Отчет об оценке квартиры

Оценка стоимости недвижимости выполняется профессиональными экспертами-оценщиками, выводы которых оформляются в виде отчета о проведенной оценке. Собственно, в нем и содержится информация относительно того, какова объективная рыночная стоимость оцениваемой недвижимости на данный конкретный момент.

Отчет об оценке квартиры: важность, структура и содержание

К процедуре оценки недвижимости, равно как и к отчету по ее результатам, ни в коем случае нельзя относиться как к обычной формальности.

Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры (стр. 2 из 4)

А сама стоимость квартиры, зафиксированная в отчете, должна быть не просто точной и объективной, но еще и самым тщательным образом обоснованной. В противном случае, если, к примеру, оценка квартиры проводится для банка, последний, посчитав заявленную стоимость квартиры недостоверной, может попросту отказать в выдаче кредита.

Именно поэтому полезно знать какую структуру должен иметь и какие разделы должен содержать грамотно подготовленный отчет об оценке. Заметим при этом, что хотя жестко зафиксированных нормативных требований к структуре и содержанию такого отчета нет, российская оценочная практика уже успела выработать его определенную форму, которая считается достаточной и оптимальной.

Общая информация об объекте оценки, его приемлемость в качестве залога и методология оценки

В начальных разделах отчета об оценке стоимости квартиры обычно содержится информация общего характера. Так, в пункте общих сведений представлены данные о том, какая именно квартира является объектом оценки, с какой целью проводится процедура оценки, кто выступает заказчиком и исполнителем процедуры. Собственно говоря, здесь же содержится и оценочная стоимость объекта недвижимости, обоснование которой представлено в дальнейшем.

В разделе об объекте оценки представлены детальные физические и технико-эксплуатационные характеристики оцениваемой недвижимости, приводятся необходимые чертежи и фотографии. Именно здесь указывается метраж квартиры, общая и полезная площадь, планировка, тип сооружения, ее место расположения и т.п. На основании представленных данных эксперт делает общий вывод о ее ликвидности — возможности быть проданной на рынке, в пределах разумных сроков экспозиции. Как следствие – о возможности данной квартиры выступать залогом.

Обязательным разделом отчета является описание используемой экспертом методологии. В частности здесь указывается, что оценка базируется на анализе наиболее эффективного варианта использования жилья. При этом прописываются этапы проведения процедуры, приводятся возможные варианты стоимости квартиры (рыночная, ликвидационная) и даются их определения. Эксперт также должен обосновать выбор наиболее приемлемого метода оценки рыночной стоимости жилья и привести формулы расчета рыночной и ликвидационной стоимости.

Аналитическая оценка рынка недвижимости

В основу оценки квартиры положен сравнительный подход, когда стоимость объекта определяется путем его сравнения с ценами аналогичных объектов, проданных (или продаваемых) на рынке на протяжении нескольких последних периодов. Поэтому важной частью всей оценочной процедуры является аналитическая работа эксперта, связанная с анализом рынка недвижимости.

Работая с базой сделок, эксперт-оценщик изучает ситуацию на рынке недвижимости и делает выводы о состоянии спроса и предложения, а также о его ценовой динамике. С учетом этих тенденций, а также беря во внимание сезонность и возможное воздействие на рынок различных внешних факторов (политики, экономики и т.п.), экспертом делается прогноз рыночной конъюнктуры.

Отметим, что объективно оценить стоимость недвижимости эксперт может только в том случае, если выбирает корректные объекты для сравнения. Именно поэтому в отчете об оценке важная роль принадлежит правильной сегментации рынка – эксперт должен четко выделить сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект (район, дислокация объекта, год постройки, тип здания, инфраструктура и т.п.), и уже далее производить сравнение и корректировку относительно объектов из данного сегмента.

Расчет рыночной и ликвидационной стоимости квартиры

Собственно говоря, в завершающих разделах отчета об оценке представлен окончательный расчет рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого объекта и приведена их согласованная и окончательная величина. Помимо этого, в конце отчета также содержатся перечень приложений с информацией, на основании которой и проведена оценка.

Хотелось бы заметить, что отчет носит рекомендательный, но никак не приказной характер. В данном случае он служит для пользователей лишь ориентиром, на основании которого те выстраивают свои дальнейшие действия относительно оцениваемой квартиры – продают, приобретают или кредитуют. Однако, выводы о стоимости конкретной квартиры, сделанные экспертом, не являются требованием или основанием для участников сделки вести себя тем или иным образом. Условно говоря, заявленная в отчете стоимость квартиры не является требованием для банка выдать заемщику именно ту сумму, на которую она оценена.

Отчет об оценке квартиры — это письменный материал. В нем говорится об исследовательской работе эксперта относительно недвижимости.

Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры (стр. 2 из 4)

Образец можно скачать бесплатно.

Оценочная деятельность специалистов и экспертов в Российской Федерации регулируется федеральными законами и подзаконными актами. Процесс оценки сопровождается письменным выводом о проделанной работе. Различное движимое и недвижимое имущество так или иначе необходимо сопоставить со средней стоимостью на рынке, чтобы знать примерную стоимость этого предмета. На представленной странице мы рассмотрим шаблон оценки квартиры. Традиционно, его можно скачать бесплатно по прямой ссылке в соответствующем блоке страницы.

Отчет об оценке квартиры — это совокупность исследовательских материалов. В них говорится о порядке и ходе исследования эксперта, специалиста. Анализ всех собранных данных относительно рассматриваемой квартиры позволяет субъектам сотрудничества определить все спорные вопросы по недвижимости. Данный отчет обязательно требуется в банк, если покупатель пользуется заемными средствами при покупке квартиры (ипотека). Орган опеки также потребует отчет, когда собственность принадлежит несовершеннолетним или малолетним субъектам.

Обязательные пункты отчета об оценке квартиры

:

  • В начале или самом конце отчета об оценке квартиры фиксируются сведения об образовании специалиста-эксперта;
  • На титульном листе обязательно указывается объект, ставший предметом работ;
  • Далее, поэтапно производится разбор и анализ всех вопросов;
  • Структура документа каждого специалиста уникальна и будет различна в каждом случае;
  • В конце работы ставятся идентификационные данные оценщика.

Оценку квартиры может сделать только уполномоченный на то специалист или эксперт, имеющий соответствующие лицензии и дипломы. Более того, необходимо регулярно проходить аккредитацию органов, куда предоставляются исследовательские материалы. Недостоверная информация в бумагах об оценке напрямую скажется на дальнейшей профессиональной деятельности экспертов. Помимо основополагающей информации, в материале могут содержаться сравнительные сведения с другими объектами недвижимости, расположенными в одном районе. Недопустимо сравнивать недвижимое имущество, находящееся в разной ценовой категории.

Дата: 2018-01-30

Отчет об оценке квартиры — часть 1 из 4

Татарова А.В.
Оценка недвижимости и управление собственностью
Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

2. Оценка недвижимости

2.8. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

– дата составления и порядковый номер отчета;
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
– дата определения стоимости объекта оценки;
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Структура отчета об оценке

Сопроводительное письмо.

1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
1.2. Цель оценки.
1.3. Оцениваемые права.
1.4. Сертификат качества оценки.
1.5. Квалификация оценщиков.
1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного участка.
3.2. Описание улучшений.
3.3. Общая характеристика региона.
3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определение стоимости объекта оценки.

Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры? Особенности составления отчета

Определение стоимости земли.
5.2. Определение стоимости улучшений:

– затратным подходом,
– сравнительным подходом,
– доходным подходом.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Экспертное заключение

На основании договора № 01/002/1010 от 10.10.2003 г. Обществом с ограниченной ответственностью "АНАЛИТИЧЕСКИЙ КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ ЦЕНТР "ДЕПАРТАМЕНТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ"" " оказаны услуги по оценке Объекта оценки (нежилые офисные помещения, площадью 1…6,0 кв.м., находящиеся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, Петровская ул., д. 7) и составлен в письменной форме настоящий Отчет об оценке Объекта оценки.
Полученные в ходе проведения оценки результаты позволяют сделать вывод о том, что на дату определения стоимости объекта оценки (дату проведения оценки) 10.10.200… г.,

Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно до тысяч рублей):
10 544 000 (Десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи рублей) или
по курсу Банка России на дату проведения оценки (3…,…35 руб. за 1 долл. США)
348 735 (Триста сорок восемь тысяч семьсот тридцать пять долларов США).

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
  1.1. Последовательность определения стоимости Объекта
  1.2. Основные положения об оценке Объекта
  1.3. Сведения об Оценщике
  1.4. Сведения о специалистах Оценщик
  1.5. Стандарты, подходы и методы оценки Объекта
  1.6. Перечень использованных при проведении оценки Объекта данных
  1.7. Заявление Оценщика
  1.8. Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки Объекта
ГЛАВА 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
  2.1. Характеристика объекта
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА
  3.1. Рынок недвижимости, его структура и объекты.
  3.2. Классификация офисных помещений
  3.3. рынок офисных помещений г. москвы
  3.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
  4.1. Расчет стоимости Объекта методами затратного подхода
    4.1.1.

Оценка квартиры

Определение стоимости земельного участка
    4.1.2. Определение восстановительной стоимости здания
    4.1.3. Определение величины накопленного износа
    4.1.4. Определение стоимости воспроизводства объекта
  4.2. Расчет стоимости Объекта методами сравнительного подхода
  4.3. Выбор сопоставимых объектов
  4.4. Расчет стоимости Объекта методами доходного подхода
    4.4.1. Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости
  4.5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ГЛОСАРИЙ
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3
Приложение 4
Приложение 5

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *