Покупка квартиры с перепланировкой

Сегодня перепланировка квартиры довольно-таки частое явление. Зачастую владельцы недвижимости не задумываются о том, что при наличии неузаконенной планировки могут возникнуть проблемы с продажей квартиры. Причинами самовольной перепланировки могут быть незнание законодательства, либо попытка избежать внушительных затрат.

Законная и незаконная планировка

Для начала следует разобраться, какая планировка является законной, а какая нет. Незаконная подразумевает недопустимые изменения, т.е. нарушение законодательных норм при перестройке. Под незаконной перепланировкой подразумеваются такие вмешательства, которые приводят к ухудшению эксплуатации объекта и угрожают жизни соседей:

  • нарушение устойчивости и несущей способности конструкций здания;
  • перекрытие доступа к стоякам отопления;
  • демонтаж вентиляционных каналов;
  • превышение допустимой нагрузки на конструкции объекта;
  • расширение санузлов над жилыми помещениями или кухнями;
  • установка радиаторов и батарей на балконы и лоджии;
  • монтаж проемов, ниш и отверстий в несущих стенах и колоннах;
  • монтаж полов с подогревом;
  • перепланировка чердака и технического этажа;
  • снос стены, отделяющей газифицированную кухню от жилых помещений;
  • устройство балконов и лоджий на всех этажах, за исключением первого;
  • ремонтные работы в аварийных домах.

Такие нарушения невозможно узаконить, а следственно нельзя будет и продать квартиру. Кроме того придется вернуть жилплощадь к изначальному виду. В случае игнорирования требований жилинспекции можно вовсе лишиться жилплощади в соответствии с пунктом 5 статьи 29 ЖК РФ. К законной перепроектировке соответственно относятся все действия не нарушающие нормы законодательства. К законным видам перепланировки относятся:

  • расширение или перенос кухни либо санузлов в область нежилых помещений;
  • демонтаж и деформация не несущих конструкций здания;
  • демонтирование подоконной части стены в кирпичных, монолитных и панельных домах (до 2007 г. постройки), для монтажа французских окон;
  • монтаж проёмов в несущих конструкциях панельных домов построенных до 2007 г.;
  • застекление балкона и установка кондиционера;
  • смена перекрытия пола;
  • перестановка сантехники (ванной, душевой кабины, унитаза и т.д.) в радиусе мокрых зон;
  • соединение кухни с жилыми комнатами (при наличии электрической плиты);
  • перенос приборов отопления на противоположную стену;
  • замена плиты газовой на электрическую, при наличии необходимой мощности;
  • объединение жилых помещений по пролетам либо по этажам;
  • устройство лоджии или веранды на первом этаже. Но для такой перепроектировки обязательно проведение общедомового собрания.

Несмотря на то, что подобные переустройства законны, в некоторых случаях они все же требуют уведомления соответствующих органов или составления нового проекта перепланировки с включением всех планируемых изменений. После окончания ремонтных работ, следует направить письменное заявление с приглашением специалиста для внесения изменений в техпаспорт. Если все выполнено в соответствии с законодательством, то продать такую жилплощадь не составит проблем.

Что делать, если выявлена неузаконенная перепланировка?

Устраивая самовольные перепланировки, многие не задумываются над тем "нужно ли узаконить переделку?" и не оповещают соответствующие органы, думая что легче заплатить штраф и спокойно наслаждаться свежим ремонтом. Но дело обстоит куда серьезней. При выявлении факта неузаконенной перепланировки по жалобе (от соседей, управляющей компании и т.д.), собственнику, помимо административного штрафа размером 2000-2500 тысячи рублей, выдается предписание о согласовании перепроектировки.

Согласуются планировки с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Согласование по проекту довольно-таки длительный и затратный процесс. Он затрагивает только сложные работы, такие как объединение квартир, расширение жилплощади, снос стен. Стоимость согласования по проекту начинается от 60 тысяч рублей. Если предписание проигнорировать, то можно лишиться жил площади, т.к. в соответствии с установленным законодательством она будет выставлена на торги.

Оформление неузаконенной планировки

Узаконить перепланировку можно только если она соответствует всем нормам законодательства. Для этого необходимо собрать следующий пакет документов:

  • документы устанавливающие право собственности;
  • согласие собственников;
  • техплан помещения;
  • план БТИ.

Для начала необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации и предоставить указанные документы, что бы получить новый план, отражающий все сделанные изменения. Составляется этот план после того, как сотрудник БТИ самостоятельно осмотрит и произведет все замеры у вас в квартире. Следующий шаг это обращение в жилинспекцию с составленным планом. Помимо этого необходимо иметь при себе:

  • проект перепроектировки;
  • заключение надзорных и контролирующих органов (Роспотребнадзор и т.д.);
  • согласие каждого собственника жилья, если задеты интересы соседей, то согласие соседей.

То есть необходимы те документы, которые предоставляются в случае еще невыполненной перепланировки.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой

Также необходимо вложить заявление на согласование. В течение 45 дней после подачи документов, заявление рассматривается и выдается решение о согласовании в изменении проектировки либо отказ в получении разрешения. Если ответ положительный, следует обратиться в МФЦ или Кадастровую палату и получить кадастровый паспорт с внесенными изменениями. При обращении необходимо предоставить следующие документы:

  • технический план;
  • выписка из ЕГРП на недвижимость, в которой осуществлялось переустройство;
  • план БТИ;
  • решение надзорных и контролирующих органов РФ о том, что перепроектировка согласована.

В случае изменения размеров жилплощади, этот пакет документов следует так же направить в Росреестр новый правоустанавливающий документ.

Купля-продажа квартиры с неузаконенным переустройством

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Продажа квартиры с перепланировкой без согласования довольно-таки трудоемкий процесс, поэтому рекомендуется узаконить эти изменения до заключении сделки купли-продажи. В этом случае снижаются возможные риски как для продавца, так и для покупателя, да и стоимость жилплощади возрастает.

На законодательном уровне продажа квартиры с незаконной перепланировкой не запрещена, но при выявлении нарушений, т.е. если человек купил квартиру с незаконной планировкой, такая сделка может быть расторгнута Росреестром. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Это возможно, но незаконная перепланировка при продаже квартиры является большой проблемой.

В сегодняшних реалиях сложно найти человека, который захочет купить квартиру с этой проблемой. А если неузаконенная перепланировка при продаже квартиры всплывет, т.к. в документах БТИ она изображена красными линиями, то это приведет к существенному снижению стоимости недвижимого имущества. Ответственность за переустройство несет собственник жилья, поэтому прежде чем купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно все взвесить. Покупка квартиры с перепланировкой должна осуществляться только после тщательного изучения поэтажного плана Бюро технической инвентаризации и сравнения его с текущей планировкой. Зачастую покупатели узнают о том, что планировка неузаконенна, пройдя процедуру регистрации.

Если продавец осуществил сделку по старым планам БТИ, тем самым скрыв переустройство от покупателя, то договор можно расторгнуть. В этом случае суд будет на стороне покупателя, поэтому помимо выигрыша дела пострадавшая сторона помимо уплаченной за квартиру суммы, получит компенсацию за переезд и моральный ущерб.
Следует помнить, что как правило банки не оформляют ипотеку для приобретения жилплощади с неузаконенной перепланировкой. Это возможно при условии, что после приобретения жилплощади перепроектировка будет узаконена.

В таком случае в договоре прописываются четкие сроки, в среднем около 6 месяцев. Но высока вероятность того, что переустройство окажется незаконным и не подлежит согласованию. В таком случае уже приобретателю придется либо подводить переустройство к согласуемому варианту, либо восстанавливать исходный вид. Поэтому прежде чем осознанно приобрести такую недвижимость, следует обсудить этот вопрос со специалистами, т.к. стоимость процесса узаконивания планировки может оказаться куда больше, чем предоставленная скидка на жилплощадь.

Это вам будет интересно:

Если перепроектировка произведена с многочисленными нарушениями, то шанс узаконить ее сводится к нулю. В особо тяжелых случаях, когда в следствие изменения планировки нанесен ущерб третьим лицам или кто-либо пострадал, собственника ждет уголовная ответственность.

С 2016 года в соответствии со статьей 2 ФЗ от 3 июля 2016 г. No 360-ФЗ, правоустанавливающим документом на недвижимость является только выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Форум / Споры, конфликты, судебная практика / Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Задайте интересующий Вас вопрос на нашем форуме без регистрации
и Вы быстро получите ответ и консультацию у наших специалистов и посетителей форума!
Почему мы в этом так уверены? Потому что мы платим им за это!

Узнать подробности


OLEG

Рейтинг: 89

04 сентября 2015
в 11:32Двенадцать лет назад в двухкомнатной хрущёвке сделал перепланировку. Убрал со спальни кладовку, и построил её в другом месте.

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения?

Также перегородил зал и санузел. Несущие стены не трогал. Перепланировку не узаконил. Теперь думаю эту квартиру продать. Понятно, что придётся платить штраф. А сколько конкретно будет сумма штрафа? И вообще, как продать такую квартиру?
vit

Рейтинг: 260

04 сентября 2015
в 13:09Ваша перепланировка, как Вы описываете не требует какого либо согласования с соответствующими органами. Штрафа тоже никакого нет. Нужно всего лишь уведомление в органы технического контроля БТИ о проделанных работах, после чего эти работы должны быть приняты. Если только за переделку тех. паспорта придется платить.
Если покупатель не будет возражать, то вообще не стоит никуда идти и что либо предпринимать.
Mikemike

Рейтинг: 3

08 сентября 2015
в 17:34В принципе, если покупатель согласен с перепланировкой, то можно БТИ и не уведомлять. На моей практике, а в свое время работал риэлтером, ни разу сотрудники БТИ не приходил проверять продаваемую квартиру на предмет перепланировок и прочих вещей.
Phoenix

Рейтинг: 4

09 сентября 2015
в 15:50Да тут мне кажется, что вопрос надо ставить не о сумме штрафа, а о том, что помимо штрафа могут потребовать все вернуть на прежние места. Хотя в вашем случае, мне кажется, что все прокатит достаточно просто и без санкций.
OLEG

Рейтинг: 89

10 сентября 2015
в 19:09Что-то трудно представить, что можно убрать кладовку, построенную из кирпича, построить стену, и при этом переделать санузел, с лишним дверным проёмом, и за это не будет штрафа. Насколько я знаю, это перепланировка, а за неё всегда штрафовали, если она не узаконена. И вообще, как это продавать квартиру и работник БТИ её даже не осмотрит?
vit

Рейтинг: 260

11 сентября 2015
в 10:55Уведомить нужно жилинспекцию, а в БТИ видимо придется делать новый паспорт или вносить изменения в существующий, только тут могут быть затраты. Штрафов никаких нет.

Что можно делать без проекта и разрешения и оформить потом в уведомительном порядке:

Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь
Заделка дверных проемов в ненесущих перегородках
Остекление лоджий и балконов по типовым проектам
Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов
Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия
Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные)
Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные)

Как Вы описали, капитальные стены не тронуты, поэтому нет никакого "криминала" :о).


OLEG

Рейтинг: 89

17 сентября 2015
в 13:23Спасибо, vit, вы немного успокоили меня, а то я уже был готов штраф заплатить. Теперь мне осталось только обратиться в БТИ, чтобы в техпаспорт вписали всё то, что я изменил в квартире. Надеюсь, что вы правы и у меня всё обойдётся.
Алена Попова22 декабря 2015
в 19:10Добрый день. Несколько лет назад сделали перепланировку:
1. Объединили ванную и туалет, выстроили прямой угол вместо скошенного,поставили вместо ванной кабинку, заменили полотенцесушитель, который был на стене между туалетом и ванной, на прямую трубу.
2 Убрали дверь в кухне.
3.Убрали не несущую стенку между коридором и комнатой.
Возможно ли узаконить перепланировку в таком же упрощенном порядке и без штрафов?

Дорогой гость, оставайся!

Уже многие зарабатывают просто общаясь на нашем форуме!
Например, вот так. Или вот так.
Ты можешь начать общаться на форуме уже сейчас. Просто войди через Вконтакте или зарегистрируйся, это займет одну минуту.

Но если ты у нас проездом, ты все еще можешь:

Вопрос: Здравствуйте. Решили продать свою квартиру. Дело в том, что когда-то давно в ней была выполнена перепланировка, которая до сих пор не узаконена. Вот не знаем, продавать так или вначале узаконить. Подскажите, чем плоха продажа квартиры с перепланировкой?

Пример квартиры с неузаконенной и засвеченной перепланировкой

Добрый день. В данном вопросе многое зависит от того, выполнена ли Ваша перепланировка с какими-либо нарушениями или нет. Во-первых, в любом случае, получить свежие документы БТИ на квартиру с существующей планировкой не получится. Документы будут выданы на момент последнего обследования квартиры. Заказывать новые БТИ с обследованием квартиры не советую — тогда изменения будут отмечены красными линиями, и не узаконенная перепланировка будет совсем бросаться в глаза. Итак, существующая планировка будет отличаться от планировки в документах БТИ.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Конечно, есть вероятность, что попадется покупатель, который не заметит этих отличий и не обратит внимание на старую дату последнего обследования квартиры. Но большинство из них, не говоря уже о грамотных риэлторах, данный факт заметят. Одних это спугнёт. Другие готовы будут выйти на сделку, но начнут сбивать цену. Здесь многое зависит от того, есть ли нарушения в Вашей перепланировке, и, соответственно, можно ли её согласовать. Если покупателя заинтересует чем-то Ваша квартира, то он постарается это узнать, заказав экспертизу перепланировки у специалистов. В частности, такая услуга оказывается и нашей компанией. Стоит всего от 3000 до 5000 рублей, и Вы будете знать, можно ли согласовать Вашу перепланировку, насколько это сложно в Вашем конкретном случае, и насколько, соответственно, можно снизить цену. С основными видами нарушений можно ознакомиться в статье Незаконная перепланировка. Если перепланировка произведена без нарушений, то покупатель просто попытается сбить цену. Если перепланировка произведена с нарушениями, то найти покупателя для неё будет гораздо сложней. Во-первых, он должен быть с “прямыми” деньгами, так как ни один банк не одобрит такую сделку по ипотеке. Во-вторых, скорей всего, он просто не должен быть сведущ в таких вопросах (иными словами, Вы должны его подставить), или ему должна очень понравиться квартира и цена. Найти таких покупателей весьма сложно.

На рынке недвижимости очень много квартир с перепланировками. Встречаются чуть ли не через одну. Это скажет любой риэлтор. Собственники то туалет объединят, то проход в комнату замуруют.

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Но это так — мелочи. А есть квартиры с перепланировками покруче: вмонтирована сауна, кухня поменяна с комнатой местами, снесены несущие стены и т.д. Следует серьезно все взвесить, чтобы принять решение о покупке такой недвижимости. 

Чем это грозит покупателю?

1. При покупке по ипотеке есть вероятность того, что банк или страховая компания не разрешат сделку с таким объектом. Это, конечно, касается сложных перепланировок, таких как: демонтаж несущих перегородок, объединение балкона с кухней, переноса мокрых точек и т.д. В простых случаях: объединен санузел, снесен встроенный шкафчик, конечно, проблем в большинстве банках не возникнет. Хотя в Сбербанке запрещена любая перепланировка.

При этом стоит учитывать, что банк, разрешивший сделку с квартирой, где есть перепланировка, возьмет с заемщика обязательство о том, что он либо согласует перепланировку либо приведет все в первоначальный вид. А это время и расходы. 

2. Если сведения о том, что в вашей квартире есть перепланировка, дойдут до компетентных органов (БТИ, Жилинспекция), то к вам могут прийти с проверкой, и заставить восстановить в первоначальное состояние. 

3. Потеря ликвидности квартиры. Каждый покупатель хочет купить хорошую квартиру, а не проблемы. Наличие существенной перепланировки (ни объединение санузла) приведет к тому, что покупатель либо откажется покупать, либо попросит узаконить, либо попросит существенную скидку. 

Как вы видите — при покупке квартиры с перепланировкой (маленькой или большой) могут возникнуть сложности (маленькие или большие). И когда вы идете на этот шаг осознанно, оценивая последствия, то это одна ситуация. Другое дело если вы не смогли выявить наличие переустройства в квартире, а продавец умолчал, то вы без желания получаете проблемы. Поэтому надо внимательно смотреть квартиры и выявлять наличие переоборудования. Если вы не в состоянии сами определить наличие перепланировки, то вам лучше обратиться к профессиональному риэлтору, в обязанности которого входит выяснить данный вопрос. Выбрать компетентного агента вы сможете у нас на сайте в разделе риэлторов. 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *