Плотность застройки

Предельные параметры разрешенного строительства согласно ПЗЗ, ГПЗУ

Кроме видов разрешенного использования, ПЗЗ (ГПЗУ) фиксируют предельные параметры застройки земельного участка.

единицу измерения плотности жилой застройки земельного участка

Итак, что же такое предельные параметры застройки согласно правилам землепользования и застройки?  Это всего три параметра:

  1. Плотность застройки (сколько квадратных метров наземной площади можно строить на одном гектаре земли).  Например, плотность000 будет означать, что на 1 Га можно построить 25 000 кв.м., а на земельном участке 10 соток – 2 500 кв.м.
  2. Высота здания (в метрах), например, 20 метров
  3. Процент застройки (в процентах от общей площади земельного участка)..  Например, если процент застройки 20%, а участок имеет площадь000 кв.м., то здание можно разместить не более чем на 2000 кв.м.   Остальные 8 000 кв.м. должны быть свободны от застройки.

Более точное определение можно найти в самих ПЗЗ (например, ПЗЗ г. Москвы):

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают:

1)  плотность застройки земельного участка – отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах) к площади земельного участка (в гектарах), где:

—    под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов; наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру;

—    площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв.м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа;

2)  предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений,

где:

—    подсчет количества этажей зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии

с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства;

—    предельная высота зданий, строений, сооружений — вертикальный линейный размер здания, строения, сооружения от каждой существующей отметки земли в границах земельного участка в соответствии с Единой государственной картографической основой города Москвы до наивысшей отметки конструктивного элемента здания, строения, сооружения (парапет плоской кровли; карниз, конек или фронтон скатной крыши; купол; шпиль; башня; наивысшими конструктивными элементами здания следует также считать выходы на кровлю, надстройки для размещения технического оборудования, выполненные в капитальных конструкциях, в отношении культовых сооружений – подкрестовое яблоко в отношении христианских храмов, колоколен и звонниц, кулла — в отношении мечетей с учетом минаретов, верхняя отметка купола, шпиля и иных вертикальных конструктивных элементов – в отношении синагог и иных культовых сооружений), при этом крышные антенны, молниеотводы и другие инженерные устройства при определении предельной высоты здания, строения, сооружения не учитываются;

3)  максимальный процент застройки в границах земельного участка — отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена объектами капитального строительства (далее — площадь застройки), ко всей площади земельного участка, где определение площади застройки зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства. 

Чтобы изменить правила землепользования и застройки, Вы можете воспользоваться услугой нашей компании по изменению ПЗЗ

плотность застройки %

Плотность населения – основной показатель интенсивности освоения жилой

территории. Данный показатель регламентируется СНиП 2.07.01-89*, «…плотность населения, как правило, не должна превышать 450 чел/га».

Рекомендуемая плотность населения для территорий различной градостроительной

ценности климатических районов — IВ, IIБ и IIВ севернее 58° с.ш. и часть подрайонов IА, IГ, IД и IIА южнее 58° с.ш.(г. Новосибирск).

Градостроительная ценность территории Рекомендуемая плотность (брутто)

Высокая 420 чел/га

Средняя 350 чел/га

Низкая 200 чел/га

Границы расчетной территории микрорайона следует устанавливать по красным линиям

магистральных и жилых улиц.

Также используются показатели:

Плотность застройки – доля застроенной территории.

Плотность жилого фонда (брутто) – количество жилого фонда (т.е. суммы общей площади в жилых домах), приходящегося на 1 га территории микрорайона в красных линиях.

Жилой фонд, м кв.

ПЖФ (брутто) = —————————-

S микр., га

Плотность жилого фонда (нетто) – отношение жилого фонда и жилой территории микрорайона.

Жилой фонд, м кв.

ПЖФ (нетто) = ————————-

S микр. жилая, га

Характеристики жилой застройки различной этажности.

Малоэтажная застройка

Наибольшее распространение получила в сельских населенных пунктах, малых городах и в периферийной или пригородной зоне крупных городов (в США около 80% населения живет в собственных домах).

Достоинства: связь с землей, индивидуальная архитектура и планировка, возможность

последующего изменения (достройка) дома, собственное парковочное место и др.

Недостатки: низкая плотность населения, растянутость транспортных и инженерных

коммуникаций, высокая стоимость строительства и обслуживания, увеличение времени на

пешеходные передвижения.

Для повышения плотности населения и применяют блокированную или ковровую

застройку, подобная застройка нивелирует недостатки и сохраняет все достоинства

малоэтажного жилья. Малоэтажная высокоплотная застройка все активнее применяется для освоения городских территорий, так как по плотности она сопоставима с многоэтажной.

Жилая застройка средней этажности (3 – 5 этажей)

Очень широко распространенный тип городской застройки.

Достоинства: — возможно достижение высокой плотности при сохранении контакта с

землей.

Если говорить о типовой 5-этажной застройке 50 –60-х гг. в СССР, то основной ее

недостаток — это монотонность и эстетическая неполноценность жилой среды.

Единица измерения плотности жилой застройки земельного участка

В конце ХХ Москве районы, застроенные типовым жильем, начинают сноситься.

Многоэтажная застройка (от 6-ти этажей и выше)

Данный тип застройки в настоящее время преобладает в крупных и крупнейших городах.

Достоинства: высокая интенсивность использования территорий, минимизация расходов

на транспортные, инженерные коммуникации и благоустройство, относительно низкая

стоимость жилья (с учетом стоимости земли и расходов на коммуникации).

Недостатки: недостаточная связь с внешней жилой средой; ограниченная инсоляция

жилых территорий, увеличение стоимости строительства и эксплуатации за счет

необходимости устройства лифтов (при этажности выше 10 этажей незадымляемой лестницы).

Высотная застройка ( более 75 м)

Достоинства: возможность создания вертикальной доминанты в общей композиции

застройки, как правило, привлекательный вид из окна.

Недостатки: экологическая неполноценность жилья.

Высотные здания имеют существенные особенности: высокая нагрузка на несущие

конструкции, значительные горизонтальные (ветровые) нагрузки, необходимость создания дополнительных инженерных узлов (технических этажей), повышенные требования к пожарной безопасности и др. Считается, что экономически целесообразно ограничиваться высотой жилого строительства в 100 м.

При необходимости создания выразительного силуэта (имиджа) города высокой стоимостью пренебрегают, но чаще всего высотными строят не жилые а офисные здания.

Разноэтажная застройка

Достоинства: высокая плотность, экономичность, разнообразие типов жилья; широкие

возможности для формирования выразительного силуэта.__

30. Общественный центр города (функции, размещение, требование к планировочной организации).



Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *