Право на имущество

Коллеги! Очередная часть комментария к ст. 209 ГК. Как обычно, прошу критиковать и советовать:

Разговор о содержании правомочия распоряжения несколько затрудняется многозначностью термина. Это связано прежде всего с тем, что иногда словом «распоряжение» обозначают всю гамму принадлежащих собственнику возможностей, говоря, что собственник вправе «распоряжаться вещью по своему усмотрению».

В узком же смысле под правомочием распоряжения обычно понимают возможность определения «юридической судьбы вещи» – иными словами, возможность отчуждения права собственности или установления производных от права собственности прав на эту вещь – например, сервитута или эмфитевзиса (согласно п. 2 ст. 209 ГК собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом).

Иногда высказывается мнение, что к формам распоряжения относятся также потребление или уничтожение вещи. Однако очевидно, что эти и подобные им фактические действия, которые могут быть реализованы и без какого-либо правового основания, равно как владение и пользование вещью, с одной стороны, и отчуждение права собственности другому лицу или установление производных прав на вещь – с другой есть совершенно разные явления, которые вряд ли стоит объединять одним термином.

Как и в случае со всеми остальными имущественными субъективными правами, собственнику как управомоченному лицу принадлежит именно право как таковое, а не объект этого права (кредитору принадлежит требование, залогодержателю – право залога, сервитуарию – право сервитута, а собственнику – право собственности). Потому, строго говоря, при продаже и в иных случаях отчуждения собственник распоряжается не вещью как таковой, а принадлежащим ему правом. Поэтому выражение «произвести отчуждение вещи», «продать вещь», «распорядиться вещью» и т.п. есть лишь речевое упрощение. Корректнее было бы говорить «произвести отчуждение права собственности», «продать право собственности» — ведь продавец обязуется прежде всего перенести право собственности на вещь, а ее физическая передача может вообще не подразумеваться сторонами – но более короткая формулировка «распоряжение вещью» уже прижилась. Впрочем, и в судебной практике, и в законе можно встретить и «несокращенную» терминологию. Например, в одном из решений Верховный Суд перечисляет владение, пользование и распоряжение правом собственности как «элементы права собственности»: «Судебная коллегия считает, что преимущественное право покупки не может рассматриваться как ограничение права собственности, поскольку не влияет на реализацию ни одного из составляющих право собственности элементов. Ни владение, ни пользование, ни распоряжение правом собственности на часть квартиры в виде ее комнаты преимущественным правом покупки не ограничивается» (Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2004 № 5-В04-68). О распоряжении правом собственности говорит и Конституционный Суд в своем Постановлении от 28.05.2010 № 12-П: «В существующей застройке поселений переход к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором он расположен, — учитывая, что такой земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, — не может расцениваться как ущемление прав соответствующего публичного образования, которое фактически не имеет возможности использовать земельный участок под многоквартирным домом иначе, как путем распоряжения правом на него». Статья же 185.1 ГК РФ говорит о необходимости нотариального удостоверения доверенностей на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (п. 1), то есть и правом собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, отчуждение, равно как и установление производных прав на вещь, представляют собой не фактическую, а юридическую возможность, которую нельзя реализовать без каких-либо юридических оснований. Одним из начал частного права можно считать максиму римского права: «Никто не может передать больше прав, чем имеет сам» («Nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet»). Если у кого-то нет права собственности, то никакими фактическим действиями он не может передать это право другому лицу или передать эту вещь в аренду. Приобретение же права собственности добросовестным возмездным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя (абзац второй п. 2 ст. 223 ГК РФ) или приобретение права залога добросовестным залогодержателем не являются исключением из этого правила, поскольку согласно господствующему в российской доктрине мнению в обоих случаях право возникает у добросовестного приобретателя первоначальным способом.

То, что распоряжение, в отличие от владения и пользования, есть операция, осуществляемая не с вещью, а с самим правом на вещь, приводит некоторых исследователей к выводу, что распоряжение не может рассматриваться как правомочие в составе субъективного права собственности. Формально-логически это, видимо, верно, хотя и не имеет большого практического значения.

Как бы то ни было, в любом случае необходимо разграничивать действия фактического характера в отношении вещи как таковой (например, владение, потребление или уничтожение вещи) и действия юридического характера, осуществляемые в отношении права на вещь. В качестве общепримиряющей точки зрения можно было бы разграничивать распоряжение вещью и распоряжение правом собственности на вещь: в последнем случае объектом распоряжения выступает уже само право.

Поскольку распоряжение правом собственности является не фактическим, а юридическим действием, оно требует дееспособности лица, его осуществляющего. В частности, требуется дееспособность и для отказа от права собственности (ст. 236 ГК), который должен пониматься как сделка.

Нужно помнить о необходимости четко разграничивать акт собственно распоряжения правом (его передачу другому лицу, установление обременения и т.д.) и акт установления обязательства, надлежащее исполнение которого приведет к такому распоряжению.

Комментируемая норма, говоря о распоряжении как правомочии собственника, не имеет в виду возможность заключения обязательственных сделок, предметом которых является принадлежащая собственнику вещь. Распоряжение, возможность которого охватывается исключительными правами собственника – это возможность совершения распорядительных сделок, непосредственно направленных на перенос права на вещь или установление на нее производных прав.

Заключение же, например, договора купли-продажи, по общему правилу еще не является распоряжением, поскольку само по себе заключение договора не влечет переход права собственности к покупателю, ведь договор купли-продажи, грубо говоря, есть лишь обещание продавца передать право собственности. Только его исполнение – перенос права собственности – может привести к смене собственника. Поэтому п. 2 ст. 455 ГК и устанавливает, что договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Несмотря на использованный в законе термин «товар», нет никаких оснований для сомнений в том, что этот подход работает и в отношении недвижимости. Поэтому Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 11.07.2011 № 54 и указал следующее: «В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него».

В Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум ВАС РФ подтвердил правило о возможности заключения обязательственных договоров в отношении вещи, право собственности на которую еще не принадлежит арендодателю: «В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора» (п. 10).

Подтверждает это подход и Верховный Суд, отметивший в одном из своих решений следующее: «…при наложении ареста должник в обязательном порядке (при отсутствии указаний судебным приставом-исполнителем в постановлении о наложении ареста на имущество должника об ограничении прав владения и пользования имущества) лишается права распоряжения арестованным имуществом.

В то же время заключение сделок с арестованным имуществом не запрещено, поскольку не относится к юридически значимым действиям по распоряжению имуществом в отсутствие акта передачи имущества, в отношении которого такая сделка совершена.

Кроме того, необходимо учесть, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из этого, заключение договора об отступном в отношении имущества, на которое наложен арест, является правомерным, нелегитимными могут быть признаны только действия по фактической передаче в собственность другого лица имущества, распоряжаться которым в силу примененного судебными приставами-исполнителями ареста запрещено» (Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2016 № 306-ЭС16-4741).

В связи с этим следует считать некорректными подобные утверждения о недействительности договора купли-продажи, заключенного несобственником, нередко встречающиеся в судебной практике: «Суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции и указал, что поскольку договор купли-продажи от 27 марта 2015 г. заключен не с собственником автомобиля и вопреки его воле, судом правильно на основании пунктов 1, 2 статьи 209, пункта 1 статьи 454 ГКРФ признан недействительным указанный договор купли-продажи» (Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2017 № 46-КГ16-22); «Поскольку Шуленин В.Н. … не являлся их собственником, заключенный им с ООО «Алезар» договор от 25.04.2003 купли-продажи того же имущества нарушает требования пункта 1 статьи 209 ГК РФ, согласно которому права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику, и вследствие этого на основании статьи 168 ГК РФ также является ничтожной сделкой» (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.2010 № 6436/09).

В то же время передача вещи или иные действия несобственника, направленные – в осуществление заключенного им договора купли-продажи, – на перенос права собственности, уже являются недействительными в силу максимы «никто не может передать больше прав, чем имеет сам».

Если обратиться к тем судебным решениям, в которых говорится о ничтожности произведенного несобственником отчуждения, легко заметить, что в подавляющем большинстве споров речь де-факто шла не об эффекте обязательственной сделки (договора купли-продажи), а о том, перешло ли право собственности, то есть о недействительности направленной на передачу права распорядительной сделки. С учетом бесспорности последнего обстоятельства нет необходимости небрежно дезавуировать ст. 455 ГК.

Распоряжение часто называют базовым из принадлежащих собственнику правомочий, конституирующим само право собственности. Для этого, безусловно, есть серьезные основания. По общему правилу тот, кому принадлежит имущественное право, им и распоряжается. В возможности же отчуждения права – как проявлении распоряжения – правовое господство проявляется в максимальной степени.

Значение распоряжения подчеркивает и то, что в случае общей собственности распоряжение общим имуществом возможно лишь по общему согласию, в то время как порядок владения и пользования общим имуществом при отсутствии общего согласия может быть определен судом,. Другой пример из области общей собственности: если суд сочтет принадлежащую собственнику долю в праве собственности на жилое помещение незначительной, то, определяя порядок владения и пользования общим имуществом, он может отказать «миноритарному» собственнику во владении и пользовании жильем, но не может лишить его возможности принимать участие в распоряжении правом собственности на вещь: «устанавливая порядок пользования жилым помещением, суд вправе в том числе отказать во вселении конкретному лицу, установив в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другими сособственниками денежных средств за фактическое пользование его долей» (Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2017 № 47-КГ17-24). Впрочем, если отказ «миноритария» дать согласие на распоряжение правом собственности будет расценен судом как злоупотребление правом, ему будет отказано и в этом.

Даже ius nudum римского права – когда собственник отдавал, например, эмфитевту права владения и пользования землей, все же подразумевало сохранение у собственника возможности распорядиться своим правом собственности.

Это не означает, однако, что собственник не может быть стеснен в возможности распоряжения или что наличие таких ограничений приводит к прекращению права собственности.

Правомочие распоряжения может быть ограничено или передано другому лицу – иногда даже с лишением собственника этой возможности (например, при наложении ареста, при установлении залога с возможностью внесудебного присвоения предмета залога кредитором, при установлении собственником права хозяйственного ведения на вещь или при передаче вещи в имущество паевого инвестиционного фонда).

Например, арест имущества должника в рамках исполнительного производства включает запрет распоряжаться имуществом (ч. 4 ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Более того, впоследствии реализация имущества должника может быть произведена иным лицом, которое, тем самым, и получает возможность реализовать правомочие распоряжения вместо собственника: «принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями» (ч. 1 ст. 87; см. также Соглашение ФССП № 0001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30.04.2015 «О взаимодействии Федеральной службы…»).

Впрочем, подобный арест не является «совершенным». Согласно п. 2 ст. 174.1 ГК сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Выше уже приводилось Определение ВС, в котором указывалось на то, что «заключение сделок в отношении арестованного имущества не запрещено, поскольку без акта передачи такое действие не относится к юридически значимым действиям по распоряжению имуществом. Исходя из этого заключение договора об отступном в отношении имущества, на которое наложен арест, является правомерным. Нелегитимными могут быть признаны только действия по фактической передаче в собственность другого лица имущества, распоряжаться которым по причине ареста запрещено» (Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2016 № 306-ЭС16-4741). Однако п. 2 ст. 174.1 ГК допускает именно перенос права собственности несмотря на наличие запрета на распоряжение. Об этом в п. 94 Постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 № 25 сказано: «по смыслу п. 2 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, … является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом…»

Если же запрет распоряжения устанавливается законом, это правило уже не действует. Согласно п. 1 ст. 174.1 ГК сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.

Однако арест имущества должника или запреты, устанавливаемые в рамках процесса банкротства, носят временный характер и предполагают лишь ограничение возможности собственника распоряжаться принадлежащим ему правом, а не лишение его этой возможности.

Серьезнее обстоит дело, например, при установлении на вещь права хозяйственного ведения. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечается, что в соответствии с п. 1 ст. 295 ГК «при разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными» (п. 40). Эта мысль подтверждается и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечается: «Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия».

Практика по конкретным делам этот подход подтверждает: «законодатель не предоставляет собственнику имущества, переданного в хозяйственное ведение иному субъекту права, каким-либо способом распоряжаться таким имуществом, устанавливать условия его владения, использования, получения предприятиями доходов и размера таких доходов от сдачи такого имущества в аренду, ограничив его лишь правами на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия» (Определение Верховного Суда РФ от 15.07.2016 № 305-ЭС16-7239); «собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия. В п. 1 ст. 20 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» перечислены полномочия собственника имущества унитарного предприятия, в перечень которых не включено, за исключением казенных предприятий, право изымать, а также иным образом распоряжаться находящимся в хозяйственном ведении предприятия имуществом. … Таким образом, суды обоснованно исходили из того, что ни положения ГК РФ, ни нормы Закона № 161-ФЗ не предоставляют собственнику имущества, образованного на праве хозяйственного ведения, право изымать у него это имущество» (Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2016 № 306-ЭС16-13388).

Таким образом, если имущество передано на праве хозяйственного ведения унитарному предприятию, собственник лишен возможности распоряжаться принадлежащим ему правом. Само предприятие получает возможность определять судьбу переданного ему имущества лишь в ограниченных законом пределах (ст. 294 ГК РФ), однако в указанных в законе случаях предприятие имеет возможность по распоряжению, вплоть до отчуждения имущества, при этом приобретатель получает право собственности. Иными словами, перед нами отступление от максимы «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам» — ведь обладатель ограниченного вещного права имеет возможность наделить приобретателя правом собственности. Эта особенность права хозяйственного ведения, дошедшего до нашего времени по сути их 20-х годов ХХ века, нередко приводила исследователей этого института к мысли, что в подобных случаях скорее следует говорить о расщеплении права собственности.

То же можно сказать и о праве оперативного управления: «Собственник (Министерство), передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе был им распоряжаться независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения (Определение Верховного Суда РФ от 17.07.2017 № 302-ЭС17-8248)». Схожая ситуация складывается, например, и при учреждении права пожизненного наследуемого владения. При передаче вещи в имущество паевого инвестиционного фонда собственник, формально сохраняя право общей долевой собственности на имущество фонда, также фактически отстраняется от распоряжения им (впрочем, как и от владения и пользования).

Еще один интересный пример дает ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта». Статья 8 Закона говорит о том, что указанное в ней имущество, внесенное в уставный капитал АО РЖД и принадлежащее ему на праве собственности (например, железнодорожный подвижной состав, предназначенный для осуществления специальных железнодорожных перевозок; объекты и имущество, предназначенные непосредственно для выполнения аварийно-восстановительных работ), не может быть передано в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление или залог; это имущество может находиться только в собственности АО РЖД или федеральной собственности. Иными словами, единственной возможностью по распоряжению имуществом является отчуждение его в федеральную собственность.

Тем не менее, как принято считать, даже при лишении собственника возможности распоряжения право собственности сохраняется за ним, то есть право собственности во всяком случае не сводится к правомочию распоряжения. Однако в тех случаях, когда правомочие распоряжения изначально не охватывалось правом на вещь, это право вряд ли может быть признано правом собственности. Например, продажа, дарение и наследование боевого короткоствольного ручного стрелкового наградного оружия не допускаются (ст. 20.1 ФЗ «Об оружии»). Можем ли мы считать лицо, награжденное таким оружием, его собственником? Вряд ли получится уйти от ответа, сославшись на публичную природу отношений. Раз частное лицо обладает вещью, и это обладание, безусловно, противопоставляется иным частным лицам, эта ситуация должна быть описана и в рамках частного права.

24. Понятие и содержание права собственности.

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 211. Риск случайной гибели имущества

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Право собственности может быть рассмотрено в объективном и в субъективном смысле. В первом случае речь идет о юридическом институте — совокупности правовых норм, значительная часть которых, имея гражданско-правовую природу, входит в под отрасль вещного права.

Однако в институт права собственности включаются не только гражданско-правовые нормы. Он охватывает все нормы права, закрепляющие (признающие), регулирующие и защищающие принадлежность материальных благ конкретным лицам. К ним, следовательно, относятся не только соответствующие нормы гражданского права, но и определенные предписания конституционного и административно-правового характера, и даже некоторые уголовно-правовые правила, устанавливающие принадлежность имущества определенным лицам, закрепляющие за ними известные возможности его использования и предусматривающие юридические способы охраны прав и интересов собственников.

Иначе говоря, право собственности в объективном смысле представляет собой не гражданско-правовой, а комплексный (многоотраслевой) институт права, в котором, однако, преобладающее место занимают гражданско-правовые нормы. Эти последние в совокупности охватываются понятием права собственности как гражданско-правового института, входящего в общую, единую систему гражданско-правовых норм.

В субъективном смысле право собственности, как и всякое субъективное право, есть возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу. С этой точки зрения оно представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю — собственнику, и только ему определять характер и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное хозяйственное господство.

Содержание собственности заключается в том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, но эти действия не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

Формы: частная, государственная и муниципальная собственность. Виды: общая (долевая и совместная) и отдельного лица.

Какие документы в Украине подтверждают право собственности на квартиру

Квартиры первичного рынка, если речь идет про инвестиционные квартиры, оформляются путем продажи имущественных прав и регистрация права собственности на квартиру сразу проводится на клиента. Соответственно, в Государственном реестре он становится первичным собственником этой недвижимости. А это означает, что договор купли-продажи имущественных прав и будет тем самым подтверждающим документом на право собственности жилья, и юридическим основанием для регистрации клиента собственником инвестиционной квартиры.

Какие документы должен иметь владелец квартиры в Украине

Каждый владелец недвижимости должен иметь документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Одним из самых важных документов на квартиру является технический паспорт, без которого нельзя оформить право собственности. Для его оформления нужен отдельный пакет документов, предоставляемый сертифицированным инженерам:

  • личный паспорт и идентификационный код;
  • акт приема-передачи помещения;
  • инвестиционный договор, подписанный застройщиком;
  • все дополнительные соглашения к инвестиционному договору.

Стандартный срок изготовления паспорта — 5 дней. При необходимости можно заказать его срочное изготовление по повышенному тарифу.

Еще один необходимый для владельца квартиры документ — выписка о госрегистрации права собственности. Она не имеет печатей и подписей — ее можно распечатать самостоятельно в формате А4, открыв соответствующий файл на сайте Министерства юстиции. Однако иметь эту бумагу необходимо.

Какой орган выдает документы на квартиру

Для оформления права собственности на недвижимость, в том числе и на квартиру в новостройке, требуется проведение регистрации в электронном Государственном реестре. Эта процедура была введена в 2004 году, а с 2013 года регистрация проводится исключительно в электронном варианте. С 1 января 2016 года Свидетельство о праве собственности в бумажном варианте больше не выдают, а выписка о регистрации доступна на сайте Министерства юстиции.

Где можно зарегистрировать право собственности на недвижимость

Для регистрации права собственности на недвижимость можно обращаться в одну из инстанций:

  • к нотариусу — государственному или частному, они имеют доступ к реестру и право регистрации любой сделки с недвижимостью;
  • в центр предоставления административных услуг — там этой процедурой занимается государственный регистратор.

Процедура получения свидетельства о праве собственности на квартиру на первичном рынке

Переоформление права собственности застройщика на покупателя начинается с оформления технического паспорта — его чаще всего делает инвестор. Затем собирается два пакета документов — от застройщика и от покупателя.

С готовыми бумагами можно обращаться к субъекту регистрации прав по месту нахождения недвижимости.

Сроки регистрации права собственности и стоимость процедуры

Нотариус может провести процедуру регистрации квартиры (дома) немедленно, в крайнем случае — не более чем за 5 рабочих дней. Это обуславливается статьей 19 Закона Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Статья 34 этого же Закона предусматривает уплату административного сбора в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц. А также 120 гривен, которые взымаются за предоставление информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. От административного сбора освобождаются некоторые категории граждан.

Пакет документов для регистрации недвижимости

Оформление покупки квартиры у застройщика требует двух пакетов документов — от застройщика и от инвестора.

Застройщик предоставляет такие документы:

  • подтверждение возникновения, перехода и прекращения права на земельный участок;
  • подтверждение принятия в эксплуатацию строительного объекта;
  • список лиц (юридических и физических), производивших финансирование строительства объекта.

От инвестора требуется:

  • договор, подтверждающий приобретение права на объект строительства — инвестиционный, о долевом участии, купли-продажи имущественных прав, прочие, а также все дополнения к нему;
  • справка — выписка из общего перечня лиц, которые привлекались для финансирования объекта строительства — ее выдает застройщик;
  • акт приема-передачи помещения;
  • технический паспорт;
  • заверенные копии всех этих документов;
  • квитанции об оплате сборов на регистрацию.

Процесс регистрации права собственности на недвижимость от застройщика

Как оформить право собственности на квартиру от застройщика

Предоставленные застройщиком документы проходят регистрацию в базе данных о регистрации заявлений и запросов Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Оригиналы сканируют, получают электронные копии.

Покупатель квартиры в новостройке со своим пакетом документов, паспортом и идентификационным кодом, заявлением о регистрации прав обращается к субъекту регистрации прав. Документы проходят проверку, после чего право собственности регистрируется в реестре.

Риски при регистрации права собственности на недвижимость

При покупке квартиры в новостройке существуют определенные риски:

  1. Продажа одного и того же объекта двум или более лицам. В начале строительства покупатель заключает с застройщиком инвестиционный договор, который дает право на покупку, но не на собственность. Недобросовестный застройщик может продать это право несколько раз, о чем покупатели узнают только тогда, когда начинают процедуру регистрации.
  2. Незаконность строительства — когда у компании не имеется всех необходимых разрешений на стройку.
  3. Несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию — например, из-за несогласованной документации по инженерным сетям.
  4. Квартира в залоге у банка. В этом случае банк имеет право изъять жилплощадь у застройщика за долги.

Учитывая вероятность возникновения таких рисков, следует тщательно проверять документы компании-застройщика, можно обратиться к профессиональным юристам по недвижимости.

Какую недвижимость в Украине необходимо регистрировать

Регистрации права собственности в Украине подлежит любая недвижимость.

С 2013 года все объекты недвижимости заносятся в электронный Государственный реестр. Те, кто оформлял сделки ранее, процедуру повторно проходить не должны — эти объекты будут занесены в реестр при внесении любых изменений в их документации.

Что нужно проверить при оформлении покупки квартиры

Проверка перед покупкой квартиры первичного рынка кардинально отличается от проверки жилья вторичного рынка. Следует скрупулезно изучить не только сам инвестиционный договор, заключенный с застройщиком, но и целый ряд другой его документации:

  • документы на земельный участок;
  • учредительную документацию компании;
  • разрешение на строительство;
  • строительную лицензию;
  • технические условия для коммуникаций;
  • историю объекта, наличие арестов, запретов, ипотеки;
  • наличие судебных тяжб застройщика и связанных с ним лиц;
  • наличие долгов;
  • общую схему продажи — законность сделки;
  • условия договора с покупателем.

Часть реестров имеется в открытом доступе. За информацию других требуется платить.

Где оформлять покупку квартиры

В соответствии с Законом для оформления покупки квартиры требуется обратиться к нотариусу — государственному или частному. Здесь следует учитывать, что услуги частного юриста обойдутся дороже, но сам процесс пройдет быстрее и комфортнее.

В соответствии со статьей 55 Закона Украины «Про нотариат» подобные сделки проводятся по месту регистрации имущества.

Оформление задатка при покупке квартиры

Денежную сумму, выдаваемую покупателем квартиры продавцу в счет стоимости объекта, называют задатком. Выдача задатка выгодна обеим сторонам — он служит некой гарантией подтверждения обязательств. Продавец в случае невыполнения своих обязательств должен вернуть задаток в двойном размере. Если же свои обещания не выполнит покупатель — деньги ему не возвращают.

Оформление выдачи задатка необходимо прописать в договоре, или в дополнительном соглашении к договору. Обязательно должно быть прописано слово «задаток». Если этого не будет — внесенная сумма будет считаться авансом, что не дает права в определенных обстоятельствах на возврат денег в двойном размере.

Общая стоимость оформления покупки квартиры в новостройке

После того, как все документы подготовлены, покупателю требуется уплатить все необходимые сборы:

  • государственную пошлину, зависящую от метража квартиры — пошлина составляет 1% стоимости объекта;
  • услуги нотариуса;
  • также требуется отдать 1% стоимости в Пенсионный Фонд (его можно вернуть в случае покупки жилья впервые — для этого следует подать административный иск);
  • военный сбор — 1,5%;
  • налог на доходы физических лиц — 5% для резидентов, 15% — для нерезидентов; эта сумма подлежит уплате, если недвижимость находится в собственности менее трех лет, или если это вторая или более продажа в текущем году; от налога освобождены инвалиды 1-2 групп, инвалиды ВОВ, семьи военных, пропавших без вести, некоторые другие категории граждан.

В любом случае — это гораздо дешевле, нежели оформление вторичного жилья.

Особенности оформления покупки квартиры на ребенка

Для обеспечения будущего ребенка родители иногда покупают ему квартиру и сразу оформляют на его имя. Могут быть и другие причины такого оформления — к примеру, кредиторы родителей не смогут претендовать на квартиру ребенка, а также эта жилплощадь не будет считаться совместно нажитым в браке имуществом.

Оформление квартиры на ребенка возможно, но имеет свои нюансы:

  • статья 117 Семейного кодекса Украины требует предоставления нотариусу разрешения на сделку органов государственной опеки;
  • на оформление должны дать согласие оба родителя;
  • кредит или рассрочка в таких случаях невозможны;
  • родители не могут сдавать эту квартиру в аренду, безвозмездное пользование, передавать в залог;
  • разделить при разводе или выделить долю нельзя без согласия органов опеки.

Оформление покупки квартиры на двоих

Если есть необходимость оформления квартиры на двоих — это вполне возможно. Причем не обязательно, чтобы совладельцы состояли в каких-либо родственных отношениях. Это могут быть совершенно чужие люди. И покупка может быть оформлена как в равных долях, так и в разных — к примеру, в зависимости от внесенной суммы.

При регистрации права собственности указывается нужное количество лиц.

Оформление покупки части квартиры

Если при покупке квартира оформляется на двух или более совладельцев, то каждый из них получает неоспоримое право распоряжаться своей частью самостоятельно — это предусмотрено статьей 361 Гражданского кодекса Украины. В то же время остальные совладельцы получают преимущественное право на приобретение части жилплощади, принадлежащей соседям — это указано в статье 362 этого же Кодекса.

Это значит, что при желании продать свою часть недвижимости обязанностью собственника является письменное уведомление других совладельцев (за месяц до предполагаемой продажи) о намерении продать свою часть, с указанием цены и прочих условий.

Нарушение условий преимущественного права может привести к тому, что совладелец подаст в суд и получит право на часть недвижимости, внеся ее стоимость на депозитный счет суда.

Оформление покупки квартиры в новостройке

Отношения с застройщиком, у которого покупатель собирается приобрести квартиру, изначально выливаются в заключение инвестиционного договора, который дает право не на саму недвижимость, а на право ее покупки — имущественное право. Заключая этот договор, покупатель может произвести всевозможные проверки добросовестности и честности застройщика.

По окончанию стройки, оформив акт приема-передачи квартиры, технический паспорт помещения, собрав все положенные документы, покупатель отправляется к нотариусу или государственному регистратору в центре предоставления административных услуг по месту нахождения недвижимости. В течение пяти дней документы могут находиться на рассмотрении, после чего выдается выписка из Государственного реестра о получении права на недвижимость.

При возникновении спорных вопросов при регистрации (это может произойти в результате несовершенства законодательства в этом вопросе) можно оспорить действия регистратора. Для этого следует обращаться в органы Министерства юстиции по месту жительства, или подать в суд.

Покупка квартиры в рассрочку

Рассрочка — весьма популярный в Украине способ оплаты недвижимости. Покупатель имеет право не сразу заплатить всю стоимость жилья, а вносить ее частями, в строго оговоренные сроки. Право собственности перейдет к нему после полной оплаты.

Такой договор с рассрочкой платежа следует изучить особенно тщательно, так как чаще всего выплата частями влечет за собой:

  • большой первоначальный взнос;
  • регулярный платеж больше, чем аналогичный при ипотеке;
  • небольшой срок выплаты;
  • увеличение цены метра квадратного — при оформлении рассрочки фиксируются оплаченные метры, а остальные могут значительно вырасти в цене.

Однако оформление рассрочки имеет и свои преимущества:

  • быстрое оформление;
  • не придется доказывать свою платежеспособность;
  • отсутствие процентов;
  • возможность при возникновении проблем вернуть все взносы.

Оформление права собственности на квартиру в новостройке при ипотеке

Пакет документов, который понадобится для регистрации права собственности на квартиру в новостройке при ипотеке несколько отличается от обычного перечня. Список необходимой документации таков:

  • ипотечный договор;
  • инвестиционный договор;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • справка о полном расчете с застройщиком;
  • документы застройщика на объект
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • технический паспорт помещения;
  • паспорт и идентификационный код покупателя.

Покупатель получает право собственности на свою квартиру, но распоряжаться ею не может до тех пор, пока банку не будет выплачена вся сумма кредита.

Обществознание, 10 класс

Урок 34. Право собственности

Перечень вопросов, рассматриваемых на уроке:

  1. Право собственности.
  2. Юридическое право собственности.
  3. Владение.
  4. Пользование.
  5. Распоряжение.

Тезаурус:

Вещное право – совокупность правомочий в отношении имущества.

Владение — обладание вещью даже находясь на расстоянии.

Имущественные права – это права участников имущественных правоотношений, то есть отношений, которые связаны с владением, пользованием, распоряжением имуществом.

Интеллектуальные права – виды прав на результаты интеллектуальной деятельности.

Право собственности — совокупность правовых норм, устанавливающих, как можно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Пользование – предполагает возможность извлекать из вещи ее полезные свойства.

Распоряжение – возможность определять юридическую судьбу вещи (продавать, дарить, завещать).

Собственность — это принадлежность имущества субъекту права.

Ключевые слова

Собственность, право собственности, имущество, владение, пользование, распоряжение, имущественные права, государственная собственность, муниципальная собственность, частная собственность.

Основная и дополнительная литература по теме урока:

Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. — М.: Юрайт, 2012. – С. 448.

Интернет- ресурсы:

Теоретический материал для самостоятельного изучения

Субъективное гражданское право права собственности заключается в возможности граждан согласно своей воле и выражая свои интересы в установленных законодательством рамках владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, принимая на себя все риски и расходы на содержание.

Правомочия собственника на имущество – это его возможность владеть, пользоваться и распоряжаться.

Обладание имуществом в своем хозяйственном ведении в юридической науке называется правомочием владения.

Извлечение из имущества его полезных свойств и его хозяйственная эксплуатация раскрывается правомочием пользования.

Изменение юридического статуса, определение принадлежности вещи, ее состояния или назначения входит в состав правомочия распоряжения.

Различают движимое и недвижимое имущество.

Владельцами имущества могут быть частные лица, государство или органы местного самоуправления, таким образом выделяют частную, государственную и муниципальную собственность.

В соответствии с принципом федерализма в Российской Федерации государственная собственность делится на федеральную и собственность субъектов РФ.

Приобрести право собственности возможно двумя способами: первоначальными и производными.

Основания, на которых право собственности на имущество возникло впервые и независимо от воли прежнего собственника называются первоначальными. Например, человек, создавший какую-то новую вещь, становится ее собственником первоначальным основанием приобретения права собственности.

Производные способы характеризуются наличием волеизъявления отчуждателя и приобретателя.

К таким основаниями приобретения права собственности относятся купля-продажа, дарение, наследство и т.п.

Неприкосновенность и защита частной собственности гарантируется Конституцией Российской Федерации.

Любые правонарушения в области права собственности сталкиваются с правовой защитой государства, которая нацелена на защиту и восстановление ущемленных прав и интересов владельцев имущества.

Защита и охрана прав собственности осуществляются нормами не только гражданского, но также уголовного кодекса.

Разбор типового тренировочного задания

1. Впишите слово, пропущенное в таблице.

Правомочие пользования

Предполагает возможность извлекать из вещи ее полезные свойства.

Правомочие ……..

Обладание вещью даже находясь на расстоянии.

Правильный вариант/варианты: владения.

2. Прочитайте приведённый ниже текст, в котором пропущен ряд слов. Выберите из предлагаемого списка слова, которые необходимо вставить на место пропусков.

Отношения собственности возникают лишь при условии существования как минимум двух _______(Г). Примером может служить Робинзон Крузо, который имел вещи в собственном употреблении, но ему не с кем было вступать в отношения по поводу них, и поэтому его нельзя назвать _______(Д) в полном смысле слова. В первобытном обществе сначала не существовало понятия собственности. Но, постепенно ______ (Е) стали орудия труда, домашние вещи, жилье, скот. Позднее в частную собственность перешла и земля.

Слова (словосочетания) в списке даны в именительном падеже. Каждое слово (словосочетание) может быть использовано только один раз.

Список терминов:

1) имущество 4) субъект 7) право

2) собственник 5) общественные отношения 8) владение

3)частная собственность 6) объект 9) пользование

Правильный вариант: общественные отношения, объект, имущество, субъект, собственник, частная собственность.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, приобретенное унитарным предприятием, государственным объединением или учреждением по договорам или иным основаниям, приобретается собственником имущества этого унитарного предприятия, государственного объединения или учреждения.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законодательством, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и защищаемые законом интересы других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

5. Право собственности бессрочно.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *