Придомовая территория многоквартирного дома

На сегодняшний день распространена проблема, с которой сталкиваются многие жильцы многоквартирных домов. Она состоит в том, что земля, прилежащая к дому, не оформлена как придомовая территория дома, не оформлена в общую долевую собственность. Жилищная инспекция обращает внимание на то, чтобы жильцы вовремя оформляли в установленном законом порядке свои придомовые территории в собственность, чтобы органы местного самоуправления не имели права выделять эти земли под строительство желающим.

Кто хозяин придомовой территории многоквартирного дома?

В Жилищную инспекцию Забайкальского края поступают обращения граждан по вопросам регулирования земли, которая называется «придомовая территория».

Вот некоторые заявления и их суть: обратился житель многоквартирного дома п. Агинское. Суть его проблемы была такова: муниципальное образование «Агинское» предъявляет к жителям многоквартирного дома требования об оплате аренды земли на строения возле дома — гаражи, мотивируя тем, что земля, на которой построены гаражи является собственностью муниципального образования. Второе заявление: жители дома, расположенного по адресу п.Агинское, Комсомольская,15 выдвинули требования к МО ГО «Поселок Агинское» отказать в расширении магазина «Виктория», т.к. акт выбора земельного участка, который предложен предпринимателю, расположен на придомовой территории. В связи с этим возникают вопросы о принадлежности придомовой территории многоквартирного дома. В чьей собственности находится территория вокруг дома? Какими нормами определяется размер придомовой территории? …. – эти и другие вопросы в настоящее время становятся актуальными для жителей, проживающих в многоквартирных домах округа.

Жилищным кодексом РФ, вступившим в силу с 1 марта 2005 г., придомовая территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. На лестницы, лифты, технические этажи, на придомовую территорию устанавливается режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Возникает закономерный вопрос: как определить тот участок земли, который является придомовой территорией, собственниками которой мы стали с 1 марта 2005 года? Следует иметь в виду, что автоматической передачи придомовой территории в собственность жильцам многоквартирных домов не произошло. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусматривает, что для перехода в общую долевую собственность земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости и придомовая территория, должен пройти процедуру формирования земельного участка и постановки на государственный кадастровый учет.

Для этого:
1. собственники квартир проводят общедомовое собрание и назначают лицо, которое будет обращаться в соответствующие инстанции от их имени;
2. уполномоченное лицо подает в орган местного самоуправления заявление о формировании земельного участка, на котором расположены дом и иные объекты, предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства;
3. орган местного самоуправления организует межевание, определяет границы земельного участка (придомовой территории). По результатам таких землеустроительных работ составляется описание земельного участка;
4. этот документ передается в «Земельную кадастровую палату» вместе с заявкой о проведении государственного кадастрового учета земельного участка;
5. далее, поскольку по Гражданскому кодексу, право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, необходимо подать документы в отдел главного Управления федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю для осуществления государственной регистрации права на недвижимость.

Следующий вопрос, на который необходимо ответить это — каков режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме?

Бремя содержания общего имущества непосредственно ложится на плечи жильцов. Теперь в любом многоквартирном доме собственники жилых помещений отвечают за состояние не только принадлежащих им жилых помещений, но также и за придомовую территорию и иное имущество. Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности.

Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего лицу на праве собственности (ст. 15 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Проще говоря, чем больше площадь Вашей квартиры, тем больше Вам придется отчислять денежных средств на содержание придомовой территории и иного общего имущества.

Придомовая территория является принадлежностью многоквартирного дома, ее эксплуатация и содержание осуществляется вместе с самим домом, из одного источника. Как объект общего имущества она может быть передана по решению общего собрания собственников в пользование каким – либо третьим лицам, (в соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Может быть передана не только вся придомовая территория, но и какая-либо ее часть. Однако и в этом случае вопрос о заключении договора аренды должен решаться общим собранием собственников помещений, и, что самое важное, доход от такой аренды должен также распределяться между всеми собственниками.

Отметим, что собственник помещения не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности в натуре.

Придомовая территория многоквартирного дома: что ею считается, правила ее содержания

То есть собственники даже небольшого одноэтажного дома не могут «застолбить» часть придомовой территории и продать, например, «квартиру с огородом во дворе». Тем более нельзя продать такой «огород» отдельно от помещения в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности, в том числе на придомовую территорию, следует судьбе права собственности на жилое помещение.

По всем возникающим вопросам сохранения жилищного фонда, предоставления качественных коммунальных услуг обращайтесь в Жилищную инспекцию. Адрес- п.Агинское, Б.Ринчино,92, каб.208

Государственный жилищный инспектор
Забайкальского края на территории Агинского Бурятского округа
Е.Балданова

Кому принадлежит придомовая территория МКД

Детская площадка, цветочные клумбы и небольшая парковка для автомобилей – таким чаще всего представляется идеальный двор многоэтажного дома. Однако зачастую придомовая территория незаконно используется в коммерческих целях.

Классический пример подобного самоуправства: пространство перед домом оккупировано машинами работников офисов, расположенных на первом этаже здания, вследствие чего территория превращается в общую стоянку автомобилей; либо зеленая зона отдыха становится местом разгрузки и погрузки товаров магазина. На что в таком случае могут претендовать жильцы и кому жаловаться – расскажем в нашей статье.

Кому принадлежит придомовая территория

Земельный участок, на котором расположен дом, а также элементы озеленения и благоустройства являются общей долевой собственностью всех владельцев квартир и помещений здания. Иногда, правда, требуется оформить дополнительные документы, которых в большинстве случаев у жильцов нет. Чтобы выяснить, кому принадлежит придомовая территория, необходимо обратиться в управляющую компанию, в ТСЖ или в органы кадастрового учета. Если земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, т. е. до 1 марта 2005 года, и в отношении него проведен кадастровый учет, такой участок бесплатно переходит в собственность владельцев дома. Если же границы земли не установлены, любой владелец квартиры данного здания вправе обратиться в государственные органы с заявлением о формировании участка, причем сделать это может даже один человек.

Права собственника участка

Без согласия владельца земли ее использование не допускается. Таким образом после получения документов о праве собственности на участок третьи лица его уже не займут. Доля в праве собственности на придомовую территорию пропорциональна отношению количества принадлежащих собственнику квадратных метров к общей площади здания. Соответственно, находящийся на первом этаже магазин не вправе занимать под автостоянку 100% места возле дома. В том числе и без согласия всех жителей дома, т. к. распоряжение общей собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников.

Кому жаловаться и на что можно рассчитывать

При возникновении конфликта владельцев квартир в большинстве случаев ждет судебное разбирательство, т. к. чиновники обычно или чинят препятствия, или бездействуют.

Кому принадлежит придомовая территория?

Прежде чем решаться на длительный судебный процесс, имеет смысл обратиться в подразделение местных органов власти, ведающее вопросами жилищно-коммунального хозяйства.

Представители уполномоченных органов на основании собственного постановления или по решению суда обязаны прибыть на спорную территорию и устранить последствия незаконных действий третьих лиц, к примеру, демонтировать неправомерно установленную стоянку. Кроме того, нарушителей ждет и административная ответственность по статье «Самовольное занятие земельного участка» с наложением штрафа до 20 тыс. рублей. Вместе с тем необходимо учитывать, что территория рядом с домом может быть обременена правом ограниченного пользования (сервитутом), которое устанавливается, например, для обеспечения прохода или проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации. Подобные условия заранее оговариваются с собственниками, а при отсутствии согласия с их стороны вопрос решается в судебном порядке.

В целях ускорения процесса восстановления нарушенных прав собственник может и сам устранить нарушения, а уже затем искать защиты в государственных органах. Здесь важно не перестараться и, демонтируя будку охраны чьей-то стоянки, не повредить чужого имущества, чтобы потом самому не оказаться ответчиком в суде.

Как известно, в силу ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ придомовая территория является общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так как у разных жильцов имеются на руках разные законы и постановления, следует понимать, что, к сожалению, до настоящего времени в российском законодательстве нет однозначного понятия – как называть придомовую территорию и где она заканчивается.

 Для тех домов, где земля оформлена в собственность и ее границы внесены в земельный кадастр – все юридически определено: есть номер участка и его границы индивидуально определены по координатам и нерушимы, а сама придомовая территория называется «земельный участок с кадастровым номером таким-то»).

Новое в блогах

Только оформленная в кадастр территория называется земельным участком. Но таких домов меньшинство.

В отношении остальных домов, во-первых, неясно, как правильно называть данную землю (но точно не участком): придомовая территория, дворовая территория (мы ее будем называть именно так — как в последнем Постановлении Правительства РФ от 03 марта 2011 года №139).

Причем разные Законы по-разному трактуют, является ли данная территория и без оформления в кадастр общей долевой собственностью собственников помещений в доме. Например, в ч.1 ст.16 Федерального Закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указано: «В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме». Именно такой трактовки мы будем придерживаться, вне зависимости от постановки участка в кадастр.

Но возникает второй вопрос – где естественные (раз нет координатных) границы такой территории. На некоторые дома есть схема участка в БТИ, но там не указаны метры, то есть невозможно точно определить, где конкретно проходит граница участка (можно только примерно замерить по сантиметрам в масштабе). Закон также не дает однозначной трактовки: «Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка» (ч.7 ст.36 Земельного кодекса РФ). Потому мы будем придерживаться устойчивой сложившейся судебной практики – граница участка по естественному сложившемуся за многие годы фактическому землепользованию – то есть, включая сам дом и все используемые жильцами объекты (двор, детская, спортивная, хозяйственная площадки, зеленые насаждения, гаражи и погреба – если имеются).

В отношении домов, которые выходят на улицы (не любые – а те, которые официально в постановлении Омского городского Совета от 22 июля 2009 года №828 в редакции 2011 года, называются улицами) — там территория перед домом выходит за так называемую «линию регулирования застройки» и в большинстве случаев к дворовой территории не относится, а является собственностью города.

 

О придомовой территории многоквартирных домов

Потребность определения границы территории, прилегающей к дому, возникает у собственников жилья достаточно часто. Причиной могут быть разногласия с управляющей компанией, например, по поводу уборки придомового участка. Часто встречается ситуация, когда на придомовой территории строится еще один дом (уплотнительная застройка) и жильцы считают, что их права ущемлены.

Поэтому очень важно точно знать, где именно заканчивается участок земли, принадлежащий тому или иному жилому дому.

Как определить придомовую территорию?

  • Для начала нужно уточнить определение придомовой территории. По закону, это территория, которая должна обеспечивать нормальную эксплуатацию здания. Ее размер регулируется градостроительными нормативами и правилами. Как правило, придомовая территория многоэтажного дома обязательно должна иметь пожарные проезды, парковки, детские площадки и гаражи (в том случае, если это предусмотрено проектом).
  • При строительстве нового дома прилегающая территория определяется еще в период формирования участка для последующего возведения здания. При этом собственники жилья становятся совладельцами прилегающего участка, так как он переходит в их владение автоматически. На этом этапе нужно внимательно следить, чтобы застройщик строго соблюдал градостроительные нормы.
  • Также нужно уточнить, было ли проведено межевание уже застроенного участка земли. Собственники жилья являются совладельцами земли в том случае, если все землеустроительные работы были проведены до вступления в силу Жилищного кодекса в новой редакции. Всю информацию о границах участка содержит землеустроительное дело, которое находится у собственников жилья. План границ нужно утвердить в органе местного самоуправления. Также нужно узнать, состоит ли земельный участок на кадастровом учете.
  • Если землеустроительные работы не были проведены, то собственники должны обратиться в комитет по управлению муниципальным имуществом или в архитектурный комитет. Перед этим нужно рассчитать приблизительную площадь придомовой территории:

Sн=Sк*Упзд:

  1. Sн – нормативная площадь участка
  2. Sк – общая площадь всех помещений здания
  3. Упзд – удельный показатель земельной доли.
  4. Удельный показатель должен рассчитываться в квадратных метрах и зависит от возраста и количества этажей здания.
  • На градостроительном плане нужно отметить все нужные объекты, без которых эксплуатация дома невозможна. После этого жильцам нужно обсудить план придомовой территории на собрании собственников. После принятия коллективного решения план придомовой территории нужно представить в соответствующем органе местного самоуправления для согласования.

Площадь уборки придомовой территории

Вопрос: 

В полномочия управляющей организации относится уборка придомовой территории. От внешней стены 5 метров. В каких нормативно-праовых актах это можно найти? на нас вешают штрафы за не убранный и не отколотый снег, а также свалившееся на машину сухое дерево во дворе.

Ответ:

В федеральных нормативно правовых актах РФ не содержится ограничений в пять метров для площади уборки придомовой территории. Уборочная площадь придомовой территории может быть прописана в местных Правилах благоустройства.

Управляющая организация несет бремя содержания придомовой территории.

Границы придомовой территории определяются исходя из данных технического паспорта дома, а так же сведений о правах на объекты недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также сведений, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Если сухое дерево находилось на придомовой территории, наложение штрафа правомерно.

Согласно п. 2.3. ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ): При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

Согласно пп. е) п.2 Правил содержания общего имущества, в многоквартирном доме, утвержденногоПостановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее -Правила), в состав общего имущества включаются: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Аналогичное по смыслу положение содержит пп. 4 п.

Кому принадлежит придомовая территория МКД

1.ст. 36 ЖК РФ.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (п. 24 Правил).

Согласно п. 3 Правил, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Таким образом, границы придомового участка необходимо определить с помощью технического паспорта на дом, и сведений из Реестра.

В случае противоречия сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 4 Правил).

Согласно "СП 59.13330.2012. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001" (утвержденные Приказом Минрегиона России от 27.12.2011 N 605, далее СНиП)) придомовая территория — это участок около жилого многоквартирного здания, включающий пешеходные пути к входам, подъезды к дому и площадки для жильцов данного дома — детские, спортивные, для контейнеров, и т.д.

Таким образом, если дерево расположено на придомовой территории, то ответственность будет нести управляющая организация.

В противном случае участок принадлежит администрации, и ответственность лежит на ней.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *