Покупка ипотечной квартиры

Идеально, когда продается «чистая» квартира, продавец которой – это холостой взрослый гражданин, который владел этим помещением долгие годы. Но так бывает не всегда. Случается, что жильё продается с обременением – каким-либо обстоятельством, препятствующим обычной продаже. Такие обременения несут в себе риски для покупателя.

Если по каким-то причинам покупатель хочет приобрести именно эту квартиру, нужно уделить особое внимание проверке и снятию обременений.

Виды

Действующим законодательством предусмотрены различные виды обременений. К ним относится:

  • ипотека – самый распространенный вариант,
  • несколько собственников,
  • запрет на распоряжение или совершение регистрационных записей – арест,
  • рента – пожизненное содержание с иждивением,
  • завещательный отказ,
  • право пользования по договору найма,
  • зарегистрированные в квартире несовершеннолетние,
  • продавец состоит в браке.

Чтобы убедиться в том, что квартира «чистая», нужно проверить ее на предмет всех перечисленных обременений.

Как проверить

Чтобы проверить объект на наличие обременений, закажите расширенную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Из этой выписки можно узнать:

  1. Что квартира находится в залоге у банка или у какого-либо иного лица.

Прежде, чем оформлять собственность, обязательно нужно погасить ипотеку, иначе покупатель рискует приобрести не только недвижимость, но и претензии банка. Залог не прекращается со сменой собственника, об этом нужно помнить.

  1. Что на квартиру наложен арест каким-либо ведомством.

Арест может быть наложен за какие-либо долги продавца, например, за неуплату налогов. Купить такую недвижимость без снятия ареста невозможно. Чтобы снять арест, продавец должен исполнить судебный акт или иным образом пойти на контакт с органом власти, который наложил обременение.

  1. Если продавец получил квартиру по договору ренты – то соответствующий договор будет указан в графе «Документ-основание».

По договору ренты пожилой собственник передает жилье в собственность гражданину, который осуществляет за ним уход до его смерти. После смерти объект полностью переходит в собственность, а до тех пор продать ее без согласия получателя ренты нельзя.

  1. Если в квартире проживают арендаторы, то возможно, что договор аренды тоже зарегистрирован в Росреестре. Тогда информация о таком договоре появится в выписке.

Если жильё снимают уже долгое время (более года), договор найма будет зарегистрирован в Росреестре. Но зачастую договоры заключаются на 11 месяцев и по истечении этого срока перезаключаются вновь – тогда отследить такой договор практически невозможно. Риск покупателя в том, что арендаторы продолжат пользоваться помещением, даже если изменится собственник.

Чтобы убедиться, что жилье не съемное, можно поговорить с соседями или посмотреть.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке в 2018 год

Нет ли объявлений о сдаче этой квартиры в аренду. Если объявления есть или были – есть риск, что объект находится в аренде.

  1. Выписка содержит информацию о количестве собственников.

Если собственников в квартире много, а вы приобретаете в ней долю, то придется соблюсти право остальных владельцев на преимущественную покупку такой доли. Если квартира покупается полностью, то в основном договоре купли-продажи нужно обязательно прописать всех собственников. Если права сособственников буду нарушены, договор будет отменен.

Убедиться в количестве хозяев квартиры поможет выписка из ЕГРН.

После того, как вы проанализировали выписку, нужно проверить следующие моменты:

  1. Если продавец состоит в браке, нужно взять у супруга согласие на продажу квартиры.

Без согласия покупать рискованно, ведь в течение года после сделки недовольный супруг может ее оспорить и вернуть собственность назад. Чтобы этого не произошло, нужно проверить штамп о браке в паспорте продавца (или попросить у него свидетельство о браке), взять выписку из ЕГРН и сверить две даты – дату заключения брака и дату регистрации недвижимости на продавца. Если брак заключен раньше – жильё приобретено в браке.

Обратите внимание, если в выписке из ЕГРН в графе документ-основание указан договор дарения или свидетельство о праве на наследство, то согласие супруга не требуется.

  1. В квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Вообще любые зарегистрированные лица должны быть выписаны из квартиры, однако именно совершеннолетние грозят массой проблем. Если вы купили жильё, в котором на учете состоит ребенок, то выселять его придется через суд и с обязательной пропиской впоследствии у родителей. То есть выселить несовершеннолетнего вникуда, как взрослого, не получится.

Чтобы выяснить наверняка, проверьте актуальную справку о зарегистрированных в квартире лицах – в ней указываются даты рождения всех прописанных.

  1. Если квартирой вправе пользоваться третье лицо на основании завещательного отказа.

Эту категорию пользователей проверить сложнее всего, ведь завещательные отказы нигде не регистрируются, а человек может быть даже не прописан в квартире. Пользователи по завещательному отказу вправе проживать или находиться в помещении на основании последней воли наследодателя. При этом они не являются наследниками. Завещательный отказ не прекращается со сменой собственника.

Чтобы проверить, обратите внимание в выписке, на каком основании получена квартира. Если это свидетельство о праве на наследство – теоретически, мог быть и завещательный отказ. В таком случае придется брать гарантии продавца, прописанные в договоре. Нелишним будут опросить соседей или, если есть возможность, нотариуса, который вел наследственное дело.

Предварительная сделка

Если вы все же решили купить обремененную квартиру, то главная ваша цель – снять обременение до заключения основного договора купли-продажи. Сделать это можно следующим образом:

  1. Заключается предварительный договор купли продажи, в котором прописывается вид обременения и обязанность продавца его устранить до заключения основного договора. Если это ипотека – покупатель передает продавцу некоторую сумму для погашения ипотеки.
  2. Продавец снимает обременение: гасит ипотеку, снимает аресты, выписывает несовершеннолетних. Доказательства снятия представляет покупателю.
  3. После снятия обременения заключается основной договор купли-продажи.

При заключении предварительного договора, нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Пропишите обременение в полном соответствии с официальными документами. Например, если в выписке ЕГРН указано, что на квартиру наложен «запрет на совершение регистрационных действий», нужно так и написать. В данном случае формулировки «арест квартиры» недостаточно – неясно, о каком именно аресте идет речь.
  2. Установите продавцу конкретный срок снятия обременения. Пропишите: «Продавец обязуется снять обременение в срок до 23 июля 2018 года». Тогда с 24 июля можно будет требовать возместить вам убытки.
  3. Простимулируйте продавца финансовыми санкциями за задержку снятия обременения, например, неустойкой.

«В случае нарушения Продавцом сроков снятия обременения, Продавец обязан уплатить Покупателю неустойку в размере 0,1% от суммы задатка»

  1. Пропишите, какие документы должен представить продавец после снятия обременения.

«В подтверждение снятия обременения Продавец передает Покупателю актуальную выписку из ЕГРН»

Вопрос о том, что прописывать в договоре – аванс или задаток – решается в каждом конкретном случае. Если вы пропишете задаток, то в случае, если в будущем откажетесь заключать договор по своим причинам, не связанным с действиями продавца – задаток нельзя будет вернуть. Если же продавец по своей вине откажется от договора, то он вернет задаток в двойном размере. Аванс же можно вернуть в любом случае. Образец предварительной сделки смотрите здесь predvaritelnyy_dogovor_kupli-prodazhi_kvartiry_po_ipotek-1.

Основной договор

После того, как обременение снято, можно заключать основной договор купли-продажи.

В нем обязательно нужно прописать раздел «Гарантии продавца», в котором продавец будет гарантировать, что квартира свободна. Если этого не сделать, покупатель лишиться права защищать свои права в суде и требовать убытков. Доказать то, что вы не знали об обременении, будет сложно.

Гарантию можно прописать так:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто, в том числе несовершеннолетние лица, не зарегистрирован».

Указанную выше формулировку можно использовать в любом договоре купли-продажи, даже если предварительного договора не было. Образец основного договора смотрите здесь tipovoy_dogovor_kupliprodazhi_kvartir.

Запомнить

  1. Квартира с обременением – это всегда риск для покупателя. Проявите осторожность при покупке такой квартиры, соберите информацию из всех доступных источников.
  2. Попросите продавца показать подлинники документов – свидетельства о заключении брака, справку о составе семьи.
  3. Установите Продавцу определенный срок для снятия обременения, чтобы сделка не растянулась во времени на годы.
  4. Перед заключением основного договора купли-продажи, закажите новую выписку из ЕГРН, чтобы проконтролировать изменения по объекту недвижимости.

Категории: Купля-продажа квартиры

Как можно продать квартиру с непогашенной ипотекой?

Довольно часто случаются такие ситуации, когда заёмщик, оформивший ипотеку в банке, хочет продать купленную недвижимость. Причин этому может быть очень много: болезнь родных и близких, желание купить загородный дом или квартиру поменьше. Многие заёмщики полагают, что недвижимость, купленную с помощью ипотечного кредитования, невозможно продать. На самом деле такую квартиру можно продать, но для этого придётся преодолеть множество препятствий. Также стоит отметить, что во многом итог сделки по продаже недвижимости будет зависеть от банковского учреждения и риэлтора, который должен контролировать весь процесс.

Роль банка в этом деле заключается в следующем: именно кредитор должен дать согласие на продажу недвижимости. Запрещая продавать квартиру, банк, таким образом, хочет избавить себя от появления проблем, связанных с переоформлением бумаг на другого владельца залоговой собственности. Для такой процедуры придётся привлечь несколько сотрудников, выделить время, а выгоды кредитное учреждение не получит. Но если заёмщик сможет доказать необходимость продажи квартиры, то, возможно, банковское учреждение позволит это сделать. На самом деле, заёмщику лучше всего интересоваться о вопросе продажи ипотечной квартиры ещё до подписания кредитного договора.

Если вы хотите продать квартиру, купленную в кредит, то обязательно нужно сообщить об этом в банк. Найти покупателя и заключить сделку купли-продажи довольно сложно не только из-за того, что кредит ещё не погашен. Всё дело в статусе квартиры — она является залоговым имуществом банка, а наше законодательство запрещает продавать ранее заложенное имущество. В такой ситуации банковское учреждение, скорее всего, предложить клиенту полностью выплатить кредит, а потом делать с квартирой всё, что вздумается.

Банки часто идут навстречу своим клиентам, поэтому, вполне возможно, вам удастся убедить учреждение в необходимости продажи квартиры, но даже при получении согласия от кредитора реализовать недвижимость вместе с невыплаченным кредитом крайне сложно. Конечно, покупателей можно найти среди своих родственников и друзей, а также близких знакомых. Если желающий купить квартиру нашёлся, следующим шагом заёмщика будет полное предоставление информации о сделке в банк. Кредитор должен знать, как будет погашаться задолженность в случае смены владельца собственности.

В процессе изучения представленных документов, банк может внести некоторые изменения, для того чтобы дополнительно обезопасить себя от потери денежных средств. Финансовые специалисты рекомендуют обращаться к агентам по недвижимости — так можно заключить наиболее выгодную сделку.

Нюансы покупки квартиры в ипотеку: ТОП 10 рисков покупателя и советы специалистов

Если вам удалось найти покупателя, который внесёт остаток суммы долга для погашения кредита, то скорее всего, банк будет этому только рад, ведь намного лучше получить весь платёж сразу, чем ждать несколько лет. Также это очень выгодно для заёмщика при дифференцированной схеме платежей, когда проценты начисляется на тело кредита, и чем раньше выплатишь долг, тем меньше будет переплата. Если используется аннуитетная схема, то банку не выгодно досрочно расторгать договор, но это проблема банкиров. Во второй ситуации учреждение будет настаивать на переоформлении договора с новыми условиями. Вообще, банк в таких сделках является диктующей стороной.

Продажа ипотечной квартиры происходит по следующей схеме: банк учавствует в сделке после согласования с заёмщиком, квартира выставляется на продажу. Далее банковское учреждение открывает две ячейки на своих счетах – одна для выплаты остатка по ипотеке, другая — для денег продавца. Как только покупатель вносить деньги в первую ячейку, квартира перестаёт быть залоговым имуществом, а продавец может забрать переведённые средства. Другой вариант: ипотека может быть передана новому владельцу. В таком случае продавец, оформляя сделку, передаёт обязательства по кредиту покупателю, соответственно банк проверяет платёжеспособность нового клиента и собирает всю информацию о нём. После, между сторонами осуществляется окончательный расчёт за квартиру, который зависит от стоимости ипотечного жилья.

Желание иметь собственную недвижимость неотъемлемая часть современной жизни. Что собой представляет покупка квартиры, находящейся в ипотеке? Прежде чем решиться осуществить покупку такой квартиры, необходимо рассмотреть собственные риски. Требования, которые предъявлены банком-кредитодателем квартиры, должны быть учтены новым покупателем.

В любом случае, покупка недвижимости это серьезный и ответственный шаг, особенно, если покупаемое жилье находится в ипотеке. Приобрести такую недвижимость может любой платежеспособный человек, который имеет возможность взять на себя обязательство ипотечного займа.

При расторжении кредитного договора внесенные платежи по ипотеке требовать обратно заемщик не имеет права. Если же банку выплачена уже достаточно большая сумма денег, заемщик может воспользоваться реструктуризацией долга или рефинансировать кредит, чтобы не потерять уже оплаченные средства.

Для покупателя такой квартиры есть определенный плюс. Т.к. продать такую квартиру достаточно сложно, цена на нее может быть снижена. Стоимость квартиры снижается пропорционально тому, насколько рискованная схема оплаты банку со стороны нового покупателя. Чаще всего погашение задолженности по кредиту происходит за счет нового покупателя недвижимости. Он оплачивает остаточный долг по ипотеке банку, а остальную сумму отдает продавцу. Приобретать такую недвижимость мало кто решается. Большинство людей предпочитают стандартные процедуры ипотечного кредитования.

Перед заключением договора с новым покупателем ипотечной квартиры банк должен выставить объект недвижимости для повторной переоценки согласно рыночной стоимости. Новый заемщик ипотеки обязательно будет проверен на платежеспособность.

Покупка квартиры с обременением

Банк выставит новые условия по кредитному договору. Чаще всего новые процентные ставки по кредиту банк завышает.

Прежде чем покупать квартиру, которая находится в ипотеке, новый покупатель вынужден пройти процедуру по оформлению ипотечного займа. Она включает в себя подачу заявки на кредитование, которую банк должен одобрить. Лишь после этого заемщик будет иметь право на пользование ипотечным займом.

Заем, предоставленный банком-кредитором, будет направлен на расчетный счет продавца. С той кредитной ссуды, которая предоставлена заемщику, подлежит списание остаточной задолженности по ипотечному кредитованию, штрафных санкций и пени, которые были начислены за период существования первого договора кредитования на данную квартиру.

Как только новый кредитный договор будет подписан, покупатель должен выплачивать по нему свои обязательства. Новый залогодатель пользуется правом распоряжаться денежными сбережениями, которые он вправе потратить на погашение ипотеки – частичное или полное.

Сделка при покупке квартиры, которая находится в ипотеке, происходит следующим образом. Новый покупатель должен оплатить в банк задолженность продавца. После этого банк выдает справку, которая подтверждает, что с квартиры сняты все обременения. Лишь после этого новый владелец квартиры имеет право подавать документы в органы юстиции.

Жилье, которое приобретено за наличные средства, может быть полностью выплачено банку с той целью, чтобы все обременения с него были сняты. После этого возможно оформление купли-продажи жилья. Погасить часть задолженности по ипотеке можно из тех средств, которые предоставлены покупателем в виде аванса или из суммы, выделенной на погашение долга по ипотеке на жилье покупателем.

Еще по теме:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *