Покупка квартиры как обезопасить себя

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Покупая квартиру как на вторичном рынке, так и в новостройке всегда существует риск встретить недобросовестного собственника. Особенно в тех случаях, когда покупатель не обращается к профессиональным риелторам и юристам. Даже приобретая недвижимость напрямую у застройщика, покупатель не может быть на 100% уверен в благонадёжности проекта. Печальный опыт с долгостроями и тысячами обманутых дольщиков тому яркое подтверждение. Тем не менее, попасть в руки недобросовестного продавца на первичном рынке гораздо меньше шансов, если ответственно подойти к выбору девелопера. Стоит выбирать крупных, проверенных временем застройщиков, заранее изучить всю необходимую учредительную, правоустанавливающую и проектную документацию, а также проанализировать информацию по качеству и срокам строительства других объектов этой же компании и наличию стабильного источника финансирования.

Что касается, вторичного рынка, то он более рискованный, так как квартиры могут иметь богатую историю перехода права собственности, разобраться во всех аспектах которой сложно даже самым опытным юристам. Во избежание рисков, стоит обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке агентства недвижимости. Они дорожат своей деловой репутацией, поэтому к правовой экспертизе объектов подходят особенно тщательно.

Независимо от того, решили вы покупать объект недвижимости самостоятельно или доверились профессионалам рынка, существует 3 ключевых момента, которые необходимо выяснить перед заключением сделки: кто продает объект, какова история перехода прав на объект и сравнительный анализ стоимости. Остановимся подробнее на каждом вопросе.

Риски при покупке квартиры

Кто является собственником квартиры, а кто представителем собственника?

Важно понимать, собственник или доверенное лицо продают недвижимость. Однозначно, проводить сделку купли-продажи с доверенным лицом крайне рискованно. Доверенность может быть давно отозвана. Вероятнее всего в судебном порядке такая сделка будет признана недействительной, соответственно гарантий, что покупатель сможет вернуть свои деньги, нет. В таких неоднозначных ситуациях, не стоит полагаться на удачу, а лучше сразу обратиться к компетентным юристам.

2. Какова история перехода прав на квартиру и имеются ли иные претенденты?

Перед покупкой квартиры покупатель должен убедиться в том, что после совершения сделки не появятся ещё претенденты, например, несовершеннолетние дети или наследники. Необходимо обязательно изучить информационные сайты судов по адресу объекта и по данным собственника, получить архивную выписку из домовой книги, отследить движение всех лиц, когда-либо зарегистрированных на данной жилплощади. Также попытка продавца скрыть наличие каких-либо обременений и незаконных перепланировок не говорит в пользу покупки данной недвижимости. Получение технических документов БТИ и выписки из ЕГРН в данном вопросе является обязательным. Но у добросовестного продавца все необходимые документы и так должны быть в наличии.

3. Стоимость квартиры и причины ее продажи

Первое, что должно насторожить покупателя — стоимость значительно ниже рыночной, второе — причины срочной продажи. Перед покупкой необходимо проанализировать стоимость объекта, сравнить цену с аналогами в той же локации. Бесплатный сыр только в мышеловке, поэтому, когда Вы видите квартиру на 50% ниже ее рыночной стоимости, это, скорее всего, говорит о том, что есть некоторые обстоятельства, понуждающие собственника продать квартиру существенно ниже рынка. Как правило, продавец умалчивает о причинах такой невыгодной для него сделки. Ситуация на рынке недвижимости сейчас непростая, и многие собственники объектов действительно снижают цены на 20-30%. Это происходит, когда квартира находится в экспозиции много месяцев и даже лет, а покупателей все нет и нет. Но этому есть логично объяснение: не самая удобная планировка, некачественная и старая, или наоборот слишком специфическая отделка, неудачное расположение дома — так называемый неликвид. В остальных случаях такой существенный дисконт — повод насторожиться. Важно также обратить внимание на частоту смены владельцев. Если они менялись несколько раз, то, возможно, это говорит о неблагоприятных условиях проживания. От покупки естественно стоит отказаться.

Отдельно стоит отметить, что если Вы уверены в правовой чистоте сделки, это не повод терять бдительность, ведь риски есть и на этапе взаиморасчетов, в том числе с использованием ячейки, и на этапе регистрации сделки. Так как факт собственности подтверждается государственной регистрацией сделки, не следует осуществлять перевод денежных до этого момента. Есть вероятность, что продавец исчезнет вместе с оплатой, а покупателю останется погрузиться в долгие судебные тяжбы.

Как себя обезопасить при покупке квартиры на вторичном рынке?

Купля-продажа квартиры – дело серьезное и рискованное. Чтобы не остаться без денег и без жилья, необходимо знать о «подводных камнях» таких сделок

При покупке недвижимости необходимо быть очень внимательным. Вы можете столкнуться как с откровенными мошенникам, так и просто с недобросовестными продавцами, которые могут утаить важную информацию и попортить вам немало крови.

Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке

Чтобы минимизировать риски, стоит знать, как обезопасить себя во время совершения такой серьёзной сделки.

Сделка без риелтора или с частным маклером

При покупке квартиры не стоит экономить на услугах специалистов – риелторов и юристов, специализирующихся на совершении сделок с недвижимостью. Дело в том, что мошенники часто ищут именно тех, кто хочет купить жильё без посредника. Очень рискованно также иметь дело с частными маклерами. Найти такого агента после сделки, если что-то пошло не так, будет очень проблематично, а в большинстве случаев и вовсе невозможно.

Поэтому лучше обращаться в крупное агентство недвижимости. В этом случае вероятность, что вас обманут, уменьшается, ведь хороший агент обязан проверить чистоту сделки, а само агентство дорожит своей репутацией. А вот доверять агенту продавца не стоит, ведь он защищает интересы того, кто его нанял, а вовсе не ваши.

Фальшивые документы и доверенности

На рынке недвижимости существует огромное количество схем и способов мошенничества. Нередко мошенники продают съёмные квартиры по поддельным документам в отсутствие собственника. Они используют «липовые» печати и часто работают вместе с чёрными нотариусами, а потом скрываются с деньгами, оставляя обманутых покупателей один на один с настоящими собственниками. Поэтому не стоит доверять тем продавцам, кто очень торопится и хочет получить деньги побыстрее.

Также ни в коем случае не стоит связываться с теми, кто продаёт квартиру по доверенности. Во-первых, доверенность тоже можно подделать. Во-вторых, она может быть отозвана. А в-третьих, квартиру вам могут продать по доверенности от лица недееспособного или умершего человека, при этом действие доверенности прекращается со смертью доверителя. Таким образом, сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Сам покупатель вряд ли сможет отличить настоящие документы от фальшивых. Поэтому для проверки юридической чистоты квартиры и всех документов стоит обратиться к квалифицированному юристу. Вы, конечно, можете сэкономить на юристе, но тогда есть вероятность, что потеряете в итоге гораздо больше денег, времени и нервов.

Подозрительно низкая цена

Если жильё вам предлагают по цене значительно ниже рыночной, это должно вас насторожить. Какой продавец упустит свою выгоду? Поэтому слишком уж низкая цена – часто признак того, что с квартирой что-то не чисто.

Точно также необходимо с подозрением отнестись к предложению продавца прописать в договоре меньшую сумму для уменьшения налога за регистрацию права собственности. Это пожелание может звучать разумно, но если что-то пойдёт не так, то даже через суд вы сможете вернуть только ту сумму, которая была указана в договоре, а не ту, которую вы на самом деле заплатили продавцу. Недобросовестные продавцы нередко наживаются на покупателях за счёт разницы между ценой в договоре и реальной ценой квартиры.

Проблемы с приватизацией и пропиской

Даже если квартира продаётся в первый раз после приватизации, необходимо убедиться в том, что при этом не были ущемлены интересы лиц, которые имели право проживать в ней. Так, если кто-то из членов семьи собственника написал отказ от приватизации, за ним сохраняется право пожизненного пользования помещением. Этот человек должен выписаться из квартиры, иначе он в любой момент может появиться у вас на пороге и предъявить свои права на проживание в ней. И вы не сможете выселить и выписать его даже через суд.

Вообще, при продаже квартиры предыдущий владелец и другие лица, которые были в ней прописаны, должны сняться с регистрационного учёта. Некоторые выписываются ещё до заключения сделки, но если сделка альтернативная, то обычно на это даётся две недели после государственной регистрации договора. Пункт о сроках выписки обязательно нужно в него внести.

Если хозяева утверждают, что им есть где прописаться, но с выпиской затягивают, стоит насторожиться. Особенно осторожно стоит относиться к квартирам, где зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане, ведь их можно снять с регистрационного учёта только с разрешения органов опеки. В случае если предыдущие собственники откажутся выписываться, вам придётся с ними судиться. Но есть категории граждан, которых нельзя выписать даже через суд. Поэтому лучше настаивать на том, чтобы они снялись с учёта ещё до заключения сделки. А если вам продали квартиру с жильцами, о которых вы не знали, вы имеете право требовать расторжения договора и подать судебный иск.

Квартира с долгами

Кроме того, перед покупкой квартиры стоит удостовериться в том, что предыдущий собственник исправно оплачивал «коммуналку». Для этого необходимо попросить у продавца предоставить выписку с лицевого счёта квартиры, которую можно получить в ЖЭУ, ЖСК или управляющей компании, которая обслуживает дом. Такую выписку хозяину жилья не дадут, пока он не погасит свою задолженность.

Но даже если получилось так, что вы купили квартиру с долгами, управляющая компания не имеет права вешать их на вас. Вы должны оплачивать коммунальные услуги только с момента возникновения права собственности на жильё и за задолженность, образовавшуюся до этого, никакой ответственности не несёте.

Денежные махинации

Лучше не передавайте деньги продавцу наличными. Если вы это сделаете до или во время подписания договора купли-продажи, продавец может отказаться регистрировать договор, и вы останетесь без денег и без жилья. А ведь право собственности на недвижимость возникает именно в момент государственной регистрации договора.

Сейчас при совершении сделок с недвижимостью покупатель чаще всего на месяц арендует банковскую ячейку, куда закладывает деньги. Продавец может получить к ней доступ в течении 20 дней на основании документа о государственной регистрации договора купли-продажи. А если сделка сорвалась, в конце срока аренды ячейки покупатель может забрать свои деньги назад. При этом очень важно следить за сроками аренды ячейки, чтобы сделка прошла успешно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *