Покупка квартиры у застройщика

Содержание

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

  • цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
  • использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
  • если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»2, договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр.

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2018 году: пошаговая инструкция

Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

2Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», "Российская газета", N 292, 31.12.2004

Ежидзе писал(а):У собственника с застройщиком ДДУ, а сейчас (при продаже) — уступка прав через регпалату.

1. Т.о.

Покупаем квартиру в новостройке: разбор каждого этапа и важных нюансов

продавец — НЕ собственник, обладатель прав долевого участия в строительстве.
2. Для корректной уступки прав вам необходимо получить подтверждение о полном исполнении обязательтсв по оплате первичного договора. Копии платежек — это зорошо, но лучше если об это есть еще и отдельный акт между продавцом и застройщиком.
3. В случае если договор продавца зарегистрирован в "регпалате", то двойных продаж там быть не может. Как только ваш договр уступки пройдет регистрацию — вы станете законным обладателем прав на будущую квартиру. Если квартира уже кому-то продана — регплалата не зарегистрирует уступку.
4. В случае если вы сейчас закажете Выписку из ЕГРП по земельному участку, на котором ведется строительство, то в ней в качестве обременений должны быть указаны все ДДУСы. Увидите там ДДУС своего продавца — это хорошо, значит с правами у него все нормально.
5. Ранее (года три назад) закон не обязывал при передаче в залог Прав Долевого Участия в Строительстве регистрировать такой договр залога. Сейчас — обязывает, так что если ваш договор зарегистрируют, то все нормально. Если права заложены и зарегистрирован залог — то вашу уступку не зарегистрируют. Если договор залога етсь, но регистрацию он не прошел — он считается незаключенным, так что ваша задача — зарегистрировать свою уступку.

Многие просят расчет ДО регистрации уступки. Это рисковано — почему — см. выше.
6. В идеале еще и уведомить Застройщика о заключении договора уступки. В самом идеале — получить от него ДО регистрации письмо "Мы осведомлены о заключаемом договоре уступки, возражений не имеем, права продавца на распоряжение правом ДУ подтверждаем". Если нет, то после регистрации обязательно им под роспись копию заключенного и зарегистрированного договра уступки с сопроводительным письмом "уведомляю вас о возникновении у меня права ДУ, прошу все дальнейшие отношения строить непосредственно со мной".
Удачи!

ПС: Я могу вам также описать как продиагностировтаь б/у автомобиль перед его покупкой. Но я не уверен, что следую такой моей инструкции вы не совершите ошибок и сделаете диагностику так, как это сделает профессиональный технический специалист… Квартира обычно дороже машины… Значение ошибки с квартирой — более трагично, чем ошибки с машиной… Наймите риэлтора, сэкономите себе нервные клетки. Прощать врагов нужно так, чтобы они плакали!
Сергей Саяпин

Генеральный директор Агентства "Простор"
Президент ГРМ
МВА

ПРОСТОР агентство недвижимости


Информация взята с http://forum.ners.ru/viewtopic.php?t=25614

Новая квартира в городе Видном  — выгодное вложение средств и удачное решение жилищных проблем. Покупая квартиру в новостройке человек становится владельцем полноценного жилья с хорошей планировкой, новыми коммуникациями и ухоженной территорией. Однако после оформления всех документов на приобретение квартиры, у многих возникает вопрос — как прописаться в новостройке?

Прописка в новой квартире

Прописаться в новой квартире можно только после сдачи дома в эксплуатацию. До этого момента дом не имеет статус жилого помещения, поэтому оформление прописки невозможно. После завершения всех процедур, касающихся введения готового дома в эксплуатацию, владелец нового жилья может в нем прописаться.

В таком деле государственным органом регистрации является местное отделение ФМС либо МФЦ. Туда необходимо предоставить пакет документов, а именно:

  • документ, удостоверяющий личность владельца жилья;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • заявление(форма №6).

Для регистрации в квартире членов семьи собственника либо третьих лиц, понадобятся дополнительные бумаги:

  • удостоверения личности регистрируемого лица и собственника жилья.
  • письменное согласие владельца квартиры;
  • заявление, подписанное собственником и регистрируемым лицом.

Стоит отметить, что закон не устанавливает конкретные сроки регистрации.

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика

Поэтому, когда можно прописаться в новостройке, решает только собственник жилья. Он имеет право вообще этого не делать, если у него есть постоянная регистрация в другом месте. Но, отсутствие прописки не является основанием для отказа от оплаты коммунальных услуг владельцем новой квартиры.

Отличия новостроек в Подмосковье

Сегодня многие решаются на покупку новостройки именно в Видном. Город находится очень близко от столицы, имеет хорошее транспортное сообщение, что дает возможность без проблем работать в Москве. К тому же, проживая рядом с крупным городом, которым является Москва, жильцы новостроек в Подмосковье находятся в лучших условиях, в частности это касается состояния экологии(что очень важно для детей) и т.п.

Стоимость новостройки в этом городе будет существенно ниже московских цен на новое жилье, а качество строительства ничем не отличается. Здесь постоянно осуществляется строительство различных социальных учреждений и других объектов, делающих место проживания более комфортным. 

Наша новостройка

Мы предлагаем одно-, двух- и трехкомнатные квартиры свободной планировки в жилом комплексе «Усадьба Суханово». Наш объект строительства находится всего в 4 км. от МКАД. На территории жилого комплекса предусмотрено строительство детской площадки, детского сада, паркинга и множества других обязательных объектов современной планировки. На первых этажах всех домов планируется открытие нескольких служб сервиса.

Жилье в новостройке можно приобрести оплачивая полную стоимость либо оформить ипотеку на очень выгодных условиях. Регистрация в новой квартире не составит никаких проблем.

Как правильно выбрать новостройку? На каком этапе вкладываться? Какие нужны документы?

Документы при покупке квартиры у застройщика в сданном доме

Как проверить застройщика? Какие риски связаны с покупкой новостройки?

Постараемся ответить на эти и другие вопросы. Покупка квартиры в новостройке рискованное и  не дешевое предприятие. На старте необходимо запастись полной информацией о том, кому мы отдаем свои деньги и что получим в результате.

Как правильно выбрать новостройку?

Месторасположение

В первую очередь нужно смотреть на то, какие объекты инфраструктуры есть рядом. Магазины, рынки, поликлиника, доступность транспорта. Если у вас есть дети – детский сад, школа, детская поликлиника, игровые площадки. Несмотря на то, что все мы знаем об этих необходимых пунктах, зачастую, забываем о них. На самом деле, не стоит их игнорировать, ведь в дальнейшем, необходимость вставать на час раньше, для того, чтобы отвезти ребенка в детский сад или заправка полного бака своего автомобиля каждые три дня, ради поездок в «Ашан» за продуктами, может стоить вам много времени, нервов и денег.

Качество отделки и материалов

По сравнению с 90-ми годами, когда долевое  строительство не регулировалось законодательством, сейчас сфера строительства стала более контролируема. То есть, толщина стен теперь все-таки делается в соответствии со стандартами, чего не скажешь о внутренней отделке. Хорошей шумоизоляции и ровных стен, как правило, ждать не приходится, но, в любом случае, лучше брать квартиру с «чистовой» отделкой – меньше потом делать самим. Еще нужно иметь в виду важный момент – если нет гарантии, что дом, в котором вы купили квартиру, ближайшей зимой будет отапливаться, ремонт, сделанный вами или строителями, пойдет насмарку – вся штукатурка, обои и плитка просто отвалятся.

На каком этапе вкладываться в новостройку?

Сейчас надежные застройщики продают квартиры даже на этапе котлована с минимальным дисконтом  относительно конечной цены квартиры в сданном доме. Тем не менее, дисконт существует и это минимум 13%. Откуда он берется? Дело в том, что по договору долевого участия застройщик не платит подоходный налог с продажи доли, потому что это процесс соинвестирования. Когда же дом сдается, застройщик вынужден оформлять непроданные квартиры себе в собственность и продавать уже, выплачивая 13% подоходного налога. Учитывая нестабильность российский экономики и количество недостроенного жилья имеет смысл вкладываться только на последних этапах строительства, со сроком сдачи до 6-10 месяцев. Так вы сэкономите 13% и не будете переживать из-за возможного «недостроя».

Какие нужны документы?

Существует множество вариантов договоров между застройщиком и дольщиком. Но нам нужен только договор долевого участия с государственной регистрацией и никак иначе. Только такой договор защищает федеральный закон о долевом участии в строительстве от 2004 года. Также, нужно внимательно читать пункты о компенсации за просрочку сдачи дома, пункты о расторжении договора и варианты изменения стоимости квадратного метра новостройки.

Как проверить застройщика?

Во-первых, нам нужно узнать реальное юридическое название застройщика, ведь оно часто не совпадает с брендом, который упоминается в рекламе. Далее, ищем отзывы по нему на форумах и в социальных сетях – важно знать, много ли объектов до этого построил и сдал застройщик, были ли к нему претензии и какого рода. Во-вторых, ищем на сайте Арбитражного суда РФ по названию юридического лица, ведутся ли в  отношении него арбитражные дела. В-третьих, ищем возможные исполнительные производства по этому же юр. лицу в базе исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. В-четвертых, узнаем фамилию директора фирмы-застройщика и также ищем в интернете наличие негативных отзывов о нем, ведь бывает и так, что обанкротив одну фирму, директор приходит в другую, не понеся никакого наказания и пользуясь несовершенством законодательства.

Итак, резюмируем, как правильно купить новостройку и свести к минимуму риски, связанные с ее покупкой?

  1. Оценить месторасположение и качество постройки будущей квартиры.
  2. Вкладываться на завершающих этапах строительства.
  3. Внимательно читать все пункты договора.
  4. Досконально изучить историю фирмы-застройщика.

Таким образом, при внимательном подходе к покупке новостройки, вы получите и выгодную инвестицию и комфортное, современное жилье.

Напоследок важный момент: старайтесь не приобретать квартиры в новостройках на высоких этажах. От момента сдачи дома до момента запуска лифта может пройти 1-2 года. При этом доставка стройматериалов «на лебедке» может сделать ваш ремонт поистине «золотым».

НЕДВИЖИМОСТЬ

Что еще?

Каждый мечтает о собственной квартире. Особенно, молодые люди, которые собрались создать собственную семью. Безусловно, им хочется создать с первых дней совместной жизни свое гнездышко. Купить ли квартиру в новостройке или жилье на вторичном рынке. Этот вопрос их и интересует. В каждом из двух вариантов есть свои положительные и отрицательные моменты. Однако первый вариант сегодня все больше набирает предпочтений http://xn--18-dlcyegsibavln.xn--p1ai/.

Для того чтобы осуществить покупку квартиры в новостройке следует быть предельно внимательными. Необходимо ознакомиться с пакетов документов, которые должны присутствовать при совершении сделки, а так же права и обязанности покупателя и застройщика.

Однако при покупке квартиры в новостройке есть много нюансов, которые необходимо учитывать.

Кто является главными лицами при совершении сделки?

  • Главным юридическим лицом является застройщик.

    Сданные новостройки Санкт-Петербурга

    Он обладает собственным участком земли под строительство дома или же берет ее в аренду.

  • Дольщики – участники долевого строительства. Они в данном деле являются, как бы спонсорами строительства. Они оба осуществляют работы по строительству дома: один строит, другие дают на это деньги.

После того, как получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передает дольщику объект или его часть, с условием, что последний будет производить определенные выплаты на строительство. Только после этого подписывается договор долевого участия.

Преимущества покупки квартиры в новостройке

Да, новостройка дает немало положительных моментов в приобретении собственного жилья:

  • во-первых, возможность выбора подходящего варианта;
  • сегодня все новостройки создаются в соответствии с современными планировками, которые подразумевают большие комнаты;
  • несмотря на современную планировку можно ее сразу изменить, исходя из своих предпочтений;
  • все квартиры оснащены новыми коммуникациями;
  • возводится жилье посредством качественных строительных материалов;
  • всегда радует, что квартиры чистые, без вредной ауры, так как в ней никто никогда не жил;
  • соседями могут оказаться тоже молодые люди;
  • экономия финансовых средств;
  • такие квартиры даются в рассрочку;
  • наличие развитой инфраструктуры.

Всех положительных сторон приобретения жилья в новостройках и не перечислить.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *