Пошагово продажа квартиры

Отдавать ли документы на квартиру риэлтору

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Что такое эксклюзивный договор, надо ли его заключать и что в нем должно быть написано, а также четкий ответ на вопрос, отдавать ли риэлтору документы на свою квартиру, – все это обсуждается в колонке, подготовленной для «Собственника» генеральным директором компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олегом Самойловым.

«Эксклюзив» – объективная необходимость или прихоть риэлторов?

Если вы хотите поручить хлопоты по продаже своей квартиры риэлтору, вам, скорее всего, предложат заключить эксклюзивный договор. Суть такого договора заключается в следующем: в течение согласованного срока вашу квартиру вы будете продавать только через этого риэлтора (агентство недвижимости). В большинстве случаев без такого договора ни один агент не возьмется за продажу. Это практика, сложившаяся еще в девяностые годы прошлого века и ставшая одним из первых шагов к формированию цивилизованного рынка недвижимости.

Надо сказать, что само по себе требование эксклюзивности вполне обосновано. Брокер должен четко понимать, что при профессиональной работе его усилия будут вознаграждены: оплата риэлторского труда происходит в финальной части процесса обслуживания, обычно – в момент сделки, и вряд ли кому-то понравится сделать всю работу по продаже объекта и в последний момент быть «обойденным». К тому же при продвижении квартиры агентство  недвижимости несет расходы на рекламу объекта, проверку юридических аспектов и подготовку документов.

Естественно, что в случае, когда между риэлтором и клиентом существует четкая письменная договоренность о взаимодействии на «эксклюзивной» основе, такие затраты вполне оправданы. А вот при отсутствии такой договоренности агентству попросту нет смысла тратить деньги на продвижение объекта, который одновременно с ним продает еще дюжина компаний. Все же агентство – организация коммерческая и стремится заработать.

Однако, стоит четко отличать добросовестную работу по продаже квартиры от желания «заработать» независимо от факта продажи. И первым «звонком» здесь должно стать требование агентства отдать им при заключении эксклюзивного договора правоустанавливающие документы на квартиру. Дескать, они должны храниться в сейфе агентства весь период действия договора, мол, таковы правила…

Документы как подтверждение полномочий риэлтора

Надо сказать, что определенная обоснованность у этого требования существует. Дело в том, что практика, сложившаяся на московском квартирном рынке, в этой части такова: покупатель (а чаще риэлтор покупателя, так как сам покупатель не всегда знает подобные тонкости), внося предоплату, справедливо хочет получить подтверждение, что он вступает во взаимоотношения с тем брокером, который и правда уполномочен продавать квартиру. И уполномочен как раз на эксклюзивной основе.

Чем вызвано такое желание? Очень просто: вряд ли кому-то захочется внести предоплату, выждать согласованный срок, подготовиться к покупке, снять со счета или конвертировать необходимую сумму и… в последний момент узнать, что вожделенная квартира преспокойно продана другому покупателю продавцом самостоятельно или при участии другого агентства.

Так уж сложилось, что в московской практике проведения операций с недвижимостью подтверждением эксклюзивности прав посредника и серьезности намерений продавца является наличие у риэлторской компании, выставившей квартиру в продажу, оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру. А теперь про «игры», в которые играют риэлторы.

«Игры», в которые играют риэлторы

Подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях

Оказывается, в начале вашего сотрудничества подлинники документов на квартиру агентству в общем-то не так уж и необходимы. Реально они понадобятся в момент нахождения покупателя и далее: для подготовки документов, необходимых для сделки, и непосредственно при ее проведении. Однако требуют риэлторы со своих клиентов, чтобы те передали подлинники сразу, при заключении договора на обслуживание. Зачем?

Как несложно догадаться, агентства таким образом пытаются «застраховаться» от отказа клиента от сотрудничества, а другими словами, максимально «закрепостить» клиента. Кроме того, как ни грустно это признать, подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях.

Нет, речь не идет о самом распространенном страхе потенциальных клиентов, опасающихся, что агентство, располагая подлинниками документов на квартиру, может продать ее без участия хозяина, а деньги – присвоить. Этот страх как раз не слишком оправдан: юридическая процедура продажи – операция не настолько простая, чтобы ее можно было осуществить, обладая лишь документами, подтверждающими право собственности. Так что риэлторы продать квартиру без вашего ведома просто-напросто не могут. Ну, а мошенники вполне могут сделать свое «черное дело» и при отсутствии оригинальных документов.

А вот несколько ограничить «свободу маневра» своего клиента путем удержания документов брокерам вполне по силам. Часто агент, правдами и неправдами заключив эксклюзивный договор, считает, что его работа на этом закончена. Остается только ждать, когда покупатель на квартиру найдется сам собой, после чего можно будет совершить сделку и положить в карман комиссионные. Тот факт, что продвижение объекта и поиск покупателя – это объемная ежедневная работа, да к тому же его прямая обязанность, агента по эксклюзивному договору не слишком беспокоит. Время идет, квартира не продается. Естественно, наступает момент, когда возмущенный клиент заявляет о расторжении договора. И вот тут-то выясняется, что получить обратно документы до истечения срока действия договора никак нельзя. Вот и оказывается клиент перед выбором: потратить время и силы на восстановление правоустанавливающих документов и продавать через другую фирму или продолжать работать с нерадивым «держателем» документов.

Еще одна популярная «игра» недобросовестных риэлторов – так называемая «продажа документов». Сама процедура сильно напоминает «беспроцентные кредиты за десять минут», которые до недавнего времени наперебой предлагались в любом торговом центре для покупки чего угодно. Обычно через некоторое время после подписания договора выясняется, что «беспроцентный» кредит дополняется кучей дополнительных выплат и штрафов, о которых скромно написано мелкими буквами внизу договора, который вы подписали. Вдруг оказывается, что договор на оказание риэлторских услуг не предоставляет клиенту почти никаких прав. Зато любое нарушение клиентом договорных условий облагается предусмотренным в договоре штрафом. А «уйти» клиент тоже не может, так как документы отдадут только после выплаты штрафа. Мне известен далеко не один случай, когда в таких ситуациях риэлторы получали со своих клиентов деньги, сопоставимые с размером комиссионных вознаграждений за полный комплекс работ.

Как быть?

Каков же выход? Конечно, каждый принимает решение сам. Но я бы в принципе не рекомендовал иметь дело с агентством, сотрудники которого обосновывают свои требования, предъявляемые к клиенту, отсылкой к «такому порядку».

Как продать квартиру без риэлтора

Если этот порядок оправдан интересами клиента – его, несомненно, можно признать верным и согласиться с ним. А вот если единственное его объяснение – обеспечение удобства для риэлтора…

Реальный профессионал уже при заключении договора на обслуживание объяснит своему клиенту, когда, зачем и на какой период ему понадобятся правоустанавливающие документы. Если же этих объяснений нет, не думаю, что подлинники стоит передавать. Да, показать их, действительно, надо. Любой уважающий себя агент возьмется за продажу квартиры, только убедившись, что ее предлагает действительно собственник или его доверенное лицо. Да, копии документов, действительно, надо оставить в агентстве. Они понадобятся, чтобы предоставить более полную информацию потенциальному покупателю, оценить, какие подводные камни могут ожидать как вас, так и покупателя во время и после сделки, и т. д. Но подлинники для всего этого вовсе не нужны. И если агент или его руководство без внятного объяснения причин жестко настаивает, чтобы документы с самого начала сотрудничества хранились в сейфе компании, – это повод поискать другого риэлтора.

Или как минимум – со всей недвусмысленностью – дать понять, что «игра в одни ворота» с вами не пройдет.

Автор: Олег Самойлов.  «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Полезная информация:

Купля-продажа – один из самых распространенных способов приобретения жилья.

Как купить квартиру без риэлтора?

Даже несмотря на кризис, люди продолжают продавать и покупать квадратные метры.

Суть этой сделки на первый взгляд довольно проста: есть квартира, есть продавец и покупатель. Они заключают договор купли-продажи, по которому продавец-собственник передает квартиру покупателю, а тот платит за нее деньги. Вот, собственно, и все. Но при этом есть масса моментов, которые необходимо знать как покупателю, так и продавцу. Предположим, желаемая квартира найдена, покупатель и продавец ударили по рукам. Что дальше?

Шаг первый: сбор документов

Любая сделка начинается со сбора документов. При этом основная нагрузка всегда лежит на продавце. Для того чтобы продать квартиру, необходимы следующие основные документы:

1. Документ, удостоверяющий личность продавца (представителя) – паспорт, свидетельство о рождении.

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение, свидетельство о праве собственности. Правоустанавливающими документами на квартиру могут быть: договоры передачи (приватизация), купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая ЖСК, вступившее в силу решение суда и т. д. Свидетельство о праве собственности может быть выдано до 31 января 1998 года, то есть это документ старого образца. В этом случае при регистрации договора купли-продажи и регистрации права собственности за покупателем продавцу будет необходимо зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности. Внимание! Все три действия – регистрация ранее возникшего права, регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности за покупателем – могут быть произведены одновременно. Платить государственную пошлину нужно будет только за регистрацию договора и регистрацию права собственности за покупателем, а регистрация ранее возникшего права проводится бесплатно.

3. Кадастровый паспорт.

4. Ранее требовался техпаспорт БТИ. С 1 марта 2008 года выдают кадастровые паспорта. Это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Внесенные в кадастр сведения предоставляются в течение не более десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.

5. Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию договора и перехода права собственности. Размеры государственной пошлины установлены Налоговым кодексом РФ и составляют за регистрацию договора 500 рублей и за регистрацию права собственности 500 рублей. На практике за регистрацию договора платит продавец, а за регистрацию права собственности покупатель. Если на стороне продавца или покупателя несколько лиц, то 500 рублей делится на их количество. Например, квартиру покупают 2 человека в долевую собственность, каждый из них должен будет заплатить в равных долях, то есть по 250 рублей.

6. Договор купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Стороны могут обратиться за помощью в юридическое агентство либо к нотариусу. Но за нотариальное удостоверение договора купли-продажи придется заплатить государственную пошлину, которая может значительно облегчить карманы.

За удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества), государственная пошлинау нотариуса составляет: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 рублей; другим лицам в зависимости от суммы договора: до 1 млн. рублей – 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей; от 1 млн. 1 рубля до 10 млн. рублей включительно – 10 тыс. рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 млн. рублей; свыше 10 млн. рублей – 77,5 тыс. рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 млн. рублей.

При исчислении пошлины принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже оценочной (подпункт 5 п. 1 ст. 333.25 НК). То есть это может быть инвентаризационная стоимость здания (БТИ), кадастровая стоимость земли (Роснедвижимость), также оценку имущества могут произвести коммерческие оценщики.

Могут понадобиться и другие, дополнительные документы

Например, если квартира является совместной собственностью мужа и жены, то для ее продажи необходимо заручиться нотариально удостоверенным согласием второго супруга. И при этом совершенно не важно, на кого из супругов оформлена недвижимость. Если жилое помещение было куплено во время брака супругов, оно считается совместной собственностью, если, конечно, между ними не заключен брачный договор, которым установлен иной режим имущества.

Разрешение на продажу от органа опеки и попечительства, обращаться за таким разрешением необходимо в следующих случаях: во-первых, если собственником жилого помещения является несовершеннолетний гражданин, во-вторых, если собственником квартиры является недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.

Шаг второй: продавец и покупатель заключают договор купли-продажи: что обязательно должно быть в договоре

1. ФИО продавца и покупателя

Необходимо полностью написать фамилию, имя, отчество продавца и покупателя, указать дату рождения, паспортные данные, место жительства и т. д.

2. Предмет договора. Как гласит Гражданский кодекс РФ, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. То есть необходимо наиболее четко описать предмет договора (этажность дома, этаж квартиры, общую площадь, адрес расположения, реквизиты правоустанавливающих документов и т. д.). При отсутствии этих данных соответствующий договор считается незаключенным.

3. Стоимость жилого помещения. Если в договоре не будет указана стоимость жилого помещения, то он считается незаключенным. Кроме того, нужно помнить, что в России денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст. 140 ГК РФ). В договоре может быть предусмотрено, что оплата производится в рублях, эквивалентных определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

4. Сведения о лицах, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его продажи. Они не являются собственниками жилья, но выселить их все равно невозможно! Если в квартире есть такие, то это должно быть отражено в договоре, в противном случае сделка будет считаться незаключенной. 

Шаг третий: все – согласно акту

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или акту о приеме-передаче имущества. Это документ также должен быть составлен в простой письменной форме и подписан сторонами. По общему правилу, обязательство продавца передать квартиру покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания передаточного акта.

Кого нельзя выселить после продажи? По общему правилу, при продаже жилого помещения члены семьи собственника теряют право пользования квартирой, но за некоторыми лицами закон сохраняет право пользования. К ним относятся:

1. Граждане, получившие право пользования на основании завещательного отказа. Возможность завещательного отказа предусмотрена ст. 1137 ГК РФ. Если коротко, то завещательным отказом наследодатель возлагает на наследника, к которому отойдет жилое помещение, обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, после смерти наследодателя наследник становится собственником жилого помещения, но в придачу к квартире получает и постоянного квартиранта (отказополучатель), выселить которого он не имеет права. В итоге такой квартирант будет проживать в квартире в течение всего срока, предусмотренного завещательным отказом.

2. Граждане, получившие право пользования в результате отказа от приватизации. В соответствии с Жилищным кодексом при прекращении семейных отношений бывшие члены семьи собственника теряют право пользования квартирой. Но это правило не распространяется на бывших членов семьи собственника, которые в момент приватизации квартиры имели равные права пользования помещением наравне с собственником. Так, например, муж и жена проживали по договору социального найма в квартире. Затем жена решила приватизировать квартиру, а муж дал отказ от приватизации. Таким образом, квартира была оформлена в единоличную собственность жены. Спустя время супруги развелись. Бывшая жена решает продать квартиру, но вот выселить из квартиры мужа ни она, ни будущие покупатели не смогут. Муж сохраняет пожизненное право пользования квартирой.

3. Граждане, получившие право пользования квартирой по договору пожизненного содержания с иждивением, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина. Более того, плательщик ренты вправе продать, сдать в залог, подарить недвижимое имущество, но вот только с предварительного согласия получателя ренты. 

Шаг четвертый: договор заключен, документы собраны: что дальше

 А дальше продавцу и покупателю либо их представителям необходимо обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в просторечии регистрационную службу) по месту нахождения недвижимого имущества. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной регистрации, и вступает в силу только с момента государственной регистрации. Продавец и покупатель подают на регистрацию заявление и все необходимые документы, взамен получают расписку о приеме документов. В расписке будет указан срок окончания регистрации.

Обычно в течение месяца должны зарегистрировать право собственности и договор купли-продажи. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то в назначенную дату покупатель получит на руки: зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности.

Продается доля

Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, то прежде чем продать долю, продавцу необходимо известить об этом других сособственников. Данное правило касается не только продажи доли в жилом помещении, но и продажи доли в любом другом имуществе. То есть если, например, квартира или жилой дом находятся в общей долевой собственности, то при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме других сособственников о предстоящей продаже. При этом он должен указать цену и другие условия, на которых осуществляет продажу. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, то продавец вправе продавать свое имущество любому лицу. Если же продавец нарушит данное правило, то любой из участников долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с исковым заявлением о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

На государственную регистрацию необходимо будет предоставить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Это могут быть документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли (нотариально удостоверенный отказ либо отказ, который оформлен непосредственно в регистрационной службе). Если будет документально подтвержденный отказ, то в этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников. То есть выжидать месяц с момента извещения не надо.

Если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных сособственников от покупки доли, то регистратор обязан приостановить регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если Вам необходима квалифицированная и профессиональная помощь, связанная с продажей недвижимости, звоните: 8-985-413-79-86

Страница "Как продать квартиру: пошаговая инструкция" обновлена 20.11.2009.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *