Пристройка к многоквартирному дому

Правовой режим пристройки к многоквартирному дому

Подробности Автор: "Строительство. Архитектура.

Пристройка балкона на первом этаже: как узаконить пристройку к многоквартирному дому

Недвижимость", №1, январь 2009 // Виталий Нахратов, юрист

В современной российской жизни, связанной, с одной стороны, с урбанизацией и многоэтажной городской застройкой, а с другой стороны, с крайне стесненными жилищными условиями, все большую актуальность приобретает проблема правомерности возведения пристроек (веранда, крыльцо с отдельным входом и т.п.) собственниками квартир, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома.

В судебной практике юридическая судьба такой пристройки нередко ставится в зависимость от того, является ее возведение согласованной перепланировкой жилого помещения или реконструкцией всего здания.

Так, по одному из дел, в котором решался вопрос о правомерности возведения пристройки, была назначена судебно-строительная экспертиза.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

  • является ли возведение веранды к квартире перепланировкой квартиры или реконструкцией дома?
  • возведена ли указанная веранда (в том числе крыша веранды) с соблюдением строительных и градостроительных норм и правил?
  • если веранда возведена с нарушением строительных и градостроительных норм и правил, какие работы и какой стоимостью следует провести для приведения в соответствие?

При проведении обследования каких-либо дефектов, свидетельствующих о некачественно выполненных работах по монтажу строительной конструкции (веранды), а также дефектов в конструкции самого жилого дома, связанных с возведением пристройки, экспертами обнаружено не было.

Пристройка возведена на собственном фундаменте и не имеет связи с наружными ограждающими конструкциями здания. Состояние ограждающих конструкций здания в районе пристройки удовлетворительное. Дефектов свидетельствующих о влиянии пристройки на ограждающие конструкции здания не обнаружены.

Конструкционных дефектов, требующих проведения специальных мероприятий по усилению строительной конструкции, замене материалов пристройки, а также дефектов влияющих на техническое состояние здания, к которому пристроена веранда, не обнаружено.

Таким образом, по второму вопросу эксперты пришли к выводу о том, что монтаж веранды произведён в соответствии со строительными нормами и правилами, а именно следующими:

СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции».

СНиП П-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции».

СНиП II-25-80 «Деревянные конструкции».

В связи с тем, что веранда возведена с соблюдением строительных и градостроительных норм и правил, третий вопрос оставлен экспертами без ответа.

Что касается ответа на первый вопрос, то, по мнению экспертов, он является правовым, что находится за пределами их специальных технических познаний.

В связи с этим представляется интересной правовая позиция, впоследствии положенная в основу решения суда.

Так, Градостроительный кодекс РФ понимает под реконструкцией — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ст. 1).

При этом Градостроительный кодекс РФ устанавливает различный правовой режим для реконструкции тех или иных объектов.

Согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Для таких объектов не требуется также государственная экспертиза проектной документации (ст. 49 Градостроительного кодекса РФ), и, соответственно, не проводится государственный строительный надзор (ст. 54 Градостроительного кодекса РФ).

Отношения же по переустройству и перепланировке жилых помещений регулируются, прежде всего, главой 4 Жилищного кодекса РФ.

Понятия переустройства и перепланировки жилого помещения определены в ст. 25 ЖК РФ, в которой установлено, что:

  • переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
  • перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и(или) перепланировка жилого помещения осуществляется на основании решения органа местного самоуправления.

В случае если указанное разрешение не было предварительно получено от органа местного самоуправления, то п. 4 ст. 29 ЖК РФ устанавливает, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Помимо регламентирования процедуры переустройства и перепланировки жилого помещения, ЖК РФ осуществляет также правовое регулирование реконструкции помещений, не раскрывая ее понятия.

Согласно п. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая, что при возведении пристройки к квартире сложно утверждать о присоединении какого-либо общего имущества жилого дома к этой квартире, то, соответственно, отсутствует необходимость получения согласия всех собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Таким образом, возведение пристройки к квартире, произведенное силами ее жильцов по согласованному проекту с внесёнными изменениями конфигурации квартиры в технический паспорт жилого помещения, является реконструкцией жилого дома, так как повлекло изменение технико-экономических характеристик жилого дома, а именно общей площади жилого дома и изменение общего имущества многоквартирного дома (наружные стены и земельный участок под многоквартирным домом).

Однако, как указывалось выше, данная реконструкция не требует получения разрешений и согласований, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ для объектов капитального строительства.

Тем не менее, поскольку речь идет о жилых помещениях, «изменение» которых регулируется ЖК РФ, то при осуществлении пристройки к квартире необходимо руководствоваться строительными нормами и правилами, распространяющимися на перепланировку жилого помещения, предусмотренными ЖК РФ и принятым в его развитии законодательством.

Руководствуясь изложенным экспертным заключением и приведенной правовой позицией, в иске о сносе самовольно возведенной пристройки к многоквартирному жилому дому судом было отказано.

Необходимо отметить, что рассмотренный случай из практики не претендует на истину в последней инстанции и поэтому может быть рассмотрен как приглашение к дискуссии на столь насущную тему.

Разрешение на пристрой к многоквартирному дому

Вопрос:

В многоквартирном доме к квартире, расположенной на 1 этаже здания пристроено 2 комнаты на территории земли, принадлежащей собственникам помещений, и 1 комната на территории земли муниципалитета. Разрешительных документов хозяева не показывают. Каковы должны были быть действия хозяев пристройки, для получения надлежащего разрешения. И как теперь управляющей компании быть в этой ситуации — признавать незаконной через суд? Или ждать сбора необходимых документов от хозяев?

 

Ответ:

При отсутствии разрешительных документов на перепланировку жилого помещения его собственник обязан либо привести жилое помещение в прежнее состояние (т.е. снести пристроенные комнаты), либо обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Также, собственнику пристроя необходимо согласовать его возведение с собственниками помещений в многоквартирном доме (получить их согласие, выраженное в соответствующем решении общего собрания), а также заключить договор аренды либо купли-продажи земельного участка, использованного для возведения пристроя.

Поскольку организация, управляющая общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме не является собственником незаконно занятого земельного участка, она не вправе требовать и признания возведения пристроя незаконным, в том числе в судебном порядке.

 

Обоснование:

В рассматриваемом случае, собственнику при отсутствии разрешительных документов на строительства пристроя к многоквартирному дому необходимо осуществить согласование произведенной перепланировки в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В силу п. 1 ст. 26 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Данное решение является, на основании п. п. 5, 6 ст. 26 ЖК РФ основанием для перепланировки. В соответствии сп. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при его отсутствии.

Таким образом, в данном случае при отсутствии разрешительного документа, налицо самовольная перепланировка жилого помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Следовательно, при отсутствии разрешительных документов на перепланировку жилого помещения его собственник обязан либо привести жилое помещение в прежнее состояние (т.е. снести пристроенные комнаты), либо обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Кроме того, поскольку пристрой был возведен на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, а также земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, собственнику пристроя необходимо согласовать свои действия с указанными лицами.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В силу подп. "е" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В рассматриваемом случае, собственник помещения в многоквартирном доме осуществил строительство пристроя к дому, заняв часть участка, входящего в состав общего имущества.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, для того, чтобы разместить на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо заручиться соответствующим решением общего собрания собственников. В противном случае, собственники вправе потребовать сноса возведенного пристроя, поскольку в силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судебная практика показывает, что размещение на земельном участке, входящем в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома объектов без согласования с собственниками является незаконным.

Относительно размещения пристроя к многоквартирному дому на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, необходимо пояснить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Таким образом, для размещения пристроя на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, собственнику помещения необходимо заключить соответствующий договор с органом местного самоуправления.

В рассматриваемом случае, многоквартирный дом находится в управлении управляющей организацией.

Согласно п.

Как узаконить пристройку?

2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из приведенной нормы видно, что поскольку объем обязательств управляющей организации перед собственниками помещений исчерпывается содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и предоставлением им коммунальных услуг, возведение одним из собственников помещений пристроя к многоквартирному дому не нарушает само по себе каких-либо прав управляющей организации. Следовательно, не являясь собственником незаконно занятого земельного участка, управляющая организация не вправе требовать и признания возведения пристроя незаконным, в том числе в судебном порядке.

Можно ли пристроить пристройку к многоквартирному дому

Как узаконить пристройку к многоквартирному дому?

Специалисты нашего земельно-юридического центра помогут вам узаконить пристройку к многоквартирному дому без нарушения действующего законодательства. Увеличение жилой площади в многоквартирных домах производится не только путем перепланировки или демонтажа перегородок. Зачастую владельцы квартир создают своеобразные пристройки, в виде балконов на первом этаже. Однако законность такой конструкции придется доказывать, если она возводилась без разрешения и должного оформления.

Подобные пристройки можно разделить на капитальные (лоджии, веранды, балконы и прочие) и некапитальные (без фундамента, их можно разобрать). Для вторых особых допусков получать не нужно, хватит акта о переоборудовании помещения. С капитальными все немного сложнее. Чтобы узаконить пристройку к многоквартирному дому, придется собрать пакет документов.

Наша компания специализируется на подобных процедурах. Опытные юристы быстро подготовят нужные бумаги, подадут заявление и грамотно обжалуют отказ. Если не сделать этого, уполномоченные органы подадут на собственника жилья в суд, и обяжут демонтировать конструкцию. Либо налагается крупный штраф.

Какие документы нужны, чтобы узаконить пристройку к многоквартирному дому?

  • Подтверждение права собственности на квартиру, к которой присоединена капитальная конструкция (договор аренды, наследования, купли-продажи и прочие).
  • Сделайте выписку из домовой книги, подготовьте план и проект постройки. Еще желательно сделать фотографию имущества.
  • Узаконить пристройку к многоквартирному дому поможет согласие соседей на возведение таковой. Его оформляют в письменной форме. Желательно заверить нотариально каждую подпись, тогда в последующем они не смогут отказаться от собственных слов.
  • Помимо этого потребуется акт коммунальных служб о месте расположения различных коммуникаций, решение пожарных и иных органов о безопасности конструкции.
  • Также стоит подготовить техническую документацию, а в некоторых случаях нужно доказывать, что пристройка признана нежилым помещением.
  • Все бумаги направляются в судебные органы, вместе с иском о признании законности капитальной конструкции.

На что обращать внимание, если решили узаконить пристройку к многоквартирному дому?

Гораздо проще будет узаконить пристройку к многоквартирному дому в качестве нежилого недвижимого имущества. Однако собирать пакет документации перед обращением в суд все же придется. Иногда законченное помещение оформляют в качестве отдельного объекта недвижимости. О возможности такого строительства можно узнать, изучив техническую документацию. Если конструктивно пристройка не совпадает с утвержденным проектом, в ее регистрации Вам откажут.

Также отрицательное решение выносится, когда нарушены технические требования (коммуникации расположены слишком близко, несущие конструкции демонтированы и т.д.). При узаконивании учитывается соответствие помещения строительным нормам. Важно, чтобы конструкция не портила внешний вид здания. Если нужны гарантии успешного прохождения процедуры, просто позвоните в нашу компанию. Мы быстро соберем необходимые бумаги и подадим заявление на регистрацию недвижимости.

Узаконим пристройку к многоквартирному дому заказчика

По общему правилу, любая постройка без необходимых на то разрешений и на земле, не отведенной под эти цели, считается самоволкой.

Под узакониванием подразумеваем оформление права на нее, т.е. госрегистрация.

Как узаконить пристройку к частному дому: порядок действия

Порядок оформления пристройки к собственному дому указан в законе о госрегистрации. Это может быть как весь дом целиком, так и отдельная пристроечка к нему. Все в общем это называется «созданный объект».

Документы, необходимые для подтверждения права на пристройку

  1. Документы на землю. Это может быть аренда, продажа участка вместе с домом. Акты и свидетельства, выданные уполномоченными органами, до издания ЗК РФ, т.е. до 2001 года. Если права на землю уже зарегистрированы по указанным бумагам, то их предоставление в Росреестр повторно не требуется. Узаконить пристройку к частному дому можно вне зависимости от года ее возведения – главное, чтобы была надлежащая земля;
  2. Документы, подтверждающие создание объекта и содержащие его описание. Если объект уже завершен, необходимо разрешение на ввод, если пристройка не окончена (незавершенка) – разрешение на строительство. Указанные разрешения выдаются муниципалитетом.

Однако до марта 2015 года такие документы не имеют право требовать. И специально для особо требовательных сотрудников Росреестра написано, что единственным устанавливающим право документом являются бумаги на землю. Иные, подтверждающие право документы, требовать запрещено. Поэтому узаконить пристройку к частному дому сейчас проще простого: самое главное наличие прав на землю.

Немного осталось до окончания указанного срока. Потом придется ходить по инстанциям, собирать справки, обивать пороги. Будем надеться, что этот процесс для частных лиц упростят. А пока оформляйте в упрощенном порядке частные дома и пристройки к ним, пока такая возможность есть.

Как узаконить пристройку к квартире

Жилищный кодекс с 2005 года разрешает реконструировать жилой дом путем его расширения или надстройкой. Поэтому владелец квартиры первого этажа может, например, расширить площадь за счет пристройки в районе, например, лоджии, сделав просторную веранду.

В случае с квартирами, документы желательно оформить заранее, т.е.

Как можно узаконить пристройку к дому в 2018 году

до начала стройки, так как не все потом можно получить.

Необходимые документы

  • Решение собрания всех жильцов (собственников) дома о проведении реконструкции:
  1. голосование по данному вопросу осуществляется квалифицированным большинством, а именно 2/3 и больше от всего состава участников собрания, имеющего кворум;
  2. оформляется письменно, подписывается председателем и секретарем (порядок такого оформления также принимается на собрании);
  • Решение о согласовании (разрешении) перепланировкии после окончания акт приемки. Данные разрешения оформляются в местной администрации. Эти документы на госрегистрацию, в большинстве случаев, не потребуют и внесут изменения в части площади квартиры. Однако их отсутствие говорит о самовольной перепланировке со всеми вытекающими последствиями. Всегда найдутся «добрые» соседи, которым ваш ремонт не дает покоя, и донесут о вашей реконструкции квартиры куда следует. Поэтому лучше наперед знать как узаконить пристройку к квартире, чтобы потом не возвращать в первоначальное положение;
  • Любая пристройка к многоэтажному дому не должна выходить за пределы участка, выделенного под строительство этого дома. Если пристройка выходит за пределы такого участка, то необходим документ, подтверждающий наличие и отвод земли под такое строительство (реконструкцию);
  • Кадастровый паспорт новой (реконструированной) квартиры.

Существуют и другие возможности увеличения площади квартиры. Специалисты, практикующие в области жилищного законодательства, всегда ответят на вопросы: возможно ли увеличить площадь квартиры, как узаконить пристройку к квартире, а при необходимости, обратятся в суд.

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

8782 юристов ждут Вас Быстрый ответ, бесплатно!

Пристройка к многоквартирному дому

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *