Порядок покупки квартиры

Простые правила покупки квартиры на вторичном рынке

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Когда мы покупаем квартиру, все наши мысли заняты одним – как найти именно то жилье, в котором будет уютно, безопасно, спокойно и комфортно. Нет предела совершенству, и только мы знаем, какой должна быть наша новая квартира. Грамотный поиск всегда приведет к положительному результату.

Многие из нас, решив купить квартиру, сталкиваются с извечной проблемой выбора. Сколько потратить на вожделенное жилье? В каком районе купить квартиру? Какая она должна быть – квартира нашей мечты? На самом деле, достаточно исходить из того, сколько будет стоить наша недвижимость – и начинать действовать. Первичное изучение рынка недвижимости – нелегкий и продолжительный процесс, к которому нужно подойти с максимальной ответственностью, потому что только при правильно проведенной работе по изучению рынка предоставляемого жилья можно максимально выгодно вложить свои средства.

Если денег на покупку квартиры совсем мало…

Согласитесь, бывают ситуации, когда при покупке квартиры нужно вложиться в строго определенную сумму. К сожалению, иногда эта сумма не так велика, как хотелось бы. На сегодняшний день самое дешевое жилье в Москве стоит не менее 2,5 млн. руб. Как рассказывают опытные риэлторы, это квартиры общей площадью не более 32 кв.м, в которых жилая площадь занимает 18 кв.м, а кухня — 6 кв.м. В таких квартирах много лет не делался ремонт, в плачевном состоянии сантехника, а самое неприятное – все предлагаемые квартиры этого «экономкласса» находятся в неблагополучных районах столицы, например, в Капотне. Но ведь мало кто согласится жить рядом с нефтеперерабатывающим заводом или знаменитым на всю Москву «чудильником» — общежитием, куда власти уже много лет выселяют злостных неплательщиков налогов…

Нормальное с точки зрения расположения и экологии жилье можно приобрести, имея на руках не менее 3,3-3,4 млн. руб. Скорее всего это будет гостинка площадью 18-25 кв.м без собственной ванной и с кухонькой в 3,5 кв.м. Если улыбнется фортуна – есть шанс найти «однушку» нормальной площади 32-33 кв.м с кухней в вожделенные 6 «квадратов». Только квартира эта будет на первом или последнем этаже хрущевской пятиэтажки. Есть варианты немного подороже… Например, как утверждают ведущие специалисты в области недвижимости, уже за 3,6 млн. руб. можно купить стандартную однокомнатную квартиру на среднем этаже одной из многоэтажек по ул. Вешняковской (это станция метро «Новогиреево»).

Если денег еще меньше…

Неоднократно практикующие агентства сталкивались с ситуацией, когда у покупателя при определенных запросах явно недостаточно средств. Если нет возможности подождать с покупкой – можно купить не квартиру, а комнату. Ценовая политика в этом случае такая же, как и с квартирами: чем лучше район, метраж и состояние комнаты, тем она дороже. Специфика одна – соседи. Чем больше в квартире комнат и, следовательно, соседей, тем жилье дешевле. Со слов известных в узких кругах риэлтеров, нормальную по всем меркам комнату можно приобрести за 1,6-1,7 млн. руб.

Еще один вариант существенной экономии – купить квартиру за пределами Москвы. Например, в Звенигороде за 1,7-1,8 млн. руб. можно купить двухкомнатную квартиру площадью 42 кв.м. Уже мало кого отпугивает тот факт, что квартира будет без ремонта. Главное, что покупатель за цену плохонькой комнаты в Москве получает отдельное жилье. В пригороде Серпухова за 1,7 млн. руб. можно купить трехкомнатную квартиру стандартной площади и в неплохом состоянии. А за 3,2-3,4 млн. руб. вы без труда найдете уютную «единичку» в Железнодорожном – в современном панельном доме, общей площадью не менее 40 кв.м и с роскошной 12-метровой кухней. В Ногинске за 3,3 млн. руб. вам предложат комфортную 61-метровую «двушку», а в Орехово-Зуево за эти же деньги – вполне достойную «трешку». Остается просто выбрать наиболее подходяший вам вариант.

Желания и возможности

При всем богатстве выбора у покупателей, ставящих своей целью покупку жилья в Москве, нет выбора, как бы каламбурно это не звучало. Если мы покупаем квартиру в Москве – это будет дорого! С этим придется смириться и все-таки выбрать из множества предложений то, единственное, которое через какое-то время можно будет смело назвать своим домом. Вот что можно купить за:

1) 5 млн. руб. – реально приобрести однокомнатную квартиру в почти стандартные 35 кв. м без существенных недостатков в районе метро «Молодежная» или 32-метровую «единичку» на пятом этаже блочной пятиэтажки на «Университете». Если хочется квартиру чуть побольше – на «Петровско-Разумовской», в некотором отдалении от метро вполне можно найти квартиру площадью 40 кв.м с кухней 10 кв.м в нормальном монолитном доме. При большом желании можно попытаться поискать и двухкомнатные квартиры. Они будут очень скромными, но, если важно наличие двух комнат, все в ваших силах. Например, в районе метро «Измайловская», в панельном доме, продается «двушка» 38 кв.м. Если покупка квартиры не слишком срочная – обратите внимание на новостройки, особенно – в «Царицыно». За 5 млн. руб. здесь вполне реально купить квартиру не менее 57 кв.м. Если вы можете отсрочить переезд на новое место жительства на год — присмотритесь к жилому комплексу «Новый» в Западном Дегунине. Здесь в доме серии П-44Т можно купить двухкомнатную квартиру площадью уже 62,5 кв.м.

2) 7 млн. руб. – цена однокомнатной квартиры в центре Москвы, например, на «Бауманской» или на «Смоленской». Найдется «двушка»– 52-53 кв.м, на «Кантемировской» или «Полежаевской». И даже «трешка», как не странно – в Марьино, площадью 80 кв.м.

3) 10 млн. руб. – полный простор для поисков! Роскошная однокомнатная квартира на девятом этаже дома ЦК на Кутузовском проспекте общей площадью 37,4 кв. м, отличная «двушка»на метро «Университет» в кирпичной восьмиэтажке. Нужны три комнаты? Есть и такие квартиры, например, в Раменках, площадью 77,7 кв.м. А для большой семьи найдется и четырехкомнатная стометровая квартира на Светлогорском проезде (метро «Тушинская»)

Покупаем квартиру в кредит

Уже никого не удивишь тем, что желанную жилплощадь можно купить за половину стоимости. Название этому чуду – ипотека. Банки дают кредиты на покупку недвижимости под залог самой квартиры, дома или комнаты. Единственное, о чем стоит помнить заемщику – что отдать банку придется сумму вдвое, а то и втрое превышающую стоимость жилья. Естественно, не стоит забывать о том, что чем быстрее вы погасите кредит, тем меньше заплатите банку за само пользование его деньгами. Если же кредит берется на 10-15-20 лет, набегают впечатляющие проценты, которые, впрочем, можно приравнивать к инфляции. В любом случае, заемщику нужно трезво оценивать свои возможности и выбирать максимально удобный для себя вариант кредитования.

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Новая старая квартира: памятка покупателю

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои достоинства и недостатки. С одной стороны, покупатель получает готовое жилье, а с другой — рискует стать жертвой мошенников.

Квартира относится к тому типу покупок, которые даже весьма обеспеченные люди совершают нечасто. Поэтому прежде чем решиться на сделку, будущий новосел должен многое обдумать.

Плюс-минус. Что касается покупки жилья на вторичном рынке, то среди безусловных плюсов можно отметить тот факт, что квартира уже готова. Это значит, что в ней скорее всего потребуется косметический ремонт — если, конечно, вы не задумали грандиозную перепланировку. В отличие от новостройки, там не придется самостоятельно настилать полы, проводить электропроводку. То есть приведение квартиры в порядок обойдется дешевле, а сам процесс пройдет быстрее, и уже через месяц-другой вы сможете отпраздновать новоселье. Второй плюс — вы сможете заранее разузнать, с кем придется делить двор, подъезд и лестничную клетку. Слишком шумные, неаккуратные соседи — это всегда неприятно. Люди разных социальных кругов также могут вызывать друг у друга раздражение.

Главным минусом покупки жилья на вторичном рынке могут стать юридические проблемы — например, внезапно обнаружившиеся настоящие владельцы квартиры, родственники тех, кто продал жилье, или незаконно выписанные малолетние дети бывших хозяев. Правда, избежать этой проблемы можно — внимательно изучить все документы, то есть убедиться в так называемой юридической чистоте квартиры. В теории, если вы обладаете знаниями в области жилищного права, а также желанием и терпением, чтобы изучить множество бумаг, рассказывающих об истории квартиры, то можете провести расследование самостоятельно. Но для большинства покупателей более приемлемым будет обратиться к профессионалу.

Цена надежности. Услуги риэлторских агентств недешевы — они могут обойтись в 3-10% от стоимости приобретаемого жилья. Можно, правда, обратиться к так называемым независимым или вольным риэлторам, работающим самостоятельно. Они берут за свои услуги фиксированную сумму — около $1,5-2,5 тыс. Однако в этом случае единственной гарантией профессионализма нанятого вами агента будут его "честное слово" и рекомендации людей, которые посоветовали вам к нему обратиться. Предъявлять претензии к агентству всегда проще. Тем более если компания крупная и беспокоящаяся о своем имидже.

Можно и вовсе отправиться в самостоятельное плавание. Правда, в этом случае стоит приготовиться к ряду трудностей. Во-первых, придется самостоятельно искать варианты квартир при помощи объявлений и баз данных в интернете, созваниваться и договариваться с продавцами о встречах, вести переговоры, возможно, торговаться, снижая цену. При отсутствии соответствующего опыта и достаточного количества свободного времени вы можете затянуть процесс поисков больше, чем на месяц. Самостоятельно проверить правоустанавливающие и прочие необходимые документы, составить договор купли-продажи, а также оформить сделку тяжело. К тому же в случае последующих проблем претензии можно будет предъявлять только к себе.

Впрочем, экономные граждане могут воспользоваться и компромиссным вариантом — заключить договор с агентством недвижимости не на полное обслуживание, а лишь на сопровождение сделки. В этом случае поиском жилья вы будете заниматься самостоятельно, а проверкой документов и оформлением — риэлтор. Риэлторы просят за эти услуги обычно 1-3% от стоимости жилья или фиксированную сумму в $1,5-2 тыс.

Возвращаться — неплохая примета. При выборе района, а также конкретной улицы важно учесть несколько моментов: экологию, инфраструктуру, транспорт, удобные выезды на основные городские магистрали.

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов

Что касается непосредственно дома, то важно также наличие парковки, домофона в подъезде. Прежде чем вносить залог за понравившуюся квартиру, желательно побывать в доме еще раз, чтобы без лишней суеты оценить все. Возможно, задать вопросы будущим соседям. Иначе после заключения сделки может выясниться, что милая и уютная квартира находится в доме, где практически никогда не работает лифт, двор по вечерам не освещается ни одним фонарем, а по ночам там собираются подростки со всего района с пивом и гитарами.

Так, например, менеджер одной из московских компаний Виктория едва не купила квартиру в буквальном смысле в разваливающемся доме в подмосковной Балашихе. "Когда мы приехали смотреть квартиру с риэлтором, — рассказала она "Ф.", — мне сразу понравился зеленый чистенький дворик, достаточно чистый подъезд, уютная квартира, которая требовала лишь небольшого косметического ремонта. Правда, я обратила внимание на какой-то странный забор слева от подъезда и лифт не работал. Но о таких мелочах обычно не особо задумываешься. Тем более что цена, объявленная хозяйкой квартиры, была невысока, что меня очень радовало. Поэтому я, не раздумывая, оставила в залог $3 тыс. и приготовилась к скорому новоселью". Однако позже Виктория решила сходить посмотреть на будущее жилище еще раз. Лифт снова оказался сломан, и проходившая мимо чета пенсионеров пояснила, что он вообще редко работает. Узнав, что девушка собирается покупать квартиру в этом доме, пожилые люди сочувственно покивали головами и повели ее на "экскурсию". За тем самым забором во дворе, как выяснилось, скрывалась еще одна часть дома. Жильцов давно выселили, так как через фасад прошла огромная трещина, а подъезд отгородили забором. От покупки квартиры Виктория в итоге отказалась, но залог у хозяйки забрала с трудом.

Станьте бюрократом. Как уверяют сотрудники агентств недвижимости, опрошенные "Ф.", проверить юридическую чистоту квартиры неспециалисту практически невозможно. Но если вы все же решитесь действовать самостоятельно, то нужно учесть несколько моментов. "Начинать проверку следует с получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — поясняют в компании "Пересвет-инвест". — В случае если квартира находится в залоге, под арестом или имеются иные обременения, информация о них будет содержаться в выписке. Информация из реестра также позволит подтвердить полномочия собственника, указанного в свидетельстве о праве собственности на квартиру".

Кроме того, нужно попросить владельца предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире сейчас и был зарегистрирован ранее, а также по какой причине и куда они были выписаны. Если владельцев несколько, то нужно согласие на продажу от всех. "Если в квартире кроме собственников зарегистрированы члены их семей, то жилье считается обремененным правами третьих лиц, то есть они имеют законное право жить в ней независимо от смены владельца, — отмечают в компании "Мик-риэлт". — Во избежание этого потребуйте, чтобы все зарегистрированные там граждане явились в нотариальную контору в момент оформления сделки и подписали обязательство освободить квартиру и выписаться из нее до определенного срока. Также обратите внимание, не были ли выписаны из квартиры какие-либо лица в связи с прохождением службы в армии или нахождением в местах лишения свободы". При условии, что в квартире прописаны несовершеннолетние, для оформления сделки нужно согласие органов опеки. Желательно проверить и чистоту предыдущих сделок по продаже квартиры. Если в прошлом квартиры не все чисто, то в будущем у вас могут возникнуть проблемы с прежними владельцами. Также можно для надежности проверить и правильность приватизации жилья.

Как рассказал "Ф." юрист адвокатского бюро DIA Law International Иван Уржумов, проверка правоустанавливающих документов крайне важна. В законодательстве есть такое понятие, как "добросовестный приобретатель", то есть тот, кто купил "нечистую" квартиру, не зная о ее проблемах. Человек, который даже не предпринял попыток выяснить что-либо об истинных владельцах жилья, вряд ли будет признан добросовестным покупателем. И в этом случае отстоять свое право на квартиру будет невозможно. "Признание же человека, купившего недвижимость у неправомочного продавца, добросовестным приобретателем может быть весьма полезным для защиты его прав на это имущество", — пояснил он.

Также, по словам юриста, оформлять договор купли-продажи лучше всего у нотариуса. По закону эта процедура не является обязательной, однако так надежнее. Ведь нотариус не только удостоверяет подписи сторон под договором, но и гарантирует дееспособность участников сделки, а также ее законность. Кроме того, при наличии нотариально заверенной сделки покупателю будет проще зарегистрировать ее — ему не потребуется представлять заявление продавца о перерегистрации права собственности.

Примерные сроки покупки квартиры

Операция Время выполнения
Заключение договора с агентством недвижимости 1 день
Поиск подходящего варианта, получение дополнительной информации, просмотр квартир 1-30 дней
Обсуждение условий сделки, внесение задатка 1 день
Проверка правоустанавливающих документов 7 дней
Подготовка покупателем документов, необходимых для продажи 2-60 дней
Оформление сделки купли-продажи До 30 дней
В том числе:
Закладка средств в банковскую ячейку 1 день
Заключение договора купли-продажи 1 день
Регистрация договора 7-14 дней
Подписание акта приема-передачи и получение продавцом денег из ячейки 1 день
Вся сделка От 30 дней

По данным компаний

Финансовые затраты

Вид пошлины или сбора Размер
Справка БТИ 150-250 рублей
Оформление сделки купли-продажи у нотариуса До 1,5% от суммы сделки, но не менее 1 тыс. рублей
Государственная регистрация сделки До 300 рублей
Налог на имущество 0,1-2% в зависимости от стоимости
Услуги риэлтора До 10%
Аренда банковской ячейки До 3 тыс. рублей

По данным компаний

КОММЕНТАРИИ

Игорь Богомолов, начальник отделения "Маяковское" агентства недвижимости "Пересвет-инвест":

— Юридическая чистота квартиры — понятие многогранное. При покупке жилья важна комплексная безопасность начиная от наличия освещения в подъезде и заканчивая законностью сделки. В законодательном плане внимание следует обращать на соответствие данных, указанных в документах на квартиру, паспортным данным продавца, на информацию, когда и по каким основаниям была приобретена квартира в собственность, какие лица проживали там ранее, куда и по каким основаниям выписаны. В основном все риски, связанные с мошенничеством, возникают по двум причинам: недостаточная информированность и доверчивость людей.

Ирина Перцова, руководитель отдела вторичного жилья компании "Мик-риэлт":

— В договоре купли-продажи часто указывается цена по справке БТИ, которая значительно ниже рыночной. В случае возникновения каких-либо споров по договору купли-продажи, эта цена будет определяющей. И если договор придется расторгнуть по решению суда, покупатель получит только сумму, указанную в договоре, при условии, что нет документов, подтверждающих выплату реальной суммы за жилье. Поэтому желательно попросить продавца написать расписку о получении реальной суммы. Можно также подписать обязательство о том, что в случае расторжения сделки продавец вернет реальную сумму, как, например, материальную компенсацию морального ущерба. Или подписать договор о намерениях и задатках, в котором будет оговорена реальная цена.

Ольга Железнова

 

remake, info@remkap.ru
опубликовано 19 ноября 2004 года

Смотрите также:

// Самостоятельное приготовление кладочных и штукатурных растворов.  (опубликовано 2012-02-01)
// Планировка. Дубль два  (опубликовано 2005-03-14)
// Бедность не порок, а шанс на новоселье  (опубликовано 2005-03-14)
// Постановка на учет и приватизация без лишней головной боли  (опубликовано 2005-03-14)
// Контроль за выдачей сертификатов стал строже  (опубликовано 2005-03-14)

Этапы проведения сделки купли-продажи квартиры

  1. Согласование цены
  2. Закрепление договоренностей в соглашении об авансе или задатке. Фиксируются цена, сроки проведения сделки, сроки физического и юридического освобождения квартиры, описывается имущество, которое передается вместе с квартирой, банк проведения сделки.
  3. Готовится пакет документов для проведения сделки и государственной регистрации перехода права

От ПРОДАВЦА:

—       оригинал свидетельства  о праве собственности;

—       оригиналы документов-оснований (указаны в свидетельстве). В случае покупки новостройки у первого собственника у первого собственника на руках не все документы, указанные в графе свидетельства «Документы-основания»;

—       оригинал выписки из домовой книги, срок не более 1 месяца;

—       нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в зарегистрированном браке или заявление о том, что на момент покупки продавец не состоял в зарегистрированном браке;

—       нотариальная доверенность на гос.регистрацию, в случае, если регистрировать документы будет доверенное лицо продавца;

—       справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

—       паспорт.

Если сделка проводится нотариально, потребуются дополнительно:

—       кадастровый паспорт (оригинал);

—       поэтажный план, экспликация (оригинал);

—       справка о стоимости квартиры (оригинал);

—       копия финансового лицевого счета (оригинал).

При нотариальной сделке выписку из домовой книги необходимо брать в 2 экземплярах, т.к. один оригинал останется у нотариуса;

Необходимо сверить  все документы, чтобы паспортные данные, адрес квартиры, написание Ф.И.О. были указаны без ошибок и везде совпадали. Особенное внимание к доверенностям.

От ПОКУПАТЕЛЯ:

—       нотариальноесогласие супруга на покупку или нотариальное заявление о том, что на момент покупки в зарегистрированном браке не состоит;

—       доверенность на гос.регистрацию;

—       паспорт.

  1. 4.     БАНК
  2. Заранее бронируется депозитарная ячейка в согласованном  банке.
  3. В день сделки продавец и покупатель встречаются в банке с деньгами, собранным пакетом документов и распечатанным договором купли- продажи.
  4. Сотрудник банка готовит договор на аренду ячейки с особыми условиями.
  5. Ячейка арендуется на месяц.

    Каков порядок и процедура покупки квартиры без риэлтора

    Аренду обычно оплачивает покупатель.

  6. Доступ в ячейку:

—       первый раз одновременно продавец и покупатель;

—       в течение 27 дней с даты заключения договора 1 раз может зайти в ячейку продавец предъявив клю от ячейки , паспорт, документы (оригинал договора купли-продажи с отметкой о проведенной гос.регистрации, копия свидетельства на право собственности покупателя на квартиру или выписку из ЕГРП, где новым собсвенником числится покупатель).

—       В течение последних 3-4 дней  единоразовый доступ в ячейку имеет покупатель, предъявив паспорт и ключ от ячейки.

  1. Деньги проверяются самостоятельно или сотрудником банка (проверку оплачивает продавец),закладываются в ячейку. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя.
  2. Подписывается договор в 3 экземплярах (о 1 остается в архивах росреестра). Договор должен быть распечатан на 2-х сторонах или сшит (в этом случае подпись ставится и на «пяточке»).
  3. Пакет документов, квитанция с оплатой гос.пошлины и 3 экземплара договора сдаются на гос.регистрацию. При этом выдается продавцу и покупателю расписки о получении документов, где указан срок выдачи.
  4. В указанный срок документы получают из продавцом и покупателем или их доверенными лицами.

10.  Продавец и покупатель встречаются (обычно в банке), покупатель передает продавцу ключ от ячейки, продавец в обмен на ключ передает расписку в получении денежной суммы.

11.  В установленные сроки стороны встречаются на квартире. Проверяют состояние квартиры и имущества, отсутствие задолженностей по оплате коммунальных платежей, электроэнергии и телефону. Подписывают акт приема-передачи квартиры. Акт подписывается в 2 экземплярах.

 

<< Назад

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *