Придомовая территория многоквартирного дома

Кому принадлежит придомовая территория МКД

Детская площадка, цветочные клумбы и небольшая парковка для автомобилей – таким чаще всего представляется идеальный двор многоэтажного дома. Однако зачастую придомовая территория незаконно используется в коммерческих целях.

Классический пример подобного самоуправства: пространство перед домом оккупировано машинами работников офисов, расположенных на первом этаже здания, вследствие чего территория превращается в общую стоянку автомобилей; либо зеленая зона отдыха становится местом разгрузки и погрузки товаров магазина. На что в таком случае могут претендовать жильцы и кому жаловаться – расскажем в нашей статье.

Кому принадлежит придомовая территория

Земельный участок, на котором расположен дом, а также элементы озеленения и благоустройства являются общей долевой собственностью всех владельцев квартир и помещений здания. Иногда, правда, требуется оформить дополнительные документы, которых в большинстве случаев у жильцов нет. Чтобы выяснить, кому принадлежит придомовая территория, необходимо обратиться в управляющую компанию, в ТСЖ или в органы кадастрового учета. Если земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, т. е. до 1 марта 2005 года, и в отношении него проведен кадастровый учет, такой участок бесплатно переходит в собственность владельцев дома.

Придомовая территория многоквартирного дома

Если же границы земли не установлены, любой владелец квартиры данного здания вправе обратиться в государственные органы с заявлением о формировании участка, причем сделать это может даже один человек.

Права собственника участка

Без согласия владельца земли ее использование не допускается. Таким образом после получения документов о праве собственности на участок третьи лица его уже не займут. Доля в праве собственности на придомовую территорию пропорциональна отношению количества принадлежащих собственнику квадратных метров к общей площади здания. Соответственно, находящийся на первом этаже магазин не вправе занимать под автостоянку 100% места возле дома. В том числе и без согласия всех жителей дома, т. к. распоряжение общей собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников.

Кому жаловаться и на что можно рассчитывать

При возникновении конфликта владельцев квартир в большинстве случаев ждет судебное разбирательство, т. к. чиновники обычно или чинят препятствия, или бездействуют. Прежде чем решаться на длительный судебный процесс, имеет смысл обратиться в подразделение местных органов власти, ведающее вопросами жилищно-коммунального хозяйства.

Представители уполномоченных органов на основании собственного постановления или по решению суда обязаны прибыть на спорную территорию и устранить последствия незаконных действий третьих лиц, к примеру, демонтировать неправомерно установленную стоянку. Кроме того, нарушителей ждет и административная ответственность по статье «Самовольное занятие земельного участка» с наложением штрафа до 20 тыс. рублей. Вместе с тем необходимо учитывать, что территория рядом с домом может быть обременена правом ограниченного пользования (сервитутом), которое устанавливается, например, для обеспечения прохода или проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации. Подобные условия заранее оговариваются с собственниками, а при отсутствии согласия с их стороны вопрос решается в судебном порядке.

В целях ускорения процесса восстановления нарушенных прав собственник может и сам устранить нарушения, а уже затем искать защиты в государственных органах. Здесь важно не перестараться и, демонтируя будку охраны чьей-то стоянки, не повредить чужого имущества, чтобы потом самому не оказаться ответчиком в суде.

Как узнать о придомовом участке?

Как рассказали в городской администрации, практически все многоквартирные дома Нижнего Новгорода прошли процедуру межевания земли и обзавелись своей придомовой территорией. Узнать, сколько земли принадлежит дому, можно тремя способами.

Во-первых,на сайте городской администрации www.admgor.nnov.ru.

Для этого с главной страницы надо войти в раздел «Город», щелкнуть на графу «Градостроительство», затем выбрать раздел 3 «Формированиеи постановкана кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома». Там находятся несколько материалов, которые называются «Комплекс работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков». Работы эти разбиты на несколько лет — 2008, 2009, 2010 годы. Чтобы отыскать свой дом, надо в одномиз файлов «Комплекс работ…» определить район и территорию, где располагается данная многоэтажка, посмотреть графический материал (его картинку можно увеличивать).

Во-вторых, узнать, имеется ли относящаяся к вашему дому территория и какова она, можно в районной администрации, обратившись туда с документамио собственности.

В-третьих,в настоящее время узнать о недвижимости можно на официальном портале управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографииhttps://rosreestr.ru. Там сейчас существует сервис, где любой россиянин может узнать всю информацию о недвижимости: статус, кадастровую стоимость земельного участка и многое другое. Называется данный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», зайти туда можно с главной страницы ведомства.

В управлении Росреестра по Нижегородской области нам рассказали, что для того, чтобы узнать информацию о своем многоквартирном доме, необходимо знать его кадастровый номер. Для этого нужно обратиться в Кадастровую палату по Нижегородской области либо лично с заявлением, либо отправить запрос по электронной почте. Официальные данные с кадастровым номером участка, если, конечно, он был поставлен на кадастровый учет, вы получите бесплатно через пять дней.

Также на сайте управления Росреестра располагается публичная кадастровая карта.

Как правильно определяются границы придомовой территории многоквартирного дома?

Именно на ней можно увидеть границы участка, который располагается по имеющемуся у вас кадастровому номеру.

Если с границамине согласны…

Однако бывает, что собственники помещений не согласныс ранее сформированными границами земельного участка. Они хотят иметь либо больше, либо меньше земли. Чтобы изменить границы участка, владельцам жилья нужно провести общее собрание и выбрать уполномоченного, который и будет заниматься изменениями.

А начать придется с городского департамента архитектуры и градостроительства, куда представитель жильцов должен обратиться с заявкойоб отмене постановления главы администрации города о закрепленииза многоквартирным домом ранее сформированных границ земельного участка. После получения такого постановления и межевого плана на земельный участок в новых границах уполномоченный должен поставить свою придомовую территорию на кадастровый учет.

Кстати, если придомовая территория будет поставлена на учети официально зарегистрирована в управлении Росреестра по Нижегородской области, то данные о земельном участке передадут в налоговую инспекцию для начисления налога за землю, который жильцы многоэтажки будут платить вместе с налогомна недвижимость, то есть квартиру.

Надо ли регистрировать?

С этим связан вопрос: нужно ли официально оформлять свой придомовый участок около дома? Как говорят юристы, в данном случае имеются как минусы, так и плюсы.

К плюсам относится то, что у жителей дома появляется гарантия, что на их придомовой территории никто чужой ничего не построит.То есть без согласия собственников на земельном участке невозможно будет, например, проложить и заасфальтировать дорогу, установить киоск или торговую палатку, построить гараж и так далее.

Властям также придется считаться с собственниками, поэтому забрать данный участок ни под какие государственные или муниципальные нужды они бесплатно не смогут.Даже убратьс участка без разрешения жителей ничего будет нельзя.

Следовательно, жители смогут самостоятельно распорядиться собственным клочком земли, к примеру сдать его в аренду, получив тем самым возможность заработать на ремонт своего дома дополнительные деньги.

Однако есть и минусы.Во-первых, содержать участок им придется на свои средства. Во-вторых, как мы уже сказали, за имеющуюсяв собственности землю придется платить земельный налог. При этом кадастровая стоимость земли в настоящий момент приближается к рыночной,а налоговая ставка составляет 0,02%. Как отмечают некоторые юристы, передача земельных участков в собственность жителей под многоквартирными домами выгодна в первую очередь органам местного самоуправления. Это снижает финансовую нагрузку бюджета, которому не нужно тратиться на содержание территории.

Кроме того, надо учитывать, что полностью распоряжаться землей жителям никто не даст.К примеру, установить ларек, торгующий алкогольной продукцией, на придомовой территории никто не разрешит.А значит, прежде чем рассчитывать, нужна жителям земля или нет, стоит заглянуть в разрешительные документы об использовании придомового земельного участка.

На что рассчитывать, когда хочется больше…

Если же собственники решили, что придомовая территория должна быть ощутимой по площади, стоит подсчитать, что им положено по закону. Согласно постановлению правительства РФ № 491 от 13 августа2006 года, придомовая территория включает в себя пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и прочее.

Размеры придомовой территории определяются муниципалитетом исходя из требований земельного и градостроительного законодательства. При расчете площади придомовой территории должны учитываться границы микрорайона, сумма полезной площади всех жилых строений, расположенных в нем,а также количество квартир в конкретном доме. Для производства расчетов берется формула, приведенная в СП 30-101–98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» (утвержденных приказом Минземстроя от 26 августа1998 г. № 59):

Sнорм. = Sк x Упзд,

где Sнорм. — нормативная площадь придомовой территории многоквартирного дома; Sк — общая площадь помещений в многоквартирном доме; Упзд — удельный показатель земельной доли на квадратный метр жилья, на который влияют этажность здания и год постройки.

Стоит учитывать, что, расширив границы своей придомовой территории, собственники должны будут заново за свой счет произвести межевание и зарегистрировать землю.

Подготовила Светлана Муратова
Фото Алексея Манянина

Что является придомовой территорией многоквартирного дома. Кто обязан ее обслуживать

Многоквартирный дом является жилым, а по своей конструкции может быть блокированной застройки и неблокированной застройки.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 14.10.2010 N Д23-4161.

Согласно положениям п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) объектами индивидуального жилищного строительства признаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Порядком оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 17.08.2006 N 244 »Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества», установлены состав сведений и перечень характеристик об объекте индивидуального жилищного строительства, которые необходимы для проведения технической инвентаризации такого объекта.

Соответственно, критерии, характеристики, признаки объекта индивидуального строительства определены действующим законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом необходимо отметить, что определение понятия »часть жилого дома» в Жилищном кодексе отсутствует. Однако следует учитывать положения ст. ст. 15 , 16 Жилищного кодекса, согласно которым часть жилого дома является объектом жилищных прав, при этом согласно Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, техническая инвентаризация и государственный технический учет проводятся в отношении объектов капитального строительства (здания, строения, сооружения, объектов, строительство которых не завершено ( п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса)).

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Вместе с тем согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Вместе с тем п. 15 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ »О государственном кадастре недвижимости» предусмотрены следующие назначения зданий: нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом.

В соответствии с ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Между тем следует отметить, что действующим законодательством Российской Федерации понятия »блок» и »блок-секция» не определены.

Дополнительно обращаем внимание на то, что согласно п. 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 N 40, Минрегион России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры и градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирных домов

Придомовая территория многоквартирного дома

Прилегающая к зданию территория

7.4.1 Прилегающая к зданию территория должна быть благоустроена, озеленена, оборудована инженерно-техническими устройствами для полива зеленых насаждений, проездов и тротуаров, иметь электрическое освещение. Для проездов и пешеходных дорожек необходимо предусматривать твердое покрытие.

7.4.2 Содержание прилегающей к зданию территории включает:

— поддержание в технически исправном состоянии элементов благоустройства (пешеходных дорожек, проездов, мест отдыха, игровых и хозяйственных площадок и малых архитектурных форм), озеленения (газонов, клумб, кустарников и деревьев с посадкой и сносом аварийных), открытых водоотводов, ливневой канализации до места подключения в общегородской коллектор и встроенно-пристроенных общественных туалетов;

— вывоз отходов (мусора, нечистот) по договору с организациями по очистке и контроль за выполнением графика удаления отходов;

— ежедневную санитарную уборку и очистку территории и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием;

— установку на обслуживаемой территории урн, сборников для твердых отходов, а в некализованных домовладениях, кроме того, — сборников для жидких отходов;

— оборудование площадки под мусоросборники с водонепроницаемым покрытием.

7.4.3 Зимняя уборка прилегающей к зданию территории не должна препятствовать движению пешеходов и транспорта и включает:

— уборку снега с проездов и тротуаров и пешеходных зон;

— очистку крыш зданий;

— вывоз снега и снежно-ледяных образований;

— противогололедную обработку тротуаров и проездов.

Летняя уборка прилегающей к зданию территории включает:

— уборку мусора;

— поливку территории для уменьшения пылеобразования и увлажнения воздуха.

7.4.4 Механизированная уборка и очистка улиц, тротуаров и дворов должна производиться в часы, установленные местными исполнительными и распорядительными органами в зависимости от климатических условий, времени года и с учетом интенсивности пешеходного движения.

7.4.5 Запрещается:

— производить пересадку или вырубку деревьев и кустарников, в том числе сухостойных и больных, без соответствующего разрешения;

— осуществлять посадку деревьев ближе чем 6–8 м от здания;

— складировать тару, строительные материалы, дрова и т. п. вне территории, отведенной для этих целей;

— парковать автотранспорт на дворовых территориях в радиусе 10 м от мусоросборников, на газонах, в скверах, на детских площадках, тротуарах и в других неорганизованных для этих целей местах;

— оставлять автотранспорт на дворовых территориях на длительный период, а также в местах, препятствующих проезду специального транспорта, пожарных машин, машин скорой помощи, вывозу мусора, уборке снега;

— осуществлять мойку автотранспорта во дворах, на улицах и в других местах общего пользования;

— выгуливать собак на дворовых территориях, детских площадках, на газонах, в зеленых зонах, парках, скверах, за исключением специально отведенных площадок;

— сжигать листья, мусор и все виды отходов на территории города.

Текущий ремонт

8.1 Текущий ремонт строительных конструкций и внутренних инженерных систем проводится
с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения незначительных повреждений конструкций и инженерных систем зданий.

8.2 Текущий ремонт здания проводится по планам-графикам, утвержденным собственником, пользователем или нанимателем.

8.3 Опись ремонтных работ на каждое здание включается в годовой план текущего ремонта.

8.4 Периодичность текущего ремонта зданий принимается с учетом технического состояния строительных конструкций и инженерных систем.

8.5 Перечень работ, выполняемых при текущем ремонте зданий, принимается в соответствии
с СНБ 1.04.02.

8.6 При выполнении работ по текущему ремонту проектная документация должна включать:

— дефектный акт;

— опись работ (смету);

— ведомость расхода материалов;

— необходимые рабочие чертежи.

8.7 Выполненный текущий ремонт зданий подлежит приемке комиссией в составе собственника, пользователя объекта строительства, нанимателя или уполномоченного ими лица, представителей эксплуатационной организации, производителя работ (при выполнении работ собственными силами), подрядчика (при выполнении работ подрядным способом), ЖСК, товариществ собственников, КИЗ и т.

д., регионального представителя Департамента по охране историко-культурного наследия и реставрации (для зданий, являющихся историко-культурными ценностями).

Капитальный ремонт

9.1 Капитальный ремонт зданий проводится с целью восстановления основных физико-техни­ческих, эстетических и потребительских качеств зданий, утраченных в процессе эксплуатации.

9.2 Сроки проведения капитального ремонта зданий определяются с учетом результатов технических осмотров, оценки технического состояния зданий специализированными организациями.
Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых и общественных зданий приведена в приложении К, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем приведена в приложении Л.

9.3 Капитальный ремонт зданий, являющихся историко-культурными ценностями, должен осуществляться с разрешения Департамента по охране историко-культурного наследия и реставрации (кроме тех видов работ, которые оговорены в тексте охранного обязательства и могут проводиться без разрешения Департамента).

9.4 Одновременно с капитальным ремонтом зданий по решению заказчика может проводиться их модернизация (дооснащение недостающими системами инженерного оборудования, перепланировка помещений, замена отдельных строительных конструкций и инженерных систем и др.).

9.5 Замена строительных конструкций и инженерных систем при капитальном ремонте зданий должна производиться при их значительном износе, но не ранее минимальных сроков их эффективной эксплуатации согласно приложения Л. Замена их до истечения указанных сроков должна производиться при наличии соответствующего обоснования.

9.6 При капитальном ремонте жилых зданий за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, в состав работ должны в обязательном порядке включаться работы по восстановлению внутренней отделки квартир, поврежденной: при ремонте ограждающих конструкций и инженерных систем здания; в связи с нарушением температурно-влажностного режима эксплуатации здания по причинам, не зависящим от проживающих (протекание кровли, промерзание стен и др.).

9.7 Порядок разработки проектной документации объектов капитального ремонта и объемы ремонтных работ определяются в установленном порядке.

9.8 В процессе производства ремонтных работ генеральная подрядная организация обязана своевременно информировать собственника зданий, пользователя объекта строительства (уполномоченную организацию) об ожидаемых отключениях инженерных систем в зданиях и планируемых сроках их включения. В случае возникновения аварийной ситуации генеральная подрядная организация обязана самостоятельно принять меры к ее ликвидации, а также информировать об этом собственника, пользователя объекта строительства (уполномоченную организацию).

9.9 Здания, законченные ремонтом в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, должны предъявляться заказчиком к приемке государственным приемочным комиссиям в соответствии с требованиями СНБ 1.03.04.

Приложение А

(справочное)



Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *