земельных участков.

Ко второй группе относятся следующие основания:

  • – конфискация;
  • – принудительное прекращение прав на земельный участок за ненадлежащее использование земельного участка.

Порядок прекращения прав на земельные участки но отдельным основаниям рассматриваются в следующих параграфах.

  • Следует отметить, что ЗК РФ не упоминает о таком основании прекращения нрава собственности на имущество, предусмотренном ГК РФ, как гибель или уничтожение имущества, которое практически неприменимо по отношению к земельным участкам на территории РФ и потому не воспроизводится ЗК РФ. Однако некоторые природные явления могут привести и к полной гибели земельного участка – такие, как оползни, землетрясения, сход сели и т.п. Представляется, что в этом случае возможно применить соответствующее положение п. 1 ст. 235 ГК РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *