Права членов ТСЖ

ЖК РФ Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

4. Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

(часть 4 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

5. Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.

(часть 5 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Все нюансы членства в ТСЖ: права и ответственность

Членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. После прекращения членства в товариществе собственники помещений в данном доме обязаны выбрать и реализовать один из указанных в статье 161 настоящего Кодекса способов управления многоквартирным домом.

(часть 6 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Ст. 143 ЖК РФ. Членство в товариществе собственников жилья

В экономическом смысле деятельность ТСЖ отражает известную сложность в системе "доверитель — исполнитель", где доверителем выступает коллективный собственник жилья, а исполнителем — правление ТСЖ во главе с председателем. Рассмотрим момент наступления юридических последствий по заявлению собственника о вступлении в члены ТСЖ, включая случаи подачи заявления в день проведения общего собрания членов товарищества и вступления в члены товарищества собственников муниципального имущества.

Важный момент

По действующему российскому законодательству обязательное участие в ТСЖ не предопределяется нахождением в собственности жилого или нежилого помещения. Вступление в товарищество собственников жилья невозможно без добровольного волеизъявления, поскольку обязательность такого участия без наличия волеизъявления собственника признана не соответствующей ст. 30 Конституции РФ в Постановлении КС РФ от 03.04.1998 N 10-П.
Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении. Кроме заявления о вступлении, законодательство не предусматривает каких-либо дополнительных условий возникновения членства в товариществе и не допускает установления дополнительных требований в уставе ТСЖ (например, внесения вступительного взноса, рассмотрения вопроса общим собранием членов товарищества или правлением товарищества и т.п.).
Воля собственника на вступление в ТСЖ проявляется в составлении письменного заявления и доведении его до адресата. Необходимость письменной формы следует из необходимости восприятия данного заявления наиболее простым способом. Поэтому установление в уставе ТСЖ положения о том, что членство в товариществе возникает у всех собственников, выразивших в письменном виде свое волеизъявление об этом, соответствует требованиям закона. Собственник лишен возможности ссылаться исключительно на показания свидетелей как на доказательство вступления в члены ТСЖ.
На отношения по вступлению в члены ТСЖ распространяется ст. 165.1 ГК РФ, которая восприняла так называемый принцип строгой доставки или теорию доставки, согласно которым любые извещения и заявления приобретают какое-либо юридическое значение только при условии их получения.
Такой подход на практике существовал и до введения данной статьи.
Это обусловлено тем, что указанная теория доставки в полной мере соответствует положению о том, что заявление может быть взято обратно, если оно не известно другой стороне, в связи с чем юридические последствия порождает только заявление, дошедшее до сведения адресата, с момента получения воля заявителя считается выраженной окончательно <1>. Кроме того, до получения невозможно исполнить обязанность по ведению списка членов ТСЖ. Заявитель обладает возможностью контролировать получение заявления ТСЖ, поэтому подобная обязанность не является обременительной.
———————————
<1> Годэмэ Е. Общая теория обязательств. Перевод с французского / Пер. И.Б. Новицкого. М.: Юрид. изд-во МЮ СССР, 1948.

Моментом окончательного выражения воли собственника на вступление в ТСЖ является момент получения заявления добросовестным адресатом. До получения заявления его следует считать не поданным.
На собственника возлагается обязанность доказать доведение до товарищества своего заявления на основании письменных доказательств.
В Определении Санкт-Петербургского городского суда от 29.11.2012 N 33-16343/2012 было указано, что представленные истцами накладная и опись почтового отправления о направлении рядом собственников заявлений о вступлении в ТСЖ не могут быть приняты в качестве доказательств по делу, поскольку из представленных документов следует, что заявления о вступлении в ТСЖ были получены диспетчером позже, то есть на начало голосования указанные в заявлениях лица не являлись членами ТСЖ.
Апелляционным определением Вологодского областного суда от 12.04.2013 N 33-1649/2013 подтверждено, что суд первой инстанции правильно не принял во внимание представленные заявления собственников о вступлении в члены ТСЖ, которые не были зарегистрированы в ТСЖ и по которым не было решения общего собрания членов ТСЖ.
В указанном выше примере речь может идти о доведении сведений. Действительно, такими доказательствами могут быть регистрация в журнале учета заявлений членов ТСЖ и принятие решения общего собрания членов ТСЖ. Однако никаких ответов от ТСЖ на заявление не требуется.
В Определении Кемеровского областного суда от 08.02.2012 по делу N 33-1390 сделаны выводы о том, что заявление о вступлении в члены товарищества должно быть подано собственником в правление товарищества, на которое возложена обязанность ведения соответствующего реестра.
Из обстоятельств данного дела следовало, что в подтверждение своего членства в ТСЖ и полномочий на проведение собрания членов ТСЖ были представлены заявления о вступлении в члены товарищества.

Выясняем: кто может быть членом ТСЖ?

Но из материалов дела было ясно, что указанные заявления правлению ТСЖ фактически переданы не были, поскольку они были переданы Е., который на момент подачи заявлений членом правления ТСЖ не являлся.
Ведение списка членов товарищества, делопроизводства является обязанностью товарищества и его органов управления — правления (п. 7 ст. 148 ЖК РФ), но не обязанностью отдельных членов товарищества, которые в силу ч. 6 ст. 135 ЖК РФ не отвечают по обязательствам последнего. Значит, заявление о принятии должно быть подано как в правление ТСЖ, так и в ТСЖ по адресу, указанному в ЕГРЮЛ. Товариществу целесообразно надлежащим образом уведомлять собственников об изменении своего адреса.

В день проведения общего собрания

На практике возможны разнообразные обстоятельства и споры, включающие вопросы о действительном членстве в ТСЖ.
Нередко группа собственников в целях срыва проведения собрания ТСЖ принимает решение о вступлении в члены ТСЖ непосредственно при проведении общего собрания членов ТСЖ.
Это приводит к отсутствию доказательств, подтверждающих уведомление новых членов товарищества о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Кроме того, это затрудняет представление в суд достоверных доказательств, подтверждающих общее число членов ТСЖ на момент проведения общего собрания, поскольку имеется два списка: с учетом поданных заявлений на момент общего собрания и без учета поданных заявлений.
Подобные действия собственников недобросовестны и основываются на ошибочном толковании ст. ст. 143 и 146 ЖК РФ.
Так, из Определения Санкт-Петербургского городского суда от 31.10.2011 N 33-16190/2011 следует, что при разрешении спора судом первой инстанции правомерно найдены несостоятельными доводы ответчиков о том, что на самом внеочередном собрании членов ТСЖ в число членов ТСЖ были приняты 123 собственника помещений жилого дома и они вправе были принимать участие в голосовании, поскольку на основе анализа положений ч. ч. 1 и 2 ст. 146 ЖК РФ судом сделан правильный вывод о том, что участие в общем собрании членов товарищества собственников жилья вправе принимать только те члены товарищества, которые стали таковыми не позднее чем за 10 дней до дня проведения общего собрания. Лица, вступившие в число членов ТСЖ менее чем за 10 дней до дня проведения общего собрания, а также вступившие в число членов ТСЖ на самом собрании, не уведомлены о его проведении не позднее чем за 10 дней, так как в то время они еще не являлись членами товарищества.
Целесообразность данного подхода обусловливается необходимостью обеспечения стабильной деятельности товарищества. Деятельность ТСЖ не должна искусственно усложняться. В противном случае вместо решения поставленных задач товарищество будет заниматься судебными разбирательствами по доказыванию законности принятых решений.

В ТСЖ собственник муниципального имущества

Собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами ГК РФ могут быть не только физические, но и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, которые в результате реализации своих прав и исполнения обязанностей становятся собственниками жилых и нежилых помещений.
Собственниками — членами ТСЖ являются органы государственной и муниципальной власти, а государственные и муниципальные организации выступают представителями собственника.
В силу подп. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, относятся к вопросам местного значения городского округа.
Вступление в члены ТСЖ собственника муниципальных жилых и нежилых помещений подчиняется общим правилам. Существенным является то, что лицо, действующее от имени муниципального образования, должно обладать полномочиями на подачу заявления о вступлении в члены ТСЖ.
Апелляционным определением Архангельского областного суда от 25.08.2013 по делу N 33-3809/2014 было установлено, что мэрией города в лице начальника МУ МО "Город Архангельск" "Информационно-расчетный центр" в адрес ТСЖ было направлено почтой заявление о принятии в члены ТСЖ с момента получения настоящего заявления. Доказательств получения ТСЖ данного заявления и принятия по нему решения материалы дела не содержат, в связи с чем отсутствуют основания полагать, что ТСЖ было уведомлено о вступлении мэрии города в члены товарищества. При такой ситуации голос мэрии г. Архангельска как члена ТСЖ на дату проведения общего собрания не подлежит учету при подсчете голосов и определении кворума.
Также представитель МО "Город Архангельск" не обладал правом на участие в общем собрании, поскольку в доверенности не имелись полномочия на представление интересов на собраниях собственника помещений в многоквартирных домах. Соответственно, указанное лицо как представитель собственника муниципального имущества в доме не полномочно было принимать решения (участвовать в голосовании) на собрании членов ТСЖ.
Комментируя решение, следует отметить, что текст заявления содержал указание на принятие в члены ТСЖ с момента получения настоящего заявления. Это может привести к ошибочным выводам о том, что муниципальные образования могут самостоятельно определять момент вступления в члены товарищества. Вне зависимости от содержания заявления вступлением в члены ТСЖ является именно момент получения. Особенностью этого дела являлось и то, что обжалование решений общих собраний по данному спору не затрагивало стабильность работы ТСЖ, наоборот, признание недействительности решений не допускало необоснованной смены членов правления товарищества.
В Апелляционном определении Саратовского областного суда от 18.12.2012 по делу N 33-7464 отражено, что иск о признании незаконными общих собраний членов ТСЖ, решений общих собраний собственников жилья удовлетворен правомерно, так как материалами дела подтверждено, что в общем собрании членов ТСЖ от имени собственника муниципальных жилых и нежилых помещений, не являющегося членом ТСЖ, принимало участие и голосовало не уполномоченное собственником помещений лицо.
Однако критически стоит отнестись к возможности признания недействительности решений лишь по причине отсутствия специального указания на правомочие вступать в члены ТСЖ. Повышение риска признания недействительными решений общего собрания членов ТСЖ может негативно отразиться на управлении многоквартирными домами, привести к непредвиденным последствиям и причинению убытков значительному числу собственников, а также вреда имуществу собственников жилья и обслуживающим ТСЖ организациям, поскольку может поставить под сомнение правомочность многочисленных решений, которые принимались и ранее. Цепная реакция по обжалованию решений может фактически блокировать реальную деятельность ТСЖ.
При разрешении данных споров возможно применение положений ст. 183 ГК РФ. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий другое лицо (представляемый) впоследствии может не одобрить данную сделку. Следовательно, дальнейшее одобрение действий может подтвердить законность подачи заявления. Именно такой подход продемонстрирован в Кассационном определении Тюменского областного суда от 20.10.2010 по делу N 33-4574/2010.

Заключение

Проблемы при вступлении в члены ТСЖ возникают вследствие конфликтов интересов. Это обусловлено тем, что в экономическом смысле деятельность ТСЖ отражает известную сложность в системе "доверитель — исполнитель" (principal — agent), где доверителем выступает коллективный собственник жилья, а исполнителем — правление ТСЖ во главе с председателем. Специалисты считают, что в случае ТСЖ особое значение имеет социальный капитал <2>. Членство в организации является необходимым элементом социального капитала, который формирует способность к координации и совместным действиям в общих интересах. Отсутствие интереса у собственников указывает на нехватку социального капитала ТСЖ.
———————————
<2> Полищук Л.И., Борисова Е.И., Пересецкий А.А. Управление коллективной собственностью в российских городах: экономический анализ товариществ собственников жилья // Вопросы экономики. 2010. N 11.

При разрешении споров об оспаривании решений ТСЖ нужно учитывать необходимость обеспечения стабильности деятельности товарищества исходя из конкретных обстоятельств дела.
В спорах о признании недействительным членства ТСЖ, взыскания с собственника членских взносов, спорах о признании членов товарищества и включении в реестр членов товариществ особое внимание следует уделять личному заявлению собственника и руководствоваться датой получения заявления в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, поскольку именно с этого момента заявление считается поданным.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Как стать членом ТСЖ

Все нюансы членства в ТСЖ: права и ответственность

          При рассмотрении обращений граждан на незаконные действия ТСЖ, ЖЭК Управлением проведено 38 проверок данных предприятий, в 16 случаях выявлены факты нарушения действующего законодательства или в 42%, оказано содействие в решении проблем собственников помещений. К административной ответственности привлечены юридические лица, должностные лица. Выявлены факты самостоятельного применения мер по повышению оплаты за представленные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме при не исполнении ими своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья. Надо знать, что только в судебном порядке вправе ТСЖ потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
           Товарищества собственников жилья — это увеличение роли собственников квартир в решении вопросов содержания многоквартирного дома. Неизменное условие достижения данной цели – инициатива и разумная активность самих собственников жилья.
           Член ТСЖ должен знать, что главой 13 Федерального закона РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ «Жилищный кодекс» предусмотрено следующее. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
            Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
             Товарищество собственников жилья вправе: 
             1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; 

             2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; 
            3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
            4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 
            5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
            6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
            7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
            2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: 
           1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
           2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
           3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
           4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; 
           5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
           Товарищество собственников жилья обязано:
           1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
           2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества; 
           3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;   

           4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
           5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
           6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
           7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
           8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
           Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
           Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
           К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
           1) внесение изменений в устав товарищества;
           2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
           3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
           4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
           5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
           6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
           7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
           8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
           9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
         10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; 
         11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества.
            Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.
            Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должнос тным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
            Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
             Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
             Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
             1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
             2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
            3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *