Покупка строящегося жилья

Главная \ Как купить квартиру \ Советы риелтора. Как купить квартиру в строящемся доме

Советы риелтора. Как купить квартиру в строящемся доме

Выгода

Купить квартиру в строящемся доме выгодно – цены всегда ниже, чем в готовом жилье.  Кроме того, чем раньше купить квартиру (на этапе котлована или первого этажа) тем квартира дешевле.  Кроме того,  покупка квартиры в 3-х этажном жилом доме в Подмосковье может помочь вам в решении многих семейных задач:

  • жилищной проблемы  (недорогое жилье)
  • вместо дачи на лето и в праздники, за которой не нужно следить
  • создание жилищного капитала для своих детей
  • для проживания своих пожилых родителей
  • денежные инвестиции

Известно, что, купив квартиру в строящемся доме, Вы делаете хорошие инвестиции на будущее – Вы вкладывает деньги, и они растут в процессе строительства дома. Впоследствии, в этой квартире можно будет жить, а также ее можно будет продать, но дороже, или сдать в аренду, прописаться, оформить наследство и т.д..

Как быть уверенным при покупке жилья в строящемся доме

Вам необходимо изучить все документы, предлагаемые при покупке жилья (правоустанавливающую документацию на строительство  и весь пакет документов , предлагаемых к заключению договором),  а также съездить на место строительства, и убедиться, что этот дом реальный, и он строится.

При принятии решения о покупке жилья в строящемся доме, обратите внимание на следующие документы:

  • разрешение на строительство.  Если разрешение на строительство есть,  это означает, что все документы в порядке.  Застройщиком оформлена вся необходимая документация, позволяющая осуществлять процесс  строительства:
  • проектная документация,
  • договор на земельный участок,
  • все необходимые акты и согласования, в том числе по определению возможности подключения дома к местным коммуникациям по завершению его строительства
  • свидетельство о собственности на землю. Обратите внимание на то, что малоэтажные дома должны быть построены на земле, категория которой предназначена для строительства таких домов, и в свидетельстве должно быть написано:  Категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство многоквартирного 3-х этажного дома.
  • договор должен быть зарегистрирован в Росреестре (Регистрационная палата).  Также в договоре должны быть прописаны следующие обязательные условия, без которых у покупателя в последующем могут возникнуть неприятности:
    • полные и точные данные покупателя и продавца;
    • ссылки на правоустанавливающую документацию, в том числе обязательны ссылки на договоры на земельный участок и разрешение на строительство;
    • характеристики жилого помещения с указанием на номер, этаж, секцию с приложением плана квартиры на этаже;
    • окончательная стоимость жилого помещения;
    • сроки завершения строительства дома и предоставления жилья покупателю;
    • подсудность рассмотрения споров: не должна быть указана третейская оговорка, желательно, чтобы подсудность была общая, а не исключительная, например, по месту нахождения продавца.
    • оплату лучше всего осуществлять по безналичному расчету, так как в этом случае у вас всегда будет подтверждение вашей оплаты.
    • заключайте договор, в котором указаны точные даты следующего платежа.

      Как купить квартиру в новостройке без обмана?

      Оплачивайте квартиру поэтапно (например: 1\4 стоимости на этапе возведения под крышу, 1\4 стоимости квартиры на этапе завершения строительства). Это безопасно, удобно и экономно для Вас, как для покупателя.

    • Итог

      Покупайте квартиры в строящемся доме, тщательно проверив все документы. Однако, такая осторожность нужна в любом деле покупки недвижимости, не только в новостройках, но и на вторичном рынке жилья. В любом случае, покупка квартиры – дело тонкое, и здесь должно совпасть много условий. Главное, чтобы жилье и место его расположения Вам нравилось, подходило под ваши основные требования и пожелания. 

      Новостройка: на какой стадии можно получить ипотечный кредит?

      На российском рынке недвижимости – оживление. Замершие в прошлом году цены «проснулись» и уверенно поднимаются. «Надо брать», — с таким настроением возвращаются к сделкам покупатели. Однако стоит отметить еще одну особенность нынешнего сезона — большинство банков ужесточают требования к ипотечным заемщикам и сворачивают «стремные» программы. То есть те, по которым заемщики рискуют в силу разных причин не расплатиться. Что будет с программами кредитования новостроек?

      Опасения некоторых аналитиков, что из-за кризиса ликвидности банки перестанут выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья на стадии строительства оправдались не в полной мере.  Некоторые мелкие банки, действительно, прекратили кредитовать покупку квартир в новостройках. Но в целом, программы уцелели, хотя новых предложений пока не разрабатывается. Недавно  один из известнейших банков отложил до лучших времен уже готовую программу кредитования новостроек.

      Тем не менее, сегодня практически все крупные компании-застройщики продают жилье по ипотеке и работают с конкретными банками. Например, ДСК-1 сотрудничает с ВТБ-24 и РосЕвроБанком, СУ-155 – с Независимым Строительным Банком, Группа компаний ПИК – с Банком Жилищного Финансирования и т.д.

      Что такое аккредитация
      Обычно покупатель, приобретающий пай в доме (квартиру или несколько квартир), обращается за кредитом в банк, который работает с застройщиком, возводящим объект. Банки соглашаются предоставлять кредит только в том случае, если объект строительства прошел процедуру аккредитации в банке. Застройщик предоставляет в банк уставные документы компании, данные по бухгалтерской отчетности, полный пакет документов по объекту. Решение об аккредитации принимает кредитный комитет. Процесс занимает от 1 до 3 месяцев.

      Теоретически потенциальный заемщик может и сам предложить банку аккредитовать тот или иной объект, который строит компания NN. Но на практике это возможно, если только заемщик – инвестор, который планирует выкупить, например, целую жилую секцию или этаж. Проводить дорогую и сложную процедуру аккредитации ради кредита на покупку одной квартиры не будет ни один банк. Значит, обычному гражданину приходится выбирать из тех предложений, которые уже есть в программе банка.

      Чаще всего люди стараются купить жилье в конкретном районе, потому что нужна квартира, допустим, ближе к родителям и ищут банк, который мог бы им в этом помочь. Иной вариант – кредитный брокер объясняет клиенту, в какой банк лучше всего обратиться именно в его случае. Кстати, брокеры тоже проводят аккредитацию застройщиков в банке, и довольно успешно. Ведь для банка брокер, с которым сложились доверительные партнерские отношения, очень важен — в процессе аккредитации новостроек он играет роль «фильтра» и даже помогает компании собрать пакет документов. Разумеется, никто не мешает вам обратиться непосредственно в банк, но об этом – чуть ниже.

      Банки все-таки больше любят «вторичку»
      Конечно, банки, которые и до кризиса относились к аккредитации объектов-новостроек весьма скрупулезно, стали еще более осторожны в выборе партнеров на первичном рынке.  Вообще, крупные банки стремятся к тому, чтобы портфель ипотечных кредитов в основном состоял из сделок, совершенных на вторичном рынке.

      Так что количество ипотечных продуктов несколько сократилось. Для заемщика это одновременно и хорошо, и плохо.

      Что пойдет в залог?
      Ипотечный кредит на первичном рынке – очень рискованный, так как главное условие ипотеки – заложенная недвижимость – существует пока лишь на бумаге.

      Если у заемщика нет уже существующего ликвидного жилья в собственности, которое может стать предметом залога при ломбардном кредитовании (такой вариант в данном материале не рассматривается – прим.ред.), предметом залога становится договор между заемщиком и застройщиком. Сумма, уплаченная при подписании договора, учитывается банком как первый взнос.

      Прекрасно, если застройщики работают по Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Договор долевого участия между застройщиком и покупателем пая — самый надежный, защищенный законом договор, он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным. Регистрация гарантирует дольщику, что квартира будет продана ему и только ему.

      Такой договор многие банки с удовольствием приняли бы в залог как подтвержденную договором долю в строящемся доме – законную собственность.

      Покупка жилья в строящемся доме

      Но большинство застройщиков до сих пор продают новостройки при помощи «серых» схем, которые вовсе не гарантируют дольщику приобретение квартиры.

      Но банки тоже выставляют щиты, пытаясь обезопасить себя от ненужного риска. Ни один банк не даст кредит под договор предварительной купли-продажи. Крайне неохотно принимается в залог вексель – пожалуй, на такой вариант соглашаются, если компания очень уж известная, уважаемая и много лет работает по городскому заказу. Обычно банки требуют заключения с застройщиком договора соинвестирования или переуступки прав требования.

      Кредиторы обходят котлованы стороной
      Сегодня покупку жилья «на стадии котлована» почти никто не кредитует. Обычно продажа паев начинается, когда построено минимум два этажа; по большей части это объекты, завершенные на 80%. Некоторые банки не открывают кредитные линии до тех пор, пока не будут построены все этажи. 

      Учтите, кстати, что если девелоперы готовы продавать жилье еще на стадии котлована — это плохой признак. Значит, у застройщика недостаточно средств, чтобы даже начать  работать. И из-за нехватки денег строительство в любой момент может быть заморожено.

      Приостановление строительства, даже временное, опасно для ипотечного заемщика. Кредит под залог квартиры, которая еще не построена и не находится в собственности у заемщика – это фактически беззалоговый кредит. Банки это четко понимают и часто мелким шрифтом прописывают  в кредитном договоре право потребовать досрочного погашения задолженности! То есть, возможно, вы много лет будете жить без новой квартиры, обивая пороги судов.

      Так что изучайте репутацию не только застройщика, но и банка, а договор читайте не только с лупой в руках, но и с юристом по правую руку.

      Проценты разных стадий
      Каковы особенности кредитов на покупку строящегося жилья?
      В июне компания СУ-155 вывела на рынок программу, по которой на время строительства и заселения заемщику устанавливают очень низкую процентную ставку (8-9 % годовых), а после оформления права собственности на квартиру ставка существенно возрастает. Впрочем, эта программа была придумана во время стагнации на рынке и должна была привлечь покупателя и остается, скорее, экзотическим продуктом на рынке.

      В другом случае, напротив, заемщик берет кредит с очень высокой процентной ставкой — на  3 — 5% годовых выше обычной ипотечной – на время строительства, а после оформления права собственности ставка снижается на несколько процентов. Как правило, банки применяют схему кредитования на приобретение квартиры в новостройке по второй схеме — процентная ставка на этапе строительства выше, чем после оформления недвижимости заемщиком в собственность. Банку выгоднее иметь более высокую доходность по кредиту в период строительства жилья.

      Страховка с учетом инфаркта
      «Первичные заемщики» обычно покупают страховки жизни и здоровья. Страховой тариф при этом, в зависимости от пола, возраста, состояния здоровья и прочих параметров, и начинается от 0,3% от стоимости жилья. Видимо, страховые компании учитывают, что клиент может умереть от инфаркта во время связанных с долевым строительством волнений, потому что большинство страховых компаний не желают страховать риски срыва сроков строительства или сроков прохождения госкомиссии. Страхование титула собственности при приобретении новостроек не практикуется по понятным причинам. Некоторые страховые компании предлагают страхование финансовых рисков.


      Резюме

      Сегодня средняя квартира в новостройке всего на 10 – 15% аналогичного жилья на «вторичке». Стоит ли игра свеч для желающих сэкономить на стоимости квадратного метра, если учесть расходы на отделку, оформление в собственность, сопутствующие расходы, связанные с повышенными процентными ставками? Ведь не все измеряется деньгами, и потерянные нервы часто обходятся слишком дорого.

      Но, несмотря на все опасности, люди все равно будут брать кредиты на строящееся жилье. Деваться некуда, придется совершенствовать законодательство. В профессиональной среде всерьез обсуждается опыт Испании, где физическому лицу до завершения строительства объекта разрешается внести не более 30% стоимости квартиры, при этом банк предоставляет заемщику «аваль» — гарантию, что строительство абсолютно законно, и застройщик свободен от долгов. Чем не вариант?

      Покупка квартиры в строящемся доме в ипотеку

      Как купить квартиру в новостройке без риска

      Покупка квартиры– ответственный шаг, к нему нельзя относиться халатно, заключив договор с первым встретившимся застройщиком.

      Здесь важно учесть большое количество факторов и тонкостей, которые позволят в дальнейшем наслаждаться качественным жильем, сданным в утвержденный срок.

      Что нужно при покупке квартиры: важные моменты

      Перед заключением договора от вас потребуется собрать всю информацию о компании, выяснить, насколько эффективно она работает на строительном рынке, нет ли судебных претензий, переносов сроков или других махинаций.

      Обязательно узнайте, для каких целей предназначена земля, на которой возводится дом. Вамнужноизучить всю документацию, причем предоставление неполного пакета – повод задуматься о благонадежности фирмы-застройщика.

      Менеджер компании должен предоставлять только правдоподобную информацию, если он дает противоречивые сведения – есть повод задуматься. А еще вам нужно самостоятельно съездить на объект, чтобы понять, что вас все устраивает, рядом нет заводов, свалки, кладбища и другой инфраструктуры, которая может омрачить проживание.

      Что нужно знать при покупке квартиры в строящемся доме

      Строящаяся квартира – это всегда риск, возможно, стройка так и не будет закончена, поэтому обязательно убедитесь в надежности планов застройщика. Если вы заключаете договор долевого участия, нужнознать, что он обязательно регистрируется в государственном органе, до этого момента считается незаключенным.

      Все документы лучше изучить с юристом, особое внимание уделите свидетельству о регистрации, уставу, проектной декларации, выписке из ЕГРП, договору.

      После постройки дом должен быть введен в эксплуатацию, без этого разрешения застройщик не вправе отдавать вам ключи, вы не сможете оформить жилье в собственность.

      Читайте также «Покупка квартиры в ипотеку у застройщика«

      Что нужно учитывать при покупке квартиры

      Важноучитывать, что застройщик должен быть юридическим лицом, проектная декларация должна быть опубликована еще до заключения первых договоров. Дополнительную информацию о документах на строительство вы можете узнать в Комитете по строительству.

      Кроме того, необходимоучитыватьсроки строительства, которые прописаны в договоре. Слишком маленький срок, за который невозможно возвести дом – признак махинаций со строительством. Квартира может быть задержана при сдаче, тогда вы имеете право получить компенсацию и неустойку, об этом должно быть указано в договоре.

      Что нужно проверять при покупке квартиры

      Еще до заключения договора нужнопроверятьдокументацию, лицензии и разрешения на строительство. При их отсутствии стройка будет признана незаконной, а вашаквартираостанется мечтой.

      Попробуйте узнать, насколько компания надежна, изучив факты в СМИ. Наличие судебных прецедентов, махинаций, отзывов недовольных клиентов – повод для отказа от услуг.

      С развитием современных технологий каждый застройщик должен стать публичной компанией, показать, что не боится быть на виду. Именно такие фирмы дорожат своей репутацией, так как любой промах вызовет общественный резонанс.

      Читайте также: «Как проверить застройщика на надежность«

      Что нужно сделать при покупке квартиры

      Важный шаг, который нужносделатьв сторону заключения договора, это изучить сайт застройщика, увидев документацию в свободном доступе. Это могут быть бухгалтерские отчеты, заключения о проверках, проекты инвестирования средств. Если в один момент у застройщика не окажется средств, он не сможет продолжить строительство, объект будет заморожен на неопределенный срок.

      Что нужно смотреть при покупке квартиры

      Кроме документации, отзывов и сайта, вам нужносмотретьи сам объект, а также обратиться к списку проблемных застройщиков, который находится на сайте правительства субъекта.

      Информацию о судебных тяжбах, где был замешан застройщик вы можете увидеть на сайте судов того региона, где находится компания.

      Решив купить квартиру, нужно изучить большое количество документации, осмотреть сам объект, понять, насколько застройщик надежен. Вам нужно сделать вывод о том, стоит ли заключать с ним договор, основываясь на своем мнении и анализе проверенной информации.

      Читайте также: «Покупка квартиры от застройщика в ипотеку«

      Дмитрий ТратаевскийЮрист проекта

      На практике, для подтверждения своей благонадежности, застройщики часто наряду с предоставлением для ознакомления всей необходимой документации, доводят до сведения потенциальных клиентов информацию об уже готовых объектах. Рассказывают о темпах строительства, постоянных партнерах — подрядных организациях, о сроках строительства уже сданных объектов. Вся эта информация направлена на убеждение потенциального дольщика в надежности застройщика, она также легко проверяема. И на самом деле, если застройщик успешно завершает проекты, своевременно исполняет свои обязательства по другим объектам недвижимости на протяжении длительного времени, это является несомненно положительным доводом, в пользу выбора именно этого застройщика.

      Дмитрий ТратаевскийЮрист проекта

      Важно отметить, что изучать договор о долевом участии в строительстве, желательно доверить специалисту. Именно он увидит те тонкости, которые впоследствии помогут избежать финансовых потерь и убытков. Договор не должен противоречить нормам действующего законодательства Российской Федерации. Более того он должен соответствовать основным требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закону РФ «О защите прав потребителей» и иным нормативным актам.

      Остались вопросы? Нужна помощь?

      Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

      или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

       Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

      Согласитесь с пользовательским соглашением!

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *