Порядок расторжения договора социального найма

Что нужно знать о изменении и расторжении договора соцнайма

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Юриспруденция / Жилищное право / 6.4    Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

Согласно статье83 ЖКРФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Расторжение договора социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке, если наниматель:

· не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

· он или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, разрушили или повредили жилое помещение;

· систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

· использовал жилое помещение не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

· при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора – расторжение договора;

· независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Согласно п.2 ст. 687 ГКРФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья688 ГКРФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п.3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 – 3 статьи 685 ГКРФ. Другие положения ГКРФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п.2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

Следующее основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя – разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя (ст.69, 70 ЖКРФ), временные жильцы (ч.3 ст. 80 ЖКРФ), поднаниматели (ч.4 ст. 79 ЖКРФ). Данные действия должны быть подтверждены актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, и постановлением о применении мер административной ответственности.

Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства: нарушение прав и законных интересов соседей и невозможность в связи с этим проживания в одном жилом помещении.

В доказывании данных обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде.

Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. В соответствии со статьей678 ГКРФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно статье288 ГКРФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой29 ГКРФ. Согласно статье452 ГКРФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30 дневный срок.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч.1 ст. 82 ЖКРФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Законодательство предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма, путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения:

· в соответствии со статьей686 ГКРФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем;

· в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя необходимы следующие условия:

· граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

· они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

· граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);

· если граждане требуют заключить с ними один договор социального найма;

· согласия наймодателя в этом случае не требуется.

Эти условия не распространяются на отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене наймодателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет договора (занимаемое помещение) и некоторые его условия (перечень членов семьи нанимателя).

Замена нанимателя производится на основании:

· заявления дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

· согласия остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя (за исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения) и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

· согласия наймодателя .

При отказе наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует статье686 ГКРФ.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *