Преимущественное право покупки

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 27 марта 2012 г. 00:00
Публикация в газете: №11 (883) от 22 марта 2012 г.

Право первой покупки

Как известно, продать долю в праве общей собственности на недвижимость можно лишь с соблюдением преимущественного права покупки других собственников. Тем не менее, отношения нескольких хозяев одного имущества зачастую складываются так сложно, что этим требованием закона нередко пренебрегают.

Сначала – свои, потом – чужие

«Вот продам долю «на сторону», и квартира превратится в коммуналку!» – пугает один участник долевой собственности другого. Вариант, конечно, возможный, только желающему отделиться стоит помнить: остальные собственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях.

Закон налагает на продавца доли обязанность письменно известить остальных собственников о своем решении, указав цену и другие условия продажи. Лишь в том случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, можно с чистой совестью продавать ее любому лицу. Денег на покупку у сособственника может и не найтись, а обзаводиться новым соседом, ох, как не хочется… Вот и начинает обладатель преимущественного права всячески уклоняться от получения извещения: главное – потянуть время, а там или деньги найдутся, или продавец откажется от своих намерений.

Для того чтобы не стать заложником подобной ситуации, стоит ответственно подойти к составлению извещения. В уведомлении о продаже нужно четко указать все условия будущей сделки: адрес объекта недвижимости, данные о собственнике доли, цену, порядок расчетов, условия продажи.

Извещение о продаже обычно направляется заказной телеграммой с уведомлением. Стоит подготовить копию телеграммы и попросить сотрудника почты ее заверить. Нужно настаивать на том, чтобы при уклонении от получения телеграммы работник почты сделал соответствующую отметку – это послужит доказательством того, что собственника оповестили по всем правилам. Уведомление о продаже можно поручить и нотариусу, который возьмет все хлопоты на себя.

Кто во что горазд

Когда встает вопрос о продаже доли, не питающие друг к другу добрых чувств сособственники начинают строить взаимные козни. Получивший извещение о продаже доли может согласиться на покупку, но только для того, чтобы выиграть время. Морочить голову продавцу такой человек может долго, месяцами договариваясь об условиях сделки.

В подобных ситуациях продавцу доли имеет смысл направить сособственнику еще одно извещение – на сей раз предложить в назначенное время появиться у нотариуса и заключить договор купли-продажи. Если покупатель не явится, можно спокойно подыскивать другого.

Что же касается продавцов доли, то они нередко завышают цену недвижимости в извещении о продаже. Это делается для того, чтобы заставить сособственника раскошелиться: например, постороннее лицо, желающее весьма недешево купить долю, может оказаться подставным. Главное – заставить другого собственника, получившего извещение о продаже, поверить в возможность сделки и согласиться на невыгодные для него условия.

Цена завышается и по более простой причине – один собственник хочет насолить другому, лишив шанса приобрести продаваемую долю. Так имущество уходит «на сторону», причем если и в договоре купли-продажи будет указана завышенная сумма, доказать неблагонадежность продавца, увы, вряд ли получится.

Тем не менее, хитрец может настоять на том, чтобы в договоре фигурировала настоящая цена доли: в конце концов, если сделка будет признана недействительной, продавцу придется вернуть указанную в договоре завышенную сумму. Если цифры в извещении о продаже доли и договоре купли-продажи будут разниться, у другого собственника есть шанс отстоять свои права.

Сделка под прикрытием

Если доля продается с нарушением преимущественного права покупки, любой участник долевой собственности в течение трех месяцев может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Проблема заключается в том, что факт нарушения нужно еще доказать, а это довольно сложно.

Информацию о том, какую цену на самом деле указали в договоре, может представить территориальное управление Росреестра. Стоит предъявить извещение с указанной продавцом стоимостью доли и объяснить ситуацию, в случае отказа подобные данные точно представят по обращению суда.

Непросто подловить и продавца доли, желающего обойти преимущественное право покупки.

О преимущественном праве покупки доли в квартире

Сделка купли-продажи часто прикрывается дарением, при котором преимущественное право покупки не действует.

В суде обойденному извещением собственнику придется доказать притворный характер сделки, подтвердив, что на самом деле имел место факт передачи денег за долю. В ход могут пойти показания свидетелей, расписки, некоторые факты. Например, «подаривший» долю собственник, имевший скромные доходы, вдруг приобрел автомобиль – возможно, деньги он получил как раз за продажу недвижимости, которую прикрыл дарением.

Некоторые обходят требования закона иначе: на самом деле дарят мизерную часть доли третьему лицу, это лицо становится одним из собственников недвижимости и приобретает оставшуюся часть доли уже по преимущественному праву покупки.

Иногда собственник оформляет с третьим лицом, желающим купить долю, договор займа с залогом доли. Собственник, он же заемщик, получает деньги, а выдавший заем забирает долю.

Доказать притворность сделок сложно, к тому же эти хитрые схемы таят в себе угрозу как для продавца доли, так и для другого собственника. Поэтому участникам долевой собственности стоит переступить через неприязненные отношения и мирно решить вопрос о покупке доли – так будет лучше для всех.

Александра Бузина

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг…
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу…
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *