Перевод в нежилое

Вопрос:

Возможно ли купить квартиру по ипотеке и потом перевести её в нежилой фонд?

Ответ:

Квартиру, купленную по ипотеке, можно перевести в нежилой фонд, но только с согласия банка-кредитора. Вам следует оформить кредит на покупку жилой квартиры и сразу после регистрации сделки подать заявление на ее перевод в нежилой фонд. Как правило, банки не препятствуют проведению данной операции.

Однако, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение Статьей 22-ой Жилищного Кодекса допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома. Или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое:

  1. заявление о переводе помещения;
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Обычно стоимость перевода квартиры в нежилой фонд составляет от 1800 у.е. + гос. платежи и занимает около 4 месяцев.

Перевод жилого помещения в нежилое регламентирован Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Для того чтобы перевести квартиру в нежилой фонд необходимо, чтобы она соответствовала определенным требованиям.

Перевод в нежилой фонд не допускается:

  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод в нежилой фонд состоит из нескольких взаимосвязанных этапов:

  • составление проектной документации для переоборудования жилого помещения, включающей в себя устройство отельного входа и внутреннее переустройство;
  • согласования разработанной проектной документации;
  • получение разрешения на переустройство в органе, осуществляющем контроль за переустройством помещений в жилых домах;
  • получение решения о переводе помещения в органе, осуществляющем перевод помещений;
  • внесение изменений в техническую документацию БТИ, получение номера нежилого помещения;
  • регистрация нежилого помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Каждый этап процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд требует внимательного профессионального исполнения, так как эта работа связана с бесчисленным множеством законодательных норм и технических требований. Большой опыт работы позволяет нашим специалистам, лаконично и грамотно выстраивать работу, сокращать временные затраты и находить решения даже в сложных ситуациях.

Вопрос:

25 февраля `13

Скажите, пожалуйста, возможен ли сейчас перевод в нежилой фонд квартир панельных домов 504й серии (Невский район) с оформлением отдельного выхода. Хотя бы чисто теоретически, т.е. стоит ли заниматься сбором документов или нет, если прокуратурой не снят запрет с переводом в НФ панельных домов? Не хотелось бы терять эти 45 дней рассмотрения заявки. Спасибо

Ответ:

Если у Вас панельный дом, то: опираясь на п. 4.2.4.9 Постановления № 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г., следует, что «Не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки». Также нужно учесть п.п. 1.7.2. Постановления № 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г. который содержит следующую информацию: «Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются»
Официально городские власти говорят, что никто не издавал распоряжения о приостановке согласований перепланировки для перевода в нежилой фонд квартир в панельных домах. Так, в администрации Московского района заверили, что любой желающий может подать необходимый пакет документов и его заявка будет рассмотрена. И это понятно: согласно Жилищному кодексу, собственник квартиры на первом этаже имеет право перевести ее в нежилой фонд при соблюдении ряда условий. Однако, как говорят игроки рынка, с начала мая 2012г.вся заявки не утверждаются районными властями – тем более что формальных поводов для этого можно найти хоть отбавляй.
Процесс перевода осуществляется в два этапа. Для начала инвестору нужно согласовать проект перепланировки и оборудования отдельного входа, получив десятки подписей, в том числе в КГА, а если речь идет об объекте культурного наследия – то и в КГИОП. Если проект согласован, то в числе других документов он подается в районную администрацию на рассмотрение. И естественно, что при таком количестве участников процесса завернуть заявку по формальным причинам не представляет особого труда.
По словам игроков рынка, сейчас отказывают в согласовании в основном еще на стадии проекта, причем администрации ссылаются на те самые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», на нарушение которых указывала прокуратура: пробивать новые и расширять существующие проемы в крупноблочных и крупнопанельных домах нельзя. Именно так, скорее всего, ответят инвесторам, которые захотят переделать квартиру под магазин в Невском районе: как рассказали в пресс-службе районной администрации, процесс согласования никто не приостанавливал, но если заявка будет касаться этих типов зданий, то ее не удовлетворят.
Единственный путь, который остается малому и среднему бизнесу, – это либо ждать разрешения патовой ситуации, либо судиться с районными администрациями, что они, по словам представителей ряда компаний, намерены делать в ближайшее время. Благодаря стараниям и массовым обращениям горожан, наиболее пострадавших от нашествия магазинов, прокуратура Санкт-Петербурга выдала 12 мая 2012 года Смольному предостережение о недопустимости нарушения жилищного и гражданского законодательства, после чего переводы в нежилой фонд были приостановлены во всех районах. Жители дома № 21 по проспекту Елизарова обнаружили, что существует постановление № 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года, п. 4.2.4.9. которого гласит, что не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Говоря простым языком, в панельных домах строго-настрого запрещено устраивать входы и изменять фасадные блочные стены! Получается, что городские чиновники в течение длительного времени грубо нарушали законодательство.
По закону (ст. 36, 40 ЖК РФ и ст. 247 ГК РФ) для того, чтобы уменьшить размер общего имущество, необходимо согласие всех собственников здания. Безусловно, провести собрание в жилом доме, да еще и получить единогласное «добро» – задача непосильная. Поэтому владельцы нежилых помещений регулярно представляют в районные администрации поддельные протоколы общих собраний, а в домах появляются отдельные входы с крыльцом на фасад. Перепланировку необходимо делать с учетом конструктивных особенностей дома, с обязательной разработкой и утверждением проекта. В панельных домах ограждающие конструкции навесные, они не влияют на надежность здания, поэтому прорубание дополнительных входов не опасно. Если все делается без нарушений, то не должно быть препятствий к перепланировке. Что касается установки современного крупногабаритного холодильного и прочего оборудования, то необходимо предварительно просчитать, как оно будет влиять на здание и расположенные в нем квартиры, сколько энергии потреблять и так далее. По словам начальника отдела по надзору за соблюдением прав предпринимателей и прав собственности прокуратуры Санкт-Петербурга Ильи Антонова, никакого специального постановления о запрете не было. После многочисленных жалоб петербуржцев, прокуратура обратила внимание глав районных администраций на недопустимость нарушений по перепланировке помещений при переводе их из жилых в нежилые при создании объектов малого бизнеса. Речь шла только об усилении контроля за выявлением подобных нарушений и их профилактике. Однако в ряде районных администраций восприняли это не как предостережение, а как запрет, решив приостановить выдачу разрешений на сам процесс перевода жилых помещений в нежилые на первых этажах многоквартирных домов. В любом случае по такому делу может быть судебная перспектива обжалования отказа, если всё согласовано с жильцами дома.
Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.

Нынешний порядок смены статуса помещения не учитывает права жильцов дома. Исправить этот пробел поручил президент РФ Владимир Путин.

«Часто мы наблюдаем такую картину: из-за перевода в нежилое жилого помещения страдают соседи, — пояснил член комитета по ЖКХ и жилищной политике Илья Осипов. — Это происходит без их согласия, тем самым уменьшается стоимость того имущества, которым владеет человек».

К тому же, это лишний шум. В бывших жилых помещениях появляются не только магазины, но и всевозможные увеселительные заведения, добавил Осипов.

Позиция профильного комитета — возможность перевода надо сохранить, но его порядок должен быть достаточно строгим. Как заверил депутат, та конструкция, которую предложило правительство, позволит учесть интересы жильцов дома.

Согласно изменениям в Жилищный кодекс, вывести помещение из жилого фонда можно будет при «согласии каждого собственника всех помещений, примыкающих» к помещениям, которые переводятся в нежилые. Согласие должно быть закреплено в письменной форме. Кроме того, смена статуса помещения обязана получить одобрение на общем собрании собственников. Если речь идет о многоквартирном доме с несколькими подъездами, то две трети участников собрания должны проживать именно в том подъезде, в котором расположено переводимое помещение. При этом большинство жителей этого подъезда должны поддержать это решение.

По итогам собрания составляется протокол, и для смены статуса помещения этот документ нужно будет предоставить уполномоченным органам власти.

Важно также, что поправки требуют обязательного наличия отдельного доступа в помещение после его перевода в нежилой фонд.

Прописывается и возможность проведения внеплановых проверок при поступлении жалоб на нарушения от жильцов.

Инициатива связана с резонансным законом, который вступит в силу с 1 октября 2019 года. Речь о запрете размещения хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Однако документ, напомним, не запрещает хостелы, работающие в помещениях, которые были переведены в нежилой фонд и имеют отдельный вход.

Здравствуйте, уважаемые друзья! В данной статье мы с Вами рассмотрим, как перевести жилой дом в нежилое здание, тонкости и особенности этого процесса. На первый взгляд всё выглядит довольно просто, но на практике это не всегда может быть быстро осуществимо. Поскольку, если не будут выполнены определенные требования, предусмотренные действующим законодательством РФ , то перевод жилого дома в нежилое здание может затянуться на несколько месяцев.

Нужно иметь в виду, что закон прямо запрещает использовать жилой дом в целях осуществления предпринимательской деятельности, однако возможно изменить статус жилого дома на «нежилое».

Фактически при переводе жилого дома в нежилое здание применяются те же нормы права, что и при переводе жилого помещения в нежилое. С то лишь разницей, что при переводе жилого дома в нежилое в состав этого дома могут входить несколько самостоятельных жилых помещений. Таким образом, для перевода жилого дома в нежилое здание фактически необходимо перевести в нежилое состояние все жилые помещения дома. В этом и заключается главная особенность такого перевода. Если собственник одного из помещений в составе жилого дома откажется переводить свое помещение в нежилое, могут возникнуть трудности.

Итак, давайте более подробно рассмотрим этот непростой вопрос.

Как перевести жилой дом в нежилое здание. О чем говорит законодательство?

Статьи 22-24 Жилищного кодекса РФ детально определяют порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, законом предусмотрено, какие для этого необходимо будет подготовить документы.

Нормой закона также предусмотрены условия, которые необходимы для перевода жилого дома в нежилое здание и основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе в нежилое.

Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В настоящее время обращение граждан в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг пользуется все большей популярностью.

Необходимо понимать, что пакет документов необходимо подавать в отношении всех жилых помещений в составе жилого дома и от лица всех собственников.

Перечень документов необходимых для осуществления процедуры перевода жилого дома в нежилое помещение (ст. 23 ЖК РФ):

  • Заявление. Бланк заявления могут предоставить для заполнения при подаче документов.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (оригинал либо нотариально удостоверенные копии).
  • Технический паспорт недвижимого имущества.
  • План дома.
  • Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется).

Решение о переводе или об отказе в переводе жилого дома принимается органом, осуществляющим перевод помещений, но не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов. Далее не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений о переводе или об его отказе в переводе заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, который подтверждает принятие одного из предусмотренных законно решений.

Документ, который подтверждает завершение перевода жилого дома, будет являться основанием для использования жилого дома в качестве нежилого здания. Только если для этого не нужно проведение его переустройства, и (или) перепланировки, или иных работ.

Соответствующие изменения необходимо будет внести в правоустанавливающие документы и произвести регистрационные действия.

Необходимо понимать, что в дальнейшем использование нежилого здания возможно при строгом соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленных законодательством требования.

Необходимые условия для перевода жилого дома в нежилое здание.

Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:

  • Перевод жилого дома социального использования в нежилое здание не допускается.
  • Перевод жилого дома в нежилое здание с целью осуществления религиозной деятельности не допустим.
  • Перевод жилого дома в нежилое здание невозможно, если такой перевод не может отвечать установленным требованиям и если право собственности на такое имущество обременено правами третьих лиц.

Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.

Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится.

Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Давайте рассмотрим, что же может послужить основанием для отказа в переводе жилого дома в нежилое здание. Статья 24 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо указывает, в каких случаях дается отказ органами местного самоуправления в переводе.

Итак, вот эти основания:

  • если вы не предоставили весь перечень документов, предусмотренных статья 23 ЖК РФ;
  • если соответствующий документ не представлен собственником или его уполномоченным представителем по собственной инициативе;
  • если такие документы были предоставлены в ненадлежащий орган;
  • если не соблюдены были условия перевода здания;

При принятии решения об отказе в переводе жилого дома в нежилое здание обязательно должны быть указаны основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Такое решение должно быть направлено заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Отказ может быть обжалован в суд процессуальном порядке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *