Получить разрешение на реконструкцию нежилого здания

Содержание

Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Московской области

ЗАКОН

МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

от 10 октября 2014 года N 124/2014-ОЗ

Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Московской области

(с изменениями на 10 апреля 2020 года)

Принят постановлением
Московской областной Думы
от 25 сентября 2014 года N 15/99-П

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Закона

Настоящий Закон в соответствии с пунктом 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает случаи, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Московской области.

Статья 2. Случаи, при которых не требуется получение разрешения на строительство

1. Получение разрешения на строительство не требуется в случаях, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также в случаях:

1) строительства объектов электросетевого хозяйства классом напряжения до 20 киловольт включительно;

1_1) строительства, реконструкции линии электропередачи классом напряжения от 20 до 35 киловольт включительно, когда расстояние от существующих электрических сетей до границ участка, на котором расположены присоединяемые энергопринимающие устройства, составляет не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности при условии, что такое подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства не требует строительства и (или) реконструкции существующих электрических сетей;
(Пункт дополнительно включен с 24 апреля 2020 года Законом Московской области от 10 апреля 2020 года N 59/2020-ОЗ)

2) реконструкции объектов электросетевого хозяйства, не являющихся линейными объектами, классом напряжения до 20 киловольт включительно;

3) строительства и (или) реконструкции линейно-кабельных сооружений связи и кабельных линий электросвязи;

4) строительства, реконструкции сетей газопотребления и газораспределения (включая газопроводы и сооружения) в случаях, когда каждая из этих сетей предназначена для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 МПа включительно;
(Пункт в редакции, введенной в действие с 24 ноября 2015 года Законом Московской области от 11 ноября 2015 года N 196/2015-ОЗ.

5) реконструкции линий электропередачи, линий связи, газопроводов, водопроводов, канализационных сетей, не указанных в пунктах 3 и 4 настоящей части, не требующей увеличения размеров охранных зон таких объектов.

6) строительства и (или) реконструкции тепловых сетей.
(Пункт дополнительно включен с 24 мая 2015 года Законом Московской области от 8 мая 2015 года N 78/2015-ОЗ)

7) строительства, реконструкции водопроводных сетей с внутренним диаметром труб до 300 миллиметров включительно до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам водоснабжения объектов капитального строительства;
(Пункт дополнительно включен с 4 июля 2016 года Законом Московской области от 15 июня 2016 года N 65/2016-ОЗ)

7_1) строительства, реконструкции водопроводных сетей с внутренним диаметром труб от 300 до 1000 миллиметров включительно до точек подключения (технологического присоединения) к существующим инженерным системам водоснабжения объектов капитального строительства при условии, что такое подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства не требует строительства и (или) реконструкции существующих сетей водоснабжения;
(Пункт дополнительно включен с 24 апреля 2020 года Законом Московской области от 10 апреля 2020 года N 59/2020-ОЗ)

8) строительства, реконструкции канализационных сетей, ливневых систем водоотведения с внутренним диаметром труб до 300 миллиметров включительно от точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам водоотведения объектов капитального строительства;
(Пункт дополнительно включен с 4 июля 2016 года Законом Московской области от 15 июня 2016 года N 65/2016-ОЗ; в редакции, введенной в действие с 24 апреля 2020 года Законом Московской области от 10 апреля 2020 года N 59/2020-ОЗ. — См. предыдущую редакции)

8_1) строительства, реконструкции самотечных канализационных сетей, ливневых систем водоотведения с внутренним диаметром труб от 300 до 1000 миллиметров включительно, от точек подключения (технологического присоединения) к существующим инженерным системам водоотведения объектов капитального строительства при условии, что такое подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства не требует строительства и (или) реконструкции существующих сетей водоотведения;
(Пункт дополнительно включен с 24 апреля 2020 года Законом Московской области от 10 апреля 2020 года N 59/2020-ОЗ)

9) пункт дополнительно включен со 2 августа 2016 года Законом Московской области от 19 июля 2016 года N 115/2016-ОЗ; утратил силу с 11 января 2020 года — Закон Московской области от 26 декабря 2019 года N 290/2019-ОЗ, — см. предыдущую редакцию;

10) строительства и (или) реконструкции автомобильной дороги V категории, протяженностью не более 25 метров, для движения транспортных средств от какого-либо земельного участка и до примыкания к другой автомобильной дороге общего пользования, на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.
(Пункт дополнительно включен с 14 июля 2019 года Законом Московской области от 28 июня 2019 года N 129/2019-ОЗ)

11) строительства, реконструкции электрических сетей, сетей связи, сетей инженерно-технического обеспечения (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), размещение которых осуществляется внутри одного квартала, одного микрорайона.
(Пункт дополнительно включен с 24 апреля 2020 года Законом Московской области от 10 апреля 2020 года N 59/2020-ОЗ)

2. Действие части 1 настоящей статьи не распространяется на случаи строительства и (или) реконструкции особо опасных и технически сложных объектов.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 24 мая 2015 года Законом Московской области от 8 мая 2015 года N 78/2015-ОЗ; в редакции, введенной в действие с 24 марта 2018 года Законом Московской области от 7 марта 2018 года N 19/2018-ОЗ.

2_1. Строительство и (или) реконструкция объектов капитального строительства, указанных в части 1 настоящей статьи, осуществляется с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и законодательства Московской области, в том числе требований воздушного законодательства Российской Федерации, законодательства в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.
(Часть дополнительно включена с 8 июля 2017 года Законом Московской области от 21 июня 2017 года N 96/2017-ОЗ)

3. Застройщик при осуществлении строительства и (или) реконструкции объектов, указанных в части 1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней после окончания строительства и (или) реконструкции безвозмездно передает в орган, выдавший разрешение на размещение объекта или ордер на право производства земляных работ, для размещения в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Московской области:

1) для объектов капитального строительства — схему, отображающую расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);

2) для линейных объектов — исполнительный чертеж (план) с каталогом координат и высот характерных точек и профили линейных объектов.
(Часть в редакции, введенной в действие с 11 января 2020 года Законом Московской области от 26 декабря 2019 года N 290/2019-ОЗ.

Статья 3. Вступление в силу настоящего Закона

Настоящий Закон вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования.

Губернатор
Московской области
А.Ю.Воробьёв

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО «Кодекс»

Каждый владелец нежилого здания может столкнуться с необходимостью реконструировать свой объект. Так, собственнику может понадобиться изменить площадь, этажность и планировку сооружения. Однако реализовать свою задумку можно лишь при наличии разрешения, которое выдает местный градостроительный орган. Давайте рассмотрим этапы, которые должен пройти собственник на пути к осуществлению своего плана.

Три шага для получения разрешения на реконструкцию

Чтобы уполномоченный орган дал свое согласие на реконструкцию здания, владельцу объекта нужно последовательно пройти несколько «ступеней»:

  1. Обратиться в бюро технической инвентаризации. Здесь собственник должен получить копию технического плана нежилого здания, которая выдается по требованию на безвозмездной основе.
  2. Обратиться в офис градостроительного органа населенного пункта или района, за которым закреплена недвижимость. После ознакомления с техническим планом, архитектурный отдел должен направить своего специалиста для осмотра здания, которое собственник планирует реконструировать. В результате этого осмотра сотрудник градостроительного органа составит проект реконструкции нежилого объекта с учетом действующих строительных норм и правил (СНиП).
  3. Передача разработанной документации в муниципальный отдел архитектуры. В течение десяти рабочих дней уполномоченный орган рассматривает подготовленный проект в рамках процедуры его утверждения.

► Если реконструкция нежилого здания предусматривает внесение изменений в инженерную инфраструктуру, собственник недвижимости должен будет дополнительно получить задокументированное одобрение коммунальных служб. ◄

Если все этапы пройдены беспрепятственно, заявителю остается ждать только выдачи на руки разрешения на строительство, которое позволит законно осуществить реконструкцию.

Какие документы необходимо предоставить собственнику для получения разрешения на реконструкцию?

Разрешение на реконструкцию нежилого здания выдает орган местного самоуправления, конечно же, на основании предоставленного пакета документов. Собственник должен предоставить:

  • паспорт гражданина РФ, который является владельцем здания;
  • заявления, составленные в адрес вышеуказанных структур;
  • топографический план участка, на котором находится реконструируемый объект;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
  • заключение, составленное по итогам технического обследования объекта;
  • проект реконструкции нежилого здания;
  • чертежи помещений, в которых планируется произвести перепланировку или изменение площади.

Стоит отметить, что процесс подготовки вышеуказанных документов является весьма трудоемким и может занять немало времени. Собственники недвижимости, желающие оформить разрешение на реконструкцию нежилого объекта в оптимальные сроки, могут доверить сбор и обработку необходимых бумаг нашим специалистам.

Компания «Максард» оказывает юридические и оценочные услуги с 2012 года. Наши юристы имеют высокую квалификацию и большой опыт работы в сфере недвижимости и, в частности, земельного права. Если вам необходимо получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, вы можете обратиться в нашу компанию.

ООО УПРАВЛЕНИЕ ЗАКАЗЧИКА РАБОТ «ТРИА КОММ» предлагает клиентам комплексные услуги по подготовке, организации и проведению всех строительных работ на любых видах объектов.

Строительство — сложный и многоэтапный процесс. Мы предлагаем заказчику, который намерен построить свой дом, коттедж или целый комплекс построек, взять на себя решение всех задач по строительству этих объектов.

Одной из начальных стадий организации строительных процессов является оформление заявлений и других документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Наша компания оказывает юридическую помощь и содействие при оформлении документов, дающих разрешения на строительство загородных коттеджей, индивидуальных частных домов, других самых разнообразных сооружений и зданий различного назначения.

Все работы по оформлению разрешений на строительство наша компания выполняет в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Менеджеры УЗР «ТРИА КОММ» помогут клиентам оформить все необходимые документы и заявления, чтобы получить постановления, ходатайства и заключения для выдачи разрешения на строительство вашего дома.

Самая главная задача заказчика на этом этапе — это сбор документов. Мы готовы взять на себя контроль сбора документов и оказать необходимое содействие и помощь в оформлении всех постановлений, ходатайств и заключений.

Менеджеры УЗР «ТРИА КОММ» оказывают содействие в оформлении документов для получения разрешения на строительство следующих категорий объектов:

на строительство нового жилого дома взамен старого, сгоревшего, реконструкцию жилого дома или его части.

Мы знаем, какие документы нужно подготовить и куда их нужно подать, чтобы получить разрешение на строительство как можно скорее.

Здесь можно увидеть перечень предлагаемых услуг по оформлению документов для получения разрешения на строительство различных объектов.

Перечень документов для получения разрешения на строительство индивидуальных жилых, садовых и дачных домов

Для получения разрешения на строительство индивидуальных жилых, садовых и дачных домов мы поможем составить заявление для подачи его в Управление архитектуры и градостроительства (УАГ) на имя Главы района.

Наша компания выполняла работы по получению разрешения на строительство десятки раз. Мы помогаем клиентам собирать документы, даем советы и рекомендации. Благодаря нашим услугам получить разрешение на строительство можно в сжатые и предсказуемые сроки.

    Для подачи заявления на выдачу разрешения на строительство вашего частного дома мы поможем оформить следующие документы:

  • Заявление в Управление архитектуры и градостроительства на имя Главы района.
  • Ходатайство Главы территориального образования района.
  • Копию свидетельства на право собственности на землю.
  • Кадастровый план земельного участка.
  • Проект вашего дома и хозяйственных построек в 2-х экземплярах.
    • Клиенту на заметку:

    • Наша компания включает отдел архитектурного проектирования, поэтому мы можем предложить создание готового проекта или предложить коррекцию и доработку существующего в соответствии с вашими пожеланиями;
    • В каталоге типовых проектов загородных домов и коттеджей заказчик может подобрать необходимый проект, наши архитекторы готовы внести в проект необходимые коррективы.
  • Технические условия на подключение к сетям инженерных коммуникаций.
    • Хозяину на заметку:

    • Мы производим также проектирование и монтаж всех инженерных систем
  • Договор купли-продажи или дарения земельного участка.
  • Акт выноса в натуру осей строений и границ земельного участка, согласованный с УАГ и территориальной администрацией.
  • Топографическую съемку земельного участка в масштабе 1:500.

Мы контролируем дальнейшее согласование документов со всеми службами района, выдающими разрешительную документацию на строительство или строительный паспорт объекта.

Перечень документов для получения разрешения на строительство нового жилого дома взамен старого, сгоревшего, реконструкцию жилого дома или его части

    Для выдачи разрешения на строительство нового жилого дома, взамен старого, сгоревшего, реконструкцию целого жилого дома или его части, мы поможем собрать и оформить следующие документы:

  • Заявление в Управление архитектуры и градостроительства на имя Главы района;
  • Ходатайство Главы территориального образования района;
  • Копию свидетельства на право собственности на землю (целевое назначение земельного участка — индивидуальное жилищное строительство);
  • Кадастровый план земельного участка;
  • Проект жилого дома или его части, дачи, садового дома в 2-х экземплярах.
    • На заметку:

    • Мы производим архитектурное проектирование домов, коттеджей и других объектов «с нуля».
    • В нашей компании можно доработать уже существующий архитектурный проект частного дома или коттеджа. На эти виды работ УЗР «ТРИА КОММ» имеет все необходимые лицензии, допуски и разрешения.
  • Технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций;
  • Акт выноса в натуру осей строений и границ земельного участка, согласованного с УАГ и территориальной администрацией;
  • Топографическую съемку земельного участка в масштабе 1:500;
  • Справку БТИ о принадлежности жилого дома;
  • План дома и земельного участка из БТИ;
  • Нотариально заверенное согласие совладельцев дома, если дом принадлежит нескольким совладельцам.

Перечень документов для получения разрешения на строительство хозяйственных построек

    Для выдачи разрешений на строительство хозяйственных построек наша компания может оказать содействие и помощь в оформлении следующего пакета документов:

  • Заявление в Управление архитектуры и градостроительства на имя Главы района;
  • Ходатайство Главы территориального образования района;
  • Копию свидетельства на право собственности на землю (целевое назначение земельного участка — индивидуальное жилищное строительство);
  • Кадастровый план земельного участка;
  • Проект хозяйственной постройки в 2-экземплярах.
    • На заметку:

    • Мы можем выполнить проект любых хозяйственных построек. На этот вид деятельности наша организация имеет все необходимые лицензии и допуски.
  • Технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций;
  • Топографическую съемку земельного участка в масштабе 1:500;
  • План земельного участка из БТИ.

На заметку: статья о разрешении на строительство в Градостроительном кодексе РФ

По этой ссылке можно посмотреть на один из первоисточников, который определяет порядок получения разрешения на строительство в России — это «Градостроительный кодекс РФ. Глава 6. Статья 51. Разрешение на строительство».

Как мы уже писали выше, содействие в оформлении разрешений на строительство наша компания производит в соответствии с этим градостроительным кодексом.

Обратившись в компанию «ЭксПроф», вы сможете оперативно получить разрешение на реконструкцию частного дома и любого другого объекта недвижимости в Москве и Московской области. Благодаря большому опыту наших специалистов согласование проекта реконструкции здания будет проведено с минимальными финансовыми и временными затратами.

Учтите, что при самостоятельном получении разрешения, например, на реконструкцию нежилого здания процесс может затянуться на несколько месяцев, причем, без гарантии утверждения проекта. Особую осторожность следует соблюдать при попытке узаконить самострой. Непосредственное обращение в контролирующие органы обычно приводит к наложению большого штрафа и прочим неприятным санкциям. Только помощь настоящих профессионалов позволит учесть все судебные и административные нюансы, чтобы согласовать уже выполненные работы.

В каких случаях нужно разрешение

Прежде чем получить разрешение на реконструкцию, следует уточнить – что подразумевается под этим понятием. Согласно ч.14 ст.1 ГрК РФ реконструкцией недвижимости является следующее изменение характеристик объектов капитального строительства и их частей:

  • занимаемая площадь;
  • количество этажей;
  • высота;
  • общий объем.

Сюда также относятся такие действия как:

  • расширение (выход за прежние границы);
  • перестройка объекта недвижимости;
  • надстройка ОКС;
  • замена (восстановление) несущих нагрузку конструкций, кроме таких ситуаций, когда отдельные элементы этих конструкций восстанавливаются или заменяются на аналогичные или улучшенные (такие работы относятся к капитальному ремонту и в разрешении на реконструкцию не нуждаются).

Реконструкцию любой недвижимости (в том числе и нежилого здания) можно осуществлять только при наличии разрешения на строительство, которое выдается местной уполномоченной организацией (Мосгосстройнадзор в Москве). Для самостоятельного получения разрешения следует подать заявление в соответствующем разделе на онлайн-сервисе mos.ru. Через семь рабочих дней заявителю будет выдано разрешение на реконструкцию здания (или другую недвижимость) или будет предоставлен обоснованный отказ в его выдаче.

Какие документы необходимы

Чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома и иного типа недвижимости, следует предоставить следующие документы (согласно информации, размещенной на онлайн-сервисе mos.ru):

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, такие, как, например:

Полный перечень документов, которые могут понадобиться для получения разрешения, представлен на портале mos.ru и занимает 4 страницы. Естественно, неспециалисту разобраться во всех этих требованиях будет весьма затруднительно, тем более, что некоторые из них явно неактуальны. Так, например, в списке документов фигурирует ГПЗУ, который в настоящее время заменен выпиской из ПЗЗ.

Если вы обратитесь за помощью к специалистам компании «ЭксПроф», то уже через неделю получите разрешение даже на реконструкцию жилого дома. При этом, вам не придется проводить общее собрание жильцов многоэтажного дома и добиваться их согласия.

Порядок оформления разрешения

Порядок получения разрешения выглядит очень просто – достаточно подать заявление (через онлайн-сервис) и приложить к нему соответствующие документы (к тому же и сама услуга бесплатная). Однако при самостоятельном обращении в Мосгосстройнадзор заявителю придется столкнуться с серьезными проблемами.

Те, кто затрудняется в самостоятельном изучении всех этих нюансов, могут записаться на обучающие семинары, которые бесплатно проводит Мосгосстройнадзор. Если же вы цените свое время, то обращайтесь в нашу компанию – здесь вам помогут быстро и недорого решить ваши проблемы.

  • ГПЗУ (выдается в Москомархитектуре) – выписка из ПЗЗ
  • Удостоверение личности заявителя.
    • Доверенность на представление интересов застройщика.
    • Правоустанавливающие документы на землю (если участок не зарегистрирован в ЕГРН).
    • Согласие всех правообладателей ОКС (если их несколько), кроме некоторых вариантов реконструкции многоквартирного дома (подробнее, п.6.2 ч.7 ст.51 ГрК РФ).
    • Положительное заключение экспертизы проекта (при необходимости).
    • Протокол общего собрания собственников помещений или согласие всех жильцов, если планируется уменьшение размера общего имущества (для многоквартирных домов) и пр.
    1. Чтобы обратиться за разрешением на реконструкцию нужно иметь личную ЭЦП (электронно-цифровую подпись), на получение которой потребуются время и деньги.
    2. Предоставленные заявителем документы могут не принять, если они, например:
    • некорректно заполнены;
    • содержат противоречивые сведения;
    • утратили силу;
    • не соответствуют регламенту и т.п.
    1. В получении разрешения на реконструкцию нежилого помещения и прочих объектов капстроительства могут отказать по множеству причин, таких как:
    • несоответствие требованиям градостроительного регламента (на дату выдачи);
    • отсутствие необходимых документов;
    • несоответствие документов разрешенному использованию участка земли;
    • противоречие сведений, представленных в документах и полученных из межведомственных источников (Росреестра) и т.п. (всего 10 пунктов).

Чтобы было выдано разрешение на реконструкцию нежилого помещения или переоборудование здания, собственнику необходимо правильно оформить документы. Стоит отметить, что эта процедура актуальна для нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме и объектов коммерческой недвижимости.

С юридической точки зрения, процедура согласования проводимых работ различается в этих двух конкретных случаях. Давайте рассмотрим их более детально.

Под реконструкцией нежилого помещения подразумеваются работы по существенному изменению внешнего вида (фасада), увеличение или уменьшение общей площади здания. Например, площадь нежилого помещения увеличивается за счёт пристройки тамбура с входными дверями.

Стоит отметить, что при этом не должны затрагиваться несущие и опорные конструкции или элементы здания. В многоквартирном доме под понятие несущей конструкции попадают стены, которые несут на себе перекрытия между этажами.

Если при проведении ремонтных или строительных работ затрагиваются несущие стены, эти действия классифицируются как перепланировка. Разрешение на реконструкцию здания и перепланировка нежилых помещений попадают под действие разных правовых актов, соответственно и документы для согласования нужно собирать разные.

В частности, получение разрешения на проведение реконструкции нежилых помещений регламентировано статьёй 56 часть 2 Гражданского кодекса РФ.

Разрешение на реконструкцию помещений нежилого типа в многоквартирном доме или здании коммерческой недвижимости понадобится в следующих случаях:

  • изменяется количество этажей в большую или меньшую сторону;
  • имеющийся чердак здания перестраивается в мансарду;
  • к зданию пристраивается дополнительное нежилое помещение;
  • оборудуется антресольный этаж;
  • если здание требует капитального ремонта с заменой коммуникаций и усилением конструкций.

Кроме того, если в многоквартирном доме в результате реконструкции уменьшится размер помещений общего пользования, то необходимо получить разрешение от всех владельцев жилья. Об этом говорит статья 36 часть 3 Жилищного кодекса РФ.

В перечисленных случаях необходимо согласование реконструкции. Иначе все произведённые работы будут признанными незаконными.

Для согласования проводимых работ, необходимо обзавестись копиями технического плана здания. Получить нужные бумаги можно в БТИ. Они находятся в свободном доступе и предоставляются по первому требованию собственника нежилого помещения.

Затем эти документы предоставляются в городской отдел архитектуры. Здесь можно заказать проект реконструкционных работ объекта недвижимости.

Для этого в нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме или коммерческом здании, оформляется выезд архитектора. Он составит требуемый проект в строгом соответствии с санитарными, техническими и пожарными нормативными актами.

Подготовленный проект утверждается в городском отделе архитектуры и уполномоченными инстанциями. Сюда относятся санэпидемстанция, пожарная инспекция и коммунальные службы.

Согласие последних необходимо в том случае, если при реконструкции затрагиваются инженерные коммуникации (система отопления и водоснабжения, электрическая проводка и подводка газа).

Затем нужно заручиться разрешением жилищной комиссии. В правовое поле этой организации попадает оформление акта выполненных работ. Полученное в указанной организации разрешение, необходимо завизировать у главы администрации города. Все собранные документы отправляются в органы местного самоуправления, которыми и будет подписано согласие на реконструкцию.

Стоит отметить, что одобрения от органов местного самоуправления на проведение работ можно и не получить. В этом случае согласование реконструкции начинается сначала.

Чтобы реконструкция нежилого помещения проходила в строгом соответствии букве закона, нужно подготовить следующие документы:

  • документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
  • заявления во все перечисленные выше инстанции;
  • топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
  • проект с планом реконструкции нежилого строения;
  • документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
  • экспертное заключение о техническом состоянии здания;
  • поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
  • если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.

Собирать документы на проведение реконструкции, довольно хлопотное занятие, поэтому некоторые собственники нежилых помещений проводят работы на свой страх и риск, не заручившись необходимыми бумагами. Их действия попадают сразу под две части статьи КоАП (Кодекса об Административных Нарушениях РФ):

  1. Статья 9.5 часть 1. Она гласит, что за незаконную реконструкцию на граждан будет наложен денежный штраф. Физические лица могут быть наказаны суммой в 2 000 – 5 000 рублей. Для юридического лица наказание может вылиться в денежный штраф размером от 500 тысяч до 1 000 000 рублей. При этом, закон разрешает приостановить деятельность компании на срок до 90 суток. Под действие закона попадают не только застройщики, но и подрядчики, проводившие незаконную реконструкцию.
  2. Статья 9.5 часть 5. Подразумевает незаконный ввод реконструированного помещения или здания в эксплуатацию. В этом случае, на физические лица может быть наложено взыскание на сумму до 1 000 рублей. Должностное лицо штрафуется на сумму до 2 000 рублей, юридическое – до 20 000.

Леонид 12:50 | 03 Авг. 2017

У меня в собственности офисно — производственное здание на земельном участке принадлежащем также мне. Несколько лет назад я изменил разрешённое использование участка земли с «для эксплуатации производственной базы» в «многоэтажное жилое строительство». В настоящее время у меня есть потребность реконструировать это здание. Смогу ли я получить разрешение на реконструкцию существующего здания?

Дежурный Юрист 10:23 | 11 Мар. 2018

Точного ответа дать нельзя. Разрешение выдается не со 100% вероятностью.

Чтобы переделать или достроить объект недвижимости, компании потребуется разрешение на его реконструкцию. Какова процедура получения разрешительной документации по состоянию на 2019 год.

За последние четыре года законодательство в сфере строительства претерпело существенные изменения. Особо важными являются поправки, внесенные в Градостроительный кодекс в 2016, 2018, 2019 годах – фактически, они сформировали абсолютно новый кодекс. Но реформа продолжается и по сей день. Рассмотрим требования, которые закон предъявляет к получению разрешения на реконструкцию какого-либо объекта недвижимости по состоянию на май 2019 года.

Без разрешения на реконструкцию объект переделывать нельзя

Реконструкция как таковая:

  1. Является видом градостроительной деятельности.
  2. Представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий. Их цель – изменить основные технико-экономические показатели объекта. Например, количество и площадь помещений, строительный объем и общую площадь здания, инженерную оснащенность.
  3. Осуществляется в целях усовершенствования и улучшения объекта, максимального устранения физического и морального износа (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Из содержания нормы права вытекает, что реконструкцию объекта составляют:

  • надстройка;
  • перестройка;
  • расширение;
  • замена и /или восстановление несущих конструкций (в целом, а не отдельных элементов).

Эти работы влекут изменение четырех параметров: высоты, количества этажей, площади, объема здания, строения, сооружения. Во всех иных случаях действия по изменению характеристик объекта могут подпадать под понятия перепланировки или капительного ремонта.

Основным документом, регламентирующим порядок такой переделки объектов, является Градостроительный кодекс. Перестройка является, по сути, разновидностью строительства. Неслучайно во многих статьях ГрК РФ она упоминается в одной правовой норме сразу после слова «строительство» (ст. 36, 38, 40, 46, 46.2, 48, 49, 51, 52, 54, 55, 55.5 ГрК РФ). Также на территории каждого субъекта РФ во исполнение ГрК РФ приняты самостоятельные административные регламенты, регулирующие порядок получения разрешений для проведения реконструкции зданий, в том числе нежилых, либо помещений в здании.

Согласно Градостроительному кодексу только после получения разрешения на реконструкцию застройщик может реконструировать объект капитального строительства. Разрешение на такую реконструкцию представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным:

  • градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, когда в соответствии с ГрК подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется) при осуществлении реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом;
  • проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимо размещать объект капстроительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием и ограничениями согласно земельному и иному законодательству РФ (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Разрешение дает застройщику право перестроить объект.

На сегодняшний день существует специальная форма разрешения на реконструкцию (утв. приказом Минстроя от 19.02.2015 № 117/ПР).

Что указывают в разрешении на реконструкцию объекта капитального строительства

В разрешении на реконструкцию обязательно указывают:

  1. Фамилию, имя, отчество гражданина, если основанием для выдачи разрешения является его заявление.
  2. Полное наименование организации, если основанием для выдачи разрешения является заявление от юридического лица.
  3. Дату подписания документа.
  4. Порядковый номер документа, присвоенный органом, осуществляющим выдачу. Например, на территории Москвы разрешение выдает Комитет государственного строительного надзора.
  5. Наименование объекта в соответствии с утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документацией.
  6. Адрес местонахождения объекта.
  7. Дату выдачи градостроительного плана земельного участка, его номер и орган, выдавший план.
  8. Срок действия разрешения на реконструкцию.

Разрешение должно быть подписано уполномоченным лицом. Также в документе должна стоять печать органа, выдавшего разрешение.

Отсутствие вышеизложенных сведений делают разрешение недействительным или оспоримым.

В соответствии с действующим законодательством разрешение на реконструкцию выдается органом местного самоуправления, по месту нахождения земельного участка (ч. 5, 6 ст. 51 ГрК РФ).

В каких случаях разрешение не понадобится

Выдача разрешения не требуется в случае реконструкции:

  • объектов индивидуального жилищного строительства;
  • объектов, не являющихся капитальными;
  • нежилых зданий и помещений, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Также не нужно разрешение для капитального ремонта.

Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания или помещения: правила и необходимые документы

Предоставление разрешения является государственной бесплатной услугой. Обратиться за ее получением может лицо, имеющее право на получение данной услуги, то есть застройщик. Это может быть:

  • физическое лицо (в том числе зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя);
  • юридическое лицо.

Данное лицо обеспечивает перестройку капитального объекта на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя при наличии соответствующих полномочий. Лицо подает заявление о получении разрешения.

Заявитель может участвовать в отношениях по получению услуги через своих представителей. Это лица, уполномоченные заявителем на представление его интересов, в том числе осуществляющие свои полномочия на основании законно выданной доверенности.

Каждый субъект РФ публикует в административных регламентах информацию о:

  • месте нахождения, графике работы, контактных телефонах, адресах официальных сайтов министерств и организаций, участвующих в предоставлении и информировании о порядке предоставления данной услуги;
  • порядке выдачи разрешения на реконструкцию;
  • порядке получения заинтересованными лицами информации по вопросам предоставления услуги и о ходе ее предоставления.

Так, на территории Московской области действует регламент, утвержденный распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области № 239 от 07.07.2017.

В комплект документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию нежилого здания либо помещения, входят:

  1. Заявление, подписанное с использованием простой электронной подписи заявителя.
  2. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявителем является физическое лицо, его представитель по данному вопросу действует на основании нотариально заверенной доверенности.
  3. Уставные/учредительные документы юридического лица. Если заявителем является юридическое лицо, представитель может действовать как на основании нотариально заверенной доверенности, так и на основании доверенности, выданной заявителем. Все документы обязательны к представлению только на русском языке.
  4. Правоустанавливающие документы на земельный участок, если они отсутствуют в ЕГРН. До подачи заявления необходимо проверить наличие документов в ЕГРН на официальном сайте Росреестра.
  5. Градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня подачи заявления.

Данные документы направляются заявителем самостоятельно в случае, если их нет в распоряжении госорганов, органов местного самоуправления либо подведомственных им организаций. Направляют их посредством их размещения в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Непредставление (несвоевременное получение) документов, запрошенных в порядке межведомственного взаимодействия, не может являться основанием для отказа в предоставлении разрешения на реконструкцию.

Кроме того, нужны материалы, содержащиеся в проектной документации, подготовленные в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87:

  • пояснительная записка;
  • схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане участка;
  • архитектурные решения;
  • сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения;
  • проект организации реконструкции объекта капитального строительства;
  • проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
  • перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, в случае реконструкции указанных объектов, при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась.

Помимо этого, в комплект входят:

  1. Согласие всех правообладателей объекта на его реконструкцию.
  2. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.
  3. Копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
  4. Положительное заключение государственной экологической экспертизы.
  5. Оригинал разрешения на строительство объекта, который будут реконструировать.

Прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на реконструкцию может осуществляться:

  • посредством интернет-портала «Госуслуги»,
  • через МФЦ.

В выдаче разрешения могут отказать

За последнее время участились случаи, когда застройщику отказывают в самом факте регистрации заявления о выдаче разрешения. Основаниями для отклонения заявления являются:

  1. Некорректное заполнение обязательных полей в заявлении.
  2. Представление некачественных электронных копий (электронных образов) документов, не позволяющих в полном объеме прочитать текст документа и/или распознать реквизиты документа.
  3. Предоставление заявления и иных документов в электронной форме, подписанных с использованием простой электронной подписи, не принадлежащей заявителю (представителю заявителя).
  4. Представление документов, содержащих помарки или незаверенные исправления, либо если текст документа не поддается прочтению.
  5. Предоставление неполного комплекта документов либо документов, утративших силу.
  6. Повторное предоставление заявления с приложением иных документов, необходимых для предоставления государственной услуги, в отношении которого ранее принято решение об отказе в предоставлении соответствующей государственной услуги без устранения оснований, вызвавших отказ.
  7. Поступление заявления, аналогичного ранее зарегистрированному заявлению, срок оказания услуги по которой не истек.

Данный перечень является закрытым. По иным основаниям отказать в приеме заявления не могут.

Орган, который обладает полномочиями на выдачу разрешений на реконструкцию, в течение семи рабочих дней со дня получения заявления проверяет:

  • наличие всех необходимых документов;
  • соответствие проектной документации требованиям к реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана.

Орган выдает разрешение на реконструкцию или отказывают в его выдаче с указанием причин отказа.

С 1 июля 2019 года срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на реконструкцию планируют сократить до трех дней.

Орган вправе принять заявление, но отказаться выдать разрешение. Основаниями для такого отказа являются:

  1. Отсутствие документов, предусмотренных административными регламентами для получения данной услуги.
  2. Несоответствие представленных документов требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи плана участка, представленного для получения разрешения.
  3. Несоответствие представленных документов разрешенному использованию участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Отказ от выдачи не препятствует повторному обращению за предоставлением услуги. После устранения недочетов заявитель имеет право повторно, на безвозмездной основе обратиться за получением разрешения на реконструкцию.

Также отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке.

Реконструкция – это внесение корректив в состояние жилого и нежилого объекта призванная улучшить его состояние, эксплуатационные характеристики. Часто это сопряжено с увеличением или уменьшением полезной площади, даже этажности здания. Разрешение на реконструкцию – это обязательный документ, который сделает все манипуляции законными и обеспечит их безопасность для окружающих.

Отличие перепланировки и реконструкции

Часто эти два понятия путают, поэтому, прежде чем разбираться в том, что такое реконструкция следует понять отличие от перепланировки помещения. Общее в них только одно – самовольное проведение таких манипуляций чревато административной ответственностью. В процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие конструкции, но может увеличиваться площадь за счет достройки и надстройки, так и уменьшаться.
Что касается перепланировки, то при ней фактическая площадь сохраняется, зато внутри могут произойти определенные изменения. В результате них допускается корректировка целевого использования помещений. В том числе перевод их с жилищного фонда в нежилой.

Важно! Перепланировка может быть частью реконструкции. Но для проведения и одной, и второй манипуляции нужны специальные разрешения, соответствующие нормам Градостроительного Кодекса.

Реконструкция частного дома: какие нужны документы?

Разрешение на реконструкцию

Процедура перестройки частного дома – задача сложная и ответственная. Причем дело касается не только самой процедуры перестройки, но и получения разрешения на это. Под реконструкцией в этом случае подразумевается кардинальное изменение некоторых параметров дома, его технических элементов. Такие работы могут включать:

  1. Надстройку новых этажей.
  2. Пристройку к жилому блоку.
  3. Изменение конфигурации крыши, окон, дверей.
  4. Добавление, перемещение инженерных систем, коммуникаций.
  5. Другие кардинальные вмешательства.

Важно! Под реконструкцией не подразумевается перепланировка или капитальный ремонт – это абсолютно разные действия, которые имеют свои особенности и набор действий.

Хотя – это существенное вмешательство в состояние дома – все же при ней не допускается изменение или полная замена:

  • Несущих конструкций. Разрешен ремонт.
  • Снос несущих стен. Возможна только перестройка, достройка.

На все действия, проводимые в частном доме, следует получить разрешение у соответствующих инстанций. Это могут быть – пожарники, санэпидемстанция, городская администрация и другие структуры. Специалисты государственных органов проведут проверку документов, в том числе проекта, который нужно предварительно разработать, обратившись к экспертам. Допускается обращение в государственную структуру или к частному специалисту, который имеет соответствующую лицензию. А также будет проведен выезд на объект для осмотра. Необходимые документы:

  1. Заявление на проведение реконструкции.
  2. Право собственности на частный дом.
  3. Проект реконструкции. В нем должны быть четко описаны все работы, что планируется провести.
  4. Согласие всех проживающих/зарегистрированных в доме на проведения таких работ.
  5. Технплан на строение.

Срок рассмотрения пакета документов – 30 дней.

Для получения разрешения на проведение работ следует пройти этапы:

  • Обращение в БТИ для получения технического паспорта.
  • Предоставление пакета документов вместе с копией технического паспорта в отдел архитектуры. А также здесь составляется заявление на вызов архитектора для создания проекта будущей реконструкции.
  • Все вместе документы направляются на рассмотрение в отдел градостроения региона.
  • Посещение остальных инспекций – в том числе Госнадзор.

Важно! Все приведенные действия платные, за любую справку, штамп, печать придется платить. К тому же очередь желающих перестроиться большая, так что нужно набраться терпения и накопить денег для проведения этих процедур.

Когда разрешение получено

Получением разрешения на проведение реконструкции действия не заканчиваются. В случае если масштаб изменений не более 10 кв. м, то все действия допускается проводить самостоятельно. Когда же при реконструкции эта площадь больше, то нужно прибегнуть к услугам специалистов.

Реконструкция многоквартирных домов

Особенное внимание следует уделить реконструкции многоквартирного дома. Она зачастую проводится, если дом в аварийном или ветхом состоянии, но есть возможность восстановления для продолжения проживания в нем жильцов. Проведение таких работ не из дешевых, но в любом случае удобнее для администрации, чем отселение и предоставление нового жилья.
В основном такие действия проводятся органами муниципалитета, жилищной конторой или управляющей компанией. Просто так по решению властей проводить реконструкцию не допускается, нужно согласие собственников квартир в таком доме. Получить его можно только проведя общедомовые сборы. На них происходит ознакомление с проектной документацией, а в ней должны быть:

  1. Конструктивные решения.
  2. Инженерно-технические моменты.
  3. Результаты инженерных изысканий.
  4. Другие важные моменты.

Важно! В результате проведения реконструкции многоквартирного дома, каждая отдельная квартира должна сохранить свои параметры – площадь, предназначение. А также не должна быть изменена планировка.

На время проведения подобных мероприятий, которые могут продолжаться даже несколько лет, людям которым негде остановиться предоставляется альтернативная жилплощадь.

Реконструкцию нежилого здания

Что касается реконструкции нежилого помещения, то тут также происходит изменение размерных параметров и внешнего вида здания. Могут быть возведены пристройки, надстроены дополнительные этажи и также нельзя затрагивать несущие конструкции, перекрытия между этажами.

Важно! Снос стен – это перепланировка, на нее требуется получение отдельного разрешения, соответственно и разные пакеты документов. Последствие незаконного проведения таких действий – штраф.

Потребуется разрешение для таких действий:

  1. Надстройка, снос этажей.
  2. Переустройство чердака в мансарду.
  3. Пристройка дополнительного нежилого помещения к зданию.
  4. Создание антресольного этажа.
  5. Замена коммуникаций и усиление конструкций.
  6. Изменение входов.
  7. Устройство тамбуров.
  8. Изменение формы дверных проёмов, окон.

Необходимые документы для проведения законной реконструкции нежилого здания:

  • Паспорт заявителя, другой документ, подтверждающий его личность.
  • Заявление в соответствующие инстанции.
  • Топографический план земли, на которой находится объект.
  • Проект и план проведения работ по реконструкции.
  • Свидетельство о праве собственности или арендный договор. То есть документ, на основании которого происходит распоряжение зданием.
  • Экспертное заключение в отношении технического состояния объекта.
  • Поэтажный план здания, чертежи всех помещений, которые будут реконструироваться.

Разрешение на реконструкцию позволяет проводить все действия согласно созданному проекту. Конечно, для того чтобы завершить узаконивание, необходимо соблюдать проект, только в этом случае объект удастся сдать в эксплуатацию.

Финальное разрешение на реконструкцию, после посещения всех инстанций выдают органы местного самоуправления. Это они сделают только после сбора всех документов и разрешений.

Не стоит забывать, что узаконить реконструкцию нежилого помещения после проведения работ будет намного сложнее, к тому же собственника ждут штрафы. Для юридических лиц они очень большие, поэтому лучше делать все согласно букве закона.

Любые действия с жилым или нежилым фондом требуют согласования. Процесс этот не очень сложный, но требует временных затрат, так как нужно посетить много инстанций. Первым делом нужно получить копию техпаспорта здания. Это несложно, так как подобный документ выдается по требованию собственника недвижимости в БТИ. Вместе с указанными выше документами он предоставляется в городской отдел архитектуры. Также необходимо заказать проект реконструкции. А также потребуется обратиться в санэпидемстанцию, коммунальные службы, пожарную инспекцию. Касательно коммунальных служб, то виза от них необходима, если происходит вмешательство в инженерные системы: отопительную, водоснабжения, электропроводку, подведение газа.
Следующая инстанция куда придется обратиться – это жилищная комиссия. Именно она проводит оформление акта о выполненных работах. После этого документы передаются в муниципалитет.

В каких случаях разрешение не требуется?

Для отдельных действий в здании как жилом, так и нежилом разрешения не нужны. К таким манипуляциям относят:

  1. Установка окон, дверей в проемы, которые уже есть. В том числе замена старых конструкций.
  2. Изменение площади помещения и конфигурации его за счет сноса перегородок (не несущих стен!).
  3. Проведения любых работ, что не будут иметь результатом увеличение или уменьшение площади.

По пунктам 2 и 3 разрешение не требуется, если будет соответствующее письмо организации, уполномоченной на выдачу, указанного документа, что на проведение таких строительных работ не требуется разрешение на строительство и как следствие разрешение на ввод в эксплуатацию.

Реконструкция нежилого помещения

Особенных отличий в реконструкции нежилого помещения нет. Единственный важный момент – это необходимость получения разрешений от жильцов многоквартирного дома, если при проведении реконструкции присоединяются помещения общего пользования.

Вывод

Реконструкция – это существенное вмешательство в первичное состояние объекта – дома или нежилого помещения. Для проведения подобных работ необходимо получение разрешений, так как при несоблюдении строительных норм есть риск потери целостности и разрушения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *