Отказ от затратного подхода

Похожие главы из других работ:

Анализ методик оценки инвестиционной привлекательности регионов России

2.1 Обоснование необходимости системного подхода к оценке инвестиционной привлекательности регионов

Регион — сложная система, состоящая из элементов (подсистем), каждая из которых имеет свои характеристики, влияющие на заинтересованность инвестора в осуществлении инвестиционных вложений…

Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Вагнера, дом 80 в Ленинском районе города Челябинска

2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та…

Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом

2.1 Сущность затратного подхода

В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат…

Определение стоимости объекта недвижимости

3.1. Использование затратного подхода

Затратный метод основан на том…

Оценка рыночной стоимости недвижимости

2.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом: 1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости…

Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9

1.2.1 Общая характеристика затратного подхода.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств…

Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9

1.2.2 Применение затратного подхода

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях: 1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора)…

Оценка стоимости недвижимости

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом: 1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости…

Оценка стоимости пакета акций компании с учетом его размера и ликвидности (на примере ОАО "Строительство и связь")

2.1 Методы затратного подхода

(asset based approach) — оценка на основе анализа активов. Рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек В следствии различных факторов, таких как инфляция, изменение рыночной конъюнктуры, используемых методов учета…

Оценка стоимости склада

3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств…

Подходы и методы, применяемые в оценке бизнеса

Методы затратного подхода

Затратный подход предусматривает совокупность методов оценки стоимости бизнеса, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. Методы…

Рыночная оценка жилого дома с земельным участком в деревне Искра Дновского района Псковской области

2.5 Расчёт стоимости недвижимости с помощью затратного подхода

На 1 мая 2012 года с учётом инфляции стоимость объекта недвижимости составила 19896 руб.

11. Отказ от использования затратного подхода

Кадастровая стоимость земельного участка равна 284241,65 руб. Стоимость объекта = стоимость объекта недвижимости + стоимость земли (кадастровая) = 19896+284241,65=304137…

Техника применения затратного подхода

Глава 1. Применение затратного подхода

Техника применения затратного подхода

1.3 Методы затратного подхода

— Затратный подход — Методы оценки при затратном подходе — Износ — Применение затратного подхода — Основные положения доходного подхода — Анализ доходов и расходов — Применение доходного подхода — Оценка земли — Анализ — Категории земель -…

Техника применения затратного подхода

2.1 Методы затратного подхода

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта…

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п.

Оценка помещения в рамках затратного подхода

11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

Наиболее приемлемый подход оценки квартиры

По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *