Права арендатора нежилого помещения

Отлично от Основ законодательства об аренде Гражданский кодекс регулирует вопрос об изменении размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог меняться сторонами не чаще одного раза в пять лет. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в связи с обстоятельствами, не зависящими от него существенно ухудшились условия пользования или состояние нежилого помещения.

Если арендатор существенно нарушает свои обязанности по внесению арендных платежей, то арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Это новая мера оперативного воздействия на арендатора, установленная п.5 ст. 614 ГК РФ.

Так как договор аренды носит срочный характер, следующим условием договора является его срок. В отношении этого условия произошли принципиальные изменения. Ранее законодательство рассматривало условие о сроке как существенное. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался не заключенным. Кроме того, различные нормативные акты называли разные предельные сроки на аренду нежилых помещений.

Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды нежилых помещений заключается на срок, определенный договором. Однако допускается заключение договора и без указания в нем срока. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока заключаются в том, что каждая сторона такого договора может отказаться от него в любое время в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.

Все вышерассмотренные условия являются первостепенными для договора аренды нежилого помещения. Другие условия договора, которые составляют его основное содержание, подробнее будут рассмотрены далее.

Теперь рассмотрим права и обязанности сторон по договору аренды нежилых помещений.

Основное содержание договора аренды нежилых помещений составляют права и обязанности арендатора и арендодателя» Большее внимание в рассмотрении данного вопроса будет «уделено правам арендатора, так как именно данный участник договора имеет менее стабильное положение при пользовании арендуемым нежилым помещением.

Правом арендатора является то, что он может требовать от арендодателя передачи ему нежилого помещения, если последний не предоставил помещение в определенный договором срок. Также арендатор может потребовать возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды нежилого помещения, он может заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (ст. 611 ГК РФ).

Если после заключения договора, арендатор обнаружит такие недостатки нежилого помещения, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, то арендатор может воспользоваться предоставленными ему законом способами защиты нарушенного права (ст.612 ГК РФ), а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду нежилого помещения.

В случаях, когда арендодатель был обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое нежилое помещение и не выполнил этой обязанности, арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Некоторыми своими правами арендатор может воспользоваться лишь с согласия арендодателя. Это особые правомочия, реализация которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся: право сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду, право передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять арендованные нежилые помещения в безвозмездное пользование и т.д.

Согласие арендодателя в данных случаях требуется по причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем прав собственности на сданное в аренду имущество.

Одним из наиболее важных вопросов для арендаторов является возможность и порядок передачи арендованного помещения в субаренду.

Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды (ст. 615 ГК РФ). Поэтому плата за помещение, сдаваемое в субаренду не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды.

Ошибки арендаторов

В соответствии со ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Законодатель исходит из того, что обязательство не может создавать обязанности для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны, то есть для третьих лиц, в данном случае, арендодателя.

Следующим правом арендатора является то, что он по своему желанию может производить улучшение арендованного нежилого помещения. Отделимые улучшения являются его собственностью, если же улучшения не могут быть отделены без вреда от помещения, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. В случае, когда неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость, как правило, не возвращается.

Одним из важнейших прав, предоставляемых действующим законодательством арендатору, добросовестно выполняющему свои обязательства, является преимущественное право на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ). Надо ли говорить о том, что для арендатора, владеющего помещениями, которые являются основой его деятельности, требуется стабильность и уверенность в том, что он застрахован от всяческих неожиданностей

Гражданский кодекс РФ указывает, что если после окончания срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.621).

Обязанностью арендатора является пользование переданными ему помещениями согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества (ст. 615 ГК РФ).

Основной обязанностью арендодателя по договору аренды нежилого помещения является обязанность предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (СТ.611 ГК РФ). Однако типовым договором обязанность по передаче помещения возложена на балансодержателя. Причем, здесь же сказано, что приемо-сдаточный акт при передаче помещения составляется не балансодержателем, а лишь при участии его представителя. Интересно также отметить, что среди участников договора термин «балансодержатель» не указан, но все обязанности, которые, согласно действующему законодательству, должны быть возложены на арендодателя, вменены этой несуществующей стороне.

В ст. 622 ГК РФ указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. В связи с данной статьей в случае арендатор нанесение повреждений помещению, и не устранение последствий, арендодатель вправе потребовать возмещения вреда.

С таким требование в ФАС Северо – Западного округа обратилось общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "КАТАРСИС" с иском к закрытому акционерному обществу "Сеть оконных магазинов "БИССЕКТРИСА" о взыскании 82 284 руб. расходов на текущий ремонт помещения на основании договора аренды нежилого помещения от 01.06.2007 N 80А/К07.

Из материалов дела, что истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения срок действия договора — 11 месяцев.

После освобождения помещения ООО "КАТАРСИС" требовало проведения текущего ремонта в связи с повреждениями, которые не относятся к нормальному износу: 5 окон имели отверстия от установки жалюзи; 10 стеновых панелей из гипсовинила имели многочисленные отверстия от саморезов; отсутствовали плинтус и два внешних угла; на ковролине общей площадью 106,9 кв.м имелись невыводимые грязные пятна и следы механического воздействия.

Суд первой инстанции установил, что ответчик не исполнил обязательства, принятые на себя в пункте 4.2.15 договора, а также нарушил статью 622 ГК РФ. Вывод суда о размере убытков, возникших у истца, является обоснованным.1

Таково содержание основных прав и обязанностей сторон по договору аренды нежилых помещений. За нарушение своих обязанностей стороны несут ответственность.

Институт гражданско-правовой (имущественной) ответственности за нарушение договорных обязательств — важный элемент структуры договорных отношений. Он выполняет три основные функции.

Во-первых, превентивную функцию. Установление в законе или договоре ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение каких-либо обязательств является средством обеспечения их выполнения, так сказать, под угрозой применения наказания. Это особенно действенно в тех случаях, когда сторона имеет реальную возможность выполнить свое обязательство, однако, может нарушить его в угоду какому-либо экономическому интересу. К примеру, вместо своевременного перечисления арендной платы арендатор намерен использовать соответствующие денежные средства по другому назначению с целью получения определенной экономической выгоды. Наличие в данном случае в договоре аренды условия об ответственности за несвоевременное перечисление арендной платы, скорее всего, заставит арендатора отказаться от своего намерения и выполнить обязательство перед арендодателем.

Во-вторых, гражданско-правовая (имущественная) ответственность играет компенсационную роль в договорных обязательствах. Неисполнение одной из сторон обязательств по договору затрагивает имущественные интересы другой стороны. Причиненный при этом ущерб возмещается путем применения к виновной стороне мер гражданско-правовой ответственности.

В-третьих, с помощью указанных норм на сторону, не исполнившую условия договора, возлагаются неблагоприятные имущественные последствия, что служит своего рода наказанием за нарушение обязательств перед контрагентом по договору.

При нарушении права арендатора на преимущественное возобновление договора на новый срок, арендатор может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с новым арендатором договору аренды нежилого помещения. А также, если пожелает арендатор, арендодатель должен будет возместить убытки, причиненные первому в связи с отказом.

Гражданский кодекс РФ предусматривает ответственность арендодателя и за недостатки сданного в аренду нежилого помещения (ст. 612 ГК РФ).

Нормы об ответственности содержатся в общих и специальных актах и в заключенном сторонами договоре. Эти нормы предусматривают два вида имущественной ответственности: применение санкций и возмещение убытков. Санкции устанавливаются законом или договором применительно к конкретному виду нарушения в строго определенном размере, и взыскивается со стороны по договору за сам факт нарушения обязательства независимо от неблагоприятных последствий этого нарушения. Под убытками понимаются расходы, произведенные кредитором, утрата или повреждение его имущества (прямой действительный ущерб), а также не полученные кредитором доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено должником (косвенный ущерб). Санкции легче для взыскания, чем убытки. Их размер не нужно доказывать, достаточно лишь доказать факт нарушения, за который установлена соответствующая санкция. Убытки же нужно доказывать в каждом конкретном случае. Особенно сложный процесс такого доказывания в части размера неполученных доходов. Хотя и размер реально понесенных расходов для устранения последствий нарушения условий договора не всегда является бесспорным.

Проблема возмещения убытков достаточно актуальна для арендных отношений, поскольку эти отношения тесно связаны с правом собственности и законного владения. Практика арбитражных судов показывает, что стороны неохотно идут на установление в договорах санкций, не предусмотренных законодательством. Поэтому включать санкции в договоры следует по соглашению. То есть, если арендодатель требует установить в договоре санкцию в свою пользу, то он должен принять предложение арендатора об установлении санкций в пользу последнего. Только при таком подходе в договор об аренде будет включен раздел об имущественной ответственности сторон за нарушение договорных обязательств.

Таким образом, отношения между арендатором и арендодателем строятся в соответствии с закрепленными в законе и договоре их правами и обязанностями. Именно права и обязанности сторон являются основным содержанием договора аренды нежилых помещений. Соблюдение сторонами взаимных прав и обязанностей способствуют успешной реализации цели предпринимательской деятельности в отношениях между контрагентами договора. Но, к сожалению, не всегда стороны соблюдают установленные ими же условия договорами тогда за неправомерные действия по отношению к другой стороне наступает ответственность в виде санкций и возмещения убытков. Это, бесспорно, не укрепляет имущественное положение сторон и их репутацию.

Страницы: ← предыдущаяследующая →

1234Смотреть все

Похожие страницы:

  1. Правовые особенностидоговораарендынежилыхпомещений

    Курсовая работа >> Государство и право

    … работа на тему: «Правовые особенностидоговораарендынежилыхпомещений» Выполнила: студентка 32 группы … поскольку договорарендынежилыхпомещений имеет ряд отличительных черт, особенностей, связанных с объектом договора, порядком заключения договора, …

  2. Договорарендынежилогопомещения (3)

    Реферат >> Государство и право

    … главных особенностейдоговораарендынежилогопомещения является его обязательная государственная регистрация. ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРААРЕНДЫНЕЖИЛОГОПОМЕЩЕНИЯ 2.1. Существенные условия договораарендынежилогопомещения

  3. Договорарендынежилогопомещения (2)

    Реферат >> Государство и право

    … от иных видов договороварендынежилыхпомещений. Объект передан в доверительное управление. Особенностьюаренды при таких условиях …

  4. Правовое положение участников договораарендынежилогопомещения

    Реферат >> Государство и право

    … и пойдет речь в дальнейшем с учетом особенностей, которые присущи договоруарендынежилыхпомещений, выявляя некоторые проблемы, связанные …

  5. Договораренды (25)

    Дипломная работа >> Государство и право

    … . Подобное требование обусловлено тем. Что особенностьюдоговорааренды вещей является возврат тех же … право заключать договорарендынежилогопомещения до истечения срока действия ранее заключенного договорааренды этого помещения содержалась …

Хочу больше похожих работ…

Как правильно оформить договор аренды квартиры образец

Договор сдачи квартиры в аренду

Граждане, у которых есть дом, квартира, дача, не используемые в определенный момент времени, часто пытаются на них немного заработать арендой и, тем самым, компенсировать свои затраты на их содержание. Правильно оформленный договор аренды квартиры позволит избежать многочисленных шероховатостей и возможных споров между сторонами такого соглашения.

Стороны соглашения

Как правило, договор аренды квартиры между физическими лицами практикуется в случаях, когда одной стороной выступает собственник, а другой непосредственный наниматель. Чтобы правильно составить такое соглашение от сторон потребуется:

  • предоставить паспорта;
  • подготовить (для проверки) документы на квартиру;
  • согласовать текст и ключевые условия договора;
  • договориться о цене и порядке ее пересмотра.

Нужно понимать, что любые, возникающие у сторон вопросы, должен регулировать именно договор аренды квартиры. Бланк этого документа должен учитывать возможность проживания в квартире нанимателя, других родственников и членов его семьи, пользования всеми доступными благами, в частности бытовой техникой, а также мебелью. В отдельных случаях может предусматриваться возможность проведения косметического ремонта (расходы и их компенсация в таких случаях проговариваются отдельно).

Типовой договор аренды квартиры по образцу заключается также между юридическими лицами, а также между физическим и юридическим лицом. Очень часто договор аренды квартиры между физическими лицами образца 2016 года, приравнивают к договору поднайма. Но сторонами последнего обычно выступают государственная или коммунальная организация и наниматель.

Содержание договора

Немаловажным также является наполнение договора сдачи квартиры в аренду. Образец соглашения такого типа формируется на основании:

  • оригиналов паспортов сторон;
  • бумаги, подтверждающие владение (договор дарения, соглашение о купли-продажи, выданные государством свидетельства подтверждающие наследство, собственность, другие);
  • перечень собственников на заключение сделки и всех их согласия;
  • отсутствие ограничений на сделку (обычно это вписывается в подписываемое сторонами соглашение, но может потребоваться предоставление справок определённого типа).

Образец договора аренды простой квартиры, а именно жилища с одним собственником и минимальным количеством мебели, бытовой техники, нормальными жилищными условиями (обычно такие после проведения косметического ремонта) будет состоять из нескольких стандартных разделов. Сюда войдут:

  • предмет соглашения;
  • какие обязательства каждой из сторон;
  • как производится расчет;
  • период действия договора;
  • когда и при каких условиях прекращается соглашение;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • реквизиты сторон.

Пример договора аренды квартиры не сложно отыскать в сети, но лучше согласовывать документ с юристами с учетом особенностей конкретной квартиры.

Особые условия

Обычная практика, когда арендатор после подписания договора желает вселить в снятое им жилье других людей (родственников, друзей, знакомых), либо же считает себя полноправным хозяином имущества на весь период действия соглашения. Отчасти, если стандартный договор сдачи квартиры в аренду не предусматривает ограничений, он будет прав.

Поэтому, чтобы в будущем избежать возможных споров и неприятных моментов, связанных с использование вашего имущества, шаблон договора аренды квартиры должен обязательно иметь такие уточнения:

  • обозначать, кто и на каких условиях может проживать здесь;
  • оговорить возможность периодического контроля;
  • иметь опись всего, что вы оставили квартирантам и его состояния;
  • предусматривать порядок оплаты за проживание, а также электричества, воды с водоотводом, телефона, Интернет, газа, и других благ;
  • возмещение причиненных убытков либо неудобств, если такие будут;
  • возможность (запрет) на субаренду.

Обычно форма договора аренды квартиры предусматривает эти моменты. Правда, в определенных местных случаях необходимо некоторые аспекты детализировать и уточнять, исходя из местных особенностей. Поэтому, если вы не знаете, как правильно составить договор аренды квартиры помощь профессионального специалиста не будет лишней. Это на первоначальной стадии позволит урегулировать множество вопросов.

Аренда комнаты

Часто владельцы не желают сдавать квартиру целиком, либо же стараются сдать краткосрочно. Тогда целесообразно составлять договор посуточной аренды квартиры. Образец соглашения такого типа мало чем отличается от обычного договора аренды. Правда, как дополнительная гарантия обычно предусматривает возможность предоставления на правах приложения к договорённости копии паспорта нанимателя.

Также обязательно помнить, договор аренды комнаты в коммунальной квартире будет действителен в случае наличия письменного согласия его заключения, подписанного другими жильцами. Если такого нет — всегда можно оспорить сделку в суде. При этом если комната сдается в субаренду, условия договора не должны сильно розниться от основного договора аренды. Особенно важно это по части использования имущества и сроков.

Кроме прочего образец договора аренды комнаты в квартире должен также предусматривать нормы доступа к местам общего пользования (кухня, ванная, туалет), а также (при необходимости) порядка уборки этих мест.

Помните, чтобы обезопасить себя и свое имущество, целесообразно составлять письменные соглашения аренды, где подробно расписывать обязанности, права и полномочия сторон.

Как составить договор на сдачу квартиры

Сдаются квартиры на различные сроки, от суток и до нескольких десятков лет, командировочным и студентам, молодым семьям и просто тем, кто не имеет собственности.

Провинциалы

Вне зависимости от того, какими были обстоятельства и причины для снятия квартиры и, соответственно, сдачи последней в аренду, необходимо грамотно оформить сделку, чтобы в последующем не возникло никаких трудностей ни с выселением квартиросъемщиков, ни с налоговыми органами, ни с другими структурами. Для сдачи квартиры в аренду, прежде всего, необходимо составить договор.

Правила составления договора сдачи квартиры

Обсудите с квартиросъемщиком все условия договора сдачи квартиры в аренду. При этом важно сразу установить фиксированную оплату и периоды, в которые будет производиться эта оплата (раз в месяц, раз в квартал и т.д.), определить количество посещений хозяином квартиры, а также то, как будет производиться расчёт за электроэнергию, газ и другие коммунальные услуги, кто будет оплачивать счета за квартиру, условия досрочного расторжения договора и другие нюансы.

Перейдите к составлению договора. При этом важно знать, что договор может быть составлен вами без присутствия квартиросъемщика, а просто в последующем второй ознакомится с ним и подпишет. Договор составляется в трёх экземплярах (арендодателю, квартиросъемщику и регистрирующим органам).

Укажите первоначально в верхнем правом углу дату составления договора. Отступите от даты место и посредине напишите слово «Договор» либо «Договор сдачи квартиры в аренду».

Перейдите к оформлению текста договора. Текст должен содержать предмет договора, полный адрес квартиры и её размеры по техническому паспорту, реквизиты сторон, включающие полные паспортные данные (ФИО, адрес прописки и фактический адрес проживания, а так же телефон), название и номер документа, подтверждающего право собственности арендодателя на сдаваемую квартиру, сведения о тех, кто зарегистрирован на данной жилплощади, а так же сведения о тех, кто получит право проживания в данной квартире по настоящему договору, размер арендной платы и порядок её внесения, ответственность сторон в случае неисполнения договора или отдельных его пунктов, а также срок сдачи и порядок продления настоящего договора.

Подпишите договор сами и поставьте расшифровку подписи рядом в нижнем правом углу. Предоставьте договор для ознакомления и подписи квартиросъемщику. Свою подпись и расшифровку подписи квартиросъемщик так же должен поставить в нижнем правом углу.

Явитесь с договором в ЖЭУ по месту расположения квартиры и зарегистрируйте факт сдачи квартиры.

Обратитесь в налоговые органы и встаньте на учёт в соответствии с действующим законодательством.

Образец договора сдачи квартиры

Как правильно оформить договор аренды квартиры

Говорить о договоре аренды квартиры будет не очень корректно, так как может быть сдан дом, дача, вилла – одним словом то, что принято называть жилыми помещениями.

Но для удобства будет оперировать понятием договор аренды квартиры.

Логично будет начинать разбор особенностей и нюансов такого рода документа с самого понятия аренда.

Аренда – это передача собственности, как правило, недвижимой, во временное владение с правом пользования.

Так, предметом аренды могут быть жилая и коммерческая недвижимость, частное жилье: дома, квартиры, комнаты, а также транспортные средства.

Именно квартиры сегодня наиболее часто являются предметом имущественных договорных отношений или арендного договора.

Согласно гражданскому кодексу, аренда жилого помещения – это передача в пользование объекта недвижимости на конкретный срок на условиях помесячной оплаты, именуемой арендной платой.

Сторонами выступают собственник жилья, именуемый в тексте документа арендодателем и лицо, получающее в пользование квартиру, именуемое арендатором.

Договор на аренду квартиры обязателен к заключению только в форме письменной и на определенный срок.

В ситуации, когда одна из сторон – лицо юридическое, срок действия документа должен составлять не менее одного года.

Юридическое лицо, арендуя квартиру, использовать ее может только для проживания, например, иногородних или иностранных сотрудников фирмы.

Различия найма и аренды

Из этого видео ролика вы узнаете, как совершить наем или аренду квартиры.

Важно отметить и еще один нюанс, связанный с субъектами договорных имущественных отношений.

Так, договор аренды заключается, если:

  • объектом сделки является любой недвижимый объект, за исключением жилых помещений;
  • одна из сторон договорных имущественных отношений является лицом юридическим.

Во всех иных ситуациях применяется термин «договор найма».

Итак, в ситуации, если собственник квартиры сдает ее за плату другому гражданину, то заключен должен быть договор о найме жилого помещения.

В этой ситуации законодатель лоялен к срокам сдачи недвижимого имущества.

Каждый из вышеназванных документов регламентируется и отдельными статьями Гражданского кодекса РФ.

Договор найма жилого помещения попадает под действие 35 статьи Гражданского кодекса, а договор аренды – 34 статьей ГК РФ.

Так, в прямой зависимости от предмета договорных отношений и статусов сторон, заключается конкретный вид документа.

Что выбрать: наем или аренду

Полезное видео, в котором находится полезная информация о найме, а, также, аренды квартиры.

Ответ на данный вопрос уже обозначен законодателем.

Согласно законодательству, в аренду сдать жилое помещение организации — лицу юридическому можно не менее, чем на 1 год, а сроки найма законодатель не ограничивает.

Различны условия расторжения каждого из названных видов договоров.

Так, в случае заключения договора об аренде, расторгнуть его можно, ссылаясь на основания, указанные в нем же без необходимости обращения в органы суда.

Расторгается договор о найме жилого помещения только посредством судебного разбирательства и на основаниях строго определенных законодателем.

Немаловажен и момент регистрации документа.

Не подлежит регистрации договор найма.

Договор, заключенный с юридическим лицом на год и более обязателен к регистрации.

В современной практике особенно хитроумные юристы-риэлторы имеют особенность подменять эти понятия, заключают договора найма с организациями и передают недвижимость в аренду физическим лицам — это в корне неправильно, забывают они еще и тот факт, что суд учитывать будет не название документа, а его природу или объект-субъектные составляющие.

Расторжение аренды квартиры: основания

Для ясности следует уточнить, что типовая форма договора аренды жилого помещения или иного объекта недвижимости, пункта «расторжение» не содержит.

Данный момент обозначается, как «изменение или прекращение действия договора».

Наиболее распространенными условиями, дающими право изменить в одностороннем порядке или прекратить договорные отношения, являются:

  • окончание срока договора автоматически ведет к прекращению его действия, при необходимости он может быть пролонгирован посредством заключения дополнительного соглашения;
  • возникновение ситуации, в которой дальнейшее исполнение договорных отношений невозможно по независящим от сторон причинам.
  • предусматриваются и условия досрочного расторжения:

    • ликвидация нежилого помещения градостроительными организациями;
  • ликвидация юридического лица, предоставляющее объект в аренду или арендующее его, в ситуации отсутствия правопреемников;
  • смерти физического лица-арендодателя или арендаторы;
  • в ситуации, когда арендодатель является индивидуальным предпринимателем, договорные отношения прекращают свое действие, если государственная регистрация гражданина в качестве ИП аннулируется.
  • Здесь находится информация о том, что такое ребрендинг логотипа.

    Если вы не знаете, как правильно составить бизнес план, данная статья. поможет вам в этом!

    Вправе действие договора прекратить в одностороннем порядке арендодатель в случае:

    • Исполнения ненадлежащим образом обязанностей арендатором;
    • При наличии трех письменных предупреждений о нарушении правил аренды и правил пользования недвижимым объектом.

    Комментариев пока нет!

    Введение

    Предметом исследования в настоящей работе является правовое регулирование отношений аренды нежилых помещений в Российской Федерации. При этом ввиду сложности и многоаспектности данных отношений в реальной жизни, недостаточности их правовой базы, различия в практике применения и судебных решениях, в работе рассматриваются лишь некоторые проблемы договора.

    Актуальность данной темы обусловлена рядом обстоятельств. Во-первых, договор аренды нежилых помещений сравнительно недавно получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. По своей «популярности» в настоящее время он занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности предпринимателей. Сегодня работа коммерческих и иных организаций немыслима без соответствующего помещения, где располагаются офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае, заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке. После 1991 года в России начался настоящий бум на помещения, каждая организация старалась получить от государства «свою долю пирога» в виде пригодного для работы объекта недвижимости, что вызвало необходимость создания соответствующей правовой базы. Здесь, однако, имелись и сохранились до сего времени немалые проблемы. На начальном этапе становления российской государственности, в силу отсутствия нормативно-правовой системы законодательства России об аренде, правовой вакуум по этим вопросам заполнило союзное законодательство. Со временем, этот вакуум заполнило российское законодательство, в основном, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ.

    В период 1993-1995гг. на региональном уровне субъектами РФ принято большое количество нормативных актов, подчас идущих вразрез с федеральным законодательством об аренде.

    Лишь 1995-1996 годах с принятием частей первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

    Тем не менее, белые пятна арендного законодательства все же остались, что требует для правоприменителя вдумчивого, взвешенного применения различных по своей природе, характеру, времени принятия, предмету регулирования норм права в области арендных отношений.

    В-третьих, к сожалению, судебная практика в данном вопросе не всегда однородна. Подчас, арбитражные суды различных регионов и уровней неодинаково разрешают споры, вытекающие из арендных отношений.

    Цель работы – исследование особенностей содержания, порядка заключения, изменения и прекращения договора аренды недвижимости и его регулирования российским гражданским законодательством.

    Задача данной работы состоит в изучении проблемы в целом и выявлении и разрешении спорных вопросов, связанных с арендой нежилых помещений.

    Глава I. Основные понятия аренды нежилых помещений

    1.1. Понятие договора аренды

    В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

    Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е.

    Права арендатора нежилого помещения

    только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК РФ) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).

    Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во временное пользование, наряду с договорами найма жилого помещения, безвозмездного пользования и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

    Аренда имеет традиционно широкое распространение в коммерческом обороте и по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи. Объектом аренды может выступать различное имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

    Как купля-продажа и иные акты возмездной реализации имущества, аренда является товарной сделкой. Товаром в ней выступает часть потребительной стоимости вещи, сдаваемой в аренду. Эта часть потребительной стоимости соответствует отрезку времени, в течение которого арендатор имеет право извлекать полезные свойства этой вещи.

    При аренде происходит экономическое расщепление потребительной стоимости вещи на часть, отчуждаемую в виде товара и другую, таковым не являющуюся. Следствие этого — принадлежность арендованного имущества на различных юридических титулах одновременно двум субъектам. На срок договора у арендатора возникает ограниченное вещное право на объект аренды с одновременным сужением правомочий собственника (арендодателя) в отношении имущества.

    Важная черта этого договора — то, что он является основанием для перехода имущества в пользование, а не в собственность, не вправо хозяйственного ведения или право оперативного управления. В большинстве случаев осуществление права пользования арендованным имуществом связано с необходимостью им владеть, то есть, второе правомочие арендатора состоит в праве владения нанятым имуществом. «В ряде случаев наниматель может и должен осуществлять, хотя и в очень узких пределах, и право распоряжения нанятой вещью (например, ремонт вещи своими силами или передача ее третьему лицу для ремонта; передача части имущества в пользование другому лицу и т.п.). Можно сделать вывод, что у нанимателя возникает особое вещное право, включающее право пользования, в ряде случаев право владения, в определенных границах и право распоряжения нанятым имуществом». Это означает, что права арендатора на арендованное имущество подлежат защите наряду с правом собственности.

    Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:

    Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.

    Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 — объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.

    В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами до­говора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды — это те наи­более важные социально значимые случаи аренды, которые специа­льно урегулированы в параграфе 2 — 6 главы 34 ГК РФ .

    Договор аренды принято относить к числу консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров .

    Консенсуальным договор аренды считается, поскольку момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

    Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *