Покупка приватизированной квартиры

Сбор документов.

Возникает вопрос: какую квартиру можно купить? Разумеется ту, которая находится в собственности. Поэтому перед оформлением сделки необходимо осмотреть объект и убедиться в обладании полным правом на него. Когда Вы увидели, что Вы покупаете, нужно понять, у кого Вы покупаете. Необходимо установить, что продавец является собственником квартиры. Для этого необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилое помещение. Это могут быть: договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда и другие документы. Право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в регистрирующем органе надлежащим образом, то есть содержать штамп о регистрации либо на руках у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности. В случае утраты какого-либо документа дубликат можно получить в том органе, который его выдавал. Надо иметь ввиду, что собственниками квартиры являются все лица, указанные в правоустанавливающем документе независимо от того проживают они в этой квартире или нет. Необходимо обратить внимание на характеристику квартиры, указанную в поэтажном плане, экспликации квартиры и убедиться, что она не отличается от той, что указана в правоустанавливающих документах. Планировка квартиры должна соответствовать документам. Поэтому, если Вы самовольно произвели перепланировку, то перед куплей-продажей квартиры перепланировку лучше узаконить.

Заключение договора купли-продажи.

Необходимый для оформления договора купли-продажи пакет документов лучше предоставить нотариусу. Действующим законодательством предусмотрена простая письменная форма совершения договора купли-продажи квартиры, то есть без обращения к нотариусу. Задача нотариуса состоит в том, чтобы убедиться, что Вы осознаете все, что делаете и понимаете какие последствия наступят после подписания договора купли-продажи. Нотариус представляет интересы обеих сторон — и продавца и покупателя. Нотариус сразу же увидит спорные моменты и объяснит все тонкости законодательства по сделке в данном случае. Нотариус вправе отказать в удостоверении сделки, если обнаружит нарушение закона.

Для оформления договора купли-продажи квартиры необходимы:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • нотариально удостоверенные доверенности на продажу квартиры от отсутствующих собственников;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, если отчуждаемая квартира является совместной собственностью супругов;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку, если покупатель состоит в браке;
  • кадастровый и технический паспорта; выписка из Единого государственного реестра прав на отчуждаемую квартиру;
  • свидетельство о рождении для несовершеннолетних;
  • согласие органа опеки и попечительства в случае, если собственником квартиры является несовершеннолетний, недееспособный, ограниченный в дееспособности гражданин;
  • копию поквартирной карточки лиц, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении;
  • личная явка всех собственников старше 14 летнего возраста.

В договоре купли-продажи должны быть четко указаны данные, позволяющие определить недвижимое имущество по договору. То есть конкретный адрес квартиры, назначение, площадь квартиры и другие необходимые характеристики, позволяющие однозначно определить предмет договора. При отсутствии таких данных, согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ, договор будет считаться не заключенным.

Существенным условием договора должна быть цена недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается не заключенным. В договоре желательно указать, что цена окончательная и изменению не подлежит. В основном, сегодня в договоре указывается не реальная цена продажи квартиры, а стоимость инвентаризационной оценки, рассчитанной БТИ.

Покупка приватизированного жилья – уменьшаем риски

Она отличается от реальной в несколько раз. Надо иметь ввиду, что при попытке Продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры покупателю будет проблематично вернуть уплаченные Продавцу деньги. Если заключается договор купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа, то в документе обязательно указываются: размеры платежей, порядок и сроки их выплаты.

Существенным условием договора купли-продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В договоре должны быть указаны условия, конкретизирующие определенные права и обязанности сторон по договору:

  • право собственности продавца и основания возникновения этого права;
  • обременение имущества залогами, правами третьих лиц;
  • условия и порядок оплаты имущества покупателем;
  • условия и порядок передачи имущества продавцом;
  • обязательства сторон по регистрации договора и перехода права собственности.

В договор купли-продажи можно внести любые условия по сделке, но только в соответствии с законом. Продавец, получив деньги, должен выдать расписку и передать покупателю недвижимое имущество. Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. По договоренности передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время проведения государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Юридически грамотно составленный и нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры — это Ваша гарантия при заключении сделки с недвижимостью.

Регистрация договора купли-продажи квартиры.

Заключительный этап сделки — государственная регистрация, которая служит единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав. Регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Преимущество нотариальной формы сделки состоит и в том, что нотариус, удостоверив договор купли-продажи квартиры, в соответствии со ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате, может сам подать заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой регистрации документы. Все данные в пакете подаваемых на регистрацию документах необходимо досконально проверить. Так же скрупулезно стоит отнестись и к свидетельству о государственной регистрации права собственности.

Продажа приватизированной квартиры

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *