Предельный срок договора аренды

Новая редакция Ст. 610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к Ст. 610 ГК РФ

Наука.

Указание срока в договоре необходимо, потому это упущение его будет истолковано согласно временному характеру пользования не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время.

Г.Ф.Шершеневич

Судебная практика.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Имущество предоставляется арендатору, как правило, на определенный, точно обусловленный в договоре срок (договорный срок). Он может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить (см. ст. 190 ГК РФ). Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.

2. Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.

При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора. Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.

Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.

Моментом предупреждения следует считать дату, когда другая сторона узнала или должна была узнать о нем, т.е. момент получения предупреждения другой стороной.

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными). Возможность установления минимальных нормативных сроков аренды ГК не предусмотрена. Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других — объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч. Например, предельный срок договора проката, принимая во внимание его преимущественно потребительский характер, — 1 год (ст. 627 ГК РФ). С учетом особенностей объекта установлены нормативные сроки аренды природных объектов. Так, срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда (ст. 31 ЛК). В отношении водных объектов максимальные сроки установлены до 3 лет (краткосрочная аренда) и до 25 лет (долгосрочная аренда) (ст. 42 ВК). В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ земельный участок может быть передан на срок не более чем 1 год (п. 7 ст. 22 ЗК).

4. Допустимость установления нормативных максимальных сроков аренды связана с последствиями заключения договора аренды на неопределенный срок либо превышающий установленный законом предельный срок. В первом случае, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается.

Заключение договора аренды на срок, превышающий нормативный максимальный срок, автоматически влечет изменение договорного срока. Подобный договор считается заключенным на соответствующий нормативный максимальный срок, по истечении которого его действие также прекращается.

Однако и в первом, и во втором случаях, если законом особо не оговорено иное, нет препятствий к возобновлению договора после окончания срока его действия.

Какой максимальный (предельный) срок можно установить в договоре аренды государственного имущества (газопроводы) (ранее заключенный договор перезаключается на новый срок), если собственником дано согласие на заключение договора аренды сроком не менее 3 лет?

26 апреля 2019

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Максимальный срок, на который может быть перезаключен договор аренды газопровода, находящегося в государственной собственности, законодательно не ограничен. Стороны вправе определить его по своему усмотрению (с учетом указания закона о минимальном трехлетнем сроке, на который может быть перезаключен договор в отсутствие заявления арендатора об уменьшении этого срока).

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ) устанавливает особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в частности договоров аренды. Частью 9 этой статьи предусмотрено, что по истечении срока договора аренды государственного имущества, за исключением отдельных случаев, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении условий, указанных в этой норме. В частности, минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (п. 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).
Максимальный срок, на который может быть перезаключен договор аренды такого имущества, ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ не устанавливает. Вместе с тем поскольку договор аренды государственного имущества, в том числе газопроводов, является гражданско-правовым договором, к отношениям по такому договору применяются нормы ГК РФ и других законов, регулирующих гражданские правоотношения.
Исходя из закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора, стороны договора вправе определить его условия по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание того или иного условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 той же статьи).
Пунктом 3 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Ни Федеральный закон от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», ни иные законы не устанавливают максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды газопровода, в том числе находящегося в государственной собственности (в отличие от договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов теплоснабжения и договоров аренды систем и (или) объектов горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, ограниченного десятью годами, — ч. 4 ст. 28.2 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении», ч. 4 ст. 41.2 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»).
Таким образом, максимальный срок, на который может быть перезаключен договор аренды газопровода, находящегося в государственной собственности, законодательно не ограничен.
Отметим, что по смыслу п. 1 ст. 621 ГК РФ, ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ в случае перезаключения договора аренды на новый срок условия нового договора, в том числе о сроке его действия, как правило, соответствуют условиям ранее действующего договора (с учетом требования п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ об определении размера арендной платы по перезаключаемому договору по результатам оценки рыночной стоимости объекта и правила п. 2 той же статьи, предписывающего перезаключать договор аренды как минимум на три года). При этом стороны вправе своим соглашением изменить условия договора.
Следовательно, в рассматриваемом случае срок договора аренды может быть определен по соглашению сторон, но не может составлять менее чем три года (если арендатор не инициировал уменьшение этого минимального срока).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *