Покупка квартиры от застройщика

» Статьи по недвижимости » Риски покупки квартиры в новостройке в Москве и области

Риски покупки квартиры в новостройке в Москве и области

Какие риски при покупке квартиры в новостройке существуют? Покупая квартиру в строящемся доме, вы приобретаете ещё не жильё, а только право оформления этой квартиры в собственность в будущем, когда дом будет построен, сдан в эксплуатацию, а строители оформят свою часть документации.

Казалось бы, какие уж там риски покупки квартиры в новостройке, их не сравнить со вторичкой. Однако, и в случае новостройки риски существуют, и нужно иметь немалый опыт в недвижимости, чтобы понять, насколько рискованна покупка квартиры в той или иной новостройке.

При покупке квартиры в новостройке может быть заключён один из двух видов договоров. Это может быть договор долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», который обязательно должен пройти государственную регистрацию. Либо это может быть любой другой договор (он даже может называться договором долевого участия, но на самом деле не являться таковым), который заключается в обход Закона ФЗ-214 и, следовательно, не гарантирует покупателю, что он получит квартиру. Это может быть договор покупки пая, предварительный договор и т.п.

Потенциальному покупателю сложно разобраться, является ли предлагаемый ему договор договором долевого участия в соответствии с ФЗ-214, гарантирующий его права и то, что впоследствии выбранная им квартира будет без проблем зарегистрирована на его имя. Продавцом квартир в строящемся доме может оказаться не застройщик, а созданная для этого некая фирма, которая ликвидируется после продажи квартир. Квартира может быть продана не один раз и разными фирмами.

Как купить квартиру в новостройке без риска

Сможет ли обычный покупатель проверить всю документацию и понять, сам ли застройщик предлагает ему подписать договор, или это другая фирма, имеет ли она право продавать квартиры?

Как купить квартиру в новостройке без риска

Можно обратиться к риэлторам, но тогда стоимость покупки вашей квартиры увеличится ещё на 5-6% от стоимости новостройки, а это большая сумма для любого покупателя. Риски велики, и не стоит надеяться на авось, ведь в случае неудачи вы остаётесь и без квартиры и без денег. С другой стороны, жалко платить такую сумму. Может быть, можно сэкономить?

Юридическое сопровождение покупки квартиры в Москве и области

Разумно сэкономить можно! Вам не нужно платить 200-250 тысяч риэлтору. Вы можете заказать юридическое сопровождение покупки квартиры, что обойдётся вам в 3-4 раза дешевле.

В 2013-2014 году для посетителей сайта mamadu.ru при заказе сопровождения сделки с жилой недвижимостью в одном из сервисов юридического сопровождения предоставлялись скидки, что вызвало большой интерес наших пользователей. Данная акция была удачной как для посетителей, так и для сервиса сопровождения.

Статья написана автором специально для сайта mamadu.ru.
Копирование запрещено.

Какие документы требовать от застройщика.

ЖИЛСПРОС. Основные риски при покупке квартиры в новостройке. Как безопасно купить квартиру.

Покупателю на заметку

Каждый, кто собирается купить квартиру в новостройке должен подстраховаться и проверить у застройщика документы, которые он обязан показать. Итак, документы, которые застройщик обязан показать любому обратившемуся лицу:

  1. учредительные документы застройщика;
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
  5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик представляет документы  в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Помимо этих документов обязательно нужно посмотреть проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Информация о застройщике

Информация о застройщике должна содержать информацию:

  • о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
  • о государственной регистрации застройщика;
  • об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
  • о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
  • о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Информация о проекте строительства

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

  • о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • о разрешении на строительство;
  • о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
  • о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
  • о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
  • о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
  • о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
  • о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;
  • о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
  • о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
  • о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
  • об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

P.S

При требовании показать указанные выше документы у застройщика вы можете ссылаться на соответствующий закон:  ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Вам могут и отказать, тогда вас это должно насторожить при выборе застройщика. И еще обязательно проверяйте полномочия лица, фирмы, которые участвуют в переговорах и ставят подписи. Теперь у вас не возникнет вопроса: какие документы требовать от застройщика?

Удачи!
14.03.2011

Когда у гражданина появляются права собственности на недвижимость, ему необходимо, в соответствии с действующим законодательством, оформить квартиру или иную недвижимость в собственность. Право собственности возникает в результате покупки недвижимости или ее наследовании. Если квартира приобретена в недавно построенном доме, для того, чтобы оформить ее на себя, нужно собрать пакет документов.

Пакет документов для оформления новой квартиры

  1. Заявление о госрегистрации
  2. Поэтажный план и план квартиры, выданный БТИ
  3. Договор между соинвестром и строительной компанией
  4. Акт приема-передачи жилья
  5. Паспорт
  6. Квитанция об оплате госпошлины
  7. Доверенность (в некоторых случаях)
  • По завершении строительства застройщик должен подготовить все инвентаризационные и технические документы на дом, а БТИ обязано сделать все необходимые замеры. По окончании этого этапа застройщику выдается технический паспорт строения. Затем построенный дом инспектируют представители государственного архитектурного надзора.
  • Если проверка выявила недочеты, то застройщик обязан их устранить в кратчайшие сроки. Только после этого строительная организация получает акт о приемке здания, который затем отправляется в муниципальную администрацию. Администрация, в свою очередь, выдает разрешение о начале эксплуатации здания. Дом подключают ко всем коммуникациям и присваивают ему почтовый адрес.

    Какие риски при покупке новостройки?

    На этом этапе застройщик заключает договор на обслуживание дома управляющей компанией.

  • В случае, если строительство дома включало долевое участие застройщик должен встретиться с каждым дольщиком для осмотра купленной квартиры. В случае, если у дольщика не возникло никаких претензий, между ним и застройщиком подписывается акт о приеме/передачи квартиры и новый владелец получает ключи.
  • После того, как в регистрационную службу были поданы все необходимые документы, она должна в течение 30 дней оформить право собственности на квартиру. Вся документация тщательно проверяется, особенно документы, подтверждающие факты строительства здания и его ввода в эксплуатацию. Требуется, чтобы все документы соответствовали существующим требованиям и содержали все реквизиты как юридических, так и физических лиц с обязательным указанием фамилии, имени и отчества.

Покупка квартиры в новостройках России очень часто сопровождается различного рода махинациями, а потому ее нельзя считать безопасной сделкой. Как ни печально, но это факт. На что же нужно обратить наиболее пристальный взгляд при приобретении такого жилья?

Берегитесь «серых схем»

Покупка квартир в новостройках должна осуществляться только по договорам долевого участия непосредственно с застройщиком или же по договорам уступки долевого участия с компанией-инвестором, которая ранее приобрела права на такое жилье по договору долевого участия. Об этом говорится в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Но на практике довольно редко придерживаются указаний данного нормативного акта. В 70% случаев для продажи квартир или офисных помещений в новостройках в ход пускаются совсем другие схемы, получившие название «серые». В качестве примера можно указать приобретение недвижимости путем подписания договоров уступки права требования и предварительных договоров, договоров соинвестирования и инвестирования и другие. При этом данные соглашения абсолютно не отображаются в каких-либо реестрах государственных органов, в том числе и в Росреестре. Причина этого – отсутствие документации (обязательной либо же достаточной) на строительство, что в свою очередь влечет за собой ряд проблем, среди которых трудности в оформлении собственности, прекращение строительства на ранней его стадии и т.д. Если брать во внимание случаи из практики, то в большинстве своем отсутствие регистрации приводит к тому, что будущая квартира продается не одному человеку, а нескольким одновременно. То есть имеет место двойная продажа жилья.

Требуйте правоустанавливающие документы

Независимо от того, какой вид договора заключается между дольщиком и строительной кампанией, все без исключения правоустанавливающие документы на возведение и реализацию помещений обязательно должны пройти проверку. Даже частичное их отсутствие должно настораживать, поскольку это чревато различного рода рисками для людей, которые решились вложить средства в будущую квартиру на этапе ее строительства.

Рекомендуется изучать следующие документы, чтобы максимально обезопасить себя:

  • разрешение на строительство;
  • договор аренды (или же свидетельство о госрегистрации права) на земельный участок, где будет осуществляться строительство;
  • инвестиционный контракт, подписанный между застройщиком и органами местной власти (в нем нужно уделить особенное внимание таким пунктам, как права и обязанности сторон касательно сроков возведении здания, порядок проведения коммуникаций и инфраструктуры, распределение будущих площадей между застройщиками, органами власти и иными участниками данного проекта).

Не забудьте о коммуникациях

Зачастую строительная компания решает вопрос о получении разрешения на подключение к городской инфраструктуре на протяжении всего строительства. И это несмотря на то, что полный пакет документов должен быть готов еще до начала возведения здания. В большинстве своем застройщики не обладают надлежащими актами, которые регулируют порядок подключения новостройки к городским коммуникациям, что, естественно, является главной причиной несвоевременной сдачи возведенного дома в эксплуатацию.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Такую проблему можно решить только к завершению строительства, обратившись при этом в соответствующие инстанции, которые несут ответственность за коммуникации, то есть в водоканал, теплокоммунэнерго, РЭС (районы электрических сетей).

Нужно помнить, что в открытом доступе необходимую информацию от указанных инстанций вы не получите. Действовать необходимо исключительно через запросы, например, адвокатские, или же использовать все имеющиеся у вас неофициальные связи. Бывают случаи, когда получения нужных документов можно добиться и у застройщика, но это большая редкость, поскольку последние не особо стремятся контактировать с клиентами, ограничиваясь лишь выдачей копий самых основных документов, да и у клиентов доверие к строительным компаниям уже изрядно подточено.

Содержимое договора

Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора, который предлагает подписать вам застройщик. Неважно, что это за договор – будь то договор долевого участия, который проходит регистрацию в Росреестре, или предварительный договор – в нем обязательно должны быть зафиксированы следующие условия:

  • общая площадь квартиры, ее условный номер, этаж, на котором она будет располагаться, количество комнат (в приложении должно быть четко отображено место квартиры на лестничной клетке и ее план);
  • стоимость квадратного метра жилья или же всей квартиры в целом, при этом обязательна отметка о том, что указанная цена повышаться не будет;
  • сроки всех важных этапов строительства, завершения работ, передачи объекта в эксплуатацию, оформления права на собственность или передачи необходимых документов на самостоятельное осуществление данной процедуры;
  • полные реквизиты обеих сторон;
  • основания для разрыва договора какой-либо стороной;
  • подсудность, то есть указание места нахождения той судовой инстанции, которая будет уполномочена решать все возникающие между застройщиком и пайщиком споры.

СтройПресс.СПб

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *