Покупка участка в СНТ с незарегистрированным домом

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом — сделка, разрешенная законодательством. Но при приобретении покупателем земельного надела со строением, стоящем на участке, которое не зарегистрировано, могут возникнуть проблемы.

Как совершить сделку

Когда стороны договариваются друг с другом в отношении земельного участка, на котором стоит строение – не важно, в СНТ или под ИЖС, составляется стандартный договор. И в нем прописывается, что на земельном наделе ничего не построено. Если на земле стоит недострой, продать его в качестве объекта недвижимости не получится, так как отсутствуют документы. То же самое касается дома, построенного, но не зарегистрированного.

Несмотря на то, что незарегистрированные дома, либо постройки под снос, это проблема хозяев земельного надела, многие из них желают получить деньги не только за передаваемое покупателю угодье. И в этом смысле недострой обычно оформляется в качестве реализации домокомплекта, строительных материалов. Это соглашение, подписанное сторонами, не регистрируется в Росреестре. Но оно выступает документом, подтверждающим передачу денег за имущество покупателя.

Почему владельцы земельных наделов уходят от обязанности по регистрации дома? Обычно этим «страдают» владельцы садовых участков: в деревне дела обстоят лучше. Собственники таким образом уходят от обязательных сборов на имущество. Кроме того, не хотят тратить время на оформление дома.

Причины приобретения земельного надела с незарегистрированным домом

Главная причина – низкая цена на земельный участок, постройка на котором не зарегистрирована. Стоимость определяется по рыночному показателю. И если на участке находится незарегистрированный дом, учитывая возможные риски покупателя, продавец снижает цену.

Кроме того:

  1. Новый владелец, заинтересовавшись земельным наделом, решил пристроить объект недвижимости уже к существующему дому. Это сделать довольно просто, если дом не зарегистрирован. В противном случае, нужно собирать бумаги, а также тратить время на согласования в уполномоченных органах.
  2. Сокращение сроков проведения сделки. Продавец не рекламирует на участке дом, оформляет земельный надел как-будто без строения.
  3. Отсутствие перерегистрации, что также экономит время и деньги.

Риски сделки

Они могут возникнуть у тех, кто приобрел участок с незарегистрированным строением. Неприятности могут возникнуть не сразу, а в будущем. Например:

  1. Собственник стремится отдать имущество по более высокой цене. Он ее завышает, когда на участке находится строение. Люди, не знающие закон, покупающие без риэлтора, могут заплатить больше, в том числе и не неузаконенное строение.
  2. Существует вероятность того, что в дальнейшем право собственности не будет зарегистрировано на строение. Причины этого могут быть разными: несоответствие строительным правилам, отступам от границ со смежными участками, затронуты охранные зоны, наличие обременений на участке. Если надел находится в СНТ, уполномоченные органы отказывают по причине неутвержденных проектов застройки СНТ.
  3. Приобретать участок с неоформленным строением возможно если на руках у продавца есть одобренное от Администрации уведомление о начале строительства.

Необходима ли помощь риэлторов

Совершать сделки с неоформленными строениями, а также их сопровождать можно. Но только нужно понимать ответственность за проведение: как моральную, так и правовую. После подписания договора, на первый взгляд, к нему нет претензий. Но регистрационный орган (в частности, Росреестр) стал отказывать в услуге по причине того, что строение неоформленное. Нотариусы требуют документы о том, что постройки на участке отсутствуют.

После того как последует отказ, Росреестр обычно предлагает устранить проблему, которая привела к нему. В частности, заявителю будет предложено поставить объект недвижимости на учет в кадастр, зарегистрировать на него собственность.

Что делать с владельцами, которые не хотят оформлять строение на земле?

  1. Попытаться его убедить в том, что увеличится ликвидность земельного участка в случае, если на нем будут находиться оформленные в собственность объекты недвижимости. Повышается шанс, что земельный надел будет продан по более высокой стоимости.
  2. Уведомить администрацию поселения, где находится незарегистрированный дом.

По дачной амнистии

Граждане могут в упрощенном порядке зарегистрировать дом. Обычно это происходит на наделах, которые были переданы по праву пожизненного наследуемого владения или в бессрочное пользование. Продажа земельного участка с незарегистрированным домом происходит часто, так как строение продается вместе с землей и его зарегистрировать возможно. Но если дом для потенциального покупателя не представляет ценности, он может оформить только участок. Для этого необходимо продавцу собрать документы, сторонам договора предоставить их в Росреестр. Комплект:

  • документы на землю правоустанавливающего характера: свидетельство в бумажном виде или выписка из Росреестра в 2016;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • заявление (заполняется в МФЦ или в Росреестре).

В завершении новый собственник получает выписку из ЕГРН.

Новый владелец решает, что делать со строением. Жить в доме либо его снести, построить новый. Регистрация вновь построенного объекта недвижимости также возможна в упрощенном варианте, если землевладелец строит его на земельном наделе в СНТ, либо имеет право воспользоваться дачной амнистией.

Приобрести земельный участок с незарегистрированным строением возможно, но за наличные деньги. Если, например, человек захочет взять банковский кредит на объект недвижимости, то, скорее всего, кредитное учреждение запросит у него документы на строение, которое находится на земле.

Одно из преимуществ, которое дает переоформление дачного дома в жилой, – возможность оформить субсидию на оплату коммунальных услуг. Поэтому важным является вопрос юридического перевода дачного строения в статус жилого.

Особенности переоформления дачного дома в жилой дом

Кроме оформления документов в местом уполномоченном органе, для того, чтобы провести переоформление дачного или садового дома в жилой, нужно будет заплатить за технический осмотр здания. Он может быть проведен в упрощенном порядке – визуально, без применения специального оборудования для проверки характеристик строительных конструкций и без выполнения изыскательских работ. Однако для этого собственник дачи должен привлечь предприятие или организацию, в котором работает хотя бы один сотрудник, прошедший профессиональную аттестацию в соответствии с постановлением КМУ от 23 мая 2011 года № 554 «Некоторые вопросы профессиональной аттестации ответственных исполнителей отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры». Такая услуга обойдется в сумму порядка 200-500 грн (в зависимости от размера здания и удаленности от крупных городов).

Пользуйтесь консультацией:

Кроме того, домовладельцу придется изменить целевое назначение земельного участка с изначального «для индивидуального или коллективного дачного строительства» (в рамках категории земель рекреационного назначения) на «земли для жилой и общественной застройки». Процедуру изменения целевого назначения земли определяют Земельный кодекс Украины (ЗКУ), Законы Украины «О Государственном земельном кадастре» и «О землеустройстве». Нужно подать в местный совет нотариально заверенное заявление, заказать у сертифицированного специалиста (перечень которых приведен на сайте Госгеокадастра) проект землеустройства по изменению целевого назначения участка, утвердить его на сессии местного совета, после чего внести изменения в Государственный земельный кадастр и Государственный реестр вещных прав. Два последних этапа может сделать нотариус. Оплатить придется только его услуги. Пошлины не предусмотрено.

Если право собственности на дачный или садовый дом уже было зарегистрировано ранее, также необходимо внести соответствующие изменения в Государственный реестр вещных прав и касательно самого здания. Выполнить эту процедуру может тот же нотариус. В ином случае придется пройти полный процесс в соответствии с нормами Закона Украины №1952-15 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», для чего подать:

  • заявление;
  • технический паспорт на объект недвижимости (составленный коммунальным или частным бюро технической инвентаризации);
  • правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • акт, сертификат или декларацию о принятии объекта в эксплуатацию. Их выдает орган местного самоуправления или инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК);
  • документ о присвоении объекту адреса или копию акта о праве собственности на земельный участок с указанием его кадастрового номера (если дом находится на территории, право собственности на которую зарегистрировано в Госреестре).

Пользуйтесь консультацией:

Адрес и место жительства

Порядок присвоения адресных номеров объектам недвижимости в каждом городе определяет местный совет. Но в общих чертах требования по всей стране одинаковы. Чтобы получить почтовый адрес, нужно подать в управление градостроительства и архитектуры:

  • заявление о присвоении адресного номера;
  • копию паспорта;
  • нотариально заверенную копию документа, удостоверяющего право собственности на объект;
  • копию документа о готовности объекта к эксплуатации;
  • копию технического паспорта;

Также в местном органе власти надо зарегистрировать место жительства. Этот процесс прописан в Постановлении КМУ № 207 от 02.03.2016 «Об утверждении правил регистрации места проживания и порядка передачи органами регистрации информации в Единый государственный демографический реестр». Сделать это нужно в месячный срок с момент снятия с предыдущего места регистрации. Правда, за просрочку грозит лишь предупреждение. Для регистрации подают:

  • заявление;
  • документ, в который вносят сведения о месте жительства (паспорт, свидетельство о праве на временное или постоянное проживание);
  • квитанцию об уплате административного сбора в размере 13,60 грн. Плата повышается до 40,80 грн в случае обращения с нарушением установленного срока. Если регистрация нового места жительства проходит одновременно со снятием с предыдущего, административный сбор оплачивают не дважды (за обе процедуры), а единожды;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилье.

Сколько стоят дачи в черте Тольятти и в каких из них можно прописаться, выяснял сайт «Волга-Инфо»

К началу лета многие покупатели дач успевают определиться с предпочтениями. Но ведь найдутся и такие, кто полагается на «последний вагон» и, запрыгивая на ходу, до сих пор решает вопрос регулярных поездок на природу. Тем более, что с нового года дачу на законном основании можно брать и как местечко для отдыха, и как дом для постоянного проживания с перспективой прописки. «Волга-Инфо» подсчитал, сколько продается дач в черте города, и сколько стоят те из них, в которых возможна регистрация.

Дачная регистрация

С нового года на даче разрешили прописываться. Регистрации на дачном участке можно было добиться и раньше, но для этого пришлось бы идти в суд. С 1 января федеральный закон о ведении садоводства и огородничества разрешил без препон оформлять прописку на даче, если участок, на котором она расположена, предназначен для ведения садоводства и находится в границах населенного пункта. С юридической точки зрения, любимая дача относится теперь либо к садовому, либо к огородническому товариществу, а само понятие «дача» осталось только в обиходе. Дом в СНТ, в котором дачник сможет прописаться, должен представлять собой полноценное капитальное строение не выше двадцати метров и трех этажей, с несущими конструкциями и крышей. В доме круглый год должны быть свет, холодная и горячая вода, канализация, отопление, вентиляция и газ, если район газифицирован. Сама постройка должна иметь почтовый адрес и числиться в Едином реестре недвижимости (ЕГРН).

Дом в городе, дом в лесу

По данным городской базы недвижимости «Волга-Инфо», к концу мая в границах Тольятти продавалось около пятисот дач. В этих примыкающих к городу массивах проведены свет и вода, однако не все дома в них пригодны для круглогодичного проживания и прописки жильцов. К примеру, цена на участок в пригородных СНТ может составлять и 70 тысяч рублей, но из удобств там только времянка, а к самому участку нужно еще руки приложить. Между тем, за подходящую для регистрации дачу покупателю придется выложить не меньше, чем за квартиру.

В Автозаводском районе представлено около полутора сотен дачных участков за ПТО, где на пяти сотках ютятся блочные, кирпичные, деревянные, щитовые постройки. Стартовая цена участков с насаждениями, водой и электричеством составляет 70 тысяч рублей. За эти деньги продавец предлагает пять соток с домиком в СНТ «Даниловское». Ценник на дома, где можно жить даже зимой, стартует от 990 тысяч рублей. Максимальная стоимость участка в местных кооперативах составляет 2,2 млн рублей. Выложив такую сумму, покупатель получит двухэтажный кирпичный дом в СНТ «Металлург» площадью 98 квадратных метров, в котором проведены отопление, канализация и есть горячая вода.

В распоряжении жителей Комсомольского района — дачи на Копылово и Комсомольских озерах. Самый недорогой дачный участок на п-ове Копылово, где Волга определяет ценовую политику, продается за 320 тысяч рублей (СНТ «Лада»). В минимальный комплект входят двухэтажный домик площадью 20 квадратных метров и зеленые насаждения на 6 сотках земли. Цены на дачи здесь достигают 2,8 млн рублей. Почти за три миллиона в СНТ «Дружба» можно купить благоустроенный участок с декоративными растениями, маленьким огородом и бассейном, а также двухэтажный кирпичный дом площадью 135 квадратных метров с террасой, кухней-гостиной, каминной и санузлом. Но встречаются экспонаты и подороже. Самый дорогостоящий, полностью благоустроенный объект продается за 5,8 млн рублей. Он находится на охраняемой территории в СНТ «Лукаморье».

Наиболее бюджетный вариант дачи на Комсомольских озерах выставлен на продажу за 130 тысяч рублей (СТ «Грушовка»). Там проведены вода и электричество, но земля не ухожена, а домик в 24 «квадрата» будущему хозяину предлагается снести. Максимальная ставка за участок в одном из местных кооперативов оставляет 1270 тысяч рублей. За эту цену продавец предлагает утепленный меблированный двухэтажный дом из бруса площадью 80 квадратных метров. Кроме жилища, на участке есть баня, своя скважина, теплица и площадка для парковки.

Цены на дома для круглогодичного проживания в ближайших к Комсомольскому району СНТ стартуют от 900 тысяч рублей.

Продаются дачи и в Центральном районе. Участок с межеванием и небольшим домом продавцы оценивают минимум в 90 тысяч рублей. Наибольшая цена за дачу недалеко от промзоны достигает 1,9 млн рублей.

Дачу в Федоровке и на Федоровских лугах предлагают купить минимум за 330 тысяч рублей (СНТ «Садовод») — там стоит времянка, сруб под баню, на пяти сотках посажены деревья. Стоимость участка с домом для круглогодичного проживания в этом районе начинается от 1,1 млн рублей. Лидируют в цене сразу несколько объектов в районе Федоровки стоимостью 5 миллионов рублей, где на шести сотках размещаются двухэтажные дома из кирпича площадью 70–350 квадратных метров, бани, теплицы и даже водоем.

Самый дорогой участок рядом с микрорайоном Жигулевское море стоит 2,3 млн рублей. Вместе с удовольствием жить одновременно в сосновом бору и в городе, покупателям предлагают 10 соток земли в СНТ «Сосенка», дом 67 квадратных метров с мебелью, баню и хозпостройки. Стартовая цена за участок в этом массиве — 270 тысяч рублей, а минимальная цена дома для круглогодичного проживания и прописки составляет 1,5 млн рублей.

По закону, стать жилым может и садовый дом, если он соответствует требованиям надежности, безопасности и готов принимать хозяев и зимой, и летом. Для признания садового дома жилым нужно предоставить муниципалитету заключение по обследованию технического состояния дома. Такое заключение может подготовить индивидуальный предприниматель или компания, состоящая в саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий.
(Читайте на сайте: «Дачные сделки»)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *